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摘 要：随着政府对房地产市场加强监管，房地产市场竞争更加激烈，政府出台了自持物业的规定，房地产开发商面临着新的商业模式的转型，当前，对自持物业的经营管理成为当前房地产企业需要重点管理的地方，目前出现的长租公寓和线下社区自营的商业模式是房地产企业对自持物业经营管理的重要探索，房地产企业仍需不断寻找自持物业经营管理的更加多元的商业模式。
关键词：自持物业；长租公寓；线下社区自营商
引言
随着政府对房地产企业自持一定比例物业的规定出台，房地产企业面临新的挑战，房地产企业对自持物业的持有方式是轻资产运营还是重资产运营，对自持物业如何进行有效的经营管理，对这些自持物业的现金流如何管理，面对当前商业模式收益率较低的现状如何选择合适的证券化方式提升自持物业的价值和现金流，成为了当前房地产企业的战略规划重点。
一、房地产企业自持物业发展现状分析
（一）长租公寓商业模式分析
当前，长租公寓是房地产企业自持物业管理的一种重要的商业模式，是符合政策对发展我国房屋租赁市场的政策导向的一种模式，在房地产行业发展到当前的阶段，已经无法再依靠开发更多的土地实现增长，行业开始转向向已有的存量进行长期经营的阶段。在此背景下，长租公寓这种模式近些年来发展非常迅速，随着租赁市场的蓬勃发展，各大投资机构、各类资本进驻，国家对租赁市场的扶持，建立有利的政策条件，更多有实力的房地产企业进入租赁市场，投入长租公寓市场，多方面的因素推动了国内长租公寓市场的迅速发展。
长租公寓市场发展仍处于成长期，对该模式的创新和探索是当前和未来一定阶段各个房地产企业需要不断思考和探索的地方。目前，长租公寓发展的模式分类主要有两大类，第一类是按照物业的划分进行分类，主要有两种模式，集中式和分散式，集中式是指公寓的物业位置比较集中，这种模式的公寓房源往往来自一整栋大厦或者距离较近的成片住宅区，将这些较为集中的房源整合装修改造成为功能完善的公寓，这种集中式的长租公寓容易集中管理，可以共用相关的设备设施，便于管理。而分散式的公寓则将公寓的房源分散在不同的地方，将这些分散的公寓进行标准化的改造提供出租服务，由于公寓位置较分散，这樣公寓的服务半径更大，服务的客户更加广泛，但同时，分散式的公寓出租导致的管理成本较高。第二类划分标准时依据公寓运营商的资产类型来划分，分为重资产和轻资产两种类型，重资产的运营模式主要通过自行建造、收购等形式获取大量房屋，对这些房屋进行改造整合对外出租，获取出租收入和服务收入，在重资产的运营模式下，企业需要承担大量的资产压力，资金被大量占有，需要企业拥有雄厚的资金实力才能获得长期可持续的收入，同时这种自有资产模式又可以充分发挥优势，因为房源属于企业自有，所以企业可以提升公寓资源的获取效率，能够灵活的进行运营，有助于长租公寓运营商长期的发展。轻资产的公寓模式是通过充分利用已有房源，企业自身并不持有这些房屋，而是通过长期租赁或者进行受托管理等形式长期获得房屋资源，通过对这些房屋进行整合和改造后进行出租，这种轻资产的模式主要依靠长租运营商的品牌、服务、管理等获得收入，这种轻资产的运营模式能够将企业从大量资金压力中释放出来，专业提供服务，进行服务的升级。
（二）线下社区自营商业模式分析
随着新零售业态的发展，各大地产企业开始对社区网点布局，整合社区网点资源，进行线下社区自营。比如在2018年9月份，京东生鲜品牌7fresh与全国多家商业地产运营商合作布局社区自营生鲜零售超市，这种业态正成为传统的房地产商探索新的自持物业运营的新的模式。线下网点的运营通过为社区居民以及服务半径内的消费者提供一站式的生活体验，包括生鲜产品、快递等等，通过提供服务获取消费者大数据、提升自持物业的运营水平，获得自持物业运营更好的经济效益。
二、房地产企业自持物业经营管理探索
（一）自持物业商业模式探索
