论文部分内容阅读
摘要：当前，房地产企业在进行投资决策的过程中，主要参考技术经济评价指标，其中最主要的指标是内部收益率及销售净利率。在计算过程中，需要多个环节运用房地产估价技术。以杭州SQ项目为例，分析房地产投资决策过程中估价技术的运用，对于很多项目具有借鉴价值。
关键词：房地产投资，估价技术，内部收益率，销售净利率
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）08-0070-74 收稿日期：2014-05-03
当前，各房企在房地产投资决策过程中主要参考技术经济评价指标，其中最主要的指标是内部收益率及销售净利率。在计算经济评价指标过程中，需要在多个环节运用房地产估价技术。
1 产投资决策过程中估价技术的运用
对于一个未开发的房地产项目的投资价值判断，运用最广、最多的是投资人采用假设开发法对其投资价值进行评估。假设开发法计算投资经济评价指标的思路是：一是对待开发地块进行市场分析，通过建筑设计规划制定不同的方案，得到不同的建筑技术经济指标；二是通过对不同的建筑技术经济指标的各类物业进行房地产市场调查，预估未来可能的销售价格；三是根据建筑施工成本的当前参考价、未来价格趋势对工程成本做出预测；四是通过房地产开发环节的工程成本支付、销售回笼等资金流出、流入计算资金缺口，参照各种不同的融资手段，计算融资缺口和利息；五是根据我国房地产开发环节和销售环节的税费计算房地产各项税和管理费等；六是计算经济评价指标，并对不同方案的经济评价指标进行抉择；七是选择一个最好的经济评价指标，然后决定以何价格投资该房地产项目。
2 项目情况及投资定位分析
2.1 项目概况
SQ项目位于杭州市城东新城天城单元，距武林广场约5公里，东邻备塘河，南面为艮山东路，西面及北面均为规划道路。土地面积为21374平方米，容积率为2.8，计容建筑面积为59847平方米。
2.2 SQ项目定位分析
根据我国当前房地产市场特征以及近阶段房地产市场需求特征分析，可以预见未来我国住宅主要以首次置业及首次改善型为主，去豪宅化成为一种趋势。各房企投资要把项目定位为刚性购房需求者，包括首次置业及部分第二次改善型需求。
SQ项目周边有多个可比在售楼盘，包括新中宇维萨、金色黎明及曙光之城等。通过市场比较法预测未来SQ项目销售起价为23000元/平方米。
根据类比项目，新中宇维萨年均去化500套，销售面积5万平方米；金色黎明年均去化1300套，年均销售面积为13万平方米；曙光之城年均去化1000套，销售面积约为10万平方米。综合这三个类比项目，预计SQ项目年均去化面积为4万-6万平方米。
2.3 SQ项目投资测算及开发周期安排
根据近年来杭州房地产开发的实际情况，结合我国房地产项目建设中成本的基本估算方法，将本项目中的各项成本费用归纳为七大类：土地成本、前期费用、建安工程成本、营销费用、管理费用、资本化利息及房地产各项税。
通过投资测算，土地成本为85730万元、工程成本为29538万元、营销费用为3712万元、管理费为3712万元、资本化利息及财务费用为7750万元、房地产各项税为11284万元。
由于项目体量一般，市场去化需要1-2年时间，因此考虑项目按照1期开工建设。
根据项目“以销定产”原则，综合施工周期以及土地证获取时间、设计时间节点等综合考虑， 2013年11月取得土地证， 2014年1月开工建设，2014年8月预计可以具备销售条件， 2014年12月主体封顶并于2015年12月实现交付。
3 基于估价技术的SQ项目经济评价
3.1 项目销售价格及去化速度定位
根据SQ项目地理位置，综合选择新中宇维萨、金色黎明以及曙光之城作为类比案例：
新中宇维萨2012年9月首次开盘以来，总共推盘8万平方米，目前共销售3.7万平方米，成交均价20352元/平方米，总体去化率50%。年均去化5万平方米左右。2013年，在售房源户型面积为89平方米、138平方米、156平方米，均价在21000元/平方米。
金色黎明自2012年4月开盘以来，合计推出2052套房源，1年来共销售1773套房源，约20万平方米，2013年价格为18000元/平方米。
曙光之城自2012年3月开盘以来，合计推出1041套房源，半年来共销售976套房源，销售近9成房源。以高层住宅套均100平方米计算，半年销售10万平方米住宅，2013年销售均价在22000元/平方米。
