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摘要：住房保障制度是关系房地产行业发展和社会稳定的一项重要举措。就目前来看，存在保障体系不健全、保障范围不完善等缺陷亟待解决，尤其是城市“青年夹心层”存在的住房难问题。通过分析国外住房保障体系的先进经验，结合我国基本国情，提出以城市“青年夹心层”为主要保障对象的保障性住房——经济公租房，并结合我国已有的住房保障制度提出相关政策性建议，对完善和发展我国多元化的住房保障体系提供了思路。
关键词：住房保障制度；青年夹心层；经济公租房；政策
当前，我国经济高速发展，城市化进程突飞猛进，劳动力涌入城市一方面为经济发展做出了巨大贡献，另一方面也增大了城市住房的刚性需求。但目前高价城市商品住宅使得相当一部分人望而却步，不再选择适合自身发展的城市，这很大程度上将限制我国人力资源优势的发挥。尤其是“青年夹心层”，生活在大中型城市，有知识有学历有工作，但其收入相对较低，既不能享受保障性住房又买不起商品房，却十分希望能在本城市扎根落户的年轻工薪阶层。他们对住房问题的无奈，不亚于城镇低收入住房困难家庭。本文从分析现行住房保障制度入手，指出“青年夹心层”在住房方面面临的困难，通过分析国外保障住房的经验及启示，提出解决“青年夹心层”住房问题的思路。
1. 我国现行住房保障制度概述
住房保障制度是社会为“弱势”群体提供的满足其基本生活所需住房的若干制度[1]。公共租赁房解决城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房问题；限价商品房主要保障城镇中等收入住房困难家庭。这两种途径可以解决夹心层[2]（即不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房的中等偏下收入阶层）的住房困难问题，但由于我国夹心层群体数目过于庞大，加之低收入家庭的住房问题还尚未全面解决等多种实际因素，这两种住房供应途径在我国大多数城市并未实现预期效果。
从当前的实施情况看，现行住房保障制度在一定程度上发挥了保障低收入家庭住房、调控房价的积极作用。但是，由于人口的自然增长，我国住房紧缺的矛盾依然存在。
2. 住房保障制度下“青年夹心层”的尴尬
2.1 我国住房保障制度存在的漏洞
多层次保障体系尚不健全。廉租房主要保障城镇低收入以下困难家庭；经济适用房主要保障城镇低收入住房困难家庭（2007年国发24号文颁布以后）。社会普遍关注他们的就业压力，却忽视了这一特殊群体身在大中型城市的住房问题。由于物价的不断上涨，社会上近几年出现了“蚁族”、“啃老族”、“房奴”等诸多描述这一特殊群体在城市中的尴尬境遇。
申请保障性住房受户籍限制。现行住房保障制度的保障范围只针对本城市户口群众，外来人口（非本城市户口）不予解决。这使得一部分人不再选择适合自身发展的城市，在一定程度上限制了我国人力资源优势的发挥。
2.2 城市“青年夹心层”的境遇
据调研，西安市一普通单位职工，按照2010年上半年西安市商品住房5713元/平方米均价、买100平方米的商品住房计算，房款总额为57.13万元。与陕西省人力资源和社会保障厅文件确定的2008年度全省在岗职工均匀工资25391元相除，在岗职工要付清房款，需要不吃不喝22.50年[3]。据陕房通讯（2010年5 月）的一份抽样调查显示，在西安工作五年的工薪阶层年收入有80% 在2 万元以下，工作十年仍有近50%收入在3 万元左右。来自西安市教委的统计数据表明，随着高等教育的普及，这个阶层的人数正在急剧递增，对这部分人群住房的供求矛盾日益凸显。
在大中型城市商品房价高位运行的同时，其住房租金也普遍上涨，租金飙升对普通工薪阶层和城市白领的冲击不可小视。
