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【摘要】本论文从风险角度提出我国目前房地产开发项目风险管理目标及在项目成本控制中的意义，并对我国房地产开发项目成本控制现状及存在风险进行了分析。
【关键词】房地产开发；风险分析；意义
一、引言
随着中国工业化和城市化进程的加快，房地产市场需求越发旺盛；在这种形势下，房地产市场竞争也越发激烈。房地产开发企业要想在激烈的竞争中谋得一席之地，必须最大程度的规避风险，而这就要求分析房地产开发项目的风险，做好房地产开发项目风险管理。
二、房地产开发项目风险管理目标及在项目成本控制中的意义
（一）进行房地产开发项目风险管理，能够促进对于房地产开发项目风险的识别和防御能力的加强，从而能够最大限度的规避风险。
（二）进行房地产开发项目风险管理，能够促进项目计划的可信度的大幅度提高，从而有利于项目执行组织的沟通。通过编制具有针对性的应急计划，可以在项目管理中促进主动性的增强。为了使风险损失得到最大限度的防止和避免，必须在规划和设计阶段就防患于未然。
（三）进行房地产开发项目风险管理，能够认清楚项目承受损失的程度，从而能够为项目施工、运营选择制定应急计划打下坚实的基础，有利于做出正确的决策，从而最大限度的降低项目风险，最终实现项目成本控制的目标。
三、我国房地产开发项目成本控制现状及存在风险分析
（一）忽视全程管理
实际中的大多数房地产公司中的项目经理其实就是施工经理，在大多数房地产公司中，采用了弱矩阵式的项目组织形式，项目经理是隶属于工程建设部领导的，房地产公司最大限度的降低了项目经理的权力，从而使在施工中产生的各种经济问题得到避免，然而，却提高了相关的职能部门的权力。通过这种方式的运用，不利于进行房地产开发项目的成本控制：
第一，将控制成本分解到各个职能部门下面之后，这些职能部门就仅仅对于其职能范围内的成本控制情况进行控制，仅仅将职能部门自身分管业务的成本控制好，这就导致实现局部利益的同时，却丧失了项目的总体利益；
第二，最大限度的降低了项目经理的权力之后，并没有相应的减轻项目经理的责任，却大幅度增加了协调沟通工作，动作管理项目正常的控制工作的精力和时间就会相应的减少，从而导致项目经理的工作重心转移到其它控制上面，不利于实现成本控制的目标；
第三，因为分割成本控制为许多个不同的部分，一旦不同的部门之间不能够进行有效的沟通，就肯定会大幅度的降低成本控制的工作效率。在整个项目成本中，房地产开发项目的施工成本并没有占据太高的比重，一般来说，成本投入最明显的一个阶段就是施工阶段，因此，施工阶段是非常关键的一个阶段。然而，整个开发过程的全寿命周期决定了房地产开发项目的成本，因此，在进行房地产开发项目的成本控制的过程中，一方面必须注意到施工阶段的管理，另一方面，从房地产开发项目的前期准备阶段一直到可行性研究报告编制阶段，成本的控制都必须考虑到。
（二）轻视沟通管理
通常情况下，在许多房地产开发项目管理的过程中，仅仅是从某一部门的单项应用开始，而对于其系统性却没有引起足够的重视；还有一些房地产开发商认为只要通过计算机将横道计划进度图画出来就实现了项目管理了，却很少考虑或者根本没有考虑各分项之间的逻辑关系、众多资源的调配利用问题等等。沟通管理直接关系到房地产开发项目能否有效的开展，有效的沟通能够促进房地产开发项目成功的机率的大幅提高。因为许多不同的部门与层级的人员组成了房地产开发项目团队，所以，沟通变得更加重要。轻视沟通管理，就会导致项目的拖延、成本的提高，甚至会造成项目的最终失败。
（三）管理方式有待改进
许多房地产开发商虽然在成本控制的过程中已经达到了比较细化的程度，充分的考虑到了所有进行成本控制的细节，然而，在具体的房地产开发项目实施过程中，仍然不能够实现系统性、指导性和前瞻性的成本控制。在房地产开发项目实施完成之后，对于成本控制的大体情况，房地产开发商是比较了解的，然而，对于房地产开发项目的某一个节点，某一个时点的成本控制状况和方法，房地产开发商是非常模糊的。
通过先进的管理方式，就能够有效的解决这种问题。例如，通过净值管理方法，可以非常显著的控制项目成本，可以对项目在某一个具体的时段的成本状况进行实时动态的监测，与此同时，这种方法可以有机的结合进度控制。
（四）重实施轻计划
