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【摘要】：和外国一些发达国家的住房置业担保体系相比，我国住房置业担保行业起步较晚，仍处于初级阶段，本文就目前国内住房置业担保行业的现状以及所面临的问题进行讨论，并提出一些建议性的解决方案，仅供参考。
【关键词】：住房置业担保，现状，研究分析，解决方案
中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
住房置业担保是指住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。有以下特点：住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为；规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。
1997年，上海市长宁区成立了国内第一家住房置业担保有限公司，我国住房置业担保行业正式开始，到2000年前，全国各个试点城市都相继成立了担保机构，住房置业担保公司开始普及开来，但是专门管理该行业的法规只有2000年5月颁布的《住房置业担保管理试行办法》和2010年3月实施的《融资性担保公司管理暂行办法》。而且这两部专门法规知识对住房置业担保业务做了指导性的规定，并没有详细和强制性的要求依据，因此住房置业担保的法律体系还很不完善。
二、目前置业担保运行中存在的问题
住房置业担保公司的出现，有效的解决了居民群众贷款难的问题，行业的蓬勃发展为房地产市场的快速发展起到了积极的作用，但是，目前整个行业的管理运行体系中所存在的问题仍比较多。
2.1主观因素
目前担保公司所面临的问题主要表现在以下几点：
（1）房屋置业担保公司风险控制手段单一，风险防范机制不健全。现在的住房置业担保公司的风险防范措施主要是靠对抵押物的处置、变现等，一旦抵押物的变现出现困难时，担保公司就会出现危机，严重影响担保机构的生存。我国住房担保行业发展时间短，体制不健全，业内缺少有经验的专业人才和与之相对应的管理方面的软设施。而且各个担保公司明争暗斗，不正当竞争的现象屡见不鲜。
（2）我国置业担保公司在业务处理、提供担保后跟踪方面的做法还很不规范。风险控制指标不健全且缺乏科学的风险分析模型来应用，业务人员将时间花费在收集和增利资料和上面，没有时间对整个行业风险进行综合分析评价，主要的决策依据还是靠主观感性认识，没有科学行性的结论，因此在避免风险出现之前很难做到未雨绸缪，难以起到稳定住房金融市场的作用。
（3）担保公司区域性特征很强。由于房产属于固定财产，不具有可移动性，体现出了明前的区域性，而且目前各个城市都有相应的担保公司，其经营对象的区域性使得一个城市的房地产一旦出现波动，房价下跌，房屋的价值低于贷款金额时，贷款人大多会选择违约而停止还贷，这时的担保公司将承担替贷款人还清银行贷款余额的责任，由于目前担保公司很少有跨区域经营，因此无法利用宏观调控来规避区域房地产的金融风险。
2.2 客观因素
（1）相关法律法规不完善。目前国内相关法律体系尚未建立，仅有很少的法律依据，造成行业内不规范的现象非常多，准入标准、收费标准、行业监督等配套制度没有跟上，使得市场经营状况十分混乱。
（2）税費过高，担保公司难以维持正常经营。近些年来，房地产行业过热现象使得国家的宏观调控措施对准了房地产市场，严格的政策和越来越高的税率使得担保公司的工作难以进行下去，为担保公司的违规操作、投机取巧埋下隐患。
三、完善我国住房置业担保公司的建议
为改善以上住房置业担保行业所面临的问题，下面提出一些建议和方案，以提高担保公司的抗风险能力和规范化，为住房担保事业起到推动作用。
3.1明确主体地位
明确住房置业担保公司的主体地位具有重要意义：有利于住房置业担保公司自身意识的强化，加强规范经营管理和风险防范，促进住房置业担保公司的持续存在和不断发展；将住房置业担保行业纳入金融监管范畴，依照金融监管制度、规范、方法对其进行监管，防止住房置业担保的经营混乱和恶性竞争，最大限度控制住房置业担保风险的发生和蔓延。
3.2设立全国性住房置业担保公司
设立全国性的担保公司，提供政策性担保，打破目前住房置业担保公司的区域，制定统一的全国担保公司制度。其公司性质应设立为国有独资的政策性公司。主要工作内容是：制定统一的操作规范、对欠发达城市需要政策扶持、专门经营个人住房贷款担保业务，不以或以少量营利为目的，主要为中低收入者及特定政策照顾人群解决住房问，不得承揽其他业务，更不能为购房人直接融资。该公司由中央财政拨款，并在全国各地设立分支机构，其决策权隶属于国务院相关的职能部门。
