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【摘 要】 房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。下文将针对房地产开发过程中与政府和企业的规划方案、规划方案的制定原则以及规划变动的目标等多方面的关系并通过房地产的开发现状来综合分析房地产开发管理过程中存在的问题以及形成问题的原因，并且阐述有效的改善措施来解决管理中的不足之处，使房地产事业更加体现出设计者的初衷和建筑的生态观、和谐观。
【关键词】 房地产；开发项目；规划设计；管理
1 引言
规划设计是房地产运营中的重要方面之一，规划设计的成功是项目成功的关键。我国房地产发展时间较短，经验不足，很多开发商在追求利益的前提下，往往忽视房地产项目的规划设计，或者项目规划设计缺乏人性化，给业主后期的使用带来了很多不便。纵览世界各国的房地产发展脉络，目前我国的房地产发展的现状，距发达国家仍然有很大差距。因此，在房地开发项目的规划就需要我们对其进行深刻的研究和探讨。
2 房地产建筑管理的现状分析
2.1房地产商和政府在规划问题上缺乏沟通而导致的问题
从商人的角度来讲，利益高于一切，当然房地产开发商受利益的驱使就会根据市场新情况来整改房地产规划方案，当然变动后的规划方案也需通过政府的审核批准才能实施。然而政府也要审时度势的根据现有的详尽的城市规划来综合考虑规划的可行性。其间也不乏一些开发商隐瞒业主整改规划而导致一部分业主承受经济损失，更加带来生活的不便。另一方面，由于现在城市发展速度快，已规划的制度已经远不适合当前城市的发展而面临的政府重新整改城市建设规划的状况，这就给开发商和屋主带来很大的损失也因负责人不明确的制度使得这些损失常常得不到相应的弥补，其造成的结果还体现在如下几方面：第一，城市的道路建设贯穿于房地产开发项目中，这就导致建筑面积减小，并且综合考虑道路建设所带来的噪音以及环境污染就使得房屋价格的下降和调整，然而这种损失也往往得不到政府相应的弥补；第二，考虑到开发项目周边配套设施的建设需要而更改建筑物的使用性质而导致之前建筑费用的损失一般也得不到政府的补偿；第三，政府在整个城市良好运作的过程中承担着引导和监督的重要责任，然而往往也就导致其运作的封闭性，这种制度已经远远落后于城市的发展和需要了，也就导致城市规划的合理性和公平性，影响城市规划的整体效果。各种政府部门针对同一区域所产生的各种不同规划也产生了部门冲突，影响着规划的实施和管理。持久不批的一些房地产规划方案也因市场需求的改变和商机的缺失而失去其时效性。
2.2房地产的规划策略不适应当前情况
总体来讲，全国各个省市在对城市总体规划中的房地产的开发管理以及规划的问题上早在几年前就有所规划和设想，当然也在稳定不移的实施当中。然而，由于很多城市发生了翻天覆地的新变化，在经济和生活的各个方面上也获得了突飞猛进的改变，因此几年前所规划好的房地产开发管理方案就不能适应如今已经革新的新城市的需要了，也就显得滞后于城市的发展和需要了。另一方面，很多在多年以前的城市规划的设计方案至今也为获得批准，这就影响了城市房地产项目的开发和管理。房地产事业的快速崛起和发展以及城市规划的落后性都给城市房地产的开发带来了负面效应，也导致了房地产开发紧随着缺乏市场规划的脚步走下去。这样只会产生与政府沟通不足而导致的重复小区出现的自行开发的情形，完全脱离政府规划也将导致小区周边医疗设施和交通设施以及教育机构等配套设施的缺失，导致房主子女的教育问题突出，加剧屋主和开发商的矛盾，也白白浪费了新建设的小区这一资源。
3 房地产规划的制定原则和细节把握
房地产的开发和改造过程都会对周边环境产生一定的负面影响和损害，因此导致某些地段已经不能再开发下去了。所以开发者需要充分考虑到项目的实施对大自然压力并在大自然的承受范围内开展建造过程，项目负责人要做到有所为有所不为，量力而行、尽力而为，努力实现经济和环境的可持续发展。
