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摘要:论文介绍了经济适用住房的发展历程,用暴露出来的实例分析现实存在的问题,虽然出现种种看似难以调和的矛盾,但根据我国每年用于经济适用住房的投放资金占全部住宅投资的比例发现,国家不但不会停滞投资,还会坚持大力发展经济适用住房。
关键词:经济适用住房;保障性住房;住宅投资
1.经济适用住房的发展历程
"经济适用住房"这一提法可追溯到1985年,当时国家科委蓝皮书"城乡住宅建设技术政策要点"中曾提及,"根据我国国情, 到2000年争取基本上实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅"。1991年6月,国务院在"关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知"(国发[1991]30号) 文件中提出,"大力发展经济适用的商品住房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题"。1994年国务院"关于深化城镇住房制度改革的决定"(国发[ 1994]43号)文件中提出了实施国家安居工程的方案, 开始了以安居工程[1]为主要形式的经济适用住房的建设。1998 年,中国面临亚洲经济危机的冲击,对外贸易形势恶化,国家力图扩大内需来刺激经济增长,住宅产业受到广泛重视。同年7月,国务院的"关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知"(国发[1998]23号) 中明确提出"建立和完善以经济适用住房(原安居工程)为主的住房供应体系"。至此,将经济适用住房建设作为经济增长点和解决城镇住房问题以国家政策的形式被确立下来。建设部颁发的《城镇经济适用住房建设管理办法》是经济适用房政策的纲领性文件[2]。
1998年进行的房改,对于全体中国城市居民继而是全体人民都成了一项具有历史性转折的政策。房改政策取消了过去的福利分房,取而代之的是名为"建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系"。国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(简称23号文)的初衷是:城市中的大部分家庭都由政府为他们提供经济适用住房,开发商所建造的商品房约占供应总量的10%～20%。23号文旨在强调房屋公共产品特性,同时强调政府在其中的责任。经济适用住房的出现,一方面是为了解决城镇中低收入家庭的住房问题;另一方面,以住宅为主导产品群对上游及下游产业多个物质生产部门具有极强的关联度,可带动国家经济增长。在经济适用住房发展了12年后的今天,可以明显感受到就是现实的经济适用住房房屋供给比例和目的已与23号文的初衷相距甚远了。
2008年11月,在国际金融危机背景下,中央推出了在未来3年增加4万亿元投资的财政刺激计划,其中9000亿元是增加保障性住房的投入,其中经济适用住房投资占6000亿元,经济适用住房作为保障性住房的一项最让人民心里有保障的民生工程,确实能为中低收入者排忧解难。作为我国住房供应体系的重要组成部分,经济适用住房担负着解决我国大部分中低收入家庭住房问题的任务,在住房供应市场有着不容忽视的地位。经济适用住房政策和价格的合理性关系到能否解决大多数家庭住房问题的关键。建立和完善以经济适用住房为主体的多层次城镇住房供给体系,也是我国深化城镇住房制度改革的目标之一。
2.经济适用住房的现状分析
以西安为例,2009年,西安市经济适用住房开工面积205万平方米,竣工面积158万平方米。2010年,将新开工经济适用住房180万平米,新竣工150万平米,投资达22亿元。从国家到各级地方政府,均投入大量的人力、物力、财力就是为了解决中低收入者的住房问题,但是目前经济适用住房的"鸡肋"处境,不合理的价格和政策会使国家和政府的投入不能真正的为人民谋福利。
为了理顺价格体系,确保房地产市场的健康持续发展,保证中低收入者的住房,合理的价格是一个尤为重要的条件,在大规模发展经济适用住房的时候更是如此。作为经济适用住房政策的制定者、实际执行者和购买者,政府、开发商和消费者要准确把握经济适用住房的价格走势和运行规律,促进房地产市场的持续、健康发展。做出正确的决策能使得经济适用住房真正发挥作用,达到"三者共赢",就要以科学的分析和预测为基础。
