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在司法实践中，因着近几年房地产市场的活跃，以及为了追求最大利益化，“一房多卖”、“一房多租”的现象日益频繁，由此也引发很多合同纠纷。但是，有时候“一房多卖”案件本身并不是单纯的民事纠纷那么简单，“一房多卖”也有可能涉嫌合同诈骗，构成刑事犯罪。本文以曾某“一车库多卖”案件进行探讨，为进一步理解合同诈骗罪与普通合同欺诈之间的界限提供更为直观的解读。
一、 案情基本介绍
曾某名下有一车库，2014年5月份的时候因急需用钱，曾某以14万元左右的价格将车库卖给了王某，因该车库没有房产证，所以双方只签订了买卖合同，无法对车库进行登记，又因曾某称车库里尚有东西未搬出，所以也未实际将车库交付给王某。2014年7月份的时候，曾某为了偿还赌债，在隐瞒该车库已经卖个王某的事实的情况下，提供自己所有的购房凭证欺诈刘某的信任，以13.5万元的价格将车库卖给了刘某。2014年10月份的时候，曾某又采取欺骗的手段，再次将该车库以12.8万元的价格卖给了张某。在三次出售车库的过程中，曾某均与买主签订了车库买卖协议，并约定了违约责任金，而买主都在合同签订之后立即支付全部房款给曾某。2015年年初，曾某在将房款全部用于赌博后，再分别发短信告诉三个买家，该车库被他还出售给另外两个人，现他无法偿还自己欠下的债务，愿将车库给三人平分，其余的钱算他借了三个买家的，之后便外出躲债。
二、 本案的主要焦点
本案对于行为人曾某的行为是否可以构罪争议比较大。
认为曾某不构成犯罪的理由是：本案一种民事欺诈行为，其观点依据主要有两点：第一，本案中曾某确实拥有涉案车库的使用权，可以确保一个合同的履行，对于另外两个合同，因合同双方签订买卖协议时都约定当曾某无法履行合同时，需承担违约责任，所以即便曾某无法履行另外两个合同，还可以通过承担违约责任的方式履行，即被害人还可以通过民事途径达到维权的目的。第二，在本案中，曾某虽然将房屋卖出的目的是为了偿还自己的赌债，且从案发时曾某发给三名买主的短信内容可知，其愿意将被害人购买涉案车库的款项作为借款，并支付一定的利息，也说明其主观上具有归还被害人款项的意愿。因此，关于曾某的合同欺诈行为，完全可以通过民事诉讼的途径解决，没必要动用刑法进行规制。因为刑法具有补充性，“刑法从属于民法、商法、行政法等其他法律领域，只有在其他法律制裁不足以惩治的条件下，才适用刑法”。
认为曾某构成犯罪的理由是：第一，曾某采取欺诈手段，使张某、刘某相信曾某拥有的车库所有权是无瑕疵的，所以才与其签订了房屋买卖合同。第二，曾某出售车库骗取合同交易金的目的是为了偿还赌债，其在与张某、刘某签订合同时，就已经无法履行合同，且不具备偿还能力。另外，从曾某后两次售卖车库的交易价格越来越低可以看出，本案中曾某并不是像一般的“一房多卖”案例中的行为人，在愿意承担违约责任的情况下纯粹的为了获取更高的卖价，而是在签订合同时就具有非法占有的故意，应当认定曾某构成诈骗罪。
三、 结合本案的法理分析
本案的争议焦点主要在于民事欺诈与合同诈骗罪的界限。根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同的民事欺诈行为是指行为人向对方当事人故意作虚假陈述或故意隐瞒事实真相，诱使对方当事人陷于认识错误而与其签订合同的欺诈行为。合同诈骗罪是指行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，使用欺诈手段，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。合同诈骗与合同的民事欺诈在司法实践中之所以难以区分，主要原因在于合同诈骗罪的犯罪构成的客观内容与民事欺诈的内容具有相似性，二者都是在签订、履行合同的过程中，行为人采取欺诈手段，骗取对方与其签订合同，然后获得不法利益，因而合同诈骗首先肯定是一种民事欺诈行为，但是民事欺诈行为并一定就构成合同诈骗罪。两者在主观目的、欺诈手段等方面还是有一定的区别：
