论文部分内容阅读
摘 要：房地产开发行业是资金密集型产业，随着市场经济的不断发展，房地产业面临着激烈的竞争。在相同的市场环境下，房地产开发企业除了顺应市场的需求，生产出适销对路的产品外，更重要的是打好价格战，而价格的高低主要是取决于生产成本。房地产开发项目的成本控制贯穿于开发的全过程，涉及到开发项目前期（投资决策、前期策划、设计环节）、施工、销售等环节，各个环节相互制约相互影响。但是，实践中，很多房地产开发企业都是重视项目施工阶段的成本控制，而忽视项目开发前期成本控制的问题，没有为总体项目成本控制打下良好的基础，影响到中期和后期建设的资金和物质资源不足，出现“盲羊补牢”、“事倍功半”的情况。本文通过分析房地产开发项目前期成本控制的必要性，指出房地产开发项目前期成本控制存在的问题和相应的解决对策，为推动房地产业的健康发展做出一定的贡献。
关键词：房地产开发 项目前期 成本控制 问题与对策
好的开头是成功的一半，房地产开发项目前期成本控制是项目最终取得成功的关键因素。如果说前期的成本控制没有设计好，那么将影响到整个成本控制管理系统，严重的则会使得整个房地产开发项目成本管理失去控制，最后损害企业的利益和发展。根据数据统计显示，投资决策、设计、施工、销售环节对成本控制影响程度分别是：60%-70%、20%-30%、10-15%、 5%，投资决策、设计、施工、销售环节所占费用比重分别是：1%、10%-20%、60%-70%、1%-5%。由此可以看出，房地产开发项目前期成本控制在项目開发全过程中是非常重要，但是，实际工作中却没有得到应有的重视。当前很多房产开发商并不重视房地产开发项目前期成本的控制，仍将精力集中在施工阶段成本的控制上。因此，房地产开发企业应当加大对项目前期成本控制的力度，从而达到降低整个项目全过程成本的目标，提高企业的利润上升空间。
一、房地产开发项目前期成本控制的必要性
1.房地产开发项目前期的决策环境是成本控制的关键环节。决策环节不涉及土地、材料、设备等的费用，其费用仅仅包括：机会成本分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等，这些都是关乎智力、知识的活动，占整个房地产开发的费用比例非常小，但对整个项目的运行成本控制却非常关键。因为决策环节直接决定了该项目的基本事实方案、主要投入要素、建筑使用功能等，可以说是决定了整个房产成本控制的总体方向。
2.房地产开发项目前期的设计环节是成本控制的重要环节。设计环在整个成本控制中费用占的比例比较小，但是设计方案确定后，基本上决定了工程的实施方案和主要投入要素，比如：结构形式、外观设计、平面布置、装修标准等。所以，只有把在设计环节，把技术和经济相结合，制定出一个科学合理的设计方案，才能够有效的节约施工阶段的建造成本，保障建设项目按照预期进度进行，进而促进商品房的销售，增加房产销售的卖点。
二、房地产开发项目前期成本控制存在的问题
1.不重视决策环节的成本控制。决策环节的成本控制直接决定这房地产项目的成本，但是处于卖方市场的房地产商一直都不重视决策环节的成本控制，很多时候决策环节的成本控制只是为了进行项目融资，虽然包装得很好，但是可操作性不强，策划报告的内容比较肤浅，达不到指导投资决策的目的，能够达到筹集资金的目的。由于对决策环节成本控制不重视，所以策划报告中所收集使用的材料不够全面，不具有代表性；分析计算过程不够规范，逻辑推理欠严谨；指标的选择不够科学合理，整个结果的可靠性有待提高。比如，经常有媒体曝光一些城市中闲置的商品房、别墅，大量空房积压，这样就迫使房地产商建好房以后又要重新改户型、结构、功能、环境等，大大增加项目开发的成本。首先，可行性研究不科学。