我国每年涌入社会的大学毕业生数以百万计，其中有80%左右来自农村，他们作为社会中间收入阶层陷入了不上不下的尴尬境地。现阶段青年夹心层规模庞大，一方面，他们对我国的城市建设和发展作出了巨大的贡献，属于社会经济发展的中坚力量；另一方面，他们急需住房福利方面的保障，而现实却使他们处于制度的灰色地带，成为政府住房保障的“盲点”。因此，住房保障政策所应覆盖的应不仅仅是廉租房和经济适用住房的社会群体，同时还应有“青年夹心层”这一特殊的群体。
3. 国外住房保障体系的经验与启示
通过研究文献[4-5]中对美国、新加坡、法国住房保障制度的阐述可以得出以下经验与启示：
从供应的具体模式来看各国由于文化背景政治经济体制的差异性呈现出不同房屋分配政策。但是，比较这些国家和地区住房供应体系可以发现以下共同点： a.城市的中低收入阶层是住房问题的主体，也是政府公共住房供应的目标主体；b.其住房保障政策具有以下特点：⑴政府在住房保障体系中的主体地位与作用，⑵完备的法律制度，⑶保障水平的层次性和保障手段的多元性，⑷专门的开发管理机构。[4-5]
4. 针对“青年夹心层”保障性住房制度的理想发展模式
4.1 住房制度的理想发展模式
我国保障性住房建设自1994年提出以来，研究人员从不同角度对保障性住房制度的完善进行了探索，王春华提出了我国保障性住房供应的理想模式。
保障性住房之本意是国家的一种公共福利政策，本身应定位于社会保障功能，因此“仅供自住、禁止交易”是它存在的本来形式，私人的置业需求不应由保障性住房来满足。如此，即达到保障性住房供应的“理想发展模式”。此模式中强调住房应以出租而非销售的方式实现其社会福利性质。
4.2 “经济公租房”解决青年夹心层住房问题
自保障性住房制度实施以来，研究人员针对夹心层群体的住房问题也进行了很多探索性研究。李磊提出了“经济租用房”的概念[7]。所谓“经济租用房”， 是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定的价格出租给特定人群。这些房屋租金低于同等条件下的市场租金价格，居住条件好于廉租房，是专为解决特定人群居住问题设定的。庄木弟提出了“精租房”，按市场价的60%仍无力购买市场商品房的白领家庭，符合条件的可以申请租赁一套精租房。租金由政府控制，但应高于廉租房租金低于普通商品房租金。这两种保障性住房均是以出租的方式保障特定人群，使其居者有其屋。
据了解，日本、德国首次购房的平均年龄为42岁，“先租后买”是国外年轻人最寻常的安家模式，这一观念已被越来越多的中国年轻人接收。对刚走进社会的年轻人来说，是用年轻的优势去为大好前程奋斗，还是过早的背上“房奴”的枷锁，孰轻孰重，需要年轻人自己认真权衡。
根据我国的国情现状，特别是对刚进入社会的青年群体较多的大中型城市，收入不高、先租后买是年轻人解决住房问题的首选。建议将“经济公租房”作为现有住房保障体系的补充和扩展。所谓的“经济公租房”，是指通过政府或政府委托的机构建设，按照低于同等条件下市场租赁价格的租金向刚进入社会的住房困难年轻人提供公共租屋，其目的是解决大中型城市特定人群（主要指“青年夹心层”）的住房困难问题。
考虑到当前青年夹心层的住房问题很大一部分是暂时性的,对他们来说，经济公租房仅是一个住房过渡时期。一旦他们事业稳定，个人经济条件允许，就会通过购买商品房满足个人的置业需求。
4.3 针对经济公租房的几点政策性建议
经济公租房既不同于经济适用房，也不是廉租房。其明显具有房屋长期使用性和人员动态变化性两大特征。主要运行特征如下：
第一、户型面积控制。经济公租房的单套面积一定是很小的，但装修适度，配套很好，设施齐全。其户型仅供一人到两人居住即可，故经济公租房的面积应严格控制在60平方米以下。
