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[摘要] 随着近年来房地产市场的逐渐升温，房地产市场的发展逐渐成为人们热议的话题。根据笔者对济南市区在售商品住宅楼盘的实际调查所获得资料及济南市相关统计资料，本文首先对济南市房地产市场的价格现状进行了分析。然后对济南市未来几年房价走势进行了预测分析。
[关键词] 济南市 商品房价格 影响因素 房价预测
一、济南市房地产交易价格现状分析
从2007年1月至12月济南市住宅交易价格走势可以看出，上半年商品房和二手房交易价格呈明显上升趋势。住宅平均交易价格从1月份的2956.94元/平方米上升至7月份的3823.67元/平方米，增幅达到了29.31%。其中以商品房价格上升最为明显，由年初的3196.84元/平方米上升至7月份的4289.97元/平方米，增幅高达34.19%。从全年来看，商品房交易均价呈现出前七个月快速上涨，八月至十二月稳中有升， 2007年济南市区商品房与二手房的交易均价差距表现出先扩大后缩小的趋势，到2008年1月时，济南市二手房交易均价为3213元/平方米，商品房交易均价为3225元/平方米，商品房与二手房交易均价达到几近相同的程度，住宅存量和增量市场价格联动效应明显。
从近三年济南市商品房平均成交价格来看，2005年至2007年济南市商品房交易均价分别为2821.43元/平方米、3105.92元/平方米和3597.05元/平方米，2006年和2007年商品房价格同比增长分别为10.08%、15.81%；2005年至2007二手房平均成交价格分别为2282.79元/平方米、2380.91元/平方米和2868.85元/平方米，2006年和2007年商品房价格同比增长分别为4.3%和20.5%，同时经测算，2003年至2005年济南二手住房交易价格同比增长率分别为22.3%、13.7%和16.6%。商品房和二手房价格近年来均呈大幅上扬态势，延续着近几年济南房地产价格保持的两位数增长的势头。
二、济南市未来房价走势分析
根据西方经济学理论，在房地产市场均衡时，房屋的购置年成本与租金相等。但在中国受房地产租赁市场不完善以及“居者有其屋”购房理念的影响，房地产市场往往很难均衡，但如果房屋的购置年成本与租金长期偏离太大时，市场必然要求二者回归到大体接近的水平上。基于上述原理，笔者采用购房年成本和实际租金比指数来对济南市未来房价走势进行分析。
根据秦凤鸣、张中楠（2007）的研究，国内的购房年成本包括四部分:1.机会成本,它等于购房首付乘以无风险利率 Rf ,再加上贷款部分乘以抵押贷款利率 Rm ,即 Pt [f Rf + (1-f)Rm ],f为首付比率、Pt为房价。2.房产折旧,房价 Pt×折旧率 D。3.预期房价的变动,预期房价下跌则成本增加,上涨则成本降低。等于房价 Pt×预期房价变化率Gt+1×(-1)。4.风险成本,用 Pt×A表示。所以购房年成本 =Pt[f Rf+(1-f) Rm +D-Gt+1+A]。 在实际计算中，假定购房首付比例f为30%， Rf取五年期国债利率，Rm取五年以上抵押贷款利率，D取2% ，Gt+1根据济南市2001年至2006年房屋销售价格指数求得房价平均变化率为4.9%，A取2%。
数据来源：《济南统计年鉴—2007》
在计算购房年成本和实际租金的比指时，由于租赁价格数据较难获得，采用房屋租赁价格指数进行替代，取2001年到2005年比值平均值为100，从而得到济南市2001年到2006年购房年成本和实际租金的比值指数变化图。
我们可以看到，2001年至2003年，指数均低于100，说明购房比租房更合算，进而购房需求增加，房价呈上升趋势。2004年至2006年，指数超过100，且呈现逐渐拉大的趋势，2006年达到最高点—超过均值高达56个百分点，出现了较大的偏离，说明购房已远不如租房合算，然而同时房价却依然在上涨。在这种情况下，市场必然要求该比值回归到大体接近的平均的水平上。另一方面，进入2007年以来，中央政府为防止经济由过快转为过热，执行紧缩的货币政策，央行五次提高利率、十次提高存款准备金率，这些都将在未来有效遏制房地产市场的过热势头。加之从2008年1月1日起，房贷将统一执行2007年五次加息后的新利率。因此，我们预测济南市房价未来几年将趋于平稳或下跌。
参考文献：
[1]Flavin, Marjorie and Takashi Yamashita. Owner-Occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio[J].American Economic Review, March, 2002, 345～362