房地产的开发规划不仅要考虑经济和建筑物的使用价值，同时也要满足社会不同阶层人们的生活需求和审美需求，坚持顾客就是上帝的宗旨，也充分考虑到社会的底层人物的需求，为其提供舒适安逸的生活环境，避免他们产生抵触感和陌生感。
房地产的开发是综合考虑经济和环境效益并且以业主的需求为主体的改善城市风貌的过程，在此过程中应当充分遵守国家的规定，在住宅区完善各种公共设施和周边环境，并对交通情况和医疗卫生情况做出具体的规划来达到国家的标准，重点把握房屋的建筑质量。
4 规划管理的方案和有效措施
在社会多元化发展的今天，房地产的开发和管理都应当打破传统的、由政府采取的封闭式的城市规划安排，从建筑的设计到管理都应当与政府的权利机构分开，避免政府的部分权利人士为了一己私利而干预和操控建筑的选址以及管理等方面的规划过程。为了保证规划的合理性和可行性，应当设立相应的各种机构来征求广大业主的意见和建议，大范围的开展调查活动作为城市房地产规划的根本前提。另外，还应当尽量学习和引进外国的成功管理经验来改变政府在整个规划过程中的作用而不是纯粹的领导和安排，政府的职责在于参与制定城市发展规划并监督整个实施过程，全面的进行市场调研并反映人们的根本需求和思想动态，进而对城市改造和建设提出严谨的、科学的开发规划文案来尽量满足人们的生活需求，提高人们对社会的满意度。对于房地产建造所征用的土地，政府也应当出面对土地进行开发，并且完善周边的基础设施及相应的教育机构和医疗机构，再出让土地给开发商，并且给开发商规划好开发的方向和相关管理细则，利用合同的形式使开发商们不得擅自改变规划思路并要承担一定的法律责任来加以约束。
5 结束语
房地产的开发和规划的管理改善不是一朝一夕的事情，更加需要广大业主的监督和反馈，当前我国房地产开发管理中规划的职能应该定位于两个方面，一是宏观上的平衡发展理念，即确保城市开发建设能够在经济、社会和环境上可持续；另一方面是微观上的开发控制引导，即通过规划合理配置开发资源，促进市场的协调健康发展。
参考文献：
[1]周海.浅议房地产工程管理的几个关键点[J].中国科技博览，2010，12（32）：34-36.
[2]丛霄.浅析建筑施工管理的相关问题[J].中华民居，2010，7（12）：94-96.
[3]于健.论房地产前期策划与规划设计的有机契合[J].现代经济信息，2010（15）.
[4]薛刚，张明远.谈城市规划管理面临的问题及解决措施[J].科技创新与应用，2012（05）.
【关键词】 房地产；开发项目；规划设计；管理
1 引言
规划设计是房地产运营中的重要方面之一，规划设计的成功是项目成功的关键。我国房地产发展时间较短，经验不足，很多开发商在追求利益的前提下，往往忽视房地产项目的规划设计，或者项目规划设计缺乏人性化，给业主后期的使用带来了很多不便。纵览世界各国的房地产发展脉络，目前我国的房地产发展的现状，距发达国家仍然有很大差距。因此，在房地开发项目的规划就需要我们对其进行深刻的研究和探讨。
2 房地产建筑管理的现状分析
2.1房地产商和政府在规划问题上缺乏沟通而导致的问题
从商人的角度来讲，利益高于一切，当然房地产开发商受利益的驱使就会根据市场新情况来整改房地产规划方案，当然变动后的规划方案也需通过政府的审核批准才能实施。然而政府也要审时度势的根据现有的详尽的城市规划来综合考虑规划的可行性。其间也不乏一些开发商隐瞒业主整改规划而导致一部分业主承受经济损失，更加带来生活的不便。另一方面，由于现在城市发展速度快，已规划的制度已经远不适合当前城市的发展而面临的政府重新整改城市建设规划的状况，这就给开发商和屋主带来很大的损失也因负责人不明确的制度使得这些损失常常得不到相应的弥补，其造成的结果还体现在如下几方面：第一，城市的道路建设贯穿于房地产开发项目中，这就导致建筑面积减小，并且综合考虑道路建设所带来的噪音以及环境污染就使得房屋价格的下降和调整，然而这种损失也往往得不到政府相应的弥补；第二，考虑到开发项目周边配套设施的建设需要而更改建筑物的使用性质而导致之前建筑费用的损失一般也得不到政府的补偿；第三，政府在整个城市良好运作的过程中承担着引导和监督的重要责任，然而往往也就导致其运作的封闭性，这种制度已经远远落后于城市的发展和需要了，也就导致城市规划的合理性和公平性，影响城市规划的整体效果。各种政府部门针对同一区域所产生的各种不同规划也产生了部门冲突，影响着规划的实施和管理。持久不批的一些房地产规划方案也因市场需求的改变和商机的缺失而失去其时效性。