第二、租赁资格审查。经济公租房的保障对象应突破户籍限制，但申请人必须属于本城市的新就业职工。相關机构应对申请者的年龄、学历（或职称）、工作状况、经济收入、家庭情况等做详细的审查，避免出现“租赁对象失控”的现象。
第三、租赁价格确定。经济公租房的租金应低于当地商品房出租价格高于政府廉租房价格，具体价格应根据不同城市的工薪阶层收入水平和城市消费水平而定。具体实现方法可以借鉴美国的控租政策，即通过立法对公共住房的租金加以限制。
第四、准入退出机制。经济公租房的保障对象为青年夹心层。青年夹心层刚开始独立生活，经济状况属于起步阶段，经济透明度很高。政府可以通过及时建立保障人的个人信息系统，严格监控其信用。
第五、房屋管理模式。经济公租房应严格执行“仅供自住，禁止交易”的可持续发展原则，政府应组织有效的监督机构实行住房征信系统，将租赁者的住房信用记入个人银行信用系统，与个人信用记录对接。建议经济公租房的管理模式借鉴大学生公寓的管理模式。
5. 结语
本文针对我国城市“青年夹心层”住房困难这一社会现象，借鉴国内外保障性住房体系的发展经验，提出保障青年夹心层住房的“经济公租房”思想，并从户型面积控制、租赁资格审查、租赁价格确定、准入退出机制、房屋管理模式等五个方面具体阐述了“经济公租房”的运行模式，给政府建立多元化住房保障制度提供了参考。但保障性住房政策的实施需要各地政府的积极配合，其融资、规划、建设、管理等都需要深入的研究和探讨，这些将有待于进一步的研究。
参考文献：
[1] 滑莹.如何完善我国住房保障制度的探索性研究[D].上海：上海师范大学，2008.
[2]金涛.中国城市住房保障制度研究[D].山东：山东大学，2007.
[3]西安商品房3月份成交均价5897元/平方米_新闻中心. http://www.qdjimo.com/html/2010/04/03081 732773. htm, 2010-4-3.
[4]叶凡.西安市中低收入家庭住房保障体系研究[D].西安：西安理工大学，2008.
[5]祝亚辉、杨红英、邓朝阳.中外住房保障制度研究[J].重庆科技学院学报(社会科学版)，2006，(02):48-50.
关键词：住房保障制度；青年夹心层；经济公租房；政策
当前，我国经济高速发展，城市化进程突飞猛进，劳动力涌入城市一方面为经济发展做出了巨大贡献，另一方面也增大了城市住房的刚性需求。但目前高价城市商品住宅使得相当一部分人望而却步，不再选择适合自身发展的城市，这很大程度上将限制我国人力资源优势的发挥。尤其是“青年夹心层”，生活在大中型城市，有知识有学历有工作，但其收入相对较低，既不能享受保障性住房又买不起商品房，却十分希望能在本城市扎根落户的年轻工薪阶层。他们对住房问题的无奈，不亚于城镇低收入住房困难家庭。本文从分析现行住房保障制度入手，指出“青年夹心层”在住房方面面临的困难，通过分析国外保障住房的经验及启示，提出解决“青年夹心层”住房问题的思路。
1. 我国现行住房保障制度概述
住房保障制度是社会为“弱势”群体提供的满足其基本生活所需住房的若干制度[1]。公共租赁房解决城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房问题；限价商品房主要保障城镇中等收入住房困难家庭。这两种途径可以解决夹心层[2]（即不能享受廉租房和经济适用房，也买不起商品房的中等偏下收入阶层）的住房困难问题，但由于我国夹心层群体数目过于庞大，加之低收入家庭的住房问题还尚未全面解决等多种实际因素，这两种住房供应途径在我国大多数城市并未实现预期效果。
从当前的实施情况看，现行住房保障制度在一定程度上发挥了保障低收入家庭住房、调控房价的积极作用。但是，由于人口的自然增长，我国住房紧缺的矛盾依然存在。