目可行性研究是房地产项目运行前的最基本工作，其主要工作是：从项目立项、建设到生产经营销售的全过程进行考察，充分收集现有的资料和数据，预测当前市场需求情况，充分详细的规划项目的建设规模、施工工艺技术、原材料和设备、投资估算、融资成本与风险、生产成本、盈利能力、资金回流周期、经济上的合理性等，最终确定该项目是否具有投资建设的价值。但是，实践中，开发商的可行性研究并没有这么细致，很多的工作都是流于形式、不科学、不严谨。其次，市场定位不明确。受房地产利益的驱使，很多房地产开发商都只是重视商品房销售策划，对项目前期定位策划的重要性认识不够，或者虽认识到前期策划的重要性但其总体策划水平却很有限。很多开发商、策划人受到短期利益的影响，不重视项目的长期利益，在策划的过程中缺乏相应的理论支撑，使得前期策划抄袭现象严重，很多研究方法流于形式，根本无法执行或者执行成本过高。最后，成本估算不精确。房地产开发项目周期长，随着项目的不断发展，其成本要素也在不断的变化中，这就要求房地产开发商要以静态的投资估算值为依据，处理好实践中动态的成本变化。但是，实践中，成本估算的精确度不高，静态的投资估算值很难满足实际成本控制和责任成本管理体系的需要，导致预算超支、责任难以界定的情况经常出现。
2.设计成本控制。在设计环节，很多开发商忽视对设计环节的事前控制，认为这个时期的成本控制是建设单位的事前。且在实践中，建设单位和设计单位缺乏有效的沟通，双方对设计阶段的成本管理的积极性都不高。而设计人员对工程设计的有关专业知识认识不到位，不能够把技术与经济、设计概算有机结合起来，忽视了设计方案的经济合理性。
3.招投标没有真正的起到成本控制的作用。根据相关数据显示，当前我国房地产项目的招投标市场还不是很成熟，很多工作推行得不是很理性。比如：方保护主义严重，行政力量干预过多，没有真正的做到公平竞争，经常出现明标暗定的情况。与此同时，我国的招投标体系不完善，招投标市场不规范，使得评标标准缺乏科学性。
三、房地产开发项目前期成本控制的对策
1.决策环节的成本控制对策。正确的投资决策来源于高水平的项目可行性研究、正确的市场定位和精确的成本估算。同时，在投资决策的过程中，为了减少投资的盲目性，应当运用科学的方法进行投资决策，比如，运用AHP进行房地产投资决策，找出、分析、合理组合房地产投资决策的主要影响因素，并最终建立房地产投资决策的层次结构模型。项目可行性研究主要是解决项目产品、市场定位、技术方案、建设条件等是否具有可行性，同时还要进行相应的财务、经济技术分析和评价，最终确定房地产开发项目的经济合理性问题。可行性研究是开发商投资的依据，对项目融资成本、融资风险、控制项目财务费用、工程设计、设备订货、市场定位、编制设计任务书、施工准备、项目全寿命期成本控制有着决定性的影响。另外，准确全面的投资估算是整个项目投资决策阶段造价管理的重要任务，是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分。房地产开发项目中，使用较多的投资估算的方法有：资金周转率发、生产鞥努力指数算法、朗格系数法、指标估算法，实践中根据项目的不同特点，比如：项目需要估算的精度、获取的经济技术资料的选取等，选择不同的估算额方法。 2.设计环节成本控制。设计环节成本控制，要不断加大设计的深度和提高设计的质量，保证项目建设的综合效益。首先，房地产开发企业应当在设计环节引入竞争機制，实行设计方案招标和设计监理制度，综合考量设计方案的技术安全、功能、工程结构、工程造价等，对设计的全过程进行监督，促使设计单位精心设计，不断提高设计方案的质量。其次，设计方案的制定要从经济合理性的角度出发，将经济、安全、技术的有效统一。