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【摘 要】 作为房产开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，本文对房地产项目全面质量管理的应用进行研究。
【关键词】 房地产项目;全面质量管理;应用
近年来，随着我国经济的发展，房地产市场也越来越火爆，在2008年遭受了由美国次贷危机引发的全球性金融危机之后，房价随着经济的回暖又开始持续上升，在这一过程中房地产项目开发者的角色就尤为重要。在房地产项目开发者的开发过程中，质量管理是一个重要的部分。
一、实施质量管理的重要性
房地产工程施工质量的好坏直接影响到人民的生命、财产安全。因此建设者要对房地产工程质量进行严格的管理，并积极采取措施来提高房地产施工质量。对于房地产开发企业而言，房地产行业的竞争是产品品牌的竞争，是产品技术与质量的竞争，而工程质量是建筑产品质量最重要、最核心的组成部分，一旦出了质量问题，面对业主的维权、职能部门的监管、舆论的监督，都会对企业品牌造成严重的负面影响。如何加强对房地产工程的质量管理工作就显得尤为重要。
二、房地产项目全面质量管理的应用
1、项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制
提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查，应借鉴发达国家的专家审查制度，由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员會，专家委员会直接对国家负责，对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。
2、设计阶段
设计工作是工程建设的基础性工作，建设单位应重视设计阶段的质量控制，委托具有相应资质的设计单位进行工程设计，以提高设计质量。选择合作良好、水平高的设计单位。一家优秀的设计单位会把产品品质、施工的便易性和产品成本有机结合在一起，达到建设更好产品的目的。重视设计前期工作，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能完善、准确，符合工程建设的实际，减少不必要的设计变更;设计过程中，实行设计监理，以便及时对设计方案、设计质量进行检查。设计完毕后，及时组织专家对设计进行审查，提出审查意见，及时修改设计，为工程建设提供准确详细的设计图纸。要注意留出充裕的审图时间，结合以往总结的审图要点对施工图进行审核，将问题在设计阶段解决。这样能有效减少施工中的变更，缩短工期，提高效率。尽早完成现场的综合管网方案设计，使施工单位的平面布局更加合理，避免占压配套管线的位置，发生签证费用;尽早完成外檐立面的最终设计，提前确定外檐立面的色调
3、会审设计图纸
图纸是房地产工程施工建设的首要依据。首先应确保选拔资质合格的建筑设计单位，同时在设计经费上还要严格把关。但不能仅仅为减少设计经费的开支而聘请不符合资质要求的个体或个人对建筑工程进行设计，这样很容易造成设计的质量出现问题。此外，有些设计单位为了多赚取设计费用，恶意增加建筑材料的用量而抬高工程的造价，因此在施工图纸的设计这一关必须严格把控。所以在建筑施工之前必须对设计图纸进行认真审阅，掌握设计目的，因为一个与设计规划不相符合的产品是没有资格谈及质量的。
4、施工现场总平面布置审核
由于房地产工程专业性强，各参建单位众多，如何合理划分施工区域，部署进出场道路，使相邻标段之间互不影响显得尤为重要，合理的施工标段划分有利于开发项目的整体性推进。实际工作应尽量应使各标段工程量大致相等，以便于施工组织节奏流畅，使施工均衡，且与主要施工过程相协调，以主导施工为主，形成工艺组合。
5、强化“样板带路”，扩大“样板带路”的内涵
以一栋楼带动一个标段，以一个标段带动整个现场，形成以点带面的局面，充分调动参建单位的积极性。同时，我们提倡看明白了再施工，避免拆改和浪费。看明白了再施工就是和研发部积极配合先认真看图，现场组织审图，及时发现问题和设计单位研究改进意见，每道工序开工前详细研究施工方案，并先制作样板验收无误后再大面积开工。
6、抓好材料的质量管理
