论文部分内容阅读
摘 要：文章以推动房地产市场发展为前提，针对土地市场供应政策对房地产市场的影响，首先分析了践行土地政策目标的实现方式与特征，其次阐述了土地供应总量、土地供应结构、土地供应方式对房地产市场产生的影响，有利于推动我国房地产市场实现稳定、和谐发展。
关键词：土地供应政策；房地产市场；宏观调控
基于我国基本国情，通过土地供应政策的方式对房地产市场进行宏观调控，实现土地资源优化配置，一方面可以提升土地资源的使用效率，另一方面在经济发展作用下推动土地供应政策对于房地产市场的宏观调控，核心是在中央国务院的领导下通过政府机关对各个地区土地资源进行干预，以此对房地产市场进行调节，实现又快又好发展，努力实现土地供需总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
1 土地供应政策
1.1 土地供应政策目标实现方式
土地供应政策最为直接的目标是对土地资源进行保护，使各个地区的土地资源配置得到优化；间接目标则是为国家宏观调控提供服务，保证国民经济与区域经济持续实现稳定发展[1]。土地供应政策方向的有效实现，需要以经济、法律为依据，再利用行政手段作为辅助，将市场机制对于土地资源配置的优势充分发挥出来。
1.2 土地供应政策特征
我国所执行的城市土地供应政策与世界上的其他国家有很大区别，具体特征如下：（1）城市土地供应以政府垄断为主，具体与我国香港地区相似，这种供应形式被称之为一级城市土地市场政府垄断供应，土地供应者为政府。政府利用对土地供应量、土地供应市场化程度的控制，实现房地产市场的调控与影响[2]。（2）土地供应政策会对土地供应市场化程度进行调整，通过城市房地产市场之间供求关系的调节，推动我国房地产市场实现健康发展。
2 土地供应政策对房地产市场影响
2.1 土地供应总量
2.1.1 土地供应总量影响房地产市场数量
土地供应对于房地产市场而言是基础，土地供应若被储备或者闲置，这时土地供应量只有一部分会转变成为房地产市场供给。由此可见，土地供应总量对房地产市场存在影响，具体影响如下：（1）对房地产产品供应总量的影响，尤其是增量房地产产品；（2）对生产、预期的影响，影响力时效存在差异，影响房地产产品供应，因为房地产开发周期等一系列原因，所以需要在1～2年以内加以凸显，投资、消费方面的影响是当期显现的[3]。房、地之间的关系非常密切，土地供给量和房地产增量之间也有非常紧密的联系，土地供给量对于房地产增量而言是基础，其联系主要通过容积率加以体现。假设房地产的增量是 QR，即为平方米建筑面积，土地供给量是 QL，即平方米土地面积，容积率是F，这时便可以得出公式：QR=F×QL。如果容积率保持不变，土地供给量和房地产增量之间的关系为线性正相关，容积率不断提升，单位面积土地中建筑容量也就相应增大。
2.1.2 土地供应量影响房地产价格
房地产价格直观的体现出了房地产需求，土地市场供求关系所呈现的作用直接形成地价，并且决定下一轮市场中房地产价格。通过四象限模型法对土地市场、房地产市场之间的互动机理展开分析，从而得出如下结论：如果市场中的房地产数量需求提高，那么土地供应量和地价等也会随之提升；如果房地产价格提高，那么土地供应量同样会提高，由此可知房地产价格和土地供应量二者为正相关关系，房地产价格决定土地供应量。分析土地供给弹性变化可知，城市发展的过程中，使用尽量少的土地供应量对房地产价格进行调控。
2.2 土地供应结构
2.2.1 土地供应用途结构影响房地产市场
用途用地供应比例的差异性之间体现出政府产业政策的不同，比如供地结构政策是针对与国家产业政策、行业准入条件等不相符的建设项目需要停止供地，针对限制性项目需要适当的加强供地标准与条件，按照实际经济发展需求以及动态调整等对禁止性建设项目供地目录进行更新，将商业用地在市场中的投放量进行调整，适当提高产业政策扶持行业供地量。
2.2.2 住宅用地供应结构影响住宅市场