当前，房地产企业对自持物业的运营模式的分类主要有两个方向，根据资产类型分为轻资产运营模式和重资产运营模式，根据运营模式举例主要有长租公寓和线下社区自营等模式。
重资产模式主要有以较低的税额进行产权的完全转移、企业自行开发自持物业商业运营项目，自有物业资产产权、经营权归属商业运营公司或者是商业运营公司根据经营效益和资产质量提出自有物业资产融资规划，以资产证券化的途经盘活资产这些运营模式。轻资产模式主要有商业公司参与到房产公司取得自有物业资产决策时，根据商业的运营模型测算商业的经济效益，商住混合项目坚持同步开发原则，实现商业推动住宅价格的提升，增加住宅的销售利润，通过住宅增额利润来弥补一部分商业的投资成本或者通过应收租金的租金ABS业务和发行REITs来进行资产证券这些运营模式。
长租公寓市场同传统的产品生命周期产品处于成长期竞争激烈程度较低的情况相比，由于各大房地产企业进入该领域，长租市场的竞争从创立起就非常激烈，运营商既有拥有出租业务的租赁企业，也有新进入租赁市场的传统地产企业，在市场中还没有建立起行业垄断企业，对市场份额的竞争仍是未来很长一段时期的竞争点。在激烈的竞争中，企业应该发展更加多元化的业务模式，增加竞争的优势，增获利点，在长租的基础上发展更加复杂的业态。比如，在房屋租赁为主的业务中，运营商可以提供更加丰富多样化的业务，为租户提供全方位的租住服务，从打造智能化物业管理、将长租公寓与线下自营体验相结合、打造主题商业广场等业态开始，形成围绕长租公寓的生活服务体系，为租户提供完整的生活休闲体验，获得可持续的利润增长。企业对自持物业的运营并不必须由本企业完成，可以寻找更加专业的管理团队或者更加合适的专业型企业进行委托运营，这样讲运营活动外包可以大大降低企业自身的运营成本和运营风险，而且可以交由更加专业的运营商负责，提升对企业自持物业的运营效率。探索新的自持物业运营模式的过程中，地产企业可以充分借鉴现有业态的运营模式，比如，通过和其他的相关业态运营商建立战略联盟，通过对不同的自持物业运营模式的整合，形成具有整合效应的链模式，比如，长租公寓运营商与物业管理团队、线下零售店运营商、写字楼、创业工场等自持物业运营商建立战略联盟，打造出完整的生活工作区，提升租户的租住体验。 （二）自持物業经营管理策略分析
地产企业进入自持物业运营市场，应该进行深入的市场分析和业态分析，对这个新兴的市场拥有全面的了解才能更好的运营。首先，运营商可以通过各种分析方法对市场、行业和企业自身进行分析，包括运用SWOT法对市场环境和企业自身进行细致分析，了解企业在自持物业运营方面有哪些优势、劣势，市场环境中对企业运营自持物业存在哪些机遇和风险，在分析的基础上，采用合适的策略，充分发挥企业的优势，把握市场机遇，趋利避害，拥有详细科学的分析，企业才能对市场有更好的把控，能够更科学有效的防范风险，抓住机遇获得自持物业运营的市场份额。再比如运用PEST分析方法，对宏观环境进行政策、经济、社会和技术多维度的分析，尤其是对新的自持物业运营市场，企业更要重视对宏观环境的分析，对政策的解读要科学清晰，实时了解政府对自持物业的相关规定和政策，做好政策解读才能更好的把握机遇，对社会的分析可以帮助企业更好的了解客户群体，更好的进行品牌、营销等活动。其次，地产企业进入自持物业市场要制定更加合理的商业模式，商业模式的选择企业应该根据自身的经营结构、已有业态和所在市场情况、既有客户群与潜在客户群以及企业的战略目标等多种因素进行商业模式的选择，这种选择应该建立在企业详尽周密科学的分析的基础上，保证选择的商业模式符合企业的长期发展战略。
（三）自持物业资金管理分析
