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摘要：保障性住房是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。上海市大型居住社区是上海市政府落实中央提出的保障性住房建设的重要模式，已经取得初步的成效，但是近年在上海市政府主导下的高速大型居住社区建设中存在着许多问题，导致居民不愿意入住大型居住社区。通过AHP模型探讨居民在选择入住大型居住社区时所主要考虑的要素，并对其进行相关分析，发现市政配套、交通状况、社区内部情况、规划发展等要素对居民居住选择有着重要的影响。在大型居住社区建设中，各部门应该协同建设，共同消除不利要素，谋求更好发展。
关键词：大型居住社区，保障性住房，居住选择，AHP模型
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）04-0071-80 收稿日期：2015-03-05
1 引言
上海市委、市政府为贯彻党中央决策部署，2008年提出加快大型居住社区建设，构建市场化和保障性“双住房体系”。为此，在市相关部门的协调组织下，一批大型居住社区的规划编制、土地供应、建设施工等相关工作迅速开展。
大型居住社区规划的土地面积为5平方公里左右，人口规模为10万人左右，由于每个社区具有自身独特的优劣势，建设中出现了不同方面的问题。以往的研究更多的只是关注大型居住社区的区位交通、就业配套等问题，而很少关注社区内部等要素对居民选择入住大型居住社区的影响。本文通过AHP模型比较分析上海市嘉定区三处正在建设的大型居住社区的居民居住选择情况，找出影响大型居住社区居民选择入住的要素，为大型居住社区的建设提出相应的建议。
2 文献综述
2.1 国外研究文献综述
国外对居住选择的研究开始得较早，居住选择（housing choice）既是家庭消费调整过程，又是城市重构和社会空间分异的基础，作为居住选择决策主体，个人和家庭在西方居住选择微观研究中是核心研究对象。传统的居住选择研究主要有两种视角，即经济学和社会人口统计学视角（Grigsby 1978）。
2.1.1 经济学视角
经济学研究假定住房选择者为经济理性人，在预算约束下通过居住选择来达到最大化效用（Amott 1987），因此居住选择不仅是消费决策，还是在竞争住房市场中的投资决策（Clark et a.l 1994）。亨德森等（Henderson et a.l 1983）从经济学角度对此进行了一系列研究，认为家庭收入、财产和住房价格等是影响住房权属转换的重要因素。
2.1.2 社会人口统计学视角
地理学、规划学和人口学研究焦点则是居住选择与家庭特征（如年龄、家庭规模和婚姻状态等），这个视角强调非经济要素对住房选择的影响；莫罗-约翰（Morrow-Jones 1988）甚至强调非经济要素比经济要素更重要；罗西（Rossi 1955）将居住流动与家庭生命周期（life-cycle）联系起来，认为居住流动是家庭生命周期变化导致住房需求变化的结果，同时强调居住选择是家庭和住房相匹配（matching）过程。公共住房方面，在英国，私人房屋租户比社会公房租户具有更大的流动性（Owen & Green 1992）。
2.2 国内文献综述
中国由于住房市场化时间比较晚，所以这方面的研究相对欠缺，而在市场经济和传统的再分配体制相互融合的中国住房市场下，住房权属选择影响要素比西方市场化国家更加复杂， 它不仅受个人和家庭特征影响，而且与工作单位特征密切相关。
2.2.1 住房选择视角
黄友琴（2001）等发现除家庭和住房市场特征外，家庭成员的社会组织联系、政府管制和工作单位性质对住房权属选择有重要影响。社会经济要素如户主年龄、家庭规模和收入及住房价格对权属选择影响基本与西方市场经济国家相似，而户主婚姻状况和工作人数的影响则非常不同。
2.2.2 保障性住房视角
随着国内近年来房地产市场的火热，此类研究越来越多，但是对于我国特色的保障房的相关研究通常都集中在住房区位选择和购房消费者行为分析两个方向，或者研究某单一影响要素下的住宅选择，整体研究尚处于起步阶段。杜静和赵小玲（2012）认为保障性住房的选址应当综合土地价格、土地规划、城市规划以及居住社区化布局的原则进行，通过整体分析交通、就业、配套设施及其他要素等进行选址决策。张园（2014）结合居住选择的学术研究历史和现实行为特征，沿着“何时选房”、“何处选房”、“选何种房”三条主线，并分别选择适宜且关联紧密的住房需求特征，构建包含首次购房时间与住房权属、住房权属与建筑特征以及邻里特征与区位特征的居住联合选择理论模型，从不同主线刻画选择主体的居住联合选择行为特征。
