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摘 要 案外人执行异议之诉中，主张对不动产执行标的有所有权的案外人，应当有充足的证据证明自己为执行标的的真正权利人，即证明不动产登记簿确系登记错误。申請执行人的主体身份有别于物权法上的善意第三人，对执行标的不适用善意取得制度。
关键词 不动产登记簿 公示公信 执行异议
作者简介：徐杨洁，华东政法大学研究生。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）03-075-02
一、 案例介绍
2011年，刘新国向丁美华借款，后双方发生纠纷，丁美华向江苏省徐州市云龙区人民法院提起诉讼并申请诉前财产保全，云龙法院依法作出裁决，查封登记于刘新国名下的一处房产（以下称诉争房产）。案件进入执行程序后，方程萱、刘哲延、刘航延提出执行异议，主张诉争房产在2001年离婚案中已归案外人方程萱、刘哲延、刘航延三人所有，要求云龙法院撤销裁定书。云龙法院在审理执行异议中查明，诉争房产原系刘新国与方程萱的夫妻共同财产，双方在2001年11月诉讼离婚时，刘新国在庭审笔录中陈述：“家庭所有财产我都不要，都归被告与女儿所有，不需要法院处理。”江苏省徐州市泉山区法院据此制作了民事调解书，确认财产双方已自行分割完毕。另有两份邻居的书面证词以及诉争房屋的现承租人姜某的证词证明诉争房产由方程萱、刘哲延、刘哲航实际占有、使用、收益，刘新国自离婚后未到过该房。据此，云龙法院作出裁定，解除该法院对被执行人刘新国名下房产的查封。
丁美华不服上述解除查封的裁定，以刘新国、方程萱、刘哲延、刘航延为被告向云龙法院提起诉讼。原告认为，根据物权法的规定，我国不动产物权实行统一登记制度，各级人法院采取保全措施即以登记人名下为准，云龙法院对涉案房产进行保全发生在2011年12月，而林新国与方程萱离婚时间为2001年11月，在此期间三案外人均未办理房地产过户手续，直至案件二审结束进入执行阶段方提出异议，有故意规避执行的嫌疑。故请求法院判令：1.确认铜山路重型机场后宿舍一号楼一单元402室房产的所有权人为刘新国；2.被告刘新国、方程萱、刘哲延、刘航延承担本案诉讼费用。
最终，法院判决如下：首先，离婚调解书已确认诉争房产应为被告方程萱、刘哲延、刘航延所有；其次，房产过户登记是行政手段，不存在规避执行的问题；最后，丁美华作为与刘新国民间借贷诉讼的权利人，在申请执行阶段就涉案房产主张权利，其主体身份有别于物权法中的善意第三人，无法据此确定刘新国对涉案房产具有处置权。综上，云龙法院驳回原告丁美华的诉讼请求。下文将围绕该案探讨执行异议中的不动产公示公信原则。
二、 根据物权公示公信原则，法院可以执行被执行人的财产
（一） 物权公示原则
物权的公示，又称为物权的表彰或表征，是物权的权利人向世人公开、显露、表明其拥有权力的手段、方式或象征。 物权公示最重要的效果就是具有权利的推定效力。权利推定作为一种典型的法律技术，在一项权利或者法律关系等待证明的前提下，用于推定其是否存在。 而将这种法律技术作为原则规定，意味着当事人必须按照法律规定的、公开的方式展示物权变动的事实或者物权存续的状态，否则将致使物权变动的无效或者不具有公信力。物权公示原则在不动产领域的体现为：不动产登记簿具有公信力。换言之，不动产登记簿上所记载的内容被查阅者所信赖，被推定为真实的权利状态，尽管可能存在登记错误或者虚假登记的情形。基于上述原因，不特定第三人可以依据物权公示公信原则推定登记簿记载人与登记簿记载的物之间存在排他的支配权。因而，在本案中，云龙法院依据诉争房产登记于刘新国名下这一事实，推定该房屋为刘新国所有，因而将诉争房产作为执行标的，是有理有据的。
（二）不动产登记簿的公信力
公共权力机构对现有权利状态的如实记载并制作表明权属和客体状态的簿册和证书是为不动产登记簿。 事实上，不动产登记是国家意志介入私法领域的产物，登记机关是由国家设立的，登记具有严格的程序，因而能在最大限度上保证登记簿上记载的权利人与真正权利人具有一致性。而载于登记簿上的权利的利害关系人能够自由地查阅登记簿，视为登记簿对大众是公开的，即具有公示性。通说认为，可以将物权法第十六条的规定视为法律对不动产登记簿具有公信力的确认，而基于这种公信力，一般而言，只要第三人在确认不动产权利状态时尽到了相关的义务，即可信赖登记簿上记载的内容为真实的权利状态。 法院在执行不动产标的物时，判断不动产执行标的的权属状态的依据也应当是不动产登记簿上记载的内容这一权利的外观，而不用审查登记是否与真正的权利状态相一致。
