论文部分内容阅读
【摘要】商业地产是地产业发展到一定阶段的产物，已成为继住宅地产后，占据地产市场的另一主要业务形态。本文介绍和评价了当前商业地产存在的主要经营模式及其特点，提出了完善商业地产开发与运营模式的思路，包括重视项目策划、调整业务模式、拓宽融资渠道、加强专业人才团队建设、加强对相关服务行业的培育。
【关键词】商业地产 经营模式 影响因素
一、商业地产概述
商业地产，即作为商业用途的地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等等；狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。
（一）商业地产开发经营的特点
相对于住宅房地产而言，商业地产具有许多特点：
1.收益性强。商业地产的收益主要来源于租金收入，租金收入的高低并不在于售出价与建造成本的对比，而受到多种因素的影响，地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。同时，商业地产的收益性还来自物业价值的上升，特别是在一些大都市中该因素更为明显。
2.经营方式多种多样，以租赁经营为主。商业地产以租赁为主，通过将各个店铺出租给商业经营主体获取收益和价值补偿。商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。
3.经营风险大。商业地产的回收期长，甚至延续到整个商业地产的存续期。商业地产价格的高低除了受到区位、建筑结构、建筑面积等因素影响外，还会受到在投资回收期内的其他因素的影响，例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般要经过2～3年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8～10年，这都构成了商业地产的较大的经营风险。
4.投资规模大。大型购物中心、特色商业街、SHOPPINGMAII等的建设一般都需要大量的资金，比如南京万达广场的投资额高达100亿元，因此，投资商业地产需要具备雄厚的资金实力。
5.经营管理要求高。商业经营直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激烈，因而对商业地产的经营管理要求比较高。
6.经营内容多样化。在同一宗商业地产中，往往会有多种经营内容，即包括各种各样的商业经营方式和商品，还会涵盖大部分第三产业的内容，如餐饮、娱乐、金融、商务等服务业经常会出现在商业地产的经营中。
二、我国商业地产的商业地产主要开发与运营模式
（一）“纯销售”模式
即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。
（二）整體租赁，不售产权的商业模式
整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。
（三）分零租赁，不售产权的模式
以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作SHOPPINGMALL，采用这种模式的商业地产规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，提供全业态的一站式购物服务以能够吸引各个层面的消费者，同时拥有足够数量的停车场地也是其主要特点。这种商业模式对资金的要求极高，招商、管理运营等方面的投入也极高，投资回收期较长。
（四）零售产权、整体租赁的返租模式
这种商业物业又称作管理型商铺。10～20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。对购销投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运仄L格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。这是一种高收益高风险的商业模式，投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测，同时寻找有经验的商业管理公司方面存在难度。
（五）分零租赁经营、零售产权的返租模式
分零租赁经营、零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行衔的做法，它一般将营业用房分隔成10～50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。这种开发与运营模式对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高。但各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，经营风险很大。
（六）零租零售与整租不售两种方式混合的模式
零租零售与整租不售两种方式混合的模式可以这样来表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式通过分零销售物业的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。商业模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，对开发商而言也大大减少了销售压力。 三、我国商业地产开发中存在的问题
（一）商业地产开发中存在着商业和地产结合的错位
地产商凭借多年开发住宅的理念，通常会采取将开发好的商铺出售出去的做法，以实现资金的快速回笼，并获得高额的投资回报。但规模较大的商业地产项目一旦被拆散成商铺卖掉，就很难实行统一的经营规划和管理。其次，在商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发转型而来的，开发理念没有能够迅速地转变。一些开发商获得地产开发权后，在实际运作过程中没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求；产品功能上则停留在住宅开发所能满足的基本功能，忽视了商业地产特有的功能需求。再次，由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，造成市场定位不准，没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。开发商凭借非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问题。其结果是没有有效地将地产同商业对接，造成两者间的严重脱节。
（二）商业地产开发无序，重复建设严重