2.3 层次分析法（AHP）
通过对以上学者的研究进行分析，本文选择层次分析法作为研究的工具。层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）属于系统分析法，是一种对复杂现象的决策思维过程进行系统化、模型化、数量化的方法，是由美国运筹学家T.L.Saaty（1980）教授于20世纪70到80年代提出的。在资源分配、土地资源管理、企业管理、管理信息系统等众多领域被广泛采用。应用层次分析法通常分为四个步骤：建立问题的递阶层次结构，构造两两比较判断矩阵，由判断矩阵计算被比较元素相对权重，计算各层元素的组合权重。AHP的最终结果是得到相对于总目标各决策方案的优先顺序权重，并给出这一组合排序权重所依据的整个递阶层次结构所有判断的总的一致性指标，据此可以做出决策。
李贝（2014）等运用AHP模型，设定三级评价尺度，对我国各市保障性住房的区位优劣度进行定量评价，分析现阶段保障房用地分布相对理想的原因，建议从立法规范、居住模式、转变观念、丰富房源等角度进行优化。 2.4 文献综述总结
通过对以往文献的整理可以看到现有的国内对保障性住房居住选择的研究都是以初步探索为主，而对于大型居住社区这种有特色的保障房模式入住情况的研究几乎没有。AHP模型是一种有效的模糊综合评价法，能对大型居住社区居住选择要素进行合理评判。
3 上海市大型居住社区发展与问题
1998年7月3日，国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），从此我国正式开始住房市场化，然而这段时间保障性住房的发展却未受到足够重视，直到2007年，住房和城乡建设部专门成立了住房保障司，负责保障性住房的全面建设工作。2011年，我国保障房建设进入了快速的突击阶段，在中央政府计划建设具有20%覆盖面的保障性住房体系。
3.1 上海市及嘉定区大型居住社区建设发展概况
3.1.1 大型居住社区历史
2008年1月上海市政府颁布了《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划》，该规划指出在中央加强保障性住房建设的领导下，上海要在五年内要完成2000万平方米的经济适用房建设，选址上尽量邻近已建或在建的轨交线路以及发展较为成熟的郊区新市镇，以谋求更好的交通可达性。2010年，为了进一步深化新型城镇化战略，上海市政府加大以保障性住房为重点的大型居住社区建设力度，建设中政府提出了五条准则，聚焦新城、公交优先、突出功能、产城融合、便于启动。
3.1.2 大型居住社区建设模式
大型居住社区建设采取了集中建设保障性住房基地模式，引入具有市场活力的房地产企业作为保障房建设的主要力量，由上海市规划和国土资源管理局统一规划，根据相关原则对大型居住社区进行选址，然后对不同功能地块进行划分，主要分为商品房、经济适用房、动迁安置房三个部分。
3.1.3 大型居住社区的居民来源
大型居住社区中的经济适用房分配销售由上海市住房保障和房屋管理局统一负责管理，而建造部分则由房地产开发商负责。动迁安置房主要分为市属动迁安置房和区属动迁安置房两个部分，市属动迁安置房方面，由其他区域动拆迁居民选择性进入，由上海市住房保障和房屋管理局协调安排。区属动迁安置房的居民安置的整个流程则由区政府统一管理。
3.2 嘉定区大型居住社区概况
嘉定区作为近年来上海发展最快的周边区域之一，保障性住房建设进展良好。到目前为止，嘉定区有两个已经建成并取得初步成效的大型居住社区，分别是江桥、云翔大型居住社区，以及三个正在建设的云翔拓展、嘉定北、黄渡大型居住社区。目前正在建设的这三个大型居住社区遇到了居民不愿意选择而导致的住宅空置问题。表1为这三个大型居住社区的基本情况。
3.3 居民选择大型居住社区出现的问题
目前上海各区的大型居住社区建设均出现了不同程度的问题，以嘉定区大型居住社区为例，保障性住房的空置是当地政府面临的最大困境，此外，大型居住社区建设企业的资金压力、公共设施建设进度缓慢等问题也需要给予关注。
3.3.1 居民选择大型居住社区出现问题的表现