在本案中，在方程萱等三案外人提出执行异议之前，执行申请人丁美华有权基于信赖不动产登记簿上记载的权利人与真正权利人相一致的权利推定，请求法院执行登记于被告刘新国名下的房产。而法院的执行机构亦可依据登记公信力执行登记在被执行人刘新国名下的房产。
三、 案外人有足够证据可推翻登记簿的公信力
（一）不动产登记生效主义的例外——公权力致使物权变动
《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该条款作为不动产物权登记生效主义的例外，规定了公权力导致物权变动时，不以登记为条件，而是以法律文书或者征收决定的生效为条件。此种例外的存在导致在实践中，往往会存在这样一种状态：真正权利人未进行不动产产权变更登记，但已经实际占有、使用和收益该不动产。在这种情况下，不动产真正的权利状态只能通过占有这一权利的外衣所公示，这意味着不动产的占有不具备公信力，因此对外不具有对抗效力，只有登记才能发生对抗效力。由于登记簿上记载的权利人仍为在先权利人，第三人基于对登记公信力的信赖，确有可能善意取得所有权。 在本案中，徐州市泉山区法院制作的离婚调解书生效时，方程萱、刘哲延、刘航延三人就已经实际取得了诉争房产的所有权，又根据证人证言等证明该房屋确已由方程萱三人實际占有、使用和收益。此时，无论从最为直接的权利外观——占有，还是从权利的真正归属状态判断，诉争房屋的所有权人已经是方程萱三人。在此种情形下，是否办理房产登记变更手续，并不影响权利的取得。
（二） 不动产物权的证明——真正权利人对登记簿公信力的否认
当公示的权利即记载在不动产登记簿上的内容，与事实的权利即真正的权利存在状态发生冲突时，权利主张人就需要进行物权的证明。物权的证明本质上讲是否定占有人为所有权人、否定等级证书上的权利人为真实权利人的过程，即是推翻两种表征手段（占有和登记簿）公信力的过程。 证明往往会涉及到举证责任问题，在不动产领域，举证责任倒置，即对于合法登记的权利，即推定其正确而无须再加以证明，与之相反，认为登记错误地人应当证明登记不正确。主张有真正权利的人要运用各种证据和证明手段证明自己确为权利所有人。大致上而言，权利主张人主要通过合同、遗嘱、以及生效的法院判决等证明自己的权利。当然，仅仅依靠上述文书证据在证明上存在难度，实践中，需要权利主张人提供其他证据与上述证据形成有效的证据链达到证明标准。
而根据2016年3月最新生效的《物权法》司法解释第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。这意味着，法律明确真正权利人有对登记簿公信力效力否认的权利在本案中，方程萱、刘哲延、刘航延三人为权利主张人，要证明不动登记簿上记载的权利人非真正权利人，可以以法院制作的离婚调解书为依据主张权利，辅之以两份邻居的证词，以及该房的租客证词证明该房屋的所有权人为方程萱、刘哲延、刘航延三人，且已经实际占有、使用、收益该房屋。
四、 申请执行人并非物权法上的善意第三人
登记簿的公信力是为了维护不动产交易安全而在“权利外观思想”的基础上产生的制度。 同时，在交易过程中，基于对登记簿的信赖而为交易行为的第三人也被纳入到保护的范畴。而由此产生的问题是：交易中，第三人无过失是否应当作为不动产善意取得的构成要件。通说认为，第三人的过失不影响不动产的善意取得。笔者认为，去当区分过失的严重性，若无视第三人的重大过失，一味保护第三人因“轻信”而产生的信赖利益，显然有悖于法律公平原则。从交易成本分析，如果第三人未发现登记错误是由于自身的重大过失，在此种情况下，第三人只需尽到一般的谨慎义务或者注意义务即可发现权利外观与真实权利状态不一致。也就是说，在上述情形下，第三人获悉真实物权状态的成本较小，由他承担没有发现真实情况的风险和损失，是合理的。 综上，在不动产交易中，应当将第三人无重大过失作为善意取得的构成要件，从而在法价值上达到相对的平衡。