地产企业对自持物业的运营离不开大量的资金管理，包括投资、融资、资金运营等多方面的资金管理活动。首先，从投资角度分析，地产企业大多实力非常雄厚，制定自持物业商业模式后，就进入投资阶段，对该自持物业的投资会进入到周期较长的投资阶段，大量的自持物业属于企业的重资产，这样投资的时间就非常长，而且对重资产运营来说退出机制不完善，退出很难，加剧了企业的投资风险，同时，自持物业运营的投资回报率较低，作为发展初级阶段的业态，行业整体还未能盈利，比如长租公寓的租金收入较低，利润率也较低，而该盈利率低并不是短期的低水平，当前行业中大多数企业还没有对自持物业的盈利模式有明确的结论，盈利模式较模糊也是自持物业发展的一大阻碍。其次，从融资角度分析，地产企业的自持物业融资可以采用多种融资模式，比如运用资产证券化产品，根据不同的商业模式选择合适的资产证券化产品，当地产企业全部持有物业所有权的情况下，可以采用房地产信托投资基金的方法，将固定资产融资证券化或者将固定资产抵押贷款证券化，依靠租金收入和房地产的升值获得收益，依靠多样化的融资手段，运营商可以获得更多的资金来源，减轻自身资金压力，降低风险，融资的灵活性也可以大大拓展企业的运营效率。最后，从资金运营的角度分析，运营商的大量现金必须得到充分的利用，对资金的高效的管理关系到自持物业初期的生存，企业必须降低资金成本，提升资金运营能力。运营商对资金的运营需要把握住三条基本的原则，保证资金运营的安全性、收益性和流动性，同时对资金运营中的风险要进行严格的监督管理，对资金收益与资金运营中遇到的风险及时作出准确的评估，对二者进行比较衡量，找到收益风险的平衡，对资金的运营管理控制在合理健康的水平，保证自持物业运营资金的高效使用。
三、结束语
在地产自持物业快速发展的背景下，地产企业要把握机遇，充分发挥自持物业的优势，找到适合的商业运营模式，不断完善对自持物业的运营能力，同时加强对资金的运营管理能力，提升企业的综合服务水平，为地产企业转型升级，更加健康可持续的发展提供强有力的支持。
参考文献：
[1]赵子傲.布局长租公寓对于房企的重要意义[J].中国房地产，2018，（26）：21-23.
[2]李琪晔.商业地产中自持物业的资产证券化分析[J].中国商论，2017，（35）：30-31.
[3]艾振强.自持物业，大开发商新蓝海[J].城市开发，2017，（12）：14-15.
作者简介：李敏，浙江佳源房地产集团有限公司。
关键词：自持物业；长租公寓；线下社区自营商
引言
随着政府对房地产企业自持一定比例物业的规定出台，房地产企业面临新的挑战，房地产企业对自持物业的持有方式是轻资产运营还是重资产运营，对自持物业如何进行有效的经营管理，对这些自持物业的现金流如何管理，面对当前商业模式收益率较低的现状如何选择合适的证券化方式提升自持物业的价值和现金流，成为了当前房地产企业的战略规划重点。
一、房地产企业自持物业发展现状分析
（一）长租公寓商业模式分析
当前，长租公寓是房地产企业自持物业管理的一种重要的商业模式，是符合政策对发展我国房屋租赁市场的政策导向的一种模式，在房地产行业发展到当前的阶段，已经无法再依靠开发更多的土地实现增长，行业开始转向向已有的存量进行长期经营的阶段。在此背景下，长租公寓这种模式近些年来发展非常迅速，随着租赁市场的蓬勃发展，各大投资机构、各类资本进驻，国家对租赁市场的扶持，建立有利的政策条件，更多有实力的房地产企业进入租赁市场，投入长租公寓市场，多方面的因素推动了国内长租公寓市场的迅速发展。
长租公寓市场发展仍处于成长期，对该模式的创新和探索是当前和未来一定阶段各个房地产企业需要不断思考和探索的地方。目前，长租公寓发展的模式分类主要有两大类，第一类是按照物业的划分进行分类，主要有两种模式，集中式和分散式，集中式是指公寓的物业位置比较集中，这种模式的公寓房源往往来自一整栋大厦或者距离较近的成片住宅区，将这些较为集中的房源整合装修改造成为功能完善的公寓，这种集中式的长租公寓容易集中管理，可以共用相关的设备设施，便于管理。