本文通过调研发现大型居住社区中影响最大的是保障房空置问题，空置问题会造成社会资源的巨大浪费。大型居住社区不同类型的住房空置问题各不相同，经济适用房在上海市一直处于供不应求的状态，区属动迁安置房由区政府统一安排，这两类住房空置现象并不严重。市属动迁安置房则是住房空置发生的主要部分，从其他区迁来的动迁安置居民拥有其他的居住选择，所以居民可以选择进入其他的大型居住社区，这种情况下，大型居住社区的条件就会被居民进行比较，综合较差的社区就容易出现居民不愿意选择居住导致的空置现象。嘉定区正在建设的三个大型居住社区目前都出现了一定程度的住房空置问题，尤其是嘉定北大型居住社区，市属动迁安置房有一半以上出现了空置现象。
3.3.2 居民选择大型居住社区出现问题的后果
保障性住房的空置问题是近年保障性住房建设中最严重的问题，会造成社会资源的巨大浪费。这些空置住房制约了企业发展，因其不能及时的进行资金周转，而给企业带来了极大的负担，也给银行带来了大量潜在风险。
4 嘉定区大型居住社区的居住选择分析
4.1 嘉定区大型居住社区影响要素分类
嘉定区正在建设的三个大型居住社区都是上海市市级的大型居住社区，同时也是嘉定区主要承担保障性住房建设的基地，都依托旁边已经发展起来的城镇，让居民能有更好的公共服务设施以及就业的选择，然而由于这三处大型居住社区的具体情况有着很大差异，从而导致居民居住选择有着很大的差距。以往学者的研究中，影响住房选择的要素有很多，例如税收政策和信贷政策、政府的经济补助政策、住房特征、住区特征、房价租金比、家庭人口特征、家庭经济特征等。然而大型居住社区这种中国独特的保障性住房模式与一般的住房选择有很大的差异，本文结合实际调研，着重选取了市政配套、交通状况、社区内部情况、规划发展等几个最重要的要素进行研究，模型的计算层次如图1所示。本文认为其他要素由于在大型居住社区中基本相同，不予详细研究。
4.2 嘉定区大型居住社区影响要素分析
4.2.1 市政配套
作为大型居住社区，居民需要依靠附近公共设施来满足基本的生活需求，附近的学校、医院、商业等公共服务设施要素极大地影响家庭的生活质量，是居民入住重点考虑的要素，所以选取大型居住社区附近商业、医院、学校作为分析要素。表2为这三个大型居住社区的市政配套要素概况。
4.2.2 交通状况
由于三处大型居住社区均处于郊区，交通状况对居民的生活有极大的影响，本文选取了地铁交通和公路交通两种居民出行最常用的交通模式进行分析。地铁作为大型居住社区居民最主要的通行工具，居民入住选择时会重点考虑。居民通常倾向选择周边有步行可达性地铁站的居住社区，如果地铁站距离大型居住社区过远，或者需要转乘其他交通工具才能到达，居民对选择此居住社区的意愿将大幅下降。 此外，居民需要短途出行时，主要选择是公路交通，影响公路交通的关键要素是公路的等级与建设情况以及公交站的设置等要素。表3为这三个大型居住社区的交通要素概况。
4.2.3 社区内部情况
过去的研究很少考虑社区内部情况，但是由于大型居住社区的独特的规划与建造模式，社区中一些要素会直接地影响居民选择的意愿。例如嘉定城北大型居住社区中心有一处火葬场，虽然在规划中会被拆迁并建设其他建筑，但这种情况依然严重影响到了居民的选择。针对这类情况，本文选择了空气质量、噪音影响、污染物影响等常规的社区内部影响要素，同时关注了特殊的影响因子，对社区内部情况进行分析。表4为这三个大型居住社区的社区内部要素概况。
4.2.4 规划发展
规划发展虽然和目前地段情况没有直接关系，但是会在未来影响居民的生活质量。居民在选择大型居住社区时，工程通常并没有完全竣工，所以大型居住未来的规划发展是居民入住选择的重要参考依据，本文选出了未来公共设施、未来交通状况、未来小区环境等三个最能影响居民入住选择的规划发展要素进行分析。表5为这三个大型居住社区的规划发展要素概况。
4.3 AHP模型计算
4.3.1 模型要素量化
大型居住社区资料量化通过借鉴之前学者的研究成果并邀请相关的专家对影响大型居住社区选择入住的要素进行评分，评分采用1-9分的评判方式，见表6。通过对专家评分进行综合评判，计算出其中的加权平均值。将所计算出的数值代入AHP模型进行计算。
4.3.2 模型计算结果
本文计算的前提条件是认为除了上述表格中的影响要素，其他条件对大型居住社区的影响一致。通过AHP模型的计算，对嘉定三处同样正在处于建设时期的大型居住社区进行分析，模型计算结果表现了居民居住选择的相关状况，优先级依次为云翔拓展大型居住社区（0.3896）、嘉定北大型居住社区（0.3154）、黄渡大型居住社区（0.2905）。云翔拓展大型居住社区发展比其他两个大型居住社区好，嘉定北大型居住社区与黄渡大型居住社区均面临较为严重的保障性住房空置问题，实际调研的情况与模型计算结果一致。
4.4 计算结果分析
4.4.1 市政配套分析