（一）合同诈骗罪的责任要素是故意，同时还必须以非法占有目的
而民事欺诈中行为人的目的并不是要占有公私财物的所有权，而是通过合同约定的权利义务，获取比如保证金、房屋差价等不法利益。因合同诈骗罪中的“非法占有目的既可以存在于签订合同时，也可以存在于履行合同的过程中”①，所以如果行为人在签订、履行合同的过程中虽然存在欺诈行为，但是其主观上并不具有非法占有当事人财物的故意，就只是普通的民事欺诈行为；如果行为人在签订合同时虽然不具有非法占有的故意，但是在合同履行过程中产生了非法占有的故意，且实际上侵犯了当事人的财产利益，则普通的民事欺诈行为就可能转化为刑事犯罪，构成合同诈骗罪。
因此，判断一个案件是民事欺诈还是合同诈骗，区分的关键就在于行为人是否具有非法占有的故意。如何判断行为人具有非法占有的故意，可以从以下几方面进行分析：第一，行为人签订合同的目的是否旨在使欺诈性的合同发生法律上的约束力，并通过合同的履行，实现获得一定的非法利益的目的，如果客观证据证明行为人在签订合同时就不具有使合同发生法律上的约束力的目的，足以说明行为人具有非法占有的故意。第二，行为人在与对方订立合同时，本身应当具有一定的履行能力，也准备在订立合同之后履行合同，但同时也想从履行欺诈性的合同中获取不法利益。如果行为人在订立合同之时根本无履行合同的能力或担保，则是具有非法占有的故意。
（二）欺诈的内容与手段不同
《刑法》中规定的合同诈骗的手段有冒用他人名义签订、提供虚假证明、收受财物后逃匿等方式，但是在合同欺诈中，因行为人还是具有履行合同的目的，所以在合同履行中仍有民事内容的存在，行为人会通过商品交换、提供劳务等方式取得不法利益，而不像合同诈骗中的行为人根本没有履行合同的目的，所以也不会有实际的付出或者交易。
另外，在欺诈的利益以及法律后果方面也有不同，民事欺诈欺骗的只是合同对方当事人的利益，行为人获得的不法利益数额不大，且这种合同可以撤销，并可以通过民事诉讼的途径得到救济。但是合同诈骗罪是以非法占有为目的犯罪，社会危害性较大，且行为人一般无实际履行能力或者在骗取财物之后就逃匿，被害人的损失无法通过民事诉讼挽回，只能通过刑法进行规制。
综上所述，笔者认为在本案中被告人曾某的行为已经构成合同诈骗罪。首先，曾某在第一次将车库出售给王某后，其向刘某、张某隐瞒了车库已经出售的事实，并收取了刘某和张某的合同交易金，虽然双方当事人在合同中制定了合同无法履行时曾某应当支付违约金的条款，但是实际上曾某急于收取买方房款的原因就是为了偿还赌债，所以在签订合同时曾某就已经不具备履行合同的能力，也没有履行合同的意愿。其次，曾某的行为不同于普通民事纠纷中的“一房多卖”的房屋所有人的行为。民事欺诈中的行为人之所以通过隐瞒事实的方式与多人签订卖方合同，是为了获得最高的房款，在合同签订、履行过程中往往不会急于让对方当事人交付房款的全部，且行为人也会履行因为违约所带来的后果，但是本案中曾某在明知自己没有偿还能力的情况下，就要求对方当事人就交付全部房款并在钱全部用光之后逃匿，其主观上非法占有的故意相当明显。再次，曾某虽然在合同中签订了违约条款，但是对方当事人的权利依然无法得到救济。因为曾某一开始就不具备偿还对方当事人现有损失的能力，实际上更不具有承担违约责任的能力。曾某在案发后向被害人提出的以欺诈所得变为借款的口头承诺，也只是曾某在合同诈骗行为已经完成的情况下一种规避法律责任的方式。因此，本案中曾某构成合同诈骗罪，又因其与王某签订合同时具有实际履行能力，也没有采取欺诈的手段，所以与王某的交易并不构成合同诈骗罪，行为人只需要对后两次合同交易给被害人造成的损失负刑事责任。（作者单位：湘潭大学法学院）