毋庸置疑的是，具体、可行、准确的计划的制定对于房地产开发项目管理目标的最终实现起着举足轻重的作用。然而，在具体的房地产开发项目实施的过程中，通常情况下，众多的房地产开发商为了早开工，实现早开盘，在具体的计划的制定方面没有花费足够的时间和精力，虽然制定了一定的机会，但也仅仅是形同虚设，仅仅是一个“面子工程”，以表现房地产开发项目管理的规范。因此，在具体的房地产开发项目中，并未依据科学、有效、可行、具体的计划，对于项目的各种开销没有一个准确的机会，会导致大量的资金的浪费。
（五）国内房地产的现状和对策
根据当前国内外房地产的现状调查发现，相对于国外先进的研究水平来说，我国房地产开发项目的风险分析主要就是根据项目可行性研究的需要而进行的，仍然存在着许多不完善之处，还有一定的差距，进行房地产开发项目的风险分析的方法仍然比较落后，不能够取得理想的控制房地产开发项目风险的效果，经常出现风险控制理论和具体情况不符合的问题。因此，房产项目开发企业急需找到一种高质高效的成本控制方法和控制程序。
运用专业的方法将引起风险的主要因素进行归类就是风险识别。风险识别包括确定风险源、风险产生的条件和风险后果。房地产风险识别的目的就是对风险的控制。房地产风险控制是贯穿于项目成本管理的全过程。通过加强风险管理有效控制房地产开发项目的成本，因此，房地产开发项目成本控制的实质就是风险控制。房地产风险控制可通过专家的经验和判断和房地产项目积累的历史资料进行分析研究。
四、结束语
本论文详细的阐述了我国房地产开发项目成本控制现状及存在风险，并提出了一定的对策，对于我国房地产开发项目成本控制现状及存在风险领域的研究仍然有待继续的深入。风险管理是房地产开发商处理各种风险损失的有效途径。希望通过本文的研究，能够为房地产开发项目风险管理提供一定的帮助和借鉴。
【参考文献】
[1] 迟明. 科学评价房地产项目开发风险的理论与方法研究[J]. 消费导刊, 2010,(02)
[2] 张超, 金明哲. 房地产风险及其对策探析[J]. 现代商贸工业, 2010,(02) [3] 扶庆鹏, 郭立. 构建以合同体系为中心的房地产开发项目风险分担管理模式设想[J]. 管理观察, 2009,(18)
[4] 张燕玲. 风险管理的原则和体系[J]. 银行家, 2004,(02)
[5] 尹月春. 淺谈房地产项目的风险管理[J]. 经营管理者, 2010,(18)
【关键词】房地产开发；风险分析；意义
一、引言
随着中国工业化和城市化进程的加快，房地产市场需求越发旺盛；在这种形势下，房地产市场竞争也越发激烈。房地产开发企业要想在激烈的竞争中谋得一席之地，必须最大程度的规避风险，而这就要求分析房地产开发项目的风险，做好房地产开发项目风险管理。
二、房地产开发项目风险管理目标及在项目成本控制中的意义
（一）进行房地产开发项目风险管理，能够促进对于房地产开发项目风险的识别和防御能力的加强，从而能够最大限度的规避风险。
（二）进行房地产开发项目风险管理，能够促进项目计划的可信度的大幅度提高，从而有利于项目执行组织的沟通。通过编制具有针对性的应急计划，可以在项目管理中促进主动性的增强。为了使风险损失得到最大限度的防止和避免，必须在规划和设计阶段就防患于未然。
（三）进行房地产开发项目风险管理，能够认清楚项目承受损失的程度，从而能够为项目施工、运营选择制定应急计划打下坚实的基础，有利于做出正确的决策，从而最大限度的降低项目风险，最终实现项目成本控制的目标。
三、我国房地产开发项目成本控制现状及存在风险分析
（一）忽视全程管理
实际中的大多数房地产公司中的项目经理其实就是施工经理，在大多数房地产公司中，采用了弱矩阵式的项目组织形式，项目经理是隶属于工程建设部领导的，房地产公司最大限度的降低了项目经理的权力，从而使在施工中产生的各种经济问题得到避免，然而，却提高了相关的职能部门的权力。通过这种方式的运用，不利于进行房地产开发项目的成本控制：
第一，将控制成本分解到各个职能部门下面之后，这些职能部门就仅仅对于其职能范围内的成本控制情况进行控制，仅仅将职能部门自身分管业务的成本控制好，这就导致实现局部利益的同时，却丧失了项目的总体利益；
第二，最大限度的降低了项目经理的权力之后，并没有相应的减轻项目经理的责任，却大幅度增加了协调沟通工作，动作管理项目正常的控制工作的精力和时间就会相应的减少，从而导致项目经理的工作重心转移到其它控制上面，不利于实现成本控制的目标；
