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摘要：现阶段，房地产业已逐步成为中国的支柱产业之一，在国民经济中占有很大的市场份额，对促进中国经济的发展具有一定的作用。房地产业的发展与国家政策和社会环境等因素密切相关。自2018年以来，房地产市场融资规模总体呈收紧态势，许多房地产开发企业面临较大的还债压力，探索多元化的融资渠道，研究融资风险的同时加强风险控制对房地产企业获得持续的资金支持和确保其稳定发展具有深远的意义。文章通过对我国房地产企业资本现状和融资方式的简要阐述，首先，总结了房地产开发企业的融资模式及其主要特点，基于该模式存在的难点问题及实际问题，并对改善和加强房地产企业融资的问题提供了一定的意见和建议。现阶段，房地产企业应通过合理完善政策匹配机制、完善房地产企业融资市场制度、加强房地产企业的多元化模式以及探索新的融资渠道等四个方面提高企业流程管理的依从性，提高内部财务监控水平。
关键词：房地产开发企业;融资;难点;解决对策
基于我国土地政策的不断落实，房地产开发企业也得到了长足发展，我国国内无论是商业用房还是住房市场都随着供不应求的市场关系而使价格飞速提高，同时伴随着中央政府和地方监管制度文件的不断出台，房地产开发企业的房产销售量及其资金回笼速度也受到影响。鉴于房地产价格一般较高，无论是住宅抑或是商铺的购买绝大多数会使用贷款模式，从这角度上来说，房地产企业的资金回笼速度较慢，开发投入较大，无法及时偿还贷款，高杠杆模式让房地产偿还贷款难度加大，房地产企业的负债率上升。
在房地产企业负债率不断提高，房产价格不断攀升以及国家宏观调控的市场价格主导下，房地产开发企业优质的融资策略将会有利于其高负债率的降低以及资金回笼速度的加快，同时有助于增强其在同批房地产开发企业中的市场竞争力，并在市场筛选时期更加稳定。房地产开发业是国民经济发展的支柱产业之一。作为高度依赖资金的行业，房地产开发企业的全面融资风险控制已成为促进企业可持续发展的关键措施。
进入2018年之后，中国的住宅市场处于紧张状态。一系列国家监管政策的介入以及居民住房市场的饱和，使房地产业的监管成为一个僵化的发展趋势。银行收紧了房地产开发企业的贷款规模。传统的标准化贷款业务无法满足房地产开发企业所需的庞大资本规模，这使得该行业呈现出多元化融资发展的趋势。本文专门探讨了房地产开发企业的融资问题，并提出相关解决路径，以期有效促进房地产开发企业的可持续发展。
一、房地产企业资金构成及融资特点和现状
（一）房地产开发企业融资特点
随着我国房地产政策的不断出台，国内房地产业对房地产开发的内部和外部风险具有长期影响。
我国房地产开发企业融资的特点主要表现在以下方面：首先，基于国内大环境，银行贷款是所有房地产开发企业的资金首要来源，其内在动因主要是由于房地产企业前期开发投资较大，房地产业在国内经济发展和银行盈利能力中起着支撑作用，另一方面，其他渠道也无法实现大规模融资，这使得银行贷款被迫成为优先的融资方式。其次，非标准金融业务已成为房地产开发企业的重要融资来源。股权融资、资产证券化、房地产信托投资基金已逐渐成为房地产开发企业正在尝试或即将尝试的融资新渠道。最后，目前房地产信托融资模式的现状呈现压抑的趋势，这影响了房地产开发企业对第三种房地产的热情。绝大多数城市通过多种方式进行融资，从而影响了其融资规模。通过房地产开发企业的各种融资渠道及其所含的特点来看，多种方式融资对房地产开发企业的风险管理有一定的影响，并有可能继续增加其融资成本。
（二）房地产企业资金构成及融资现状
在资金构成上，房地产企业的资本主要来源包括：自有资金、银行贷款，以及其他类型融资等。
1. 房地产开发企业自身现金流
