地产商将变为房产商，依托品质挣钱；地方政府从卖地转变为产业推动者；购房人将从炒房进入理性投资时代。
　　2012年已经过去数周，并未出现世界末日，46个限购城市也未现松绑。一句话形容当前的楼市“购房人集体观望、开发商集体悲观、政府坚持调控”。
　　2011年楼市数据回顾：
　　土地市场：2011年1月－11月，全国133个城市土地招拍挂市场总成交面积同比增长15.6％，主要受商办和工业用地增长带动；土地出让金总额小幅下降1.8％，总出让金为1.7万亿，主要受住宅用地影响；从成交面积占比来看，商办用地和工业用地合计占比上升9.7％至63.4％。
　　信贷市场：2011年前三季度，新增房地产贷款为9923亿元，同比下降42％；其中，新增开发贷款为2199亿元，占新增总贷款的比重也从去年的7.4％降至3.9％；新增按揭贷款为7724亿元，同比下降了9.15％。
　　一手房市场：从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点；二线城市接近2008年水平；三线城市普遍高于2008年；价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10－11月跌幅略有放大；主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20％；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。
　　二手房市场：成交量方面，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34％，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50％；价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10－11月降幅持续扩大。
　　虽然从平均房价来看下降幅度不大，但结构性超调已形成：一线城市成交量已低于2008年，郊区面临超调险境；部分二线城市面临超调，如杭州、南京成交量已低于2008年；三线限购城市的同比成交量下跌50％。
　　同时，数字的表现一般存在滞后效应。当统计数据显示已达到理想位置，实现调控效果早已严重超调。而且最可怕的是预期，一旦房价下行预期形成，即使房价下调也很难换来成交量，紧跟成交量骤减的是房价的暴跌。此外，突发事件在增加，如砸售楼处等都会强化这种预期。
　　在楼市调控超调的大背景下，房地产市场将分化加剧。
　　从城市的维度分析：一线城市核心区域由于其供应量有限，价格不会有大的变化，但周边区域房价将继续下行，甚至会延续到大城市的卫星城市，如唐山、涿州、廊坊等；二线城市市场风险加大：一方面供应量巨大，另一方面开发商的实力较弱，不排除引发大规模的降价潮。此外，二线城市内部将出现分化，城市问的差距将拉大；三线城市处境相对较好，如果按揭松动，可能会出现—定程度反弹。
　　从房企的维度分析：大型品牌房企将走复合地产之路，通过调整产品结构来赢得经济政策的支持；中型房企将走专业化路线，依托产品精细化赢得市场；小型房企可能关门或者被整合，再以专业投资人的身份出现。
　　从物业类型的维度分析：商业地产和公寓基于其自身所具备的投资属性，市场普遍将继续看好，但对于个别城市供应量巨大的楼盘，也不排除出现一定降幅；住宅市场将继续下行，住宅去投资化是一个不可逆转趋势。
　　或许大家还记得股市6000点的情景，即使跌到1800点时多数人仍然不敢出手，抄底的人自己心里就没底。而买房子呢?购买动机决定出手时机：对于刚需客户，只要房价进入可承受的范围，即可出手。这部分人最伤不起，房价跌可以，但房价一旦涨就傻眼了；对于投资客户，住宅市场过去依靠钱和勇气赚钱的空间越来越小了，至少在一线城市。不限购城市3月或许是个机会，至少方向比现在更清楚。
　　无论从中央政府的调控意愿，或是从房地产作为一个行业自身发展规律来看，楼市江湖未来或者长周期势必是这样的格局：“地产商”将被迫转变为“房产商”，依托提高产品品质来挣钱；地方政府从单一的卖地商转变为产业推动者；购房人将从以前的“炒房时代”进入“理性投资时代”。
　　但眼前更值得关注的是明天会如何?第一、地方政府已经蠢蠢欲动，无论限购执行力度减弱或是变相松绑限购，效仿长沙只限购90平米以下等；第二、货币政策已转向；第三、全国40个城市房产信息联网，很可能为后续的房产税增加试点奠定基础。而房产税对于限购令而言，实质上就是松绑楼市。
　　更为关键的是，房产税的征税对象很可能是增量房，届时购房人为了避开被征房地产而集中购房，很可能会涌现出楼市的一拨小阳春。