设计人员在进行设计工作时，必须算好三笔账：造价限额帐、功能要求帐、现实成本帐，这样就要求设计人员要充分和经济管理人员进行沟通交流，设计方案出来以后及时进行造价分析，不断的优化设计，达到成本控制的目的。另外，设计员要强化自身的职业素养和经济观念，对设计方案进行充分的技术论证，做到以人为本、以市场需求为导向，避免出现设计方案脱离实际，使得建设成本过高，出现概算超估算、预算超概算、决算超预算的情况。最后，强化图纸评审工作。房地产开发项目图纸出来以后，要通过公开招标的方式，选择有实力的审图单位，从工程的质量、安全、使用性能、节约资源、减少工程造价成本方面决定选用的中标单位。
3.加强对房地产开发项目招标的成本控制。当前，我国房地产业建设成本不断攀升，楼价上涨的幅度有限，商品房的质量投诉不断增加的情况下，尤其要重视招标工作，制定切实可行的招标项目计划，做好招标的招标标底价格的审查、招标过程管理的工作，促进公平竞争，落实相关工作，降低工程建设成本、缩短工期、提高工程质量，防治腐败现象的出现。项目招标要明确合同总体策划，可以采取平行承包或总承包的方式进行，根据项目实际需要，选择合适的合同方式（主要有：总价合同、单价合同、成本加酬金合同等），做好合同管理的工作。另外，根据房地产项目的各项规划和发包人、承包人的相应资质等，进行招标项目工作的分解结构，编制相应的招标文件，保障招标文件严密、周到细致、内容明确合法，防治投标单位串标、中标标价低于企业的个别成本。
四、结语
房地产开发项目主要是以实现经济利益为目标的，要实现高利润必须严格控制生产成本。房地产开发项目前期的投资决策、策划、设计环节的成本控制，直接决定项目全过程的成本控制情况，所以，要做决策环节的可行性报告分析，重视规划设计环节，做好前期的各项成本计划工作，有效规避房地产开发过程中的各项风险，这样房地产开发企业的效益才会有保障。
参考文献：
[1]余江.房地产开发项目全过程成本控制研究与应用[D].重庆大学.2007年.
[2]王婷.房地产企业开发项目前期成本控制研究[D].西南大学.2009年.
[3]袁鲁时.中小房地产企业工程项目成本控制研究[D].东北石油大学.2010年.
[4]江剑华.房地产开发项目前期成本控制研究[J].财经界（学术版）.2008（02）.
[5]王亚楠.房地产企业成本费用管理问题的探讨[J].当代经济.2012（16）.
关键词：房地产开发 项目前期 成本控制 问题与对策
好的开头是成功的一半，房地产开发项目前期成本控制是项目最终取得成功的关键因素。如果说前期的成本控制没有设计好，那么将影响到整个成本控制管理系统，严重的则会使得整个房地产开发项目成本管理失去控制，最后损害企业的利益和发展。根据数据统计显示，投资决策、设计、施工、销售环节对成本控制影响程度分别是：60%-70%、20%-30%、10-15%、 5%，投资决策、设计、施工、销售环节所占费用比重分别是：1%、10%-20%、60%-70%、1%-5%。由此可以看出，房地产开发项目前期成本控制在项目開发全过程中是非常重要，但是，实际工作中却没有得到应有的重视。当前很多房产开发商并不重视房地产开发项目前期成本的控制，仍将精力集中在施工阶段成本的控制上。因此，房地产开发企业应当加大对项目前期成本控制的力度，从而达到降低整个项目全过程成本的目标，提高企业的利润上升空间。
一、房地产开发项目前期成本控制的必要性
1.房地产开发项目前期的决策环境是成本控制的关键环节。决策环节不涉及土地、材料、设备等的费用，其费用仅仅包括：机会成本分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等，这些都是关乎智力、知识的活动，占整个房地产开发的费用比例非常小，但对整个项目的运行成本控制却非常关键。因为决策环节直接决定了该项目的基本事实方案、主要投入要素、建筑使用功能等，可以说是决定了整个房产成本控制的总体方向。