土地供应总量整体中住宅用地的比例直接关系到其供应量以及住宅市场供需关系，进而决定最终住房的价格。住宅用地供应结构不同，房地产产品结构也就存在一定差异，住宅产品供应结构中主要包含下面几种类型，即商品住宅、普通商品住宅和中低价商品房等。在这几种类型中，商品住宅是完全市场化产品，普通商品住宅则是在开发、销售的过程中将一些税费减免的商品房，此外经济适用房和中低价商品房同样属于商品房行列，但是其中带有保障色彩。由此可见，住宅用地供应结构比例对于住房市场机制以及住房保障体系而言有非常重要的意义。
2.2.3 土地供应空间结构影响房地产市场
土地供应空间区位结构一方面会对城市区域的发展造成一定程度的影响，另一方面则会对区域内房地产市场产生影响。保证完善的土地供应空间结构，可以积极适应城市发展目标与环境发展目标，在公共基础设施用地供应的辅助下，积极完善城市功能以及空间结构，使区域土地供应更加均衡，保证功能用地能够合理设置，房地产价值得到提升，进而实现房地产市场的稳定发展。
2.3 土地供应方式
一般土地的出让方式分为协议出让、土地使用权招拍挂出让。我国的国土资源部从 2002 年就做出了规定，商业经营性用地务必要践行招标、拍卖、挂牌三种方式进行出让，并且在《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中标明 2004年 9月开始，我国经营性用地的出让完全践行招拍挂制度。这一机制的落实，提高了国有土地资产的价值，使其真正实现保值与增值，使我国房地产市场得到健康、稳定的发展，将土地资源进行再分配，意味着我国房地产行业市场正式进入全新的发展阶段。
结束语
综上所述，土地供应政策对于房地产市场有重大影响，一方面决定房地产市场结构，另一方面则决定了房地产价格，为我国房地产行业进入新的发展阶段提供了推动力。
参考文献
[1]李海峰.土地供应政策与房地产市场关系分析[J].全国商情·理论研究，2016，（25）：71-72.
[2]刘雪云.浅析房地產市场发展与土地供应政策的关系[J].商情，2018，（16）：56.
[3]姜晓霞，高静.甘肃省房地产市场分析与发展对策[J].甘肃金融，2017，（9）：37-41.
（作者单位：岫岩满族自治县国土资源局）
关键词：土地供应政策；房地产市场；宏观调控
基于我国基本国情，通过土地供应政策的方式对房地产市场进行宏观调控，实现土地资源优化配置，一方面可以提升土地资源的使用效率，另一方面在经济发展作用下推动土地供应政策对于房地产市场的宏观调控，核心是在中央国务院的领导下通过政府机关对各个地区土地资源进行干预，以此对房地产市场进行调节，实现又快又好发展，努力实现土地供需总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
1 土地供应政策
1.1 土地供应政策目标实现方式
土地供应政策最为直接的目标是对土地资源进行保护，使各个地区的土地资源配置得到优化；间接目标则是为国家宏观调控提供服务，保证国民经济与区域经济持续实现稳定发展[1]。土地供应政策方向的有效实现，需要以经济、法律为依据，再利用行政手段作为辅助，将市场机制对于土地资源配置的优势充分发挥出来。
1.2 土地供应政策特征
我国所执行的城市土地供应政策与世界上的其他国家有很大区别，具体特征如下：（1）城市土地供应以政府垄断为主，具体与我国香港地区相似，这种供应形式被称之为一级城市土地市场政府垄断供应，土地供应者为政府。政府利用对土地供应量、土地供应市场化程度的控制，实现房地产市场的调控与影响[2]。（2）土地供应政策会对土地供应市场化程度进行调整，通过城市房地产市场之间供求关系的调节，推动我国房地产市场实现健康发展。
2 土地供应政策对房地产市场影响
2.1 土地供应总量
2.1.1 土地供应总量影响房地产市场数量