房地产企业的自身现金流即其自由资金一般是由三方面内容构成的，分别是企业的原始投资、控股投资、经营收入。政府颁布的很多政策中均有关于房地产企业自有资金方面的内容。首先，自有资金需具有合规性，只有通过合规的資金才可进行土地的购置;其次，自有资金当中的部分需划归至项目融资范围，由此才可保证房地产企业的平稳发展。
2. 房地产开发企业股权融资
房地产企业通过股权融资筹集资金。他们可以根据自己的经营状况调整股息政策，并且没有固定的股息负担。房地产企业是否支付股息以及支付多少可以根据自身情况确定。房地产企业的股权融资还可以增加企业的资本，提高企业的债务融资能力，降低财务风险。其缺点是可以分散企业的控制权。
3. 房地产开发企业境内银行开发贷款
对于房地产企业的发展来讲，银行贷款为其十分重要的支柱。银行贷款整体的融资规模是很大的，一般融资成本也会在银行基准利率的变化下出现相应的变化。但银行贷款为房地产企业最佳的融资方式。在中国信贷政策进一步收紧的基础上，银行在房地产企业方面的信用审计严格程度也有了很大程度上的提升，比如针对其贷款的额度、担保的模式、审计的时间等均有相应的内容，这样一来，想获取银行贷款的难度便进一步提升。
4. 房地产企业信托
房地产企业的融资即是房地产的信托融资。当下，国家对货币政策进行了优化，此种状况下，信托于中型企业融资当中所展现的效用进一步提升，这也让房地产企业的发展有了更多资金的支撑。然而，信托融资的缺点是其自身成本也是很高的。通常状况下，房地产企业走投无路时才会选择信托融资。
5. 房地产企业债券融资
中国房地产企业的债券市场发展缓慢。常见的债券融资方式包括公司债券、中期票据和短期融资。和股权融资进行比较，此类融资方式不会触碰企业的控制权。因为房地产开发其自身具有的特征便是投资周期长、资金周转慢，所以支付风险是很高的，由此在准入门槛方面和一般投资相比也是较高的。 二、现阶段我国房地产企业融资过程中存在的问题
（一）国家政策对房地产开发企业融资的影响
现阶段，我国多数房地产开发企业的融资情况和居民住房市场流通都实施了一系列政策法规，包括但不限于关于居民第二住房贷款比例的规定，其中对房地产开发企业的影响主要体现在对企业现金流量和偿付能力的影响，进一步影响企业对现有建筑物抵押融资的主动性和融资规模。这在一定程度上会对房地产开发企业通过融资开发新项目产生负面影响，影响企业调动现金流量的能力和规模，以及企业偿还现有贷款的能力，同时可能会导致房地产企业的融资风险。
（二）自有资金不足，负债比例增高
房地产业属于一类十分具有代表性的资本密集型产业。土地购置的整体成本很高，建设发展中也需高额的资金来辅助。按照融资优先权理论来看，房地产企业在经营发展中会先使用自身的融资，因为这样能够很好的避免外部融资出现的风险，同时也能够让需求与成本得到控制。房地产行业在发展过程中需面临的压力与风险也是很大的，当企业没有办法得到预期效益的适合，便无法来偿还债务，进而企业便会出现财务方面的问题。
（三）融资渠道狭窄
十年间，房地产行业呈现出了繁荣发展的态势，这和银行信贷融资的辅助是分不开的。传统化的融资方式无法匹配房地产行业的发展，但新融资方式的风险较高，当过多的依靠银行贷款来发展时，只要出现市场滑坡的情况，企业便无法拿出充足的资金来还款。同时，由于资金的限制，企业的发展也遇到了不同程度的发展瓶颈。
房地产开发企业较高的融资成本将严重影响企业的整体收入以及企业的经营状况和趋势。从商业银行企业利率的角度来看，在利率市场化的环境下，企业的平均贷款利率约为10%，单位建筑物的整体收益率约为22%。高信贷利率和房地产开发企业收入水平的持续下降形成了两方面的矛盾，这将打击房地产开发企业在项目开发和项目扩张中的积极性，并直接影响房地产开发企业的发展。房地产开发企业偿还债务和抵押的能力，并进一步影响其资本结构的优势。