3.3提高住房置业担保公司的准入门槛
若将住房置业担保公司定位于非银行金融机构，则相应要将准入门槛提高,使住房置业担保公司的担保信用增强，同时也提高了住房置业担保公司的抗风险能力。准入门槛应充分参考其他金融机构的准入条件而制定。住房置业担保公司作为政策性担保公司具有全国唯一性，其注册资本由国家在设立时规定。由于具有国家信用，因此其注册资本应当比商业担保公司更高。根据风险理论分析，保险公司经营的风险要高于住房置业担保的风险，但住房置业担保的风险比保险公司所经营的风险破坏性强。因为保险公司承担的风险具有个体性，而住房置业担保的风险有可能源于房地产行业风险、社会就业、人均收入、生产力发展水平的影响等，而具有广泛性和牵连性。所以调高注册资本是符合实际的，对组建全国性公司是同其信用等级相适应的。
3.4对住房置业担保公司进行科学监管
建立内部监督和外部监管相结合的监管机制。内部监督主要由风险控制机制、风险监控指标和预警系统组成，以担保风险基金代偿和赔付的方式体现；外部监管主要由政府部门对置业担保机构的政策执行、经营业务、财务情况等进行监管。监管方式主要通过建立置业担保机构的信用档案和信息公示制度等。在加强住房置业担保公司的监管上,应做到以下几点：（1）严格审查担保条件，对不符合条件的坚决不担保，严禁人情担保。在内部建立各司其职、相互制约的管理机制，确保担保业务规范操作；（2）严格控制风险上限，担保个人住房贷款债务余额不得超过其注册资金的30倍，具体存贷倍数还应遵循担保中心和银行的合作决议；应当控制赔付资金总量。担保中心当年代偿总额和最终赔付额应控制在资本金一定比例内，如果超过界限，担保中心应调整运行制度；（3）设立监管会作为宏观决策和监督管理机构。职责是审议决定担保中心的经营方针和发展规划，监督规范担保业务的运作行为。
四、结束语
面对我国住房置业担保行业所面临的问题，我们应该正面应对，积极解决，引导住房置业担保行业向正确的道路发展，发挥出其应有的作用，服务于人民群众，为国家经济的发展和结构的转型提供积极的作用。
【参考文献】
[1] 叶小杭、狄娜，信用担保实务案例，经济科学出版社，2007
[2] 王鹏，担保理论研究，中国金融出版社，2005
[3] 汪为民，对住房置业担保可持续发展的几点认识，住宅产业，2012
【关键词】：住房置业担保，现状，研究分析，解决方案
中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
住房置业担保是指住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。有以下特点：住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别其他形式住房保证担保行为；规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担连带保证责任。
1997年，上海市长宁区成立了国内第一家住房置业担保有限公司，我国住房置业担保行业正式开始，到2000年前，全国各个试点城市都相继成立了担保机构，住房置业担保公司开始普及开来，但是专门管理该行业的法规只有2000年5月颁布的《住房置业担保管理试行办法》和2010年3月实施的《融资性担保公司管理暂行办法》。而且这两部专门法规知识对住房置业担保业务做了指导性的规定，并没有详细和强制性的要求依据，因此住房置业担保的法律体系还很不完善。
二、目前置业担保运行中存在的问题
住房置业担保公司的出现，有效的解决了居民群众贷款难的问题，行业的蓬勃发展为房地产市场的快速发展起到了积极的作用，但是，目前整个行业的管理运行体系中所存在的问题仍比较多。
2.1主观因素
目前担保公司所面临的问题主要表现在以下几点：
（1）房屋置业担保公司风险控制手段单一，风险防范机制不健全。现在的住房置业担保公司的风险防范措施主要是靠对抵押物的处置、变现等，一旦抵押物的变现出现困难时，担保公司就会出现危机，严重影响担保机构的生存。我国住房担保行业发展时间短，体制不健全，业内缺少有经验的专业人才和与之相对应的管理方面的软设施。而且各个担保公司明争暗斗，不正当竞争的现象屡见不鲜。
（2）我国置业担保公司在业务处理、提供担保后跟踪方面的做法还很不规范。风险控制指标不健全且缺乏科学的风险分析模型来应用，业务人员将时间花费在收集和增利资料和上面，没有时间对整个行业风险进行综合分析评价，主要的决策依据还是靠主观感性认识，没有科学行性的结论，因此在避免风险出现之前很难做到未雨绸缪，难以起到稳定住房金融市场的作用。