[2]秦凤鸣张中楠房地产价格膨胀对金融震荡的警示[J].山东大学学报（哲学社会科学版），2007（04）
[关键词] 济南市 商品房价格 影响因素 房价预测
一、济南市房地产交易价格现状分析
从2007年1月至12月济南市住宅交易价格走势可以看出，上半年商品房和二手房交易价格呈明显上升趋势。住宅平均交易价格从1月份的2956.94元/平方米上升至7月份的3823.67元/平方米，增幅达到了29.31%。其中以商品房价格上升最为明显，由年初的3196.84元/平方米上升至7月份的4289.97元/平方米，增幅高达34.19%。从全年来看，商品房交易均价呈现出前七个月快速上涨，八月至十二月稳中有升， 2007年济南市区商品房与二手房的交易均价差距表现出先扩大后缩小的趋势，到2008年1月时，济南市二手房交易均价为3213元/平方米，商品房交易均价为3225元/平方米，商品房与二手房交易均价达到几近相同的程度，住宅存量和增量市场价格联动效应明显。
从近三年济南市商品房平均成交价格来看，2005年至2007年济南市商品房交易均价分别为2821.43元/平方米、3105.92元/平方米和3597.05元/平方米，2006年和2007年商品房价格同比增长分别为10.08%、15.81%；2005年至2007二手房平均成交价格分别为2282.79元/平方米、2380.91元/平方米和2868.85元/平方米，2006年和2007年商品房价格同比增长分别为4.3%和20.5%，同时经测算，2003年至2005年济南二手住房交易价格同比增长率分别为22.3%、13.7%和16.6%。商品房和二手房价格近年来均呈大幅上扬态势，延续着近几年济南房地产价格保持的两位数增长的势头。
二、济南市未来房价走势分析
根据西方经济学理论，在房地产市场均衡时，房屋的购置年成本与租金相等。但在中国受房地产租赁市场不完善以及“居者有其屋”购房理念的影响，房地产市场往往很难均衡，但如果房屋的购置年成本与租金长期偏离太大时，市场必然要求二者回归到大体接近的水平上。基于上述原理，笔者采用购房年成本和实际租金比指数来对济南市未来房价走势进行分析。
根据秦凤鸣、张中楠（2007）的研究，国内的购房年成本包括四部分:1.机会成本,它等于购房首付乘以无风险利率 Rf ,再加上贷款部分乘以抵押贷款利率 Rm ,即 Pt [f Rf + (1-f)Rm ],f为首付比率、Pt为房价。2.房产折旧,房价 Pt×折旧率 D。3.预期房价的变动,预期房价下跌则成本增加,上涨则成本降低。等于房价 Pt×预期房价变化率Gt+1×(-1)。4.风险成本,用 Pt×A表示。所以购房年成本 =Pt[f Rf+(1-f) Rm +D-Gt+1+A]。 在实际计算中，假定购房首付比例f为30%， Rf取五年期国债利率，Rm取五年以上抵押贷款利率，D取2% ，Gt+1根据济南市2001年至2006年房屋销售价格指数求得房价平均变化率为4.9%，A取2%。
数据来源：《济南统计年鉴—2007》
在计算购房年成本和实际租金的比指时，由于租赁价格数据较难获得，采用房屋租赁价格指数进行替代，取2001年到2005年比值平均值为100，从而得到济南市2001年到2006年购房年成本和实际租金的比值指数变化图。
我们可以看到，2001年至2003年，指数均低于100，说明购房比租房更合算，进而购房需求增加，房价呈上升趋势。2004年至2006年，指数超过100，且呈现逐渐拉大的趋势，2006年达到最高点—超过均值高达56个百分点，出现了较大的偏离，说明购房已远不如租房合算，然而同时房价却依然在上涨。在这种情况下，市场必然要求该比值回归到大体接近的平均的水平上。另一方面，进入2007年以来，中央政府为防止经济由过快转为过热，执行紧缩的货币政策，央行五次提高利率、十次提高存款准备金率，这些都将在未来有效遏制房地产市场的过热势头。加之从2008年1月1日起，房贷将统一执行2007年五次加息后的新利率。因此，我们预测济南市房价未来几年将趋于平稳或下跌。
参考文献：
[1]Flavin, Marjorie and Takashi Yamashita. Owner-Occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio[J].American Economic Review, March, 2002, 345～362
[2]秦凤鸣张中楠房地产价格膨胀对金融震荡的警示[J].山东大学学报（哲学社会科学版），2007（04）