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摘要：近年来，中国各地的新城建设络绎不绝，这是一项关系国计民生的大工程，采取何种模式去开发，如何去营造适宜人类生活和发展的空间，苏州工业园区的成功，无疑为新城的建设提供了一个参考，从中我们可以看到人类在城市建设活动中的大胆创新，城市的本质是生活，我们需要追求，我们需要探索，我们需要创新。
关键词：新城开发策略创新
Abstract: In recent years, an endless stream of new town construction throughout China, which is a big project of the national economy and people's livelihood:how to develop, how to create a suitable space for human life and development. Suzhou Industrial Park's success,has set a good example for the New City construction with no doubt.From it we can know that human is innovating in the city's construction , the essence of the city is life,and we need to pursue, explore and innovation.
Key words: new town development strategiesinnovation
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：
1 引言
21世纪的来临，带给中国新的机遇，经济飞速发展，人们在物质和精神上的追求越来越高，各地新城的建设活动也络绎不绝，作为新时代的新城，原有的城市开发策略暴露出了许多问题，从一定程度上影响了城市的发展，缺乏创新性，到底人们赖以生存的城市应该如何去建设？城市特色如何去体现？这些已经成为政府和城市建设者们需要共同考虑的问题。
2城市开发基本策略
城市建设的传统开发策略主要以政府主导的完全运作模式，政府建立土地储备机构作为土地一级开发的主体，对新城进行开发建设，随着国际形势的发展，有的城市建设采用政府主导下的市场化运作模式，考虑到市场的需求关系，但行政干预在城市建设中的特征依旧明显[1][参考文献:
[1]陈古鹏.论我国城市土地一级开发运作模式[J].当代经济，2008,(10)：32-33.]。
2.1开发模式
“政府+项目开发商”的二级开发模式是由政府完全主导运作或在政府主导下进行市场化运作，城市建设的资金主要也由政府筹集，政府作为城市开发建设的主角，负责制定城市总体发展战略，组织拆迁征地、农民安置、规划设计、基础设施和配套设施建设以及招商引资等任务，并用行政和市场相结合的办法来推动城市的开发建设。
2.2开发流程
作为开发主体的政府，对一定区域的土地进行征地，同时要进行拆迁、安置和补偿，组织城市基础设施建设，或者委托具备相应资格的企业来投资具体实施基础设施建设，一般达到“七通一平”或“九通一平”，变成可供建设的熟地，再通过各种方式将这些土地出让给开发商，开发商拿到土地之后，进行具体项目的规划设计建设。
2.3存在的问题
以政府主导的城市开发建设，有助于政府对土地市场经济的调控，但同样存在着许多问题：
（1）政府主导的城市开发模式，资金来源单一，主要是通过地方政府的财政拨款和银行贷款，在城市土地一级开发建设方面有一定制约性，政府承担的风险大。
（2）由于城市土地的一级开发由政府主导参与，各个环节都会涉及到资金的流动，过于频繁复杂，容易造成账目混乱，责任不清。
（3）城市开发的土地储备机构处于市场垄断地位，加上自由裁量权，如使用不当，会滋生腐败。
（4）缺乏相应的激励机制，政府各部门的工作人员工作不积极，不利于城市开发效益最大化。
（5）政府过分的追求经济发展，致使经济效益与社会效益矛盾巨大，发展不平衡。
（6）城市的开发建设涉及部门过广，造成城市开发建设效率低下。
3 苏州工业园区开发策略的创新性
苏州工业园区是中国政府和新加坡政府的合作项目，园区在开发建设和管理方面成功地借鉴新加坡的经验，并结合苏州本身的情况，经过多年的努力，积极创新，已经将园区打造成一个为世界所瞩目的苏州东部新城。
3.1 苏州工业园区开发模式
苏州工业园区实行的是“政府+运营商+项目开发商”的三级开发模式，也就是政府管理与企业管理分离的市场化运作模式。在行政管理方面，苏州工业园区管理委员会作为苏州市人民政府的派出机构，自主地行使园区及周边地区行政管理职能，保障园区开发建设的正常进行，而在具体的开发建设主要由中国和新加坡的股东组成的中新苏州工业园区开发有限公司（CSSD）作为开发主体来完成，负责基础设施开发、招商引资、物业管理、项目管理、咨询服务、产业开发、风险投资等业务[2][[2]叶继红.苏州工业园区开发管理模式初探[J].科学学与科学技术管理，2001，（7）：38-39.]。