值得探究的是，假设案情变为刘新国将诉争房产卖给丁美华，且已完成变更登记，方程萱、刘哲延、刘航延三人主张自己才是房屋真正权利人，则情况将会发生怎么的变化？根据通说，丁美华完全符合善意取得不动产的构成要件，应当取得诉争房屋。但若基于上述将第三人重大过失纳入善意取得构成要件的理论，应当考察丁美华是否具有重大过失。首先，在本案中，原告丁美华与刘新国系亲戚关系，双方在本案纠纷发生之前来往密切，丁美华十分容易知悉刘新国与方程萱离婚的事实以及房屋分配给方程萱、刘哲延、刘航延三人的事实。其次，诉争房屋的实际占有人为承租人姜某，承租于刘哲延，且周围邻居都知道这一情况。在此种信息背景下，足以使丁美华对登记产生合理的怀疑，但丁美华却置之不理，故此时对丁美华的信赖利益进行保护显然是不恰当的。 从上述假设中可以看到，将第三人无重大过失作为善意取得的构成要件有其必要性以及合理性。
本案中，案件刚进入执行阶段，对诉争房产尚未作出处分行为。因而本案根本不适用善意取得制度，申请执行人丁美华并非物权法上的善意第三人。
五、结语
目前，法院在执行不动产标的时，对于执行标的的权属判断应当依据不动产登记簿。尤其是在当前执行作为一大难题的背景下，只对执行标的做权利外观的审查显然有利于提高执行的效率，减轻法院执行机构的负担。但鉴于不等产登记簿却有可能发生错误，真正权利人的利益可能受损，因而法律赋予案外人提起执行异议之诉的权利。而最新的《物权法》司法解释第二条对于不动产登记簿的效力的推翻作出的规定，为解决类似案件提供可依据的裁判规则。案外人只要有足够的证据推翻不动产登记簿的公信力，证明自己是执行标的的真正权利人的前提下，执行异议就能成立。最后，在执行阶段，尚未对执行标的作出处分，且申请执行人并非交易的相对方，所以申请执行人并不是物权法上规定的善意第三人，不适用善意取得制度。
注释：
高富平.物权法专论.北京大学出版社.2007.138-140.
肖建国.执行标的实体权属的判断标准——以案外人异议的审查为中心的研究.政法论坛.2010，28（3）.
高富平.物权公示与公信力原则新论.华东政法学院学报.2001（5）.
第三人查阅登记簿是否为善意的要件，学界对此莫衷一是，笔者倾向于认为第三人应当履行查阅登记簿这一谨慎的义务。
程啸.论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分.中外法学.2010（4）.
叶金强.登记之公信力：不动产善意取得制度.厦门大学法律评论.2004年第8辑.
关键词 不动产登记簿 公示公信 执行异议
作者简介：徐杨洁，华东政法大学研究生。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）03-075-02
一、 案例介绍
2011年，刘新国向丁美华借款，后双方发生纠纷，丁美华向江苏省徐州市云龙区人民法院提起诉讼并申请诉前财产保全，云龙法院依法作出裁决，查封登记于刘新国名下的一处房产（以下称诉争房产）。案件进入执行程序后，方程萱、刘哲延、刘航延提出执行异议，主张诉争房产在2001年离婚案中已归案外人方程萱、刘哲延、刘航延三人所有，要求云龙法院撤销裁定书。云龙法院在审理执行异议中查明，诉争房产原系刘新国与方程萱的夫妻共同财产，双方在2001年11月诉讼离婚时，刘新国在庭审笔录中陈述：“家庭所有财产我都不要，都归被告与女儿所有，不需要法院处理。”江苏省徐州市泉山区法院据此制作了民事调解书，确认财产双方已自行分割完毕。另有两份邻居的书面证词以及诉争房屋的现承租人姜某的证词证明诉争房产由方程萱、刘哲延、刘哲航实际占有、使用、收益，刘新国自离婚后未到过该房。据此，云龙法院作出裁定，解除该法院对被执行人刘新国名下房产的查封。
丁美华不服上述解除查封的裁定，以刘新国、方程萱、刘哲延、刘航延为被告向云龙法院提起诉讼。原告认为，根据物权法的规定，我国不动产物权实行统一登记制度，各级人法院采取保全措施即以登记人名下为准，云龙法院对涉案房产进行保全发生在2011年12月，而林新国与方程萱离婚时间为2001年11月，在此期间三案外人均未办理房地产过户手续，直至案件二审结束进入执行阶段方提出异议，有故意规避执行的嫌疑。故请求法院判令：1.确认铜山路重型机场后宿舍一号楼一单元402室房产的所有权人为刘新国；2.被告刘新国、方程萱、刘哲延、刘航延承担本案诉讼费用。