注解：
① 张明楷.刑法学.[M].法律出版社.2011.7.746
一、 案情基本介绍
曾某名下有一车库，2014年5月份的时候因急需用钱，曾某以14万元左右的价格将车库卖给了王某，因该车库没有房产证，所以双方只签订了买卖合同，无法对车库进行登记，又因曾某称车库里尚有东西未搬出，所以也未实际将车库交付给王某。2014年7月份的时候，曾某为了偿还赌债，在隐瞒该车库已经卖个王某的事实的情况下，提供自己所有的购房凭证欺诈刘某的信任，以13.5万元的价格将车库卖给了刘某。2014年10月份的时候，曾某又采取欺骗的手段，再次将该车库以12.8万元的价格卖给了张某。在三次出售车库的过程中，曾某均与买主签订了车库买卖协议，并约定了违约责任金，而买主都在合同签订之后立即支付全部房款给曾某。2015年年初，曾某在将房款全部用于赌博后，再分别发短信告诉三个买家，该车库被他还出售给另外两个人，现他无法偿还自己欠下的债务，愿将车库给三人平分，其余的钱算他借了三个买家的，之后便外出躲债。
二、 本案的主要焦点
本案对于行为人曾某的行为是否可以构罪争议比较大。
认为曾某不构成犯罪的理由是：本案一种民事欺诈行为，其观点依据主要有两点：第一，本案中曾某确实拥有涉案车库的使用权，可以确保一个合同的履行，对于另外两个合同，因合同双方签订买卖协议时都约定当曾某无法履行合同时，需承担违约责任，所以即便曾某无法履行另外两个合同，还可以通过承担违约责任的方式履行，即被害人还可以通过民事途径达到维权的目的。第二，在本案中，曾某虽然将房屋卖出的目的是为了偿还自己的赌债，且从案发时曾某发给三名买主的短信内容可知，其愿意将被害人购买涉案车库的款项作为借款，并支付一定的利息，也说明其主观上具有归还被害人款项的意愿。因此，关于曾某的合同欺诈行为，完全可以通过民事诉讼的途径解决，没必要动用刑法进行规制。因为刑法具有补充性，“刑法从属于民法、商法、行政法等其他法律领域，只有在其他法律制裁不足以惩治的条件下，才适用刑法”。
认为曾某构成犯罪的理由是：第一，曾某采取欺诈手段，使张某、刘某相信曾某拥有的车库所有权是无瑕疵的，所以才与其签订了房屋买卖合同。第二，曾某出售车库骗取合同交易金的目的是为了偿还赌债，其在与张某、刘某签订合同时，就已经无法履行合同，且不具备偿还能力。另外，从曾某后两次售卖车库的交易价格越来越低可以看出，本案中曾某并不是像一般的“一房多卖”案例中的行为人，在愿意承担违约责任的情况下纯粹的为了获取更高的卖价，而是在签订合同时就具有非法占有的故意，应当认定曾某构成诈骗罪。
三、 结合本案的法理分析
本案的争议焦点主要在于民事欺诈与合同诈骗罪的界限。根据《民法通则》和《合同法》的规定，合同的民事欺诈行为是指行为人向对方当事人故意作虚假陈述或故意隐瞒事实真相，诱使对方当事人陷于认识错误而与其签订合同的欺诈行为。合同诈骗罪是指行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，使用欺诈手段，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。合同诈骗与合同的民事欺诈在司法实践中之所以难以区分，主要原因在于合同诈骗罪的犯罪构成的客观内容与民事欺诈的内容具有相似性，二者都是在签订、履行合同的过程中，行为人采取欺诈手段，骗取对方与其签订合同，然后获得不法利益，因而合同诈骗首先肯定是一种民事欺诈行为，但是民事欺诈行为并一定就构成合同诈骗罪。两者在主观目的、欺诈手段等方面还是有一定的区别：
