承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度，但我国目前有关此项民事制度的法律规定在司法实践环节中明显缺乏可操作性，存在着法律性质、实现程序及救济方法等方面的制度缺陷。现实中，不乏存在一些出租人无视法律的存在，恣意在房屋出租期间为一己之私将房屋出卖给第三人，给承租人造成了损失，承租人却无法从现有法律规定获得相应的救助。本文笔者将从承租人优先购买权的定义和渊源、立法本意、权利的法律性质，起诉的赔偿范围等方面作简要分析，以期能使这一制度更加完善，更加具有可操作性。
　　一、承租人优先购买权的定义和渊源
　　民事法律中的优先购买权是指公民、法人和其他组织在特定的买卖关系中，根据法律的直接规定，在同等条件下优先于其他人购买出卖人财产的权利。承租人的优先购买权，是指在租赁合同存续期间，出租人要出卖租赁物时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。
　　关于承租人优先购买权最早的规定是最高人民法院印发的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但该条后来被最高人民法院予以废止。目前有效的最早规定当属《合同法》第二百三十条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《合同法》对承租人的优先购买权予以法律确认。接着是在2009年由最高人民法院作出的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同解释》）中第二十一条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”《租赁合同解释》的规定更加详细，不仅再次确认了承租人的优先购买权，还为侵害承租人优先购买权的行为提出了新的解决思路，但遗憾的是，更加具体的问题未见有所规定，操作性上仍然存在缺陷，需要进一步完善。
　　二、承租人优先购买权的立法本意
　　法律赋予承租人优先购买权是为了简化法律关系，实现物尽其用。从经济理论的角度，承租人享有优先购买权对于出租人来讲并没有太大的区别，法律已经明确规定，承租人只有在同等条件下才会享有优先购买权，故出租人将房屋出卖给承租人至少不会比出卖给第三者吃亏；而对于承租人来讲，承租人享有同等条件下的优先购买权是经济成本的最大节约和资源的最大利用，主要体现在：其一、节约装修成本。承租人租赁房屋一般用于居住或是经营，而经营用房居多。那么几乎所有的承租人在承租房屋后，第一件事往往是装修，按照自己的经营理念和要求进行相应的时间和金钱的投入。如果出租人在未通知承租人的情况下擅自将房屋出租给第三人，势必造成承租人第一次装修方面资源的浪费。承租人为了寻找下一处租房势必会耗费时间和精力成本，会进行又一次的装修，再次造成浪费，产生二次损失；其二、节约搬家成本。房屋的出卖会直接导致承租人搬家所造成的成本支出；其三，对于承租人承租房屋用作经营用房的情况，承租人可能更加注重承租房屋的位置问题，考虑到场所的位置，客户对该场所的习惯性消费等，如果承租人更换经营场所，势必会造成客户群的部分丧失，这对承租人来说将是最大的损失，是资源的最大浪费。以上损失，都可以由承包人行使优先购买权而予以避免。
　　笔者认为，法律赋予承租人优先购买权是经济理论在法律制度中得以运用的体现之一，保证承租人享有优先购买权不仅仅提高了经济活动的效率和效益，同时也大大节约了成本，避免了不必要的浪费，符合节约型社会的根本宗旨。
　　三、承租人优先购买权的法律性质
　　最高法《租赁合同解释》中规定，承租人的优先购买权受到侵害时，承租人可以请求赔偿，请求法院确认出租人与第三人之间的买卖合同无效法院则不会支持，很明显，此时承租人享有的是债权请求权。那么此为何种债权之债，法学界却众说纷纭。主要有以下几种观点：
　　（一）缔约过失责任
　　王利明教授持此种观点，他认为此责任发生在承租人与出租人房屋买卖合同的强制缔约阶段，出租人违反了强制缔约义务，因此出租人应承担缔约过失责任。