3.2 苏州工业园区开发时序
先工业，后居住，再商业是苏州工业园区一期符合市场化的开始时序。在90年代，城市的发展以制造业为主，根据苏州工业园区实际情况，提出先建基础设施，发展工业用地，随着工业人流的入驻而大力开发居住用地，当汇集的人流达到一定数量再开发商业配套设施，为在园区工作的就业人口提供基本的生活服务设施（图1）。
（图1：苏州工业园区的开发时序图。图片来源：苏州工业园区管委会）
3.3 苏州工业园区开发流程
蘇州工业园区的开发是遵循以土地资产流转为核心的新加坡式的运作模式，相当于土地的一级开发商的CSSD作为开发主体，从管委会手里购买成片没有标准基础设施的“空产土地”，也就是生地，进行“九通一平”，变成可以向二级开发商出让的熟地，进一步进行城市的建设，园区开发的整个过程实行滚动开发（图2）[3][[3]施玉初,杨晓敏,莫栋升,李盛.借鉴与实践——苏州工业园区城市规划建设及管理经验浅谈[J].江苏城市规划，2006，（9）.]。
(图2：苏州工业园区土地开发模式（新方控股期间）。图片来源：《城市规划体制创新环境》江苏省建设厅课题研究论文)
4 未来新城开发建设原则分析
新城的发展逐渐由三级开发模式所代替，城市运营商将会逐渐取代房地产开发商的地位，运营商的组成也会根据社会发展及城市的具体情况而定，城市的运营商的业务将会扩大到社会的各个管理层面上，将城市作为一种产品去经营，提升城市的综合竞争力，提高人们的生活舒适度。王志纲先生提出运营城市，城市的开发建设需要进行系统的定性、定位和定量分析，定性就是未来城市发展的方针策略，定位来源于城市的精神，城市的灵魂，定量则涉及城市的具体实施，同时新城的开发建设在适应时代发展的前提下要遵循一定的原则[4][[4]刘佳燕.新城开发必须跳出单一导向迷局[J].中国土地，2010,(8):16-19.
]。
4.1 明确新城定位
对一个新城的定位，将会决定一个城市未来十年、二十年的发展方向，有了明确的目标，我们才能制定相应的开发建设策略，引导城市向目标方向发展，减少盲目的建设带来的资源浪费，满足人类社会发展的效益最优。
4.2 环境效益优先
在进行城市的规划建设的时候，应该先进行城市环境的规划建设，人类赖以生存的不是城市的建筑，而是环境，有一个好的环境，才能符合人们的内心需求。我们应该建立评价可持续发展的指标体系，从构建生态安全的角度重视生态问题，需要制定相应的政策策略，将生态保护和可持续发展落实到具体的可操作层面，真正实现环境效益的优先发展。
4.3 体现地域文化
新城的建设并非照搬照抄，重复建设， 而是需要根据当地的文化情况在创新中求发展，强调城市的地域特色，这主要通过城市设计和建筑语言这些三维空间来表达富有特色的城市环境，这是对当地历史文化的一种继承、发扬、延续和创新。
4.4 基础设施先行
归根结底，城市的建设是为人类服务的，是给人们提供居住、工作、交通、休闲的场所，基础设施建设决定了城市的舒适度，综合考虑城市未来发展趋势和城市现状地形条件，合理的规划，全面的实施，是给未来城市高效稳定发展的一个有力支撑。
4.5 开发模式市场化
市场化是政府在宏观调控下的行政干预力度的减小，私营经济对城市建设的作用越来越大，将城市的发展提升到效益最大化的经济角度。“政府+运营商+项目开发商”的三级开发模式，在未来城市建设中将会是一种趋势，在一定程度上提高了政府的工作效率，加快了城市经济发展的步伐。
5 结束语
城市的发展新旧更替，城市问题越来越多，功能更加完善，模式趋于综合，人类生存的环境在恶化，未来的城市建设需要考虑如何回归自然，城市与环境如何共生，要合理有序，不应该盲目开发，不应该完全的追求一时的经济发展，要有长远的战略眼光，要有创新精神。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关键词：新城开发策略创新
Abstract: In recent years, an endless stream of new town construction throughout China, which is a big project of the national economy and people's livelihood:how to develop, how to create a suitable space for human life and development. Suzhou Industrial Park's success,has set a good example for the New City construction with no doubt.From it we can know that human is innovating in the city's construction , the essence of the city is life,and we need to pursue, explore and innovation.