（四）资金周转缓慢，存量资产有待盘活
房地产的传统商业模式是“征地开发销售”，但初期的征地开发投资巨大。受购买限制，贷款限制等控制政策的影响，销售资金回撤的周期较长，且有大量的资金存入。房地产企业拥有越来越多的库存资产，需要对其进行振兴。
自2017年年底以来，目前许多的房地产市场一直处于寒冷状态，交易规模呈下降趋势。商品房交易量和交易价格呈偏差趋势，导致房地产市场整体流动性规模持续下降，房地产开发商的还款要求呈上升趋势。市场持续的过冷，房地产项目开发周期的延长，企业发展的被动性及居民对住房购买风险的观望态度，对房地产开发的现金流量调节产生了负面影响。企业和偿付能力的提高、市场流动性的缺乏也将导致风险的发生。市场风险作为房地产开发企业融资风险的重要组成部分，影响企业资金周转速度，对房地产开发企业融资风险产生重大影响。
三、我国房地产企业融资问题的解决对策
（一）合理完善政策匹配机制
对宏观银行信贷及相应的风险控制政策进行跟踪和反馈。信贷政策的跟踪内容包括但不限于信贷规模，信贷条件和各种融资约束标准的政策规定。风险控制政策主要包括国家对房地产行业及相关行业信贷规模的调整，以及中央银行对贷款利率的限制;为提高房地产开发政策的敏感性，结合地方政府对各类商品住宅和商业房地产的政策规定，并结合不同城市土地出让的政策规定，可以使得由于信息不对称和政策敏感性而导致融资成本增加，风险增加的现象最小化;完善居民信用政策的跟踪，包括购房时的现金购买政策，个人贷款基准条件和信用标准等，以保障现金流正常回流。
（二）完善房地产企业融资市场制度
以进一步建立并优化中国放地方融资市场体系，便需寻找出和市场导向为主的不同的房地产融资金融体系。以此为前提，可打造新的市场体系，从而帮助房地产企业进行资金方面的周转。除此之外，关于资产证券、基金管理工具方面也需进行相应的优化。房地产企业若能够实现资金流动，便能优化其银行贷款融资方式，进而推动整个市场体系的科学化、持续化发展。
充分补充多元化的融资渠道，通过证券融资提高公司资本的利用效率，将最大程度地提高房地产开发企业现有资本的利用效率。房地产开发企业在融资过程中，应综合考虑银行信贷融资的规模和成本，股权融资的风险水平和控制权，其他融资渠道的风险问题和收益比较以及国家政策的支持程度。针对不同的融资方式，进行及时的风险评估，结合定量风险分析工具，提高融资风险控制水平。
（三）房地产企业的多元化模式
房地产企业可以通过以银行贷款为主要形式的财务模型，通过加强国家信用评估体系的评估，直接提高信用评估的真实性和可靠性。此外，可以通过股票融资和债券融资来改善中国目前的证券市场，并积极发展信托公司和信用评级机构。通过完善信托市场，规范信托业法律法规，促进房地产企业多元化发展。
（四）探索新的融资渠道
分散投资是降低投资风险的好选择。房地产企业还可以实现多元化的融资，借鉴国内外创新的融资方式，并结合中国传统的融资方式。例如，融资可以分为不同阶段。在初始阶段和成熟阶段，可以分别使用不同的融资方式。简而言之，房地产企业可以创新和定制各种融资方案，不仅可以选择最佳的融资方式，还可以优化自身的資本结构。
四、结语
在中国市场经济进一步发展，相关房地产政策的颁布下，传统化的房地产融资方式呈现出很多问题。对此，房地产企业需发现自身的发展问题，之后在综合参考各国优秀房地产融资经验的基础上，确定出最合适的融资方式，由此来减少风险的出现，确保整个房地产行业的持续性、科学性发展。
参考文献：
[1]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[J].消费经济研究，2020（05）：109-110.