相应施工单位所使用的建筑材料必须符合我国相应的规范及标准、设计要求，认真落实建筑材料的验收制度。必须充分保证建筑主体结构的质量，建筑主体结构的质量直接关系到工程的总体质量及安全，更关系到所有施工人员的生命安全，因而一定要严格控制主体结构的质量。高度重视建筑装饰的质量，进行装饰施工的阶段，必须有效克服常见的质量通病，做好对细节部位的处理，在装饰水平上一定要高于其他企业，必须具备自身的特色，进行不断地创新。另外，还必须做好关键部位的施工，比如一层、顶层、地下室、卫生间、屋面、楼梯走道等等这些都是比较关键的部位，那些越是人们不常去的部位，就越是容易产生质量问题，所以是一大施工难点，更是需要重点检查的部位，相应的项目部及管理人员必须予以高度重视。
7、加强对建筑机械的管理
这就要求我们根据不同的施工工艺和技术要求选择合适的机械设备，严格规范操作证制度，岗位责任制制度，并且要求对机械设备进行保养，确保施工过程中机械设备处于最佳工作状态。当机器设备的质量、性能、安全达不到要求时，应该及时对机器进行维修和更新。
8、增强过程管理的预见性和计划性
充分考虑到施工过程中可能出现的负面影响因素，制定可行的应对措施和计划。编制突发事故（恶劣天气、火灾、安全事故、群体事件等）的应急方案，提高处理突发事件的应对能力。
9、全面控制施工过程，重点控制工序质量
房地产项目是一个复杂、系统的过程，由不同的阶段构成，所以要保证最终项目能够达到业主既定的目标，就必须在施工过程中实施全面的质量管理，每一项每个部分都应该进行严格控制。同时，还应该将这些不同阶段不同分项综合起来进行考虑和管理，在实施质量管理的过程中注意各个阶段之间的联系，如在设计阶段，应该考虑到在下一施工阶段质量控制的可行性。工程最终的实现是通过每一道工序才能的完成才能实现的，因此为确保工程质量，必须应该重点控制每一道工序的质量，在实施质量管理的过程中进行定期的检查和监督，一旦发现某一项工序没有达到标准就立即阻止其继续进行，以免影响其下一道工序，这样一步步地真正实现质量管理，最终达到整个项目质量管理的目的。 10、重视队伍建设，提升整体人员素质
既然人是决定因素，那么加强建筑队伍建设，提升整个团队的整体素质就显得至关重要了。提高房地产开发项目施工队伍人员素质，除了要建立正规的培训机制以外，还要加强思想教育，业务素质可以通过培训获得，思想素质的提升就要靠科学的教育和严格的管理了。要在队伍中树立正气，要讲团结协作，建立赏罚分明的激励制度，让每一个人都能够成为靠得住信得过的干将。这对提升整个工程的质量，具有决定性的意义。
11、缺陷责任期的质量管理
缺陷责任期是工程内在的、隐蔽的质量问题容易暴露的时期，通过试运行，有些质量问题会暴露出来，形成质量缺陷。在实际工作中，要加强这一阶段的质量控制，发现问题，查找原因，分清责任，限期处理。对各种修补工作进行监督、检查和验收，保证修复质量，向运行管理单位交送一个合格的工程。
3、交付后期的质量管理
产品建设完成以后，真正的管理才开设，一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。二是要做好征求意见和调查研究工作。要深入调查研究开发的产品尚需改进的方面，以便及时调整开发策略，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以便更好的改进工作效率、切实提供产品质量。
12、项目的总结评估
总结的科学准确性需要平时相关数据的积累，在项目管理过程中，原始数据及资料的收集也必不可少，要持久地抓起来，提高现场管理的信息化程度，并及时规整现场发生的各种文件。在施工过程中分阶段进行总结，作为后续工作的控制性文件，并积累经验和教训。项目结束后，对项目做一个整体性评估，并针对性地给设计部门提出建议。
三、结束语
随着社会经济高速的发展，房地产市场日新月异，开发项目的工程质量管理问题逐渐被企业重视。全过程质量管理是一个动态的发展过程，在未来社会中，具有竞争力的质量除了要求产品能够满足顾客需求外，对全社会需求的满足应会成为必然趋势，这就要求质量标准中加入对环境保护的要求，对可持续发展的要求，对质量成本的衡量等，真正实现全过程的质量管理。不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。
参考文献：
[1]韩国波.基于全壽命周期的建筑工程质量监管模式及方法研究[D].中国矿业大学（北京），2013.
[2]肖志军.房地产工程全面质量管理与质量控制之探析[J].山西建筑，2013（3）.