2010年3月5日在京召开的两会,高房价和房地产市场调控已成政协委员关注的焦点,在全国政协的各项提案之中,关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山,保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为了焦点中的热点。据统计,全国政协十一届三次会议已收到委员提案428件,立案345件,购房者最关心的房地产十大问题分别是:房价过高、工薪阶层住房难、房地产开发商囤地捂盘、"80后"住房、房产投机、闲置房征税、首套房贷优惠、住房保障、二手房市场规范、首次置业政策保障。专家也推测分析:等到"两会"过后,政府针对楼市将出台一系列政策,抑制房价上涨,同时政府可能会加快经济适用住房的开发力度,从金融、信贷、土地等方面多管齐下,采取打击房产开发领域圈地、惜售、炒房等不规范行为,提高第二套住房的房贷,多次提高存款准备金利率,抬高投资门槛等措施,进一步净化房产市场,这将会在一定程度上遏制房价的攀升。依现在的情况来看,国家确实出台了许多政策来调控房价,但是面对居高不下的房价,如果单单依靠政府的力量来抑制过快增长的商品房价格已经有些力不从心了。商品房的"商品性"决定了其价格以自身的价值为基础,在市场供求关系作用下形成,体现价值规律和供求关系,所以很多的人面对商品房价格时还是只能"望房兴叹"。众多原因都促使原本逐年下滑的经济适用住房建设似乎又赢来了自己的春天。
经济适用住房的核心优势是价格优势,只有合理的价格才能保证经济适用住房健康发展,也是经济适用住房能不能真正发挥其作用的重要一个前提;它直接关系到开发商和消费者的直接利益,也关系到国家住房保障政策的能否落实到位。如何兼顾国家、开发商、消费者三者的利益,制定出合理的价格,这一问题关系到经济适用住房建设的成败。在实际工作中,经济适用住房价格存在的问题及解决方法,已得到政府、开发商、消费者的极大关注;另外,消费者和开发商的决策都和价格有直接的关系,在目前房地产价格普遍高涨的情况下,国家采取积极措施宏观调控经济适用住房的价格走势是他们十分关心的问题。
从经济适用住房开始建设至今,已经有千百万中低收入家庭通过它实现了住进新房的梦想。随着时间的推移,由于半市场化模糊属性使当初的惠民政策在取得初步成效的同时也暴露出种种弊端,随之有些城市就开始表示要少建或停建经济适用住房,南京市房管局局长王德君曾公开透露,该市将逐步取消经济适用住房。因为有关专家指出,南京的经济适用住房的敞开供应导致部分高收入家庭也享受了经济适用住房的优惠,这显然与经济适用住房政策的既定目标背道而驰。曾直言经济适用住房是席卷全国的最大腐败,一直对经济适用住房持否定态度的著名经济学家茅于轼在"2009新视角高峰论坛"上坦言,再次把矛头指向了经济适用住房,认为它的实施严重影响了社会公平。目前城市人口的收入大大高于农村人口,而经济适用住房以微利价格向城镇中低收入者出售,就是在侵害农民的利益而帮助城里人买房,侵犯了农民的利益,造成巨大的收入不公[3]。许多地区有些已经够买经济适用住房的家庭,则必须忍受经济适用住房的盲目规划、交通不便、商业、学校、医院等配套设施不全等一系列问题。北京大学中国经济研究中心主任兼教授徐滇庆,连续发表文章数篇,目标直指经济适用房,指出经济适用房不仅有八大弊端,而且存在严重的理论困境,应该"寿终正寝" [4]。此观点一出,新一轮的争论又被激起,甚至比以往更加激烈。
3.结论
面对经济适用住房建设所暴露出来的一系列问题,国家对于经济适用住房的投资不是逐步减少,反而几乎是逐年增加(见表1),但是所占住宅投资的比例却是少之又少,离最初的经济适用住房占住房总量的80%～90%的设想可谓是相距甚远。
面对投资额增加、所占比例反而减少的现实问题,我们不是简单的建议是建或不建、多建还是少建,而应该分析把经济适用住房的"鸡肋"处境、不"经济"不"适用"等一系列问题化解掉,建立一套良好的社会住房保障体系,避免经济问题与传统文化的碰撞,加大政策及经济手段来把经济适用住房引入正确的轨道中来。建设经济适用房有利于社会稳定。住房问题是一个社会问题,关系到社会稳定与政治安宁,住房的建设体现了政府对住房困难户的关怀,体现了社会主义的优越性,密切了党和政府与人民群众的关系,也是全国人民共同实现小康生活水平的一项重要举措,直接关系到经济的发展和社会的安宁[5]。
参考文献:
[1]王永成.经济适用房成本问题研究.首都经贸大学硕士学位论文.2005:P1-2
[2]关柯、芦金锋、曾赛星.现代住宅经济.中国建筑工业出版社.2002:P54-55
[3]茅于轼.我主张建廉租房.南方人物周刊.2007(2):P60-61
[4]宋梅.经济适用房改良还是淡出.中国经济周刊.2009(7):P27