[2]薛叶振.当前房地产企业融资状况分析与思考[J].商业经济，2015（02）：75-76.
[3]王欣.房地产开发企业融资的方式、难点问题及解决对策探析[J].金融天地，2019（03）：173.
（作者单位：东莞市旗山投资发展有限公司）
关键词：房地产开发企业;融资;难点;解决对策
基于我国土地政策的不断落实，房地产开发企业也得到了长足发展，我国国内无论是商业用房还是住房市场都随着供不应求的市场关系而使价格飞速提高，同时伴随着中央政府和地方监管制度文件的不断出台，房地产开发企业的房产销售量及其资金回笼速度也受到影响。鉴于房地产价格一般较高，无论是住宅抑或是商铺的购买绝大多数会使用贷款模式，从这角度上来说，房地产企业的资金回笼速度较慢，开发投入较大，无法及时偿还贷款，高杠杆模式让房地产偿还贷款难度加大，房地产企业的负债率上升。
在房地产企业负债率不断提高，房产价格不断攀升以及国家宏观调控的市场价格主导下，房地产开发企业优质的融资策略将会有利于其高负债率的降低以及资金回笼速度的加快，同时有助于增强其在同批房地产开发企业中的市场竞争力，并在市场筛选时期更加稳定。房地产开发业是国民经济发展的支柱产业之一。作为高度依赖资金的行业，房地产开发企业的全面融资风险控制已成为促进企业可持续发展的关键措施。
进入2018年之后，中国的住宅市场处于紧张状态。一系列国家监管政策的介入以及居民住房市场的饱和，使房地产业的监管成为一个僵化的发展趋势。银行收紧了房地产开发企业的贷款规模。传统的标准化贷款业务无法满足房地产开发企业所需的庞大资本规模，这使得该行业呈现出多元化融资发展的趋势。本文专门探讨了房地产开发企业的融资问题，并提出相关解决路径，以期有效促进房地产开发企业的可持续发展。
一、房地产企业资金构成及融资特点和现状
（一）房地产开发企业融资特点
随着我国房地产政策的不断出台，国内房地产业对房地产开发的内部和外部风险具有长期影响。
我国房地产开发企业融资的特点主要表现在以下方面：首先，基于国内大环境，银行贷款是所有房地产开发企业的资金首要来源，其内在动因主要是由于房地产企业前期开发投资较大，房地产业在国内经济发展和银行盈利能力中起着支撑作用，另一方面，其他渠道也无法实现大规模融资，这使得银行贷款被迫成为优先的融资方式。其次，非标准金融业务已成为房地产开发企业的重要融资来源。股权融资、资产证券化、房地产信托投资基金已逐渐成为房地产开发企业正在尝试或即将尝试的融资新渠道。最后，目前房地产信托融资模式的现状呈现压抑的趋势，这影响了房地产开发企业对第三种房地产的热情。绝大多数城市通过多种方式进行融资，从而影响了其融资规模。通过房地产开发企业的各种融资渠道及其所含的特点来看，多种方式融资对房地产开发企业的风险管理有一定的影响，并有可能继续增加其融资成本。
（二）房地产企业资金构成及融资现状
在资金构成上，房地产企业的资本主要来源包括：自有资金、银行贷款，以及其他类型融资等。
1. 房地产开发企业自身现金流
房地产企业的自身现金流即其自由资金一般是由三方面内容构成的，分别是企业的原始投资、控股投资、经营收入。政府颁布的很多政策中均有关于房地产企业自有资金方面的内容。首先，自有资金需具有合规性，只有通过合规的資金才可进行土地的购置;其次，自有资金当中的部分需划归至项目融资范围，由此才可保证房地产企业的平稳发展。
2. 房地产开发企业股权融资
房地产企业通过股权融资筹集资金。他们可以根据自己的经营状况调整股息政策，并且没有固定的股息负担。房地产企业是否支付股息以及支付多少可以根据自身情况确定。房地产企业的股权融资还可以增加企业的资本，提高企业的债务融资能力，降低财务风险。其缺点是可以分散企业的控制权。