（3）担保公司区域性特征很强。由于房产属于固定财产，不具有可移动性，体现出了明前的区域性，而且目前各个城市都有相应的担保公司，其经营对象的区域性使得一个城市的房地产一旦出现波动，房价下跌，房屋的价值低于贷款金额时，贷款人大多会选择违约而停止还贷，这时的担保公司将承担替贷款人还清银行贷款余额的责任，由于目前担保公司很少有跨区域经营，因此无法利用宏观调控来规避区域房地产的金融风险。
2.2 客观因素
（1）相关法律法规不完善。目前国内相关法律体系尚未建立，仅有很少的法律依据，造成行业内不规范的现象非常多，准入标准、收费标准、行业监督等配套制度没有跟上，使得市场经营状况十分混乱。
（2）税費过高，担保公司难以维持正常经营。近些年来，房地产行业过热现象使得国家的宏观调控措施对准了房地产市场，严格的政策和越来越高的税率使得担保公司的工作难以进行下去，为担保公司的违规操作、投机取巧埋下隐患。
三、完善我国住房置业担保公司的建议
为改善以上住房置业担保行业所面临的问题，下面提出一些建议和方案，以提高担保公司的抗风险能力和规范化，为住房担保事业起到推动作用。
3.1明确主体地位
明确住房置业担保公司的主体地位具有重要意义：有利于住房置业担保公司自身意识的强化，加强规范经营管理和风险防范，促进住房置业担保公司的持续存在和不断发展；将住房置业担保行业纳入金融监管范畴，依照金融监管制度、规范、方法对其进行监管，防止住房置业担保的经营混乱和恶性竞争，最大限度控制住房置业担保风险的发生和蔓延。
3.2设立全国性住房置业担保公司
设立全国性的担保公司，提供政策性担保，打破目前住房置业担保公司的区域，制定统一的全国担保公司制度。其公司性质应设立为国有独资的政策性公司。主要工作内容是：制定统一的操作规范、对欠发达城市需要政策扶持、专门经营个人住房贷款担保业务，不以或以少量营利为目的，主要为中低收入者及特定政策照顾人群解决住房问，不得承揽其他业务，更不能为购房人直接融资。该公司由中央财政拨款，并在全国各地设立分支机构，其决策权隶属于国务院相关的职能部门。
3.3提高住房置业担保公司的准入门槛
若将住房置业担保公司定位于非银行金融机构，则相应要将准入门槛提高,使住房置业担保公司的担保信用增强，同时也提高了住房置业担保公司的抗风险能力。准入门槛应充分参考其他金融机构的准入条件而制定。住房置业担保公司作为政策性担保公司具有全国唯一性，其注册资本由国家在设立时规定。由于具有国家信用，因此其注册资本应当比商业担保公司更高。根据风险理论分析，保险公司经营的风险要高于住房置业担保的风险，但住房置业担保的风险比保险公司所经营的风险破坏性强。因为保险公司承担的风险具有个体性，而住房置业担保的风险有可能源于房地产行业风险、社会就业、人均收入、生产力发展水平的影响等，而具有广泛性和牵连性。所以调高注册资本是符合实际的，对组建全国性公司是同其信用等级相适应的。
3.4对住房置业担保公司进行科学监管
建立内部监督和外部监管相结合的监管机制。内部监督主要由风险控制机制、风险监控指标和预警系统组成，以担保风险基金代偿和赔付的方式体现；外部监管主要由政府部门对置业担保机构的政策执行、经营业务、财务情况等进行监管。监管方式主要通过建立置业担保机构的信用档案和信息公示制度等。在加强住房置业担保公司的监管上,应做到以下几点：（1）严格审查担保条件，对不符合条件的坚决不担保，严禁人情担保。在内部建立各司其职、相互制约的管理机制，确保担保业务规范操作；（2）严格控制风险上限，担保个人住房贷款债务余额不得超过其注册资金的30倍，具体存贷倍数还应遵循担保中心和银行的合作决议；应当控制赔付资金总量。担保中心当年代偿总额和最终赔付额应控制在资本金一定比例内，如果超过界限，担保中心应调整运行制度；（3）设立监管会作为宏观决策和监督管理机构。职责是审议决定担保中心的经营方针和发展规划，监督规范担保业务的运作行为。
四、结束语
面对我国住房置业担保行业所面临的问题，我们应该正面应对，积极解决，引导住房置业担保行业向正确的道路发展，发挥出其应有的作用，服务于人民群众，为国家经济的发展和结构的转型提供积极的作用。
【参考文献】
[1] 叶小杭、狄娜，信用担保实务案例，经济科学出版社，2007
[2] 王鹏，担保理论研究，中国金融出版社，2005
[3] 汪为民，对住房置业担保可持续发展的几点认识，住宅产业，2012