[5]严平.简评我国现行的经济适用房政策.科技情报开发与经济.2001(4):P65
作者简介:胡新艳(1984.7-),女,汉族,广西富川人,桂林市润松建筑安装工程有限公司,助理工程师。
关键词:经济适用住房;保障性住房;住宅投资
1.经济适用住房的发展历程
"经济适用住房"这一提法可追溯到1985年,当时国家科委蓝皮书"城乡住宅建设技术政策要点"中曾提及,"根据我国国情, 到2000年争取基本上实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅"。1991年6月,国务院在"关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知"(国发[1991]30号) 文件中提出,"大力发展经济适用的商品住房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题"。1994年国务院"关于深化城镇住房制度改革的决定"(国发[ 1994]43号)文件中提出了实施国家安居工程的方案, 开始了以安居工程[1]为主要形式的经济适用住房的建设。1998 年,中国面临亚洲经济危机的冲击,对外贸易形势恶化,国家力图扩大内需来刺激经济增长,住宅产业受到广泛重视。同年7月,国务院的"关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知"(国发[1998]23号) 中明确提出"建立和完善以经济适用住房(原安居工程)为主的住房供应体系"。至此,将经济适用住房建设作为经济增长点和解决城镇住房问题以国家政策的形式被确立下来。建设部颁发的《城镇经济适用住房建设管理办法》是经济适用房政策的纲领性文件[2]。
1998年进行的房改,对于全体中国城市居民继而是全体人民都成了一项具有历史性转折的政策。房改政策取消了过去的福利分房,取而代之的是名为"建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系"。国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》(简称23号文)的初衷是:城市中的大部分家庭都由政府为他们提供经济适用住房,开发商所建造的商品房约占供应总量的10%～20%。23号文旨在强调房屋公共产品特性,同时强调政府在其中的责任。经济适用住房的出现,一方面是为了解决城镇中低收入家庭的住房问题;另一方面,以住宅为主导产品群对上游及下游产业多个物质生产部门具有极强的关联度,可带动国家经济增长。在经济适用住房发展了12年后的今天,可以明显感受到就是现实的经济适用住房房屋供给比例和目的已与23号文的初衷相距甚远了。
2008年11月,在国际金融危机背景下,中央推出了在未来3年增加4万亿元投资的财政刺激计划,其中9000亿元是增加保障性住房的投入,其中经济适用住房投资占6000亿元,经济适用住房作为保障性住房的一项最让人民心里有保障的民生工程,确实能为中低收入者排忧解难。作为我国住房供应体系的重要组成部分,经济适用住房担负着解决我国大部分中低收入家庭住房问题的任务,在住房供应市场有着不容忽视的地位。经济适用住房政策和价格的合理性关系到能否解决大多数家庭住房问题的关键。建立和完善以经济适用住房为主体的多层次城镇住房供给体系,也是我国深化城镇住房制度改革的目标之一。
2.经济适用住房的现状分析
以西安为例,2009年,西安市经济适用住房开工面积205万平方米,竣工面积158万平方米。2010年,将新开工经济适用住房180万平米,新竣工150万平米,投资达22亿元。从国家到各级地方政府,均投入大量的人力、物力、财力就是为了解决中低收入者的住房问题,但是目前经济适用住房的"鸡肋"处境,不合理的价格和政策会使国家和政府的投入不能真正的为人民谋福利。
为了理顺价格体系,确保房地产市场的健康持续发展,保证中低收入者的住房,合理的价格是一个尤为重要的条件,在大规模发展经济适用住房的时候更是如此。作为经济适用住房政策的制定者、实际执行者和购买者,政府、开发商和消费者要准确把握经济适用住房的价格走势和运行规律,促进房地产市场的持续、健康发展。做出正确的决策能使得经济适用住房真正发挥作用,达到"三者共赢",就要以科学的分析和预测为基础。