3. 房地产开发企业境内银行开发贷款
对于房地产企业的发展来讲，银行贷款为其十分重要的支柱。银行贷款整体的融资规模是很大的，一般融资成本也会在银行基准利率的变化下出现相应的变化。但银行贷款为房地产企业最佳的融资方式。在中国信贷政策进一步收紧的基础上，银行在房地产企业方面的信用审计严格程度也有了很大程度上的提升，比如针对其贷款的额度、担保的模式、审计的时间等均有相应的内容，这样一来，想获取银行贷款的难度便进一步提升。
4. 房地产企业信托
房地产企业的融资即是房地产的信托融资。当下，国家对货币政策进行了优化，此种状况下，信托于中型企业融资当中所展现的效用进一步提升，这也让房地产企业的发展有了更多资金的支撑。然而，信托融资的缺点是其自身成本也是很高的。通常状况下，房地产企业走投无路时才会选择信托融资。
5. 房地产企业债券融资
中国房地产企业的债券市场发展缓慢。常见的债券融资方式包括公司债券、中期票据和短期融资。和股权融资进行比较，此类融资方式不会触碰企业的控制权。因为房地产开发其自身具有的特征便是投资周期长、资金周转慢，所以支付风险是很高的，由此在准入门槛方面和一般投资相比也是较高的。 二、现阶段我国房地产企业融资过程中存在的问题
（一）国家政策对房地产开发企业融资的影响
现阶段，我国多数房地产开发企业的融资情况和居民住房市场流通都实施了一系列政策法规，包括但不限于关于居民第二住房贷款比例的规定，其中对房地产开发企业的影响主要体现在对企业现金流量和偿付能力的影响，进一步影响企业对现有建筑物抵押融资的主动性和融资规模。这在一定程度上会对房地产开发企业通过融资开发新项目产生负面影响，影响企业调动现金流量的能力和规模，以及企业偿还现有贷款的能力，同时可能会导致房地产企业的融资风险。
（二）自有资金不足，负债比例增高
房地产业属于一类十分具有代表性的资本密集型产业。土地购置的整体成本很高，建设发展中也需高额的资金来辅助。按照融资优先权理论来看，房地产企业在经营发展中会先使用自身的融资，因为这样能够很好的避免外部融资出现的风险，同时也能够让需求与成本得到控制。房地产行业在发展过程中需面临的压力与风险也是很大的，当企业没有办法得到预期效益的适合，便无法来偿还债务，进而企业便会出现财务方面的问题。
（三）融资渠道狭窄
十年间，房地产行业呈现出了繁荣发展的态势，这和银行信贷融资的辅助是分不开的。传统化的融资方式无法匹配房地产行业的发展，但新融资方式的风险较高，当过多的依靠银行贷款来发展时，只要出现市场滑坡的情况，企业便无法拿出充足的资金来还款。同时，由于资金的限制，企业的发展也遇到了不同程度的发展瓶颈。
房地产开发企业较高的融资成本将严重影响企业的整体收入以及企业的经营状况和趋势。从商业银行企业利率的角度来看，在利率市场化的环境下，企业的平均贷款利率约为10%，单位建筑物的整体收益率约为22%。高信贷利率和房地产开发企业收入水平的持续下降形成了两方面的矛盾，这将打击房地产开发企业在项目开发和项目扩张中的积极性，并直接影响房地产开发企业的发展。房地产开发企业偿还债务和抵押的能力，并进一步影响其资本结构的优势。
（四）资金周转缓慢，存量资产有待盘活
房地产的传统商业模式是“征地开发销售”，但初期的征地开发投资巨大。受购买限制，贷款限制等控制政策的影响，销售资金回撤的周期较长，且有大量的资金存入。房地产企业拥有越来越多的库存资产，需要对其进行振兴。