而分散式的公寓则将公寓的房源分散在不同的地方，将这些分散的公寓进行标准化的改造提供出租服务，由于公寓位置较分散，这樣公寓的服务半径更大，服务的客户更加广泛，但同时，分散式的公寓出租导致的管理成本较高。第二类划分标准时依据公寓运营商的资产类型来划分，分为重资产和轻资产两种类型，重资产的运营模式主要通过自行建造、收购等形式获取大量房屋，对这些房屋进行改造整合对外出租，获取出租收入和服务收入，在重资产的运营模式下，企业需要承担大量的资产压力，资金被大量占有，需要企业拥有雄厚的资金实力才能获得长期可持续的收入，同时这种自有资产模式又可以充分发挥优势，因为房源属于企业自有，所以企业可以提升公寓资源的获取效率，能够灵活的进行运营，有助于长租公寓运营商长期的发展。轻资产的公寓模式是通过充分利用已有房源，企业自身并不持有这些房屋，而是通过长期租赁或者进行受托管理等形式长期获得房屋资源，通过对这些房屋进行整合和改造后进行出租，这种轻资产的模式主要依靠长租运营商的品牌、服务、管理等获得收入，这种轻资产的运营模式能够将企业从大量资金压力中释放出来，专业提供服务，进行服务的升级。
（二）线下社区自营商业模式分析
随着新零售业态的发展，各大地产企业开始对社区网点布局，整合社区网点资源，进行线下社区自营。比如在2018年9月份，京东生鲜品牌7fresh与全国多家商业地产运营商合作布局社区自营生鲜零售超市，这种业态正成为传统的房地产商探索新的自持物业运营的新的模式。线下网点的运营通过为社区居民以及服务半径内的消费者提供一站式的生活体验，包括生鲜产品、快递等等，通过提供服务获取消费者大数据、提升自持物业的运营水平，获得自持物业运营更好的经济效益。
二、房地产企业自持物业经营管理探索
（一）自持物业商业模式探索
当前，房地产企业对自持物业的运营模式的分类主要有两个方向，根据资产类型分为轻资产运营模式和重资产运营模式，根据运营模式举例主要有长租公寓和线下社区自营等模式。
重资产模式主要有以较低的税额进行产权的完全转移、企业自行开发自持物业商业运营项目，自有物业资产产权、经营权归属商业运营公司或者是商业运营公司根据经营效益和资产质量提出自有物业资产融资规划，以资产证券化的途经盘活资产这些运营模式。轻资产模式主要有商业公司参与到房产公司取得自有物业资产决策时，根据商业的运营模型测算商业的经济效益，商住混合项目坚持同步开发原则，实现商业推动住宅价格的提升，增加住宅的销售利润，通过住宅增额利润来弥补一部分商业的投资成本或者通过应收租金的租金ABS业务和发行REITs来进行资产证券这些运营模式。
长租公寓市场同传统的产品生命周期产品处于成长期竞争激烈程度较低的情况相比，由于各大房地产企业进入该领域，长租市场的竞争从创立起就非常激烈，运营商既有拥有出租业务的租赁企业，也有新进入租赁市场的传统地产企业，在市场中还没有建立起行业垄断企业，对市场份额的竞争仍是未来很长一段时期的竞争点。在激烈的竞争中，企业应该发展更加多元化的业务模式，增加竞争的优势，增获利点，在长租的基础上发展更加复杂的业态。比如，在房屋租赁为主的业务中，运营商可以提供更加丰富多样化的业务，为租户提供全方位的租住服务，从打造智能化物业管理、将长租公寓与线下自营体验相结合、打造主题商业广场等业态开始，形成围绕长租公寓的生活服务体系，为租户提供完整的生活休闲体验，获得可持续的利润增长。企业对自持物业的运营并不必须由本企业完成，可以寻找更加专业的管理团队或者更加合适的专业型企业进行委托运营，这样讲运营活动外包可以大大降低企业自身的运营成本和运营风险，而且可以交由更加专业的运营商负责，提升对企业自持物业的运营效率。探索新的自持物业运营模式的过程中，地产企业可以充分借鉴现有业态的运营模式，比如，通过和其他的相关业态运营商建立战略联盟，通过对不同的自持物业运营模式的整合，形成具有整合效应的链模式，比如，长租公寓运营商与物业管理团队、线下零售店运营商、写字楼、创业工场等自持物业运营商建立战略联盟，打造出完整的生活工作区，提升租户的租住体验。 （二）自持物業经营管理策略分析