2. 住房保障制度下“青年夹心层”的尴尬
2.1 我国住房保障制度存在的漏洞
多层次保障体系尚不健全。廉租房主要保障城镇低收入以下困难家庭；经济适用房主要保障城镇低收入住房困难家庭（2007年国发24号文颁布以后）。社会普遍关注他们的就业压力，却忽视了这一特殊群体身在大中型城市的住房问题。由于物价的不断上涨，社会上近几年出现了“蚁族”、“啃老族”、“房奴”等诸多描述这一特殊群体在城市中的尴尬境遇。
申请保障性住房受户籍限制。现行住房保障制度的保障范围只针对本城市户口群众，外来人口（非本城市户口）不予解决。这使得一部分人不再选择适合自身发展的城市，在一定程度上限制了我国人力资源优势的发挥。
2.2 城市“青年夹心层”的境遇
据调研，西安市一普通单位职工，按照2010年上半年西安市商品住房5713元/平方米均价、买100平方米的商品住房计算，房款总额为57.13万元。与陕西省人力资源和社会保障厅文件确定的2008年度全省在岗职工均匀工资25391元相除，在岗职工要付清房款，需要不吃不喝22.50年[3]。据陕房通讯（2010年5 月）的一份抽样调查显示，在西安工作五年的工薪阶层年收入有80% 在2 万元以下，工作十年仍有近50%收入在3 万元左右。来自西安市教委的统计数据表明，随着高等教育的普及，这个阶层的人数正在急剧递增，对这部分人群住房的供求矛盾日益凸显。
在大中型城市商品房价高位运行的同时，其住房租金也普遍上涨，租金飙升对普通工薪阶层和城市白领的冲击不可小视。
我国每年涌入社会的大学毕业生数以百万计，其中有80%左右来自农村，他们作为社会中间收入阶层陷入了不上不下的尴尬境地。现阶段青年夹心层规模庞大，一方面，他们对我国的城市建设和发展作出了巨大的贡献，属于社会经济发展的中坚力量；另一方面，他们急需住房福利方面的保障，而现实却使他们处于制度的灰色地带，成为政府住房保障的“盲点”。因此，住房保障政策所应覆盖的应不仅仅是廉租房和经济适用住房的社会群体，同时还应有“青年夹心层”这一特殊的群体。
3. 国外住房保障体系的经验与启示
通过研究文献[4-5]中对美国、新加坡、法国住房保障制度的阐述可以得出以下经验与启示：
从供应的具体模式来看各国由于文化背景政治经济体制的差异性呈现出不同房屋分配政策。但是，比较这些国家和地区住房供应体系可以发现以下共同点： a.城市的中低收入阶层是住房问题的主体，也是政府公共住房供应的目标主体；b.其住房保障政策具有以下特点：⑴政府在住房保障体系中的主体地位与作用，⑵完备的法律制度，⑶保障水平的层次性和保障手段的多元性，⑷专门的开发管理机构。[4-5]
4. 针对“青年夹心层”保障性住房制度的理想发展模式
4.1 住房制度的理想发展模式
我国保障性住房建设自1994年提出以来，研究人员从不同角度对保障性住房制度的完善进行了探索，王春华提出了我国保障性住房供应的理想模式。
保障性住房之本意是国家的一种公共福利政策，本身应定位于社会保障功能，因此“仅供自住、禁止交易”是它存在的本来形式，私人的置业需求不应由保障性住房来满足。如此，即达到保障性住房供应的“理想发展模式”。此模式中强调住房应以出租而非销售的方式实现其社会福利性质。
4.2 “经济公租房”解决青年夹心层住房问题
自保障性住房制度实施以来，研究人员针对夹心层群体的住房问题也进行了很多探索性研究。李磊提出了“经济租用房”的概念[7]。所谓“经济租用房”， 是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定的价格出租给特定人群。这些房屋租金低于同等条件下的市场租金价格，居住条件好于廉租房，是专为解决特定人群居住问题设定的。庄木弟提出了“精租房”，按市场价的60%仍无力购买市场商品房的白领家庭，符合条件的可以申请租赁一套精租房。租金由政府控制，但应高于廉租房租金低于普通商品房租金。这两种保障性住房均是以出租的方式保障特定人群，使其居者有其屋。