当前SQ项目价格为21500元/平方米，通过估价技术中的趋势法对SQ项目未来价格进行预测，预计SQ项目2014年价格为23000元/平方米，2015年价格为24000元/平方米。
在去化速度上，通过比较法，可以判断SQ项目未来年均去化面积大概在6万平方米，预计2014年下半年销售约3万平方米，2015年将剩余房源售完。
3.2 项目成本及支出计划预测
对于SQ项目的各项成本，通过市场比较法及趋势法，土地成本为77100万元；工程成本为29773万元（其中，前期工程费1764万元，建安成本24174万元，基础设施费为3120万元，配套设施费165万元，不可预见费为649万元）；营销费为3725万元；管理费用为3725万元；财务费用为6150万元；各项税为11324万元（其中，营业税及附加为8344万元，土增税为2980万元）。
通过以往项目对比，SQ项目的现金流出情况如表1所示。
3.3 项目资金平衡情况
项目2013年二季度，需要注册资金2亿元，三季度股东借款2.05亿元，其中注册资金不产生资本化利息，而股东借款需要项目公司支付资本化利息。2014年，项目股东上半年需要提供4.2亿元借款，下半年项目可以通过房地产开发贷或者信托等方式融资4亿元，并且项目可以是吸纳销售收入67223万元的回款，下半年归还股东的6.25亿元借款；2015年项目可实现销售回款81774万元，具体见表2。
3.4 项目投资评价指标
项目销售总额为148996万元，土地储备为77100万元，工程成本为29773万元，营销费用为3725万元，管理费用为3725万元，财务费用为6150万元，房产各项税为11324万元，项目实现税前利润为17200万元，所得税为4300万元，税后净利润为12900万元，项目销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。
4 小结
在房地产投资决策过程中，主要以假设开发法为投资决策前提，通过对SQ项目未来房价的预测、销售去化能力的判断以及成本的估算，在项目资金平衡的基础上，对投资各项指标进行计算，进而得出项目销售净利率。本文以SQ项目为例，计算出该项目的销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。
作者简介：
赵晓环，天津国土资源和房屋职业学院教师，研究方向为物业管理、房地产评估。
李求军/责任编辑
关键词：房地产投资，估价技术，内部收益率，销售净利率
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）08-0070-74 收稿日期：2014-05-03
当前，各房企在房地产投资决策过程中主要参考技术经济评价指标，其中最主要的指标是内部收益率及销售净利率。在计算经济评价指标过程中，需要在多个环节运用房地产估价技术。
1 产投资决策过程中估价技术的运用
对于一个未开发的房地产项目的投资价值判断，运用最广、最多的是投资人采用假设开发法对其投资价值进行评估。假设开发法计算投资经济评价指标的思路是：一是对待开发地块进行市场分析，通过建筑设计规划制定不同的方案，得到不同的建筑技术经济指标；二是通过对不同的建筑技术经济指标的各类物业进行房地产市场调查，预估未来可能的销售价格；三是根据建筑施工成本的当前参考价、未来价格趋势对工程成本做出预测；四是通过房地产开发环节的工程成本支付、销售回笼等资金流出、流入计算资金缺口，参照各种不同的融资手段，计算融资缺口和利息；五是根据我国房地产开发环节和销售环节的税费计算房地产各项税和管理费等；六是计算经济评价指标，并对不同方案的经济评价指标进行抉择；七是选择一个最好的经济评价指标，然后决定以何价格投资该房地产项目。
2 项目情况及投资定位分析
2.1 项目概况
SQ项目位于杭州市城东新城天城单元，距武林广场约5公里，东邻备塘河，南面为艮山东路，西面及北面均为规划道路。土地面积为21374平方米，容积率为2.8，计容建筑面积为59847平方米。
2.2 SQ项目定位分析
根据我国当前房地产市场特征以及近阶段房地产市场需求特征分析，可以预见未来我国住宅主要以首次置业及首次改善型为主，去豪宅化成为一种趋势。各房企投资要把项目定位为刚性购房需求者，包括首次置业及部分第二次改善型需求。
SQ项目周边有多个可比在售楼盘，包括新中宇维萨、金色黎明及曙光之城等。通过市场比较法预测未来SQ项目销售起价为23000元/平方米。
