论文部分内容阅读
摘要：投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。随着我国房地产行业的不断发展，企业持有房地产除了用于自身生产经营和管理活动的场所和作为存货对外销售外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至成为个别企业的主营业务活动。这些具有投资性质的房地产在用途、状态、目的等方面与原有的房地产都是显著不同的。
关键字：投资性房地产 计量模式
一、 投资性房地产理论概述
1、 投资性房地产的概念
房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或者增值收益的活动。就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定。
二、 投资性房地产后续计量模式概述
一 成本模式
该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。
二 公允价值模式
国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。
三、 我国上市公司投资性房地产偏好成本模式的原因分析
.1公允价值的应用带有可选择性
新企业会计准则强调，只有在公允价值能够取得并且能够可靠计量的情况下，才可以采用公允价值计量模式。这就说明了新准则没有强制规定上市公司一定要采用公允价值计量，上市公司在选择计量模式时具有可选择性。企业选择何种计量模式或计量属性是会计政策选择的主要内容之一。
.2上市公司选择成本模式的两个可能的动机
1、避税的动机
投资性房地产准则实施的最大影响是促使企业资产增值显性化。公允价值的应用会增加上市公司的利润，从而提升上市公司的业绩。企业管理者为了规避这一点，就有可能会利用成本模式计量进行盈余管理，减少当期应纳税所得额，从而达到少交所得税的目的。华业地产、陆家嘴等房地产企业很可能就是出于此动机，仍旧选择成本法计量模式。
2、 防止政策应用出错的动机
一项会计政策的应用，会设定严格的遵循条件。只有在满足条件的时候才能采用，公允价值的运用也是一样。以投资性房地产为例，采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3公允价值实际执行存在一定的难度
1.我国对于投资性房地产采用公允价值计量政策上的限制
《投资性房地产》准则允许上市公司可以采用成本模式也可以采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。但在导向上，更主张采用成本模式计量。准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制，每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法。并且在准则指南中明确指出：“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。而采用公允价值模式计量的，提出了限定条件，即必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。
2、上市公司管理层盈余管理的动因
如果上市公司具备了采用公允价值计量的条件，对公司管理层而言，将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从进行盈余管理的角度出发，管理层会倾向于选择采用成本模式计量。
3、纳税影响的动因
公司在决定是否采用公允价值计量时，必须考虑其对公司纳税的影响。如果采用公允价值计量，对投资性房地产将不计提折旧或进行摊销，但税收上没有明确是否可税前扣除投资性房地产的这部分折旧，可能失去“税盾功效”。
4、 公允价值计量条件的影响
采用公允价值模式计量，应同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产市场；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。上述条件非常严格，因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大，成本也很高，这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反，传统的成本模式下，获取信息的渠道直接、方便，成本低廉。比较之下，上市公司当然更愿意采用成本模式。另外，即使采用公允价值模式，金额的确定也会成为上市公司的难题。
四、 如何推广公允价值模式计量的对策和建议
首先，作为政府部门和监管机构，应该大力推进公允价值模型的建立以及相关历史数据、市场信息的搜集与整理， 改进现有财务信息系统， 尽量减少准则的转换成本，要大力组织开展培训工作，积极推进公允价值计量模式的运用， 积极引导会计报表使用者对会计信息的使用和解读，使信息使用者改变以往以市盈率解读企业经营业绩的思路，从以净利润为导向的市盈率模型和以净资产为导向的剩余收人模型逐渐向以现金流为导向的红利折扣模型和现金流量模型过渡，提高会计信息的解读能力。
其次，颁布的新会计准则虽然在与国际接轨方面有巨大进步，其原则性的规定太多，而具体的规定太少，在可操作性上也就略显不足， 虽然随后颁布的企业会计准则 应用指南》对各项准则提供了一些具体解释和说明，但有些规定的线条还是太粗、不够具体。因此在理论上应尽快完善估值技术和成熟估值模型的研究，保证公允价值的准确性。
最后，应明确规定禁止采用含有较多假设的估值技术， 以防止公允价值被滥用。对于采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，要加快推进企业的公允价值信息数据库建设，以降低获取公允价值的信息成本。应建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，及时获得房地产市场的相关信息，准确评估企业投资性房地产的公允价值。拥有投资性房地产的企业也应根据经济环境的变化，及时调整经营理念，实现产品结构的多样化，运用差别化战略和多元化战略， 降低使用公允价值模式计量带来的利润波动风险，增强企业抵抗风险的能力。
参考文献
[1] 龙静. 投资性房地产的会计准则比较及影响分析[J].房地产开发，2007，4：56-58.
[2] 赵西卜等.投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题[J].继续教育，2006，5：43-45.
[3]孙鸿雁. 投资性房地产的国际比较与借鉴[J].会计之友，2006，8：88-90.