[3]黄伯平等.住宅项目工程质量管理策划.江苏建筑，2011
【关键词】 房地产项目;全面质量管理;应用
近年来，随着我国经济的发展，房地产市场也越来越火爆，在2008年遭受了由美国次贷危机引发的全球性金融危机之后，房价随着经济的回暖又开始持续上升，在这一过程中房地产项目开发者的角色就尤为重要。在房地产项目开发者的开发过程中，质量管理是一个重要的部分。
一、实施质量管理的重要性
房地产工程施工质量的好坏直接影响到人民的生命、财产安全。因此建设者要对房地产工程质量进行严格的管理，并积极采取措施来提高房地产施工质量。对于房地产开发企业而言，房地产行业的竞争是产品品牌的竞争，是产品技术与质量的竞争，而工程质量是建筑产品质量最重要、最核心的组成部分，一旦出了质量问题，面对业主的维权、职能部门的监管、舆论的监督，都会对企业品牌造成严重的负面影响。如何加强对房地产工程的质量管理工作就显得尤为重要。
二、房地产项目全面质量管理的应用
1、项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制
提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查，应借鉴发达国家的专家审查制度，由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员會，专家委员会直接对国家负责，对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。
2、设计阶段
设计工作是工程建设的基础性工作，建设单位应重视设计阶段的质量控制，委托具有相应资质的设计单位进行工程设计，以提高设计质量。选择合作良好、水平高的设计单位。一家优秀的设计单位会把产品品质、施工的便易性和产品成本有机结合在一起，达到建设更好产品的目的。重视设计前期工作，配合设计单位搞好现场测量和查勘，考虑各种不利因素对工程建设的影响，使工程设计尽可能完善、准确，符合工程建设的实际，减少不必要的设计变更;设计过程中，实行设计监理，以便及时对设计方案、设计质量进行检查。设计完毕后，及时组织专家对设计进行审查，提出审查意见，及时修改设计，为工程建设提供准确详细的设计图纸。要注意留出充裕的审图时间，结合以往总结的审图要点对施工图进行审核，将问题在设计阶段解决。这样能有效减少施工中的变更，缩短工期，提高效率。尽早完成现场的综合管网方案设计，使施工单位的平面布局更加合理，避免占压配套管线的位置，发生签证费用;尽早完成外檐立面的最终设计，提前确定外檐立面的色调
3、会审设计图纸
图纸是房地产工程施工建设的首要依据。首先应确保选拔资质合格的建筑设计单位，同时在设计经费上还要严格把关。但不能仅仅为减少设计经费的开支而聘请不符合资质要求的个体或个人对建筑工程进行设计，这样很容易造成设计的质量出现问题。此外，有些设计单位为了多赚取设计费用，恶意增加建筑材料的用量而抬高工程的造价，因此在施工图纸的设计这一关必须严格把控。所以在建筑施工之前必须对设计图纸进行认真审阅，掌握设计目的，因为一个与设计规划不相符合的产品是没有资格谈及质量的。
4、施工现场总平面布置审核
由于房地产工程专业性强，各参建单位众多，如何合理划分施工区域，部署进出场道路，使相邻标段之间互不影响显得尤为重要，合理的施工标段划分有利于开发项目的整体性推进。实际工作应尽量应使各标段工程量大致相等，以便于施工组织节奏流畅，使施工均衡，且与主要施工过程相协调，以主导施工为主，形成工艺组合。
5、强化“样板带路”，扩大“样板带路”的内涵
以一栋楼带动一个标段，以一个标段带动整个现场，形成以点带面的局面，充分调动参建单位的积极性。同时，我们提倡看明白了再施工，避免拆改和浪费。看明白了再施工就是和研发部积极配合先认真看图，现场组织审图，及时发现问题和设计单位研究改进意见，每道工序开工前详细研究施工方案，并先制作样板验收无误后再大面积开工。
6、抓好材料的质量管理