Key words: new town development strategiesinnovation
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：
1 引言
21世纪的来临，带给中国新的机遇，经济飞速发展，人们在物质和精神上的追求越来越高，各地新城的建设活动也络绎不绝，作为新时代的新城，原有的城市开发策略暴露出了许多问题，从一定程度上影响了城市的发展，缺乏创新性，到底人们赖以生存的城市应该如何去建设？城市特色如何去体现？这些已经成为政府和城市建设者们需要共同考虑的问题。
2城市开发基本策略
城市建设的传统开发策略主要以政府主导的完全运作模式，政府建立土地储备机构作为土地一级开发的主体，对新城进行开发建设，随着国际形势的发展，有的城市建设采用政府主导下的市场化运作模式，考虑到市场的需求关系，但行政干预在城市建设中的特征依旧明显[1][参考文献:
[1]陈古鹏.论我国城市土地一级开发运作模式[J].当代经济，2008,(10)：32-33.]。
2.1开发模式
“政府+项目开发商”的二级开发模式是由政府完全主导运作或在政府主导下进行市场化运作，城市建设的资金主要也由政府筹集，政府作为城市开发建设的主角，负责制定城市总体发展战略，组织拆迁征地、农民安置、规划设计、基础设施和配套设施建设以及招商引资等任务，并用行政和市场相结合的办法来推动城市的开发建设。
2.2开发流程
作为开发主体的政府，对一定区域的土地进行征地，同时要进行拆迁、安置和补偿，组织城市基础设施建设，或者委托具备相应资格的企业来投资具体实施基础设施建设，一般达到“七通一平”或“九通一平”，变成可供建设的熟地，再通过各种方式将这些土地出让给开发商，开发商拿到土地之后，进行具体项目的规划设计建设。
2.3存在的问题
以政府主导的城市开发建设，有助于政府对土地市场经济的调控，但同样存在着许多问题：
（1）政府主导的城市开发模式，资金来源单一，主要是通过地方政府的财政拨款和银行贷款，在城市土地一级开发建设方面有一定制约性，政府承担的风险大。
（2）由于城市土地的一级开发由政府主导参与，各个环节都会涉及到资金的流动，过于频繁复杂，容易造成账目混乱，责任不清。
（3）城市开发的土地储备机构处于市场垄断地位，加上自由裁量权，如使用不当，会滋生腐败。
（4）缺乏相应的激励机制，政府各部门的工作人员工作不积极，不利于城市开发效益最大化。
（5）政府过分的追求经济发展，致使经济效益与社会效益矛盾巨大，发展不平衡。
（6）城市的开发建设涉及部门过广，造成城市开发建设效率低下。
3 苏州工业园区开发策略的创新性
苏州工业园区是中国政府和新加坡政府的合作项目，园区在开发建设和管理方面成功地借鉴新加坡的经验，并结合苏州本身的情况，经过多年的努力，积极创新，已经将园区打造成一个为世界所瞩目的苏州东部新城。
3.1 苏州工业园区开发模式
苏州工业园区实行的是“政府+运营商+项目开发商”的三级开发模式，也就是政府管理与企业管理分离的市场化运作模式。在行政管理方面，苏州工业园区管理委员会作为苏州市人民政府的派出机构，自主地行使园区及周边地区行政管理职能，保障园区开发建设的正常进行，而在具体的开发建设主要由中国和新加坡的股东组成的中新苏州工业园区开发有限公司（CSSD）作为开发主体来完成，负责基础设施开发、招商引资、物业管理、项目管理、咨询服务、产业开发、风险投资等业务[2][[2]叶继红.苏州工业园区开发管理模式初探[J].科学学与科学技术管理，2001，（7）：38-39.]。
3.2 苏州工业园区开发时序