自2017年年底以来，目前许多的房地产市场一直处于寒冷状态，交易规模呈下降趋势。商品房交易量和交易价格呈偏差趋势，导致房地产市场整体流动性规模持续下降，房地产开发商的还款要求呈上升趋势。市场持续的过冷，房地产项目开发周期的延长，企业发展的被动性及居民对住房购买风险的观望态度，对房地产开发的现金流量调节产生了负面影响。企业和偿付能力的提高、市场流动性的缺乏也将导致风险的发生。市场风险作为房地产开发企业融资风险的重要组成部分，影响企业资金周转速度，对房地产开发企业融资风险产生重大影响。
三、我国房地产企业融资问题的解决对策
（一）合理完善政策匹配机制
对宏观银行信贷及相应的风险控制政策进行跟踪和反馈。信贷政策的跟踪内容包括但不限于信贷规模，信贷条件和各种融资约束标准的政策规定。风险控制政策主要包括国家对房地产行业及相关行业信贷规模的调整，以及中央银行对贷款利率的限制;为提高房地产开发政策的敏感性，结合地方政府对各类商品住宅和商业房地产的政策规定，并结合不同城市土地出让的政策规定，可以使得由于信息不对称和政策敏感性而导致融资成本增加，风险增加的现象最小化;完善居民信用政策的跟踪，包括购房时的现金购买政策，个人贷款基准条件和信用标准等，以保障现金流正常回流。
（二）完善房地产企业融资市场制度
以进一步建立并优化中国放地方融资市场体系，便需寻找出和市场导向为主的不同的房地产融资金融体系。以此为前提，可打造新的市场体系，从而帮助房地产企业进行资金方面的周转。除此之外，关于资产证券、基金管理工具方面也需进行相应的优化。房地产企业若能够实现资金流动，便能优化其银行贷款融资方式，进而推动整个市场体系的科学化、持续化发展。
充分补充多元化的融资渠道，通过证券融资提高公司资本的利用效率，将最大程度地提高房地产开发企业现有资本的利用效率。房地产开发企业在融资过程中，应综合考虑银行信贷融资的规模和成本，股权融资的风险水平和控制权，其他融资渠道的风险问题和收益比较以及国家政策的支持程度。针对不同的融资方式，进行及时的风险评估，结合定量风险分析工具，提高融资风险控制水平。
（三）房地产企业的多元化模式
房地产企业可以通过以银行贷款为主要形式的财务模型，通过加强国家信用评估体系的评估，直接提高信用评估的真实性和可靠性。此外，可以通过股票融资和债券融资来改善中国目前的证券市场，并积极发展信托公司和信用评级机构。通过完善信托市场，规范信托业法律法规，促进房地产企业多元化发展。
（四）探索新的融资渠道
分散投资是降低投资风险的好选择。房地产企业还可以实现多元化的融资，借鉴国内外创新的融资方式，并结合中国传统的融资方式。例如，融资可以分为不同阶段。在初始阶段和成熟阶段，可以分别使用不同的融资方式。简而言之，房地产企业可以创新和定制各种融资方案，不仅可以选择最佳的融资方式，还可以优化自身的資本结构。
四、结语
在中国市场经济进一步发展，相关房地产政策的颁布下，传统化的房地产融资方式呈现出很多问题。对此，房地产企业需发现自身的发展问题，之后在综合参考各国优秀房地产融资经验的基础上，确定出最合适的融资方式，由此来减少风险的出现，确保整个房地产行业的持续性、科学性发展。
参考文献：
[1]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[J].消费经济研究，2020（05）：109-110.
[2]薛叶振.当前房地产企业融资状况分析与思考[J].商业经济，2015（02）：75-76.
[3]王欣.房地产开发企业融资的方式、难点问题及解决对策探析[J].金融天地，2019（03）：173.
（作者单位：东莞市旗山投资发展有限公司）