相应施工单位所使用的建筑材料必须符合我国相应的规范及标准、设计要求，认真落实建筑材料的验收制度。必须充分保证建筑主体结构的质量，建筑主体结构的质量直接关系到工程的总体质量及安全，更关系到所有施工人员的生命安全，因而一定要严格控制主体结构的质量。高度重视建筑装饰的质量，进行装饰施工的阶段，必须有效克服常见的质量通病，做好对细节部位的处理，在装饰水平上一定要高于其他企业，必须具备自身的特色，进行不断地创新。另外，还必须做好关键部位的施工，比如一层、顶层、地下室、卫生间、屋面、楼梯走道等等这些都是比较关键的部位，那些越是人们不常去的部位，就越是容易产生质量问题，所以是一大施工难点，更是需要重点检查的部位，相应的项目部及管理人员必须予以高度重视。
7、加强对建筑机械的管理
这就要求我们根据不同的施工工艺和技术要求选择合适的机械设备，严格规范操作证制度，岗位责任制制度，并且要求对机械设备进行保养，确保施工过程中机械设备处于最佳工作状态。当机器设备的质量、性能、安全达不到要求时，应该及时对机器进行维修和更新。
8、增强过程管理的预见性和计划性
充分考虑到施工过程中可能出现的负面影响因素，制定可行的应对措施和计划。编制突发事故（恶劣天气、火灾、安全事故、群体事件等）的应急方案，提高处理突发事件的应对能力。
9、全面控制施工过程，重点控制工序质量
房地产项目是一个复杂、系统的过程，由不同的阶段构成，所以要保证最终项目能够达到业主既定的目标，就必须在施工过程中实施全面的质量管理，每一项每个部分都应该进行严格控制。同时，还应该将这些不同阶段不同分项综合起来进行考虑和管理，在实施质量管理的过程中注意各个阶段之间的联系，如在设计阶段，应该考虑到在下一施工阶段质量控制的可行性。工程最终的实现是通过每一道工序才能的完成才能实现的，因此为确保工程质量，必须应该重点控制每一道工序的质量，在实施质量管理的过程中进行定期的检查和监督，一旦发现某一项工序没有达到标准就立即阻止其继续进行，以免影响其下一道工序，这样一步步地真正实现质量管理，最终达到整个项目质量管理的目的。 10、重视队伍建设，提升整体人员素质
既然人是决定因素，那么加强建筑队伍建设，提升整个团队的整体素质就显得至关重要了。提高房地产开发项目施工队伍人员素质，除了要建立正规的培训机制以外，还要加强思想教育，业务素质可以通过培训获得，思想素质的提升就要靠科学的教育和严格的管理了。要在队伍中树立正气，要讲团结协作，建立赏罚分明的激励制度，让每一个人都能够成为靠得住信得过的干将。这对提升整个工程的质量，具有决定性的意义。
11、缺陷责任期的质量管理
缺陷责任期是工程内在的、隐蔽的质量问题容易暴露的时期，通过试运行，有些质量问题会暴露出来，形成质量缺陷。在实际工作中，要加强这一阶段的质量控制，发现问题，查找原因，分清责任，限期处理。对各种修补工作进行监督、检查和验收，保证修复质量，向运行管理单位交送一个合格的工程。
3、交付后期的质量管理
产品建设完成以后，真正的管理才开设，一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。二是要做好征求意见和调查研究工作。要深入调查研究开发的产品尚需改进的方面，以便及时调整开发策略，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以便更好的改进工作效率、切实提供产品质量。
12、项目的总结评估
总结的科学准确性需要平时相关数据的积累，在项目管理过程中，原始数据及资料的收集也必不可少，要持久地抓起来，提高现场管理的信息化程度，并及时规整现场发生的各种文件。在施工过程中分阶段进行总结，作为后续工作的控制性文件，并积累经验和教训。项目结束后，对项目做一个整体性评估，并针对性地给设计部门提出建议。
三、结束语
随着社会经济高速的发展，房地产市场日新月异，开发项目的工程质量管理问题逐渐被企业重视。全过程质量管理是一个动态的发展过程，在未来社会中，具有竞争力的质量除了要求产品能够满足顾客需求外，对全社会需求的满足应会成为必然趋势，这就要求质量标准中加入对环境保护的要求，对可持续发展的要求，对质量成本的衡量等，真正实现全过程的质量管理。不仅要在施工方面下功夫，建设行政主管部门加强监管，社会各界有效监督，全社会齐抓共管，才能确保工程质量稳步提升，最大限度抑制质量问题。
参考文献：
[1]韩国波.基于全壽命周期的建筑工程质量监管模式及方法研究[D].中国矿业大学（北京），2013.
[2]肖志军.房地产工程全面质量管理与质量控制之探析[J].山西建筑，2013（3）.
[3]黄伯平等.住宅项目工程质量管理策划.江苏建筑，2011