根据类比项目，新中宇维萨年均去化500套，销售面积5万平方米；金色黎明年均去化1300套，年均销售面积为13万平方米；曙光之城年均去化1000套，销售面积约为10万平方米。综合这三个类比项目，预计SQ项目年均去化面积为4万-6万平方米。
2.3 SQ项目投资测算及开发周期安排
根据近年来杭州房地产开发的实际情况，结合我国房地产项目建设中成本的基本估算方法，将本项目中的各项成本费用归纳为七大类：土地成本、前期费用、建安工程成本、营销费用、管理费用、资本化利息及房地产各项税。
通过投资测算，土地成本为85730万元、工程成本为29538万元、营销费用为3712万元、管理费为3712万元、资本化利息及财务费用为7750万元、房地产各项税为11284万元。
由于项目体量一般，市场去化需要1-2年时间，因此考虑项目按照1期开工建设。
根据项目“以销定产”原则，综合施工周期以及土地证获取时间、设计时间节点等综合考虑， 2013年11月取得土地证， 2014年1月开工建设，2014年8月预计可以具备销售条件， 2014年12月主体封顶并于2015年12月实现交付。
3 基于估价技术的SQ项目经济评价
3.1 项目销售价格及去化速度定位
根据SQ项目地理位置，综合选择新中宇维萨、金色黎明以及曙光之城作为类比案例：
新中宇维萨2012年9月首次开盘以来，总共推盘8万平方米，目前共销售3.7万平方米，成交均价20352元/平方米，总体去化率50%。年均去化5万平方米左右。2013年，在售房源户型面积为89平方米、138平方米、156平方米，均价在21000元/平方米。
金色黎明自2012年4月开盘以来，合计推出2052套房源，1年来共销售1773套房源，约20万平方米，2013年价格为18000元/平方米。
曙光之城自2012年3月开盘以来，合计推出1041套房源，半年来共销售976套房源，销售近9成房源。以高层住宅套均100平方米计算，半年销售10万平方米住宅，2013年销售均价在22000元/平方米。
当前SQ项目价格为21500元/平方米，通过估价技术中的趋势法对SQ项目未来价格进行预测，预计SQ项目2014年价格为23000元/平方米，2015年价格为24000元/平方米。
在去化速度上，通过比较法，可以判断SQ项目未来年均去化面积大概在6万平方米，预计2014年下半年销售约3万平方米，2015年将剩余房源售完。
3.2 项目成本及支出计划预测
对于SQ项目的各项成本，通过市场比较法及趋势法，土地成本为77100万元；工程成本为29773万元（其中，前期工程费1764万元，建安成本24174万元，基础设施费为3120万元，配套设施费165万元，不可预见费为649万元）；营销费为3725万元；管理费用为3725万元；财务费用为6150万元；各项税为11324万元（其中，营业税及附加为8344万元，土增税为2980万元）。
通过以往项目对比，SQ项目的现金流出情况如表1所示。
3.3 项目资金平衡情况
项目2013年二季度，需要注册资金2亿元，三季度股东借款2.05亿元，其中注册资金不产生资本化利息，而股东借款需要项目公司支付资本化利息。2014年，项目股东上半年需要提供4.2亿元借款，下半年项目可以通过房地产开发贷或者信托等方式融资4亿元，并且项目可以是吸纳销售收入67223万元的回款，下半年归还股东的6.25亿元借款；2015年项目可实现销售回款81774万元，具体见表2。
3.4 项目投资评价指标
项目销售总额为148996万元，土地储备为77100万元，工程成本为29773万元，营销费用为3725万元，管理费用为3725万元，财务费用为6150万元，房产各项税为11324万元，项目实现税前利润为17200万元，所得税为4300万元，税后净利润为12900万元，项目销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。
4 小结
在房地产投资决策过程中，主要以假设开发法为投资决策前提，通过对SQ项目未来房价的预测、销售去化能力的判断以及成本的估算，在项目资金平衡的基础上，对投资各项指标进行计算，进而得出项目销售净利率。本文以SQ项目为例，计算出该项目的销售净利率为8.66%，内部收益率为18.38%。
作者简介：
赵晓环，天津国土资源和房屋职业学院教师，研究方向为物业管理、房地产评估。
李求军/责任编辑