2.2房地产的规划策略不适应当前情况
总体来讲，全国各个省市在对城市总体规划中的房地产的开发管理以及规划的问题上早在几年前就有所规划和设想，当然也在稳定不移的实施当中。然而，由于很多城市发生了翻天覆地的新变化，在经济和生活的各个方面上也获得了突飞猛进的改变，因此几年前所规划好的房地产开发管理方案就不能适应如今已经革新的新城市的需要了，也就显得滞后于城市的发展和需要了。另一方面，很多在多年以前的城市规划的设计方案至今也为获得批准，这就影响了城市房地产项目的开发和管理。房地产事业的快速崛起和发展以及城市规划的落后性都给城市房地产的开发带来了负面效应，也导致了房地产开发紧随着缺乏市场规划的脚步走下去。这样只会产生与政府沟通不足而导致的重复小区出现的自行开发的情形，完全脱离政府规划也将导致小区周边医疗设施和交通设施以及教育机构等配套设施的缺失，导致房主子女的教育问题突出，加剧屋主和开发商的矛盾，也白白浪费了新建设的小区这一资源。
3 房地产规划的制定原则和细节把握
房地产的开发和改造过程都会对周边环境产生一定的负面影响和损害，因此导致某些地段已经不能再开发下去了。所以开发者需要充分考虑到项目的实施对大自然压力并在大自然的承受范围内开展建造过程，项目负责人要做到有所为有所不为，量力而行、尽力而为，努力实现经济和环境的可持续发展。
房地产的开发规划不仅要考虑经济和建筑物的使用价值，同时也要满足社会不同阶层人们的生活需求和审美需求，坚持顾客就是上帝的宗旨，也充分考虑到社会的底层人物的需求，为其提供舒适安逸的生活环境，避免他们产生抵触感和陌生感。
房地产的开发是综合考虑经济和环境效益并且以业主的需求为主体的改善城市风貌的过程，在此过程中应当充分遵守国家的规定，在住宅区完善各种公共设施和周边环境，并对交通情况和医疗卫生情况做出具体的规划来达到国家的标准，重点把握房屋的建筑质量。
4 规划管理的方案和有效措施
在社会多元化发展的今天，房地产的开发和管理都应当打破传统的、由政府采取的封闭式的城市规划安排，从建筑的设计到管理都应当与政府的权利机构分开，避免政府的部分权利人士为了一己私利而干预和操控建筑的选址以及管理等方面的规划过程。为了保证规划的合理性和可行性，应当设立相应的各种机构来征求广大业主的意见和建议，大范围的开展调查活动作为城市房地产规划的根本前提。另外，还应当尽量学习和引进外国的成功管理经验来改变政府在整个规划过程中的作用而不是纯粹的领导和安排，政府的职责在于参与制定城市发展规划并监督整个实施过程，全面的进行市场调研并反映人们的根本需求和思想动态，进而对城市改造和建设提出严谨的、科学的开发规划文案来尽量满足人们的生活需求，提高人们对社会的满意度。对于房地产建造所征用的土地，政府也应当出面对土地进行开发，并且完善周边的基础设施及相应的教育机构和医疗机构，再出让土地给开发商，并且给开发商规划好开发的方向和相关管理细则，利用合同的形式使开发商们不得擅自改变规划思路并要承担一定的法律责任来加以约束。
5 结束语
房地产的开发和规划的管理改善不是一朝一夕的事情，更加需要广大业主的监督和反馈，当前我国房地产开发管理中规划的职能应该定位于两个方面，一是宏观上的平衡发展理念，即确保城市开发建设能够在经济、社会和环境上可持续；另一方面是微观上的开发控制引导，即通过规划合理配置开发资源，促进市场的协调健康发展。
参考文献：
[1]周海.浅议房地产工程管理的几个关键点[J].中国科技博览，2010，12（32）：34-36.
[2]丛霄.浅析建筑施工管理的相关问题[J].中华民居，2010，7（12）：94-96.
[3]于健.论房地产前期策划与规划设计的有机契合[J].现代经济信息，2010（15）.
[4]薛刚，张明远.谈城市规划管理面临的问题及解决措施[J].科技创新与应用，2012（05）.