一些地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的开发。商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展高潮。因此，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点店过剩，新型业态发育缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发商和投资商缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费，加剧了同业之间的恶性竞争。同时，由于大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机。
（三）商业地产缺乏资金支持
商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%～80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。
四、完善商业地产经营模式的几点建议
（一）重视项目策划
商业地产不能简单套用住宅“先设计后销售”的模式，而应该重视项目的前期策划工作。首先，对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。其次，进行准确的市场定位，包括总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资人与租赁人定位等。再次，进行符合市场的概念设计与规划。概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要，建筑规划要与这个城市的文化与习惯相符合。
（二）调整业务模式
商业地产开发商应改变惯有的思维模式，舍弃过去追求短期利益的想法。应建立适应商业地产开发与运营的业务模式，例如，可采用订单式商业地产开发模式，即预先与企业签订合约，得到其租约的承诺后再进入实质开发阶段。在地产开发中引入商业管理的经验，项目的开发应满足与企业发展战略相一致、经济、可行等原则。
（三）拓寬融资渠道
为了分散项目的资金风险，应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道，改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。从理论上讲，商业地产投融资的资金来源很多，包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道。可面向公众募集资金，它的特点是募集对象广泛，募集潜力巨大。或建立长期投资商业地产的基金、机构。除中小投资者和开发商外，各种房地产投资信托基金和机构投资者，也是商业地产开发和经营资金的重要来源。相对于商业银行的贷款而言，其他机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金，更适合于长期投资。
（四）加强专业人才团队建设
人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂得多环节项目开发运营过程中失利。国内院校没有商业地产专业，商业地产人才输出几乎为零，鉴于商业地产发展日益壮大，国内院校应开设相关学科为行业输送人才。另外，我国地产开发商普遍比较重视土木建筑类人才，而对商业类人才相对轻视。但是在商业地产开发中，商业与地产的地位是并重的。对于前期策划、招商、运营、资金运作都应培养专业的人才团队，并通过对国外成功项目的考察研究加强对商业地产项目的开发运作能力。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的商业地产项目各环节中起到沟通、协调、控制的作用。
总之，在当前我国商业地产的开发背景下，只有结合我国的国情和现状，结合现有主要的运营模式的特点，探讨我国商业地产的运营模式和具体实施策略，才能逐步解决目前我国商业经营所面临的各种问题。
作者简介：张伟（1987-），男，汉族，山东临沂人，毕业于首都经济贸易大学，研究方向：区域经济。
【关键词】商业地产 经营模式 影响因素
一、商业地产概述
商业地产，即作为商业用途的地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等等；狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。
（一）商业地产开发经营的特点
相对于住宅房地产而言，商业地产具有许多特点：
1.收益性强。商业地产的收益主要来源于租金收入，租金收入的高低并不在于售出价与建造成本的对比，而受到多种因素的影响，地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。同时，商业地产的收益性还来自物业价值的上升，特别是在一些大都市中该因素更为明显。
2.经营方式多种多样，以租赁经营为主。商业地产以租赁为主，通过将各个店铺出租给商业经营主体获取收益和价值补偿。商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。
3.经营风险大。商业地产的回收期长，甚至延续到整个商业地产的存续期。商业地产价格的高低除了受到区位、建筑结构、建筑面积等因素影响外，还会受到在投资回收期内的其他因素的影响，例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般要经过2～3年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8～10年，这都构成了商业地产的较大的经营风险。
4.投资规模大。大型购物中心、特色商业街、SHOPPINGMAII等的建设一般都需要大量的资金，比如南京万达广场的投资额高达100亿元，因此，投资商业地产需要具备雄厚的资金实力。
5.经营管理要求高。商业经营直接面向市场，本身就具有极大的风险，竞争也相当激烈，因而对商业地产的经营管理要求比较高。
6.经营内容多样化。在同一宗商业地产中，往往会有多种经营内容，即包括各种各样的商业经营方式和商品，还会涵盖大部分第三产业的内容，如餐饮、娱乐、金融、商务等服务业经常会出现在商业地产的经营中。
二、我国商业地产的商业地产主要开发与运营模式
（一）“纯销售”模式
即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。
（二）整體租赁，不售产权的商业模式
整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。
（三）分零租赁，不售产权的模式
以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作SHOPPINGMALL，采用这种模式的商业地产规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，提供全业态的一站式购物服务以能够吸引各个层面的消费者，同时拥有足够数量的停车场地也是其主要特点。这种商业模式对资金的要求极高，招商、管理运营等方面的投入也极高，投资回收期较长。
（四）零售产权、整体租赁的返租模式