（一）合同诈骗罪的责任要素是故意，同时还必须以非法占有目的
而民事欺诈中行为人的目的并不是要占有公私财物的所有权，而是通过合同约定的权利义务，获取比如保证金、房屋差价等不法利益。因合同诈骗罪中的“非法占有目的既可以存在于签订合同时，也可以存在于履行合同的过程中”①，所以如果行为人在签订、履行合同的过程中虽然存在欺诈行为，但是其主观上并不具有非法占有当事人财物的故意，就只是普通的民事欺诈行为；如果行为人在签订合同时虽然不具有非法占有的故意，但是在合同履行过程中产生了非法占有的故意，且实际上侵犯了当事人的财产利益，则普通的民事欺诈行为就可能转化为刑事犯罪，构成合同诈骗罪。
因此，判断一个案件是民事欺诈还是合同诈骗，区分的关键就在于行为人是否具有非法占有的故意。如何判断行为人具有非法占有的故意，可以从以下几方面进行分析：第一，行为人签订合同的目的是否旨在使欺诈性的合同发生法律上的约束力，并通过合同的履行，实现获得一定的非法利益的目的，如果客观证据证明行为人在签订合同时就不具有使合同发生法律上的约束力的目的，足以说明行为人具有非法占有的故意。第二，行为人在与对方订立合同时，本身应当具有一定的履行能力，也准备在订立合同之后履行合同，但同时也想从履行欺诈性的合同中获取不法利益。如果行为人在订立合同之时根本无履行合同的能力或担保，则是具有非法占有的故意。
（二）欺诈的内容与手段不同
《刑法》中规定的合同诈骗的手段有冒用他人名义签订、提供虚假证明、收受财物后逃匿等方式，但是在合同欺诈中，因行为人还是具有履行合同的目的，所以在合同履行中仍有民事内容的存在，行为人会通过商品交换、提供劳务等方式取得不法利益，而不像合同诈骗中的行为人根本没有履行合同的目的，所以也不会有实际的付出或者交易。
另外，在欺诈的利益以及法律后果方面也有不同，民事欺诈欺骗的只是合同对方当事人的利益，行为人获得的不法利益数额不大，且这种合同可以撤销，并可以通过民事诉讼的途径得到救济。但是合同诈骗罪是以非法占有为目的犯罪，社会危害性较大，且行为人一般无实际履行能力或者在骗取财物之后就逃匿，被害人的损失无法通过民事诉讼挽回，只能通过刑法进行规制。
综上所述，笔者认为在本案中被告人曾某的行为已经构成合同诈骗罪。首先，曾某在第一次将车库出售给王某后，其向刘某、张某隐瞒了车库已经出售的事实，并收取了刘某和张某的合同交易金，虽然双方当事人在合同中制定了合同无法履行时曾某应当支付违约金的条款，但是实际上曾某急于收取买方房款的原因就是为了偿还赌债，所以在签订合同时曾某就已经不具备履行合同的能力，也没有履行合同的意愿。其次，曾某的行为不同于普通民事纠纷中的“一房多卖”的房屋所有人的行为。民事欺诈中的行为人之所以通过隐瞒事实的方式与多人签订卖方合同，是为了获得最高的房款，在合同签订、履行过程中往往不会急于让对方当事人交付房款的全部，且行为人也会履行因为违约所带来的后果，但是本案中曾某在明知自己没有偿还能力的情况下，就要求对方当事人就交付全部房款并在钱全部用光之后逃匿，其主观上非法占有的故意相当明显。再次，曾某虽然在合同中签订了违约条款，但是对方当事人的权利依然无法得到救济。因为曾某一开始就不具备偿还对方当事人现有损失的能力，实际上更不具有承担违约责任的能力。曾某在案发后向被害人提出的以欺诈所得变为借款的口头承诺，也只是曾某在合同诈骗行为已经完成的情况下一种规避法律责任的方式。因此，本案中曾某构成合同诈骗罪，又因其与王某签订合同时具有实际履行能力，也没有采取欺诈的手段，所以与王某的交易并不构成合同诈骗罪，行为人只需要对后两次合同交易给被害人造成的损失负刑事责任。（作者单位：湘潭大学法学院）
注解：
① 张明楷.刑法学.[M].法律出版社.2011.7.746