最终，法院判决如下：首先，离婚调解书已确认诉争房产应为被告方程萱、刘哲延、刘航延所有；其次，房产过户登记是行政手段，不存在规避执行的问题；最后，丁美华作为与刘新国民间借贷诉讼的权利人，在申请执行阶段就涉案房产主张权利，其主体身份有别于物权法中的善意第三人，无法据此确定刘新国对涉案房产具有处置权。综上，云龙法院驳回原告丁美华的诉讼请求。下文将围绕该案探讨执行异议中的不动产公示公信原则。
二、 根据物权公示公信原则，法院可以执行被执行人的财产
（一） 物权公示原则
物权的公示，又称为物权的表彰或表征，是物权的权利人向世人公开、显露、表明其拥有权力的手段、方式或象征。 物权公示最重要的效果就是具有权利的推定效力。权利推定作为一种典型的法律技术，在一项权利或者法律关系等待证明的前提下，用于推定其是否存在。 而将这种法律技术作为原则规定，意味着当事人必须按照法律规定的、公开的方式展示物权变动的事实或者物权存续的状态，否则将致使物权变动的无效或者不具有公信力。物权公示原则在不动产领域的体现为：不动产登记簿具有公信力。换言之，不动产登记簿上所记载的内容被查阅者所信赖，被推定为真实的权利状态，尽管可能存在登记错误或者虚假登记的情形。基于上述原因，不特定第三人可以依据物权公示公信原则推定登记簿记载人与登记簿记载的物之间存在排他的支配权。因而，在本案中，云龙法院依据诉争房产登记于刘新国名下这一事实，推定该房屋为刘新国所有，因而将诉争房产作为执行标的，是有理有据的。
（二）不动产登记簿的公信力
公共权力机构对现有权利状态的如实记载并制作表明权属和客体状态的簿册和证书是为不动产登记簿。 事实上，不动产登记是国家意志介入私法领域的产物，登记机关是由国家设立的，登记具有严格的程序，因而能在最大限度上保证登记簿上记载的权利人与真正权利人具有一致性。而载于登记簿上的权利的利害关系人能够自由地查阅登记簿，视为登记簿对大众是公开的，即具有公示性。通说认为，可以将物权法第十六条的规定视为法律对不动产登记簿具有公信力的确认，而基于这种公信力，一般而言，只要第三人在确认不动产权利状态时尽到了相关的义务，即可信赖登记簿上记载的内容为真实的权利状态。 法院在执行不动产标的物时，判断不动产执行标的的权属状态的依据也应当是不动产登记簿上记载的内容这一权利的外观，而不用审查登记是否与真正的权利状态相一致。
在本案中，在方程萱等三案外人提出执行异议之前，执行申请人丁美华有权基于信赖不动产登记簿上记载的权利人与真正权利人相一致的权利推定，请求法院执行登记于被告刘新国名下的房产。而法院的执行机构亦可依据登记公信力执行登记在被执行人刘新国名下的房产。
三、 案外人有足够证据可推翻登记簿的公信力
（一）不动产登记生效主义的例外——公权力致使物权变动
《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。该条款作为不动产物权登记生效主义的例外，规定了公权力导致物权变动时，不以登记为条件，而是以法律文书或者征收决定的生效为条件。此种例外的存在导致在实践中，往往会存在这样一种状态：真正权利人未进行不动产产权变更登记，但已经实际占有、使用和收益该不动产。在这种情况下，不动产真正的权利状态只能通过占有这一权利的外衣所公示，这意味着不动产的占有不具备公信力，因此对外不具有对抗效力，只有登记才能发生对抗效力。由于登记簿上记载的权利人仍为在先权利人，第三人基于对登记公信力的信赖，确有可能善意取得所有权。 在本案中，徐州市泉山区法院制作的离婚调解书生效时，方程萱、刘哲延、刘航延三人就已经实际取得了诉争房产的所有权，又根据证人证言等证明该房屋确已由方程萱三人實际占有、使用和收益。此时，无论从最为直接的权利外观——占有，还是从权利的真正归属状态判断，诉争房屋的所有权人已经是方程萱三人。在此种情形下，是否办理房产登记变更手续，并不影响权利的取得。
（二） 不动产物权的证明——真正权利人对登记簿公信力的否认
当公示的权利即记载在不动产登记簿上的内容，与事实的权利即真正的权利存在状态发生冲突时，权利主张人就需要进行物权的证明。物权的证明本质上讲是否定占有人为所有权人、否定等级证书上的权利人为真实权利人的过程，即是推翻两种表征手段（占有和登记簿）公信力的过程。 证明往往会涉及到举证责任问题，在不动产领域，举证责任倒置，即对于合法登记的权利，即推定其正确而无须再加以证明，与之相反，认为登记错误地人应当证明登记不正确。主张有真正权利的人要运用各种证据和证明手段证明自己确为权利所有人。大致上而言，权利主张人主要通过合同、遗嘱、以及生效的法院判决等证明自己的权利。当然，仅仅依靠上述文书证据在证明上存在难度，实践中，需要权利主张人提供其他证据与上述证据形成有效的证据链达到证明标准。