　　（二）违约责任说
　　梁慧星教授认为，房屋承租人的优先购买权只能是一种法定债权，不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了第三人并办理了产权过户，承租人以出租人侵害其优先购买权向法院起诉，法院只能追究出租人的违约责任。
　　（三）侵权责任说
　　王泽鉴教授认为，“优先承买权系形成权，为单独行为，因权利行使，使买卖契约成立。故出租人出卖土地，未经通知承租人即转移土地所有权于买受人者，并非系出租人违反其应承租人请求订立契约之债务不履行，而是违反通知义务，侵害形成权，致其不能行使，故应负损害赔偿责任”。王泽鉴教授认为，出租人出租房屋给第三者侵害的是承租人的优先购买权，而不是违反了订立契约的义务，故应为侵权责任。
　　上述三种观点都有一定的道理，但也有不足的地方。缔约过失责任说是以承租人已有意向与出租人签订买卖合同为前提的，事实上这一点并没有体现；违约责任说和侵权责任说都不是很全面。笔者认为，应结合违约责任说和侵权责任说，定性为违约责任与侵权责任的竞合。一方面，承租人与出租人签订有租赁合同，那么出租人当然地负有一项法定义务，即在欲将租赁房屋出卖时通知承租人的义务，如果出租人没有履行法定义务，那么就是违反了租赁合同，应承担违约责任；另一方面，承租人与出租人签订租赁合同，承租人因该租赁合同当然地享有租赁房屋的优先购买权，这是承租人的法定权利，出租人有保护承租人此项权利的义务，如果出租人在未通知承租人的情况下将租赁房屋卖予第三人，则侵害了承租人的优先购买权，是一种侵权责任。故债权的性质为违约责任与侵权责任的竞合。
　　四、承租人起诉赔偿的范围
　　《租赁合同解释》仅仅规定了承租人有要求出租人赔偿损失的权利，却没有就赔偿范围作更为详细具体的规定，随着实践的不断深入，各地出现了不同的做法，对保护承租人的利益极为不利，笔者认为，有必要就这一具体问题作一个讨论。承租人起诉赔偿的范围不仅应包括侵权行为造成的直接损失，还应包括侵权行为所造成的履行利益的损失。主要包括以下几个方面：
　　（一）直接损失
　　1.搬家损失，即因为租赁房屋被出租人卖予第三人迫使承租人在租赁合同期满后搬离租赁房屋的损失，如果承租人行使优先购买权，此项损失将不会产生。
　　2.租金损失，该租金是从租赁房屋被出租人卖予第三人之日起至租赁合同期满之日的租金，如果承租人行使优先购买权，那么从承租人购买租赁房屋之日起，承租人则可以不再需要支付租金，而实际上卖予第三人，承责任仍然负有支付租金的义务。
　　3.装修损失，包括租赁房屋的装修应折价赔偿，未来承租房屋的装修应作相应补偿。如果承租人行使优先购买权，则不需要搬离，可以继续使用原来的装修；而正是搬离活动使原来的装修浪费，引来二次装修，直接造成成本的增加。
　　（二）履行利益的损失
　　此项损失主要是指租赁房屋的差价损失，侵害承租人优先购买权则应当赔偿承租人租赁房屋出卖时的价格与该房屋在租赁合同到期时的价格（租赁期内起诉，则为起诉时的房屋价格）的差价损失，这是随着市场的房价波动承租人的可得利益损失，出租人侵害了承租人的优先购买权应予赔偿。
　　综上所述，笔者认为，相关法律法规应当对承租人的优先购买权作更为详细的规定，使该法律制度能够有效实施，真正地发挥作用。
　　
　　（作者通讯地址：江苏省东台市人民检察院，江苏东台224200）(上接第41页)
　　个别化已成为社区矫正工作首先考虑的问题。推进社区矫正分管分教制度，首先要建立起社区矫正中的罪犯危险评估体系。通过调查走访、思想教育、法制教育、公德教育、心理咨询、综合评估等多种形式，尽快把握社区矫正人员的年龄层次、犯罪类型、犯罪原因、认罪悔罪程度以及接受社区矫正态度等多方面情况，对社区矫正人员的人身危险性、再犯可能性、回归社会的基本趋向做出科学判断，并采取不同的管理和教育方式，实施不同的管理和矫正方案，尽最大力量预防犯罪，保证社区矫正能够安全、有效、持续发展，保障整个社会安全稳定的局面。
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