2.房地产开发项目前期的设计环节是成本控制的重要环节。设计环在整个成本控制中费用占的比例比较小，但是设计方案确定后，基本上决定了工程的实施方案和主要投入要素，比如：结构形式、外观设计、平面布置、装修标准等。所以，只有把在设计环节，把技术和经济相结合，制定出一个科学合理的设计方案，才能够有效的节约施工阶段的建造成本，保障建设项目按照预期进度进行，进而促进商品房的销售，增加房产销售的卖点。
二、房地产开发项目前期成本控制存在的问题
1.不重视决策环节的成本控制。决策环节的成本控制直接决定这房地产项目的成本，但是处于卖方市场的房地产商一直都不重视决策环节的成本控制，很多时候决策环节的成本控制只是为了进行项目融资，虽然包装得很好，但是可操作性不强，策划报告的内容比较肤浅，达不到指导投资决策的目的，能够达到筹集资金的目的。由于对决策环节成本控制不重视，所以策划报告中所收集使用的材料不够全面，不具有代表性；分析计算过程不够规范，逻辑推理欠严谨；指标的选择不够科学合理，整个结果的可靠性有待提高。比如，经常有媒体曝光一些城市中闲置的商品房、别墅，大量空房积压，这样就迫使房地产商建好房以后又要重新改户型、结构、功能、环境等，大大增加项目开发的成本。首先，可行性研究不科学。目可行性研究是房地产项目运行前的最基本工作，其主要工作是：从项目立项、建设到生产经营销售的全过程进行考察，充分收集现有的资料和数据，预测当前市场需求情况，充分详细的规划项目的建设规模、施工工艺技术、原材料和设备、投资估算、融资成本与风险、生产成本、盈利能力、资金回流周期、经济上的合理性等，最终确定该项目是否具有投资建设的价值。但是，实践中，开发商的可行性研究并没有这么细致，很多的工作都是流于形式、不科学、不严谨。其次，市场定位不明确。受房地产利益的驱使，很多房地产开发商都只是重视商品房销售策划，对项目前期定位策划的重要性认识不够，或者虽认识到前期策划的重要性但其总体策划水平却很有限。很多开发商、策划人受到短期利益的影响，不重视项目的长期利益，在策划的过程中缺乏相应的理论支撑，使得前期策划抄袭现象严重，很多研究方法流于形式，根本无法执行或者执行成本过高。最后，成本估算不精确。房地产开发项目周期长，随着项目的不断发展，其成本要素也在不断的变化中，这就要求房地产开发商要以静态的投资估算值为依据，处理好实践中动态的成本变化。但是，实践中，成本估算的精确度不高，静态的投资估算值很难满足实际成本控制和责任成本管理体系的需要，导致预算超支、责任难以界定的情况经常出现。
2.设计成本控制。在设计环节，很多开发商忽视对设计环节的事前控制，认为这个时期的成本控制是建设单位的事前。且在实践中，建设单位和设计单位缺乏有效的沟通，双方对设计阶段的成本管理的积极性都不高。而设计人员对工程设计的有关专业知识认识不到位，不能够把技术与经济、设计概算有机结合起来，忽视了设计方案的经济合理性。
3.招投标没有真正的起到成本控制的作用。根据相关数据显示，当前我国房地产项目的招投标市场还不是很成熟，很多工作推行得不是很理性。比如：方保护主义严重，行政力量干预过多，没有真正的做到公平竞争，经常出现明标暗定的情况。与此同时，我国的招投标体系不完善，招投标市场不规范，使得评标标准缺乏科学性。
三、房地产开发项目前期成本控制的对策