而根据2016年3月最新生效的《物权法》司法解释第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。这意味着，法律明确真正权利人有对登记簿公信力效力否认的权利在本案中，方程萱、刘哲延、刘航延三人为权利主张人，要证明不动登记簿上记载的权利人非真正权利人，可以以法院制作的离婚调解书为依据主张权利，辅之以两份邻居的证词，以及该房的租客证词证明该房屋的所有权人为方程萱、刘哲延、刘航延三人，且已经实际占有、使用、收益该房屋。
四、 申请执行人并非物权法上的善意第三人
登记簿的公信力是为了维护不动产交易安全而在“权利外观思想”的基础上产生的制度。 同时，在交易过程中，基于对登记簿的信赖而为交易行为的第三人也被纳入到保护的范畴。而由此产生的问题是：交易中，第三人无过失是否应当作为不动产善意取得的构成要件。通说认为，第三人的过失不影响不动产的善意取得。笔者认为，去当区分过失的严重性，若无视第三人的重大过失，一味保护第三人因“轻信”而产生的信赖利益，显然有悖于法律公平原则。从交易成本分析，如果第三人未发现登记错误是由于自身的重大过失，在此种情况下，第三人只需尽到一般的谨慎义务或者注意义务即可发现权利外观与真实权利状态不一致。也就是说，在上述情形下，第三人获悉真实物权状态的成本较小，由他承担没有发现真实情况的风险和损失，是合理的。 综上，在不动产交易中，应当将第三人无重大过失作为善意取得的构成要件，从而在法价值上达到相对的平衡。
值得探究的是，假设案情变为刘新国将诉争房产卖给丁美华，且已完成变更登记，方程萱、刘哲延、刘航延三人主张自己才是房屋真正权利人，则情况将会发生怎么的变化？根据通说，丁美华完全符合善意取得不动产的构成要件，应当取得诉争房屋。但若基于上述将第三人重大过失纳入善意取得构成要件的理论，应当考察丁美华是否具有重大过失。首先，在本案中，原告丁美华与刘新国系亲戚关系，双方在本案纠纷发生之前来往密切，丁美华十分容易知悉刘新国与方程萱离婚的事实以及房屋分配给方程萱、刘哲延、刘航延三人的事实。其次，诉争房屋的实际占有人为承租人姜某，承租于刘哲延，且周围邻居都知道这一情况。在此种信息背景下，足以使丁美华对登记产生合理的怀疑，但丁美华却置之不理，故此时对丁美华的信赖利益进行保护显然是不恰当的。 从上述假设中可以看到，将第三人无重大过失作为善意取得的构成要件有其必要性以及合理性。
本案中，案件刚进入执行阶段，对诉争房产尚未作出处分行为。因而本案根本不适用善意取得制度，申请执行人丁美华并非物权法上的善意第三人。
五、结语
目前，法院在执行不动产标的时，对于执行标的的权属判断应当依据不动产登记簿。尤其是在当前执行作为一大难题的背景下，只对执行标的做权利外观的审查显然有利于提高执行的效率，减轻法院执行机构的负担。但鉴于不等产登记簿却有可能发生错误，真正权利人的利益可能受损，因而法律赋予案外人提起执行异议之诉的权利。而最新的《物权法》司法解释第二条对于不动产登记簿的效力的推翻作出的规定，为解决类似案件提供可依据的裁判规则。案外人只要有足够的证据推翻不动产登记簿的公信力，证明自己是执行标的的真正权利人的前提下，执行异议就能成立。最后，在执行阶段，尚未对执行标的作出处分，且申请执行人并非交易的相对方，所以申请执行人并不是物权法上规定的善意第三人，不适用善意取得制度。
注释：
高富平.物权法专论.北京大学出版社.2007.138-140.
肖建国.执行标的实体权属的判断标准——以案外人异议的审查为中心的研究.政法论坛.2010，28（3）.
高富平.物权公示与公信力原则新论.华东政法学院学报.2001（5）.
第三人查阅登记簿是否为善意的要件，学界对此莫衷一是，笔者倾向于认为第三人应当履行查阅登记簿这一谨慎的义务。
程啸.论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分.中外法学.2010（4）.
叶金强.登记之公信力：不动产善意取得制度.厦门大学法律评论.2004年第8辑.