土地供应对于房地产市场而言是基础，土地供应若被储备或者闲置，这时土地供应量只有一部分会转变成为房地产市场供给。由此可见，土地供应总量对房地产市场存在影响，具体影响如下：（1）对房地产产品供应总量的影响，尤其是增量房地产产品；（2）对生产、预期的影响，影响力时效存在差异，影响房地产产品供应，因为房地产开发周期等一系列原因，所以需要在1～2年以内加以凸显，投资、消费方面的影响是当期显现的[3]。房、地之间的关系非常密切，土地供给量和房地产增量之间也有非常紧密的联系，土地供给量对于房地产增量而言是基础，其联系主要通过容积率加以体现。假设房地产的增量是 QR，即为平方米建筑面积，土地供给量是 QL，即平方米土地面积，容积率是F，这时便可以得出公式：QR=F×QL。如果容积率保持不变，土地供给量和房地产增量之间的关系为线性正相关，容积率不断提升，单位面积土地中建筑容量也就相应增大。
2.1.2 土地供应量影响房地产价格
房地产价格直观的体现出了房地产需求，土地市场供求关系所呈现的作用直接形成地价，并且决定下一轮市场中房地产价格。通过四象限模型法对土地市场、房地产市场之间的互动机理展开分析，从而得出如下结论：如果市场中的房地产数量需求提高，那么土地供应量和地价等也会随之提升；如果房地产价格提高，那么土地供应量同样会提高，由此可知房地产价格和土地供应量二者为正相关关系，房地产价格决定土地供应量。分析土地供给弹性变化可知，城市发展的过程中，使用尽量少的土地供应量对房地产价格进行调控。
2.2 土地供应结构
2.2.1 土地供应用途结构影响房地产市场
用途用地供应比例的差异性之间体现出政府产业政策的不同，比如供地结构政策是针对与国家产业政策、行业准入条件等不相符的建设项目需要停止供地，针对限制性项目需要适当的加强供地标准与条件，按照实际经济发展需求以及动态调整等对禁止性建设项目供地目录进行更新，将商业用地在市场中的投放量进行调整，适当提高产业政策扶持行业供地量。
2.2.2 住宅用地供应结构影响住宅市场
土地供应总量整体中住宅用地的比例直接关系到其供应量以及住宅市场供需关系，进而决定最终住房的价格。住宅用地供应结构不同，房地产产品结构也就存在一定差异，住宅产品供应结构中主要包含下面几种类型，即商品住宅、普通商品住宅和中低价商品房等。在这几种类型中，商品住宅是完全市场化产品，普通商品住宅则是在开发、销售的过程中将一些税费减免的商品房，此外经济适用房和中低价商品房同样属于商品房行列，但是其中带有保障色彩。由此可见，住宅用地供应结构比例对于住房市场机制以及住房保障体系而言有非常重要的意义。
2.2.3 土地供应空间结构影响房地产市场
土地供应空间区位结构一方面会对城市区域的发展造成一定程度的影响，另一方面则会对区域内房地产市场产生影响。保证完善的土地供应空间结构，可以积极适应城市发展目标与环境发展目标，在公共基础设施用地供应的辅助下，积极完善城市功能以及空间结构，使区域土地供应更加均衡，保证功能用地能够合理设置，房地产价值得到提升，进而实现房地产市场的稳定发展。
2.3 土地供应方式
一般土地的出让方式分为协议出让、土地使用权招拍挂出让。我国的国土资源部从 2002 年就做出了规定，商业经营性用地务必要践行招标、拍卖、挂牌三种方式进行出让，并且在《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中标明 2004年 9月开始，我国经营性用地的出让完全践行招拍挂制度。这一机制的落实，提高了国有土地资产的价值，使其真正实现保值与增值，使我国房地产市场得到健康、稳定的发展，将土地资源进行再分配，意味着我国房地产行业市场正式进入全新的发展阶段。
结束语
综上所述，土地供应政策对于房地产市场有重大影响，一方面决定房地产市场结构，另一方面则决定了房地产价格，为我国房地产行业进入新的发展阶段提供了推动力。
参考文献
[1]李海峰.土地供应政策与房地产市场关系分析[J].全国商情·理论研究，2016，（25）：71-72.
[2]刘雪云.浅析房地產市场发展与土地供应政策的关系[J].商情，2018，（16）：56.
[3]姜晓霞，高静.甘肃省房地产市场分析与发展对策[J].甘肃金融，2017，（9）：37-41.
（作者单位：岫岩满族自治县国土资源局）