关键字：投资性房地产 计量模式
一、 投资性房地产理论概述
1、 投资性房地产的概念
房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上房屋等建筑物及构筑物。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或者增值收益的活动。就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定。
二、 投资性房地产后续计量模式概述
一 成本模式
该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。
二 公允价值模式
国际会计准则委员会对公允价值的定义是：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。我国《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义与国际会计准则委员会对公允价值的定义大体一致，准则规定，“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。由此可见，公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。
三、 我国上市公司投资性房地产偏好成本模式的原因分析
.1公允价值的应用带有可选择性
新企业会计准则强调，只有在公允价值能够取得并且能够可靠计量的情况下，才可以采用公允价值计量模式。这就说明了新准则没有强制规定上市公司一定要采用公允价值计量，上市公司在选择计量模式时具有可选择性。企业选择何种计量模式或计量属性是会计政策选择的主要内容之一。
.2上市公司选择成本模式的两个可能的动机
1、避税的动机
投资性房地产准则实施的最大影响是促使企业资产增值显性化。公允价值的应用会增加上市公司的利润，从而提升上市公司的业绩。企业管理者为了规避这一点，就有可能会利用成本模式计量进行盈余管理，减少当期应纳税所得额，从而达到少交所得税的目的。华业地产、陆家嘴等房地产企业很可能就是出于此动机，仍旧选择成本法计量模式。
2、 防止政策应用出错的动机
一项会计政策的应用，会设定严格的遵循条件。只有在满足条件的时候才能采用，公允价值的运用也是一样。以投资性房地产为例，采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3公允价值实际执行存在一定的难度
1.我国对于投资性房地产采用公允价值计量政策上的限制
《投资性房地产》准则允许上市公司可以采用成本模式也可以采用公允价值模式对投资性房地产后续计量。但在导向上，更主张采用成本模式计量。准则对采用成本计量模式的企业没有任何条件限制，每一个拥有投资性房地产的企业均可采用该种方法。并且在准则指南中明确指出：“企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量”。而采用公允价值模式计量的，提出了限定条件，即必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。
2、上市公司管理层盈余管理的动因
如果上市公司具备了采用公允价值计量的条件，对公司管理层而言，将面临采用成本模式计量或采用公允价值计量两种选择。从进行盈余管理的角度出发，管理层会倾向于选择采用成本模式计量。
3、纳税影响的动因
公司在决定是否采用公允价值计量时，必须考虑其对公司纳税的影响。如果采用公允价值计量，对投资性房地产将不计提折旧或进行摊销，但税收上没有明确是否可税前扣除投资性房地产的这部分折旧，可能失去“税盾功效”。
4、 公允价值计量条件的影响
采用公允价值模式计量，应同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产市场；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。上述条件非常严格，因为要说明什么是活跃市场、相似环境、用途、新旧程度等房地产交易情况。实践中要获取这些信息不仅难度大，成本也很高，这就限制了上市公司采用公允价值模式。相反，传统的成本模式下，获取信息的渠道直接、方便，成本低廉。比较之下，上市公司当然更愿意采用成本模式。另外，即使采用公允价值模式，金额的确定也会成为上市公司的难题。
四、 如何推广公允价值模式计量的对策和建议
首先，作为政府部门和监管机构，应该大力推进公允价值模型的建立以及相关历史数据、市场信息的搜集与整理， 改进现有财务信息系统， 尽量减少准则的转换成本，要大力组织开展培训工作，积极推进公允价值计量模式的运用， 积极引导会计报表使用者对会计信息的使用和解读，使信息使用者改变以往以市盈率解读企业经营业绩的思路，从以净利润为导向的市盈率模型和以净资产为导向的剩余收人模型逐渐向以现金流为导向的红利折扣模型和现金流量模型过渡，提高会计信息的解读能力。
其次，颁布的新会计准则虽然在与国际接轨方面有巨大进步，其原则性的规定太多，而具体的规定太少，在可操作性上也就略显不足， 虽然随后颁布的企业会计准则 应用指南》对各项准则提供了一些具体解释和说明，但有些规定的线条还是太粗、不够具体。因此在理论上应尽快完善估值技术和成熟估值模型的研究，保证公允价值的准确性。
最后，应明确规定禁止采用含有较多假设的估值技术， 以防止公允价值被滥用。对于采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，要加快推进企业的公允价值信息数据库建设，以降低获取公允价值的信息成本。应建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，及时获得房地产市场的相关信息，准确评估企业投资性房地产的公允价值。拥有投资性房地产的企业也应根据经济环境的变化，及时调整经营理念，实现产品结构的多样化，运用差别化战略和多元化战略， 降低使用公允价值模式计量带来的利润波动风险，增强企业抵抗风险的能力。
参考文献
[1] 龙静. 投资性房地产的会计准则比较及影响分析[J].房地产开发，2007，4：56-58.
[2] 赵西卜等.投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题[J].继续教育，2006，5：43-45.
[3]孙鸿雁. 投资性房地产的国际比较与借鉴[J].会计之友，2006，8：88-90.