2010年3月5日在京召开的两会,高房价和房地产市场调控已成政协委员关注的焦点,在全国政协的各项提案之中,关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山,保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为了焦点中的热点。据统计,全国政协十一届三次会议已收到委员提案428件,立案345件,购房者最关心的房地产十大问题分别是:房价过高、工薪阶层住房难、房地产开发商囤地捂盘、"80后"住房、房产投机、闲置房征税、首套房贷优惠、住房保障、二手房市场规范、首次置业政策保障。专家也推测分析:等到"两会"过后,政府针对楼市将出台一系列政策,抑制房价上涨,同时政府可能会加快经济适用住房的开发力度,从金融、信贷、土地等方面多管齐下,采取打击房产开发领域圈地、惜售、炒房等不规范行为,提高第二套住房的房贷,多次提高存款准备金利率,抬高投资门槛等措施,进一步净化房产市场,这将会在一定程度上遏制房价的攀升。依现在的情况来看,国家确实出台了许多政策来调控房价,但是面对居高不下的房价,如果单单依靠政府的力量来抑制过快增长的商品房价格已经有些力不从心了。商品房的"商品性"决定了其价格以自身的价值为基础,在市场供求关系作用下形成,体现价值规律和供求关系,所以很多的人面对商品房价格时还是只能"望房兴叹"。众多原因都促使原本逐年下滑的经济适用住房建设似乎又赢来了自己的春天。
经济适用住房的核心优势是价格优势,只有合理的价格才能保证经济适用住房健康发展,也是经济适用住房能不能真正发挥其作用的重要一个前提;它直接关系到开发商和消费者的直接利益,也关系到国家住房保障政策的能否落实到位。如何兼顾国家、开发商、消费者三者的利益,制定出合理的价格,这一问题关系到经济适用住房建设的成败。在实际工作中,经济适用住房价格存在的问题及解决方法,已得到政府、开发商、消费者的极大关注;另外,消费者和开发商的决策都和价格有直接的关系,在目前房地产价格普遍高涨的情况下,国家采取积极措施宏观调控经济适用住房的价格走势是他们十分关心的问题。
从经济适用住房开始建设至今,已经有千百万中低收入家庭通过它实现了住进新房的梦想。随着时间的推移,由于半市场化模糊属性使当初的惠民政策在取得初步成效的同时也暴露出种种弊端,随之有些城市就开始表示要少建或停建经济适用住房,南京市房管局局长王德君曾公开透露,该市将逐步取消经济适用住房。因为有关专家指出,南京的经济适用住房的敞开供应导致部分高收入家庭也享受了经济适用住房的优惠,这显然与经济适用住房政策的既定目标背道而驰。曾直言经济适用住房是席卷全国的最大腐败,一直对经济适用住房持否定态度的著名经济学家茅于轼在"2009新视角高峰论坛"上坦言,再次把矛头指向了经济适用住房,认为它的实施严重影响了社会公平。目前城市人口的收入大大高于农村人口,而经济适用住房以微利价格向城镇中低收入者出售,就是在侵害农民的利益而帮助城里人买房,侵犯了农民的利益,造成巨大的收入不公[3]。许多地区有些已经够买经济适用住房的家庭,则必须忍受经济适用住房的盲目规划、交通不便、商业、学校、医院等配套设施不全等一系列问题。北京大学中国经济研究中心主任兼教授徐滇庆,连续发表文章数篇,目标直指经济适用房,指出经济适用房不仅有八大弊端,而且存在严重的理论困境,应该"寿终正寝" [4]。此观点一出,新一轮的争论又被激起,甚至比以往更加激烈。
3.结论
面对经济适用住房建设所暴露出来的一系列问题,国家对于经济适用住房的投资不是逐步减少,反而几乎是逐年增加(见表1),但是所占住宅投资的比例却是少之又少,离最初的经济适用住房占住房总量的80%～90%的设想可谓是相距甚远。
面对投资额增加、所占比例反而减少的现实问题,我们不是简单的建议是建或不建、多建还是少建,而应该分析把经济适用住房的"鸡肋"处境、不"经济"不"适用"等一系列问题化解掉,建立一套良好的社会住房保障体系,避免经济问题与传统文化的碰撞,加大政策及经济手段来把经济适用住房引入正确的轨道中来。建设经济适用房有利于社会稳定。住房问题是一个社会问题,关系到社会稳定与政治安宁,住房的建设体现了政府对住房困难户的关怀,体现了社会主义的优越性,密切了党和政府与人民群众的关系,也是全国人民共同实现小康生活水平的一项重要举措,直接关系到经济的发展和社会的安宁[5]。
参考文献:
[1]王永成.经济适用房成本问题研究.首都经贸大学硕士学位论文.2005:P1-2
[2]关柯、芦金锋、曾赛星.现代住宅经济.中国建筑工业出版社.2002:P54-55
[3]茅于轼.我主张建廉租房.南方人物周刊.2007(2):P60-61
[4]宋梅.经济适用房改良还是淡出.中国经济周刊.2009(7):P27
[5]严平.简评我国现行的经济适用房政策.科技情报开发与经济.2001(4):P65
作者简介:胡新艳(1984.7-),女,汉族,广西富川人,桂林市润松建筑安装工程有限公司,助理工程师。