第三，因为分割成本控制为许多个不同的部分，一旦不同的部门之间不能够进行有效的沟通，就肯定会大幅度的降低成本控制的工作效率。在整个项目成本中，房地产开发项目的施工成本并没有占据太高的比重，一般来说，成本投入最明显的一个阶段就是施工阶段，因此，施工阶段是非常关键的一个阶段。然而，整个开发过程的全寿命周期决定了房地产开发项目的成本，因此，在进行房地产开发项目的成本控制的过程中，一方面必须注意到施工阶段的管理，另一方面，从房地产开发项目的前期准备阶段一直到可行性研究报告编制阶段，成本的控制都必须考虑到。
（二）轻视沟通管理
通常情况下，在许多房地产开发项目管理的过程中，仅仅是从某一部门的单项应用开始，而对于其系统性却没有引起足够的重视；还有一些房地产开发商认为只要通过计算机将横道计划进度图画出来就实现了项目管理了，却很少考虑或者根本没有考虑各分项之间的逻辑关系、众多资源的调配利用问题等等。沟通管理直接关系到房地产开发项目能否有效的开展，有效的沟通能够促进房地产开发项目成功的机率的大幅提高。因为许多不同的部门与层级的人员组成了房地产开发项目团队，所以，沟通变得更加重要。轻视沟通管理，就会导致项目的拖延、成本的提高，甚至会造成项目的最终失败。
（三）管理方式有待改进
许多房地产开发商虽然在成本控制的过程中已经达到了比较细化的程度，充分的考虑到了所有进行成本控制的细节，然而，在具体的房地产开发项目实施过程中，仍然不能够实现系统性、指导性和前瞻性的成本控制。在房地产开发项目实施完成之后，对于成本控制的大体情况，房地产开发商是比较了解的，然而，对于房地产开发项目的某一个节点，某一个时点的成本控制状况和方法，房地产开发商是非常模糊的。
通过先进的管理方式，就能够有效的解决这种问题。例如，通过净值管理方法，可以非常显著的控制项目成本，可以对项目在某一个具体的时段的成本状况进行实时动态的监测，与此同时，这种方法可以有机的结合进度控制。
（四）重实施轻计划
毋庸置疑的是，具体、可行、准确的计划的制定对于房地产开发项目管理目标的最终实现起着举足轻重的作用。然而，在具体的房地产开发项目实施的过程中，通常情况下，众多的房地产开发商为了早开工，实现早开盘，在具体的计划的制定方面没有花费足够的时间和精力，虽然制定了一定的机会，但也仅仅是形同虚设，仅仅是一个“面子工程”，以表现房地产开发项目管理的规范。因此，在具体的房地产开发项目中，并未依据科学、有效、可行、具体的计划，对于项目的各种开销没有一个准确的机会，会导致大量的资金的浪费。
（五）国内房地产的现状和对策
根据当前国内外房地产的现状调查发现，相对于国外先进的研究水平来说，我国房地产开发项目的风险分析主要就是根据项目可行性研究的需要而进行的，仍然存在着许多不完善之处，还有一定的差距，进行房地产开发项目的风险分析的方法仍然比较落后，不能够取得理想的控制房地产开发项目风险的效果，经常出现风险控制理论和具体情况不符合的问题。因此，房产项目开发企业急需找到一种高质高效的成本控制方法和控制程序。
运用专业的方法将引起风险的主要因素进行归类就是风险识别。风险识别包括确定风险源、风险产生的条件和风险后果。房地产风险识别的目的就是对风险的控制。房地产风险控制是贯穿于项目成本管理的全过程。通过加强风险管理有效控制房地产开发项目的成本，因此，房地产开发项目成本控制的实质就是风险控制。房地产风险控制可通过专家的经验和判断和房地产项目积累的历史资料进行分析研究。
四、结束语
本论文详细的阐述了我国房地产开发项目成本控制现状及存在风险，并提出了一定的对策，对于我国房地产开发项目成本控制现状及存在风险领域的研究仍然有待继续的深入。风险管理是房地产开发商处理各种风险损失的有效途径。希望通过本文的研究，能够为房地产开发项目风险管理提供一定的帮助和借鉴。
【参考文献】
[1] 迟明. 科学评价房地产项目开发风险的理论与方法研究[J]. 消费导刊, 2010,(02)
[2] 张超, 金明哲. 房地产风险及其对策探析[J]. 现代商贸工业, 2010,(02) [3] 扶庆鹏, 郭立. 构建以合同体系为中心的房地产开发项目风险分担管理模式设想[J]. 管理观察, 2009,(18)
[4] 张燕玲. 风险管理的原则和体系[J]. 银行家, 2004,(02)
[5] 尹月春. 淺谈房地产项目的风险管理[J]. 经营管理者, 2010,(18)