这种商业物业又称作管理型商铺。10～20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。对购销投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运仄L格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。这是一种高收益高风险的商业模式，投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测，同时寻找有经验的商业管理公司方面存在难度。
（五）分零租赁经营、零售产权的返租模式
分零租赁经营、零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行衔的做法，它一般将营业用房分隔成10～50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。这种开发与运营模式对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高。但各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，经营风险很大。
（六）零租零售与整租不售两种方式混合的模式
零租零售与整租不售两种方式混合的模式可以这样来表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式通过分零销售物业的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。商业模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，对开发商而言也大大减少了销售压力。 三、我国商业地产开发中存在的问题
（一）商业地产开发中存在着商业和地产结合的错位
地产商凭借多年开发住宅的理念，通常会采取将开发好的商铺出售出去的做法，以实现资金的快速回笼，并获得高额的投资回报。但规模较大的商业地产项目一旦被拆散成商铺卖掉，就很难实行统一的经营规划和管理。其次，在商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发转型而来的，开发理念没有能够迅速地转变。一些开发商获得地产开发权后，在实际运作过程中没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求；产品功能上则停留在住宅开发所能满足的基本功能，忽视了商业地产特有的功能需求。再次，由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，造成市场定位不准，没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。开发商凭借非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问题。其结果是没有有效地将地产同商业对接，造成两者间的严重脱节。
（二）商业地产开发无序，重复建设严重
一些地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的开发。商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展高潮。因此，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点店过剩，新型业态发育缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发商和投资商缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费，加剧了同业之间的恶性竞争。同时，由于大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机。
（三）商业地产缺乏资金支持
商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%～80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。
四、完善商业地产经营模式的几点建议
（一）重视项目策划
商业地产不能简单套用住宅“先设计后销售”的模式，而应该重视项目的前期策划工作。首先，对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。其次，进行准确的市场定位，包括总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资人与租赁人定位等。再次，进行符合市场的概念设计与规划。概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要，建筑规划要与这个城市的文化与习惯相符合。
（二）调整业务模式
商业地产开发商应改变惯有的思维模式，舍弃过去追求短期利益的想法。应建立适应商业地产开发与运营的业务模式，例如，可采用订单式商业地产开发模式，即预先与企业签订合约，得到其租约的承诺后再进入实质开发阶段。在地产开发中引入商业管理的经验，项目的开发应满足与企业发展战略相一致、经济、可行等原则。
（三）拓寬融资渠道
为了分散项目的资金风险，应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道，改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。从理论上讲，商业地产投融资的资金来源很多，包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道。可面向公众募集资金，它的特点是募集对象广泛，募集潜力巨大。或建立长期投资商业地产的基金、机构。除中小投资者和开发商外，各种房地产投资信托基金和机构投资者，也是商业地产开发和经营资金的重要来源。相对于商业银行的贷款而言，其他机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金，更适合于长期投资。
（四）加强专业人才团队建设
人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂得多环节项目开发运营过程中失利。国内院校没有商业地产专业，商业地产人才输出几乎为零，鉴于商业地产发展日益壮大，国内院校应开设相关学科为行业输送人才。另外，我国地产开发商普遍比较重视土木建筑类人才，而对商业类人才相对轻视。但是在商业地产开发中，商业与地产的地位是并重的。对于前期策划、招商、运营、资金运作都应培养专业的人才团队，并通过对国外成功项目的考察研究加强对商业地产项目的开发运作能力。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的商业地产项目各环节中起到沟通、协调、控制的作用。
总之，在当前我国商业地产的开发背景下，只有结合我国的国情和现状，结合现有主要的运营模式的特点，探讨我国商业地产的运营模式和具体实施策略，才能逐步解决目前我国商业经营所面临的各种问题。
作者简介：张伟（1987-），男，汉族，山东临沂人，毕业于首都经济贸易大学，研究方向：区域经济。