1.决策环节的成本控制对策。正确的投资决策来源于高水平的项目可行性研究、正确的市场定位和精确的成本估算。同时，在投资决策的过程中，为了减少投资的盲目性，应当运用科学的方法进行投资决策，比如，运用AHP进行房地产投资决策，找出、分析、合理组合房地产投资决策的主要影响因素，并最终建立房地产投资决策的层次结构模型。项目可行性研究主要是解决项目产品、市场定位、技术方案、建设条件等是否具有可行性，同时还要进行相应的财务、经济技术分析和评价，最终确定房地产开发项目的经济合理性问题。可行性研究是开发商投资的依据，对项目融资成本、融资风险、控制项目财务费用、工程设计、设备订货、市场定位、编制设计任务书、施工准备、项目全寿命期成本控制有着决定性的影响。另外，准确全面的投资估算是整个项目投资决策阶段造价管理的重要任务，是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分。房地产开发项目中，使用较多的投资估算的方法有：资金周转率发、生产鞥努力指数算法、朗格系数法、指标估算法，实践中根据项目的不同特点，比如：项目需要估算的精度、获取的经济技术资料的选取等，选择不同的估算额方法。 2.设计环节成本控制。设计环节成本控制，要不断加大设计的深度和提高设计的质量，保证项目建设的综合效益。首先，房地产开发企业应当在设计环节引入竞争機制，实行设计方案招标和设计监理制度，综合考量设计方案的技术安全、功能、工程结构、工程造价等，对设计的全过程进行监督，促使设计单位精心设计，不断提高设计方案的质量。其次，设计方案的制定要从经济合理性的角度出发，将经济、安全、技术的有效统一。设计人员在进行设计工作时，必须算好三笔账：造价限额帐、功能要求帐、现实成本帐，这样就要求设计人员要充分和经济管理人员进行沟通交流，设计方案出来以后及时进行造价分析，不断的优化设计，达到成本控制的目的。另外，设计员要强化自身的职业素养和经济观念，对设计方案进行充分的技术论证，做到以人为本、以市场需求为导向，避免出现设计方案脱离实际，使得建设成本过高，出现概算超估算、预算超概算、决算超预算的情况。最后，强化图纸评审工作。房地产开发项目图纸出来以后，要通过公开招标的方式，选择有实力的审图单位，从工程的质量、安全、使用性能、节约资源、减少工程造价成本方面决定选用的中标单位。
3.加强对房地产开发项目招标的成本控制。当前，我国房地产业建设成本不断攀升，楼价上涨的幅度有限，商品房的质量投诉不断增加的情况下，尤其要重视招标工作，制定切实可行的招标项目计划，做好招标的招标标底价格的审查、招标过程管理的工作，促进公平竞争，落实相关工作，降低工程建设成本、缩短工期、提高工程质量，防治腐败现象的出现。项目招标要明确合同总体策划，可以采取平行承包或总承包的方式进行，根据项目实际需要，选择合适的合同方式（主要有：总价合同、单价合同、成本加酬金合同等），做好合同管理的工作。另外，根据房地产项目的各项规划和发包人、承包人的相应资质等，进行招标项目工作的分解结构，编制相应的招标文件，保障招标文件严密、周到细致、内容明确合法，防治投标单位串标、中标标价低于企业的个别成本。
四、结语
房地产开发项目主要是以实现经济利益为目标的，要实现高利润必须严格控制生产成本。房地产开发项目前期的投资决策、策划、设计环节的成本控制，直接决定项目全过程的成本控制情况，所以，要做决策环节的可行性报告分析，重视规划设计环节，做好前期的各项成本计划工作，有效规避房地产开发过程中的各项风险，这样房地产开发企业的效益才会有保障。
参考文献：
[1]余江.房地产开发项目全过程成本控制研究与应用[D].重庆大学.2007年.
[2]王婷.房地产企业开发项目前期成本控制研究[D].西南大学.2009年.
[3]袁鲁时.中小房地产企业工程项目成本控制研究[D].东北石油大学.2010年.
[4]江剑华.房地产开发项目前期成本控制研究[J].财经界（学术版）.2008（02）.
[5]王亚楠.房地产企业成本费用管理问题的探讨[J].当代经济.2012（16）.