地产企业进入自持物业运营市场，应该进行深入的市场分析和业态分析，对这个新兴的市场拥有全面的了解才能更好的运营。首先，运营商可以通过各种分析方法对市场、行业和企业自身进行分析，包括运用SWOT法对市场环境和企业自身进行细致分析，了解企业在自持物业运营方面有哪些优势、劣势，市场环境中对企业运营自持物业存在哪些机遇和风险，在分析的基础上，采用合适的策略，充分发挥企业的优势，把握市场机遇，趋利避害，拥有详细科学的分析，企业才能对市场有更好的把控，能够更科学有效的防范风险，抓住机遇获得自持物业运营的市场份额。再比如运用PEST分析方法，对宏观环境进行政策、经济、社会和技术多维度的分析，尤其是对新的自持物业运营市场，企业更要重视对宏观环境的分析，对政策的解读要科学清晰，实时了解政府对自持物业的相关规定和政策，做好政策解读才能更好的把握机遇，对社会的分析可以帮助企业更好的了解客户群体，更好的进行品牌、营销等活动。其次，地产企业进入自持物业市场要制定更加合理的商业模式，商业模式的选择企业应该根据自身的经营结构、已有业态和所在市场情况、既有客户群与潜在客户群以及企业的战略目标等多种因素进行商业模式的选择，这种选择应该建立在企业详尽周密科学的分析的基础上，保证选择的商业模式符合企业的长期发展战略。
（三）自持物业资金管理分析
地产企业对自持物业的运营离不开大量的资金管理，包括投资、融资、资金运营等多方面的资金管理活动。首先，从投资角度分析，地产企业大多实力非常雄厚，制定自持物业商业模式后，就进入投资阶段，对该自持物业的投资会进入到周期较长的投资阶段，大量的自持物业属于企业的重资产，这样投资的时间就非常长，而且对重资产运营来说退出机制不完善，退出很难，加剧了企业的投资风险，同时，自持物业运营的投资回报率较低，作为发展初级阶段的业态，行业整体还未能盈利，比如长租公寓的租金收入较低，利润率也较低，而该盈利率低并不是短期的低水平，当前行业中大多数企业还没有对自持物业的盈利模式有明确的结论，盈利模式较模糊也是自持物业发展的一大阻碍。其次，从融资角度分析，地产企业的自持物业融资可以采用多种融资模式，比如运用资产证券化产品，根据不同的商业模式选择合适的资产证券化产品，当地产企业全部持有物业所有权的情况下，可以采用房地产信托投资基金的方法，将固定资产融资证券化或者将固定资产抵押贷款证券化，依靠租金收入和房地产的升值获得收益，依靠多样化的融资手段，运营商可以获得更多的资金来源，减轻自身资金压力，降低风险，融资的灵活性也可以大大拓展企业的运营效率。最后，从资金运营的角度分析，运营商的大量现金必须得到充分的利用，对资金的高效的管理关系到自持物业初期的生存，企业必须降低资金成本，提升资金运营能力。运营商对资金的运营需要把握住三条基本的原则，保证资金运营的安全性、收益性和流动性，同时对资金运营中的风险要进行严格的监督管理，对资金收益与资金运营中遇到的风险及时作出准确的评估，对二者进行比较衡量，找到收益风险的平衡，对资金的运营管理控制在合理健康的水平，保证自持物业运营资金的高效使用。
三、结束语
在地产自持物业快速发展的背景下，地产企业要把握机遇，充分发挥自持物业的优势，找到适合的商业运营模式，不断完善对自持物业的运营能力，同时加强对资金的运营管理能力，提升企业的综合服务水平，为地产企业转型升级，更加健康可持续的发展提供强有力的支持。
参考文献：
[1]赵子傲.布局长租公寓对于房企的重要意义[J].中国房地产，2018，（26）：21-23.
[2]李琪晔.商业地产中自持物业的资产证券化分析[J].中国商论，2017，（35）：30-31.
[3]艾振强.自持物业，大开发商新蓝海[J].城市开发，2017，（12）：14-15.
作者简介：李敏，浙江佳源房地产集团有限公司。