据了解，日本、德国首次购房的平均年龄为42岁，“先租后买”是国外年轻人最寻常的安家模式，这一观念已被越来越多的中国年轻人接收。对刚走进社会的年轻人来说，是用年轻的优势去为大好前程奋斗，还是过早的背上“房奴”的枷锁，孰轻孰重，需要年轻人自己认真权衡。
根据我国的国情现状，特别是对刚进入社会的青年群体较多的大中型城市，收入不高、先租后买是年轻人解决住房问题的首选。建议将“经济公租房”作为现有住房保障体系的补充和扩展。所谓的“经济公租房”，是指通过政府或政府委托的机构建设，按照低于同等条件下市场租赁价格的租金向刚进入社会的住房困难年轻人提供公共租屋，其目的是解决大中型城市特定人群（主要指“青年夹心层”）的住房困难问题。
考虑到当前青年夹心层的住房问题很大一部分是暂时性的,对他们来说，经济公租房仅是一个住房过渡时期。一旦他们事业稳定，个人经济条件允许，就会通过购买商品房满足个人的置业需求。
4.3 针对经济公租房的几点政策性建议
经济公租房既不同于经济适用房，也不是廉租房。其明显具有房屋长期使用性和人员动态变化性两大特征。主要运行特征如下：
第一、户型面积控制。经济公租房的单套面积一定是很小的，但装修适度，配套很好，设施齐全。其户型仅供一人到两人居住即可，故经济公租房的面积应严格控制在60平方米以下。
第二、租赁资格审查。经济公租房的保障对象应突破户籍限制，但申请人必须属于本城市的新就业职工。相關机构应对申请者的年龄、学历（或职称）、工作状况、经济收入、家庭情况等做详细的审查，避免出现“租赁对象失控”的现象。
第三、租赁价格确定。经济公租房的租金应低于当地商品房出租价格高于政府廉租房价格，具体价格应根据不同城市的工薪阶层收入水平和城市消费水平而定。具体实现方法可以借鉴美国的控租政策，即通过立法对公共住房的租金加以限制。
第四、准入退出机制。经济公租房的保障对象为青年夹心层。青年夹心层刚开始独立生活，经济状况属于起步阶段，经济透明度很高。政府可以通过及时建立保障人的个人信息系统，严格监控其信用。
第五、房屋管理模式。经济公租房应严格执行“仅供自住，禁止交易”的可持续发展原则，政府应组织有效的监督机构实行住房征信系统，将租赁者的住房信用记入个人银行信用系统，与个人信用记录对接。建议经济公租房的管理模式借鉴大学生公寓的管理模式。
5. 结语
本文针对我国城市“青年夹心层”住房困难这一社会现象，借鉴国内外保障性住房体系的发展经验，提出保障青年夹心层住房的“经济公租房”思想，并从户型面积控制、租赁资格审查、租赁价格确定、准入退出机制、房屋管理模式等五个方面具体阐述了“经济公租房”的运行模式，给政府建立多元化住房保障制度提供了参考。但保障性住房政策的实施需要各地政府的积极配合，其融资、规划、建设、管理等都需要深入的研究和探讨，这些将有待于进一步的研究。
参考文献：
[1] 滑莹.如何完善我国住房保障制度的探索性研究[D].上海：上海师范大学，2008.
[2]金涛.中国城市住房保障制度研究[D].山东：山东大学，2007.
[3]西安商品房3月份成交均价5897元/平方米_新闻中心. http://www.qdjimo.com/html/2010/04/03081 732773. htm, 2010-4-3.
[4]叶凡.西安市中低收入家庭住房保障体系研究[D].西安：西安理工大学，2008.
[5]祝亚辉、杨红英、邓朝阳.中外住房保障制度研究[J].重庆科技学院学报(社会科学版)，2006，(02):48-50.