先工业，后居住，再商业是苏州工业园区一期符合市场化的开始时序。在90年代，城市的发展以制造业为主，根据苏州工业园区实际情况，提出先建基础设施，发展工业用地，随着工业人流的入驻而大力开发居住用地，当汇集的人流达到一定数量再开发商业配套设施，为在园区工作的就业人口提供基本的生活服务设施（图1）。
（图1：苏州工业园区的开发时序图。图片来源：苏州工业园区管委会）
3.3 苏州工业园区开发流程
蘇州工业园区的开发是遵循以土地资产流转为核心的新加坡式的运作模式，相当于土地的一级开发商的CSSD作为开发主体，从管委会手里购买成片没有标准基础设施的“空产土地”，也就是生地，进行“九通一平”，变成可以向二级开发商出让的熟地，进一步进行城市的建设，园区开发的整个过程实行滚动开发（图2）[3][[3]施玉初,杨晓敏,莫栋升,李盛.借鉴与实践——苏州工业园区城市规划建设及管理经验浅谈[J].江苏城市规划，2006，（9）.]。
(图2：苏州工业园区土地开发模式（新方控股期间）。图片来源：《城市规划体制创新环境》江苏省建设厅课题研究论文)
4 未来新城开发建设原则分析
新城的发展逐渐由三级开发模式所代替，城市运营商将会逐渐取代房地产开发商的地位，运营商的组成也会根据社会发展及城市的具体情况而定，城市的运营商的业务将会扩大到社会的各个管理层面上，将城市作为一种产品去经营，提升城市的综合竞争力，提高人们的生活舒适度。王志纲先生提出运营城市，城市的开发建设需要进行系统的定性、定位和定量分析，定性就是未来城市发展的方针策略，定位来源于城市的精神，城市的灵魂，定量则涉及城市的具体实施，同时新城的开发建设在适应时代发展的前提下要遵循一定的原则[4][[4]刘佳燕.新城开发必须跳出单一导向迷局[J].中国土地，2010,(8):16-19.
]。
4.1 明确新城定位
对一个新城的定位，将会决定一个城市未来十年、二十年的发展方向，有了明确的目标，我们才能制定相应的开发建设策略，引导城市向目标方向发展，减少盲目的建设带来的资源浪费，满足人类社会发展的效益最优。
4.2 环境效益优先
在进行城市的规划建设的时候，应该先进行城市环境的规划建设，人类赖以生存的不是城市的建筑，而是环境，有一个好的环境，才能符合人们的内心需求。我们应该建立评价可持续发展的指标体系，从构建生态安全的角度重视生态问题，需要制定相应的政策策略，将生态保护和可持续发展落实到具体的可操作层面，真正实现环境效益的优先发展。
4.3 体现地域文化
新城的建设并非照搬照抄，重复建设， 而是需要根据当地的文化情况在创新中求发展，强调城市的地域特色，这主要通过城市设计和建筑语言这些三维空间来表达富有特色的城市环境，这是对当地历史文化的一种继承、发扬、延续和创新。
4.4 基础设施先行
归根结底，城市的建设是为人类服务的，是给人们提供居住、工作、交通、休闲的场所，基础设施建设决定了城市的舒适度，综合考虑城市未来发展趋势和城市现状地形条件，合理的规划，全面的实施，是给未来城市高效稳定发展的一个有力支撑。
4.5 开发模式市场化
市场化是政府在宏观调控下的行政干预力度的减小，私营经济对城市建设的作用越来越大，将城市的发展提升到效益最大化的经济角度。“政府+运营商+项目开发商”的三级开发模式，在未来城市建设中将会是一种趋势，在一定程度上提高了政府的工作效率，加快了城市经济发展的步伐。
5 结束语
城市的发展新旧更替，城市问题越来越多，功能更加完善，模式趋于综合，人类生存的环境在恶化，未来的城市建设需要考虑如何回归自然，城市与环境如何共生，要合理有序，不应该盲目开发，不应该完全的追求一时的经济发展，要有长远的战略眼光，要有创新精神。
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