三个大型居住社区都位于嘉定区，离市中心都有一定的距离，周围的公共配套设施也较为接近，由于三处大型居住社区依托的城镇基础设施有差别，其相关的公共设施目前存在一定的差距。但是，三处大型居住社区附近的公共设施都处于快速的建设进程中，这些影响要素的差距在未来能有效减少。
4.4.2 交通状况分析
交通状况是影响居民对大型居住社区进行选择的重要要素。大型居住社区的公路建设状况较为类似，都依托原有的城镇进行建设，周边区域有一定的公路建设基础。大型居住社区规划的公路则由政府支持的企业进行开发，能有效得到政府的支持和监督，公路的建设效率较高，三个大型居住社区的公路建设情况仅仅因为原先基础不同而略有差别。地铁建设中，最有影响力的是地铁站的规划与建设，大型居住社区都是依托地铁站规划的，所以宏观层面上地铁站对大型居住社区的影响是类似的，但是居民步行可达性的范围有限，所以选择大型居住社区的时候，地铁站的设置就显得比较重要，如果地铁站设置在居民居住的可达性范围内，那么就会极大地影响居民对这片大型居住社区的选择，如果到达地铁还需要转乘其他交通工具，则会对居民选择产生负面影响。嘉定北大型居住社区的内部中心区域就有地铁站，让整个居住社区内的居民都能方便地到达地铁站，这种条件能为居民入住提供较大的影响。而黄渡大型居住社区附近则没有地铁站，虽然地铁线路离黄渡大型居住社区并不远，同时也存在相关的地面公交车系统，但是依然严重地影响居民入住的意愿。
4.4.3 社区内部情况分析
云翔拓展、黄渡、嘉定北大型居住社区内部的条件各不相同，对这三个大型居住社区入住选择产生较大影响，云翔拓展大型居住社区和黄渡大型居住社区内用地情况主要都以轻工业和空地为主，没有特殊的地块影响因子。轻工业虽然会制造一些噪音、空气污染和工业污染物等，但是在之后的大型居住社区建设之中，这些工厂都会被搬迁出去，所以对居民的居住选择并不会造成太大的负面影响。而嘉定北大型居住社区的中心地块区域内有一处火葬场，在调研结果和模型结果中都可以看出，地区中的火葬场无论是在噪音影响还是污染物影响方面，均对居民产生了较大的负面作用，此外，该要素还对居民的心理预期产生了极大影响，属于非常特殊的要素，需要引起相关部门的注意。
4.4.4 规划发展分析
规划发展也是居民选择大型居住社区的重要要素。居民选择大型居住社区时，大型居住社区并没有完全竣工，周边的各类公共设施也处于建设之中，所以居民会对今后居住的环境有预期评判，未来公共设施、交通状况、小区环境这三个要素是居民关注度最高的。规划发展过程中的很多过程会影响居民的居住选择，例如说有污染的单位搬迁缓慢，交通发展迟缓等要素都会影响居民对未来的期望。
5 小结
5.1 全文总结
本文通过AHP模型对影响上海市大型居住社区居民入住选择的要素进行分析后发现，市政配套、交通状况、社区内部情况、规划发展等相关的要素对居民的居住选择产生较大影响。
市政配套方面，由于大型居住社区发展的原则是依托已成熟的区镇进行建设，差距并不是很大。但是作为市郊的大型居住社区，附近的市政设施和市中心依然存在较大的差距，加快建设步伐缩小差距是目前市政配套建设的主要任务；交通状况方面，由于每个地块的具体情况不同，大型居住社区内的公路建设目前基本行成体系，但有待完善，而各个社区的地铁建设情况却不尽相同，地铁这样的大型工程由市政府进行统一规划，各大区目前只能各自努力与地铁建设协同；社区内部情况也存在较大差异，部分特殊的内部情况会严重影响居民的生活质量，这部分要素目前并未引起相关部门重视；规划发展方面，主要和建设单位密切相关，具有良好执行力的单位是建设稳步推进的保证，由于大型居住社区的建设与知名大型国有房地产公司合作，所以整体情况良好，但是由于大型居住社区分区块建设，区块内部一些潜在的问题依然影响了居民对大型居住社区建设的预期。 因为这些不同要素的影响，居民选择大型居住社区的意愿各不相同，从而导致大型居住社区住房空置现象发生。住房空置是一种极大的资源浪费，所以，大型居住社区在建设时必须努力消除相关的不利要素。
5.2 发展对策
为了减少大型居住社区发展中住房空置问题的发生，在大型居住社区建设中应该注意以下问题。首先，交通规划必须和大型居住社区协同发展，大型居住社区由于面向中低收入人群，他们出行主要依靠的就是公共交通，交通规划如果不能和大型居住社区协调发展，居民在入住大型社区之后将很难出行，这将降低其生活质量，从而导致居民的居住意愿大幅降低。
其次，需要控制大型居住社区整体建设的进度，市政配套要跟上社区的建设速度，同时社区内部情况必须引起重视。虽然在规划发展中，大型居住社区是有机统一的，但是，由于社区内部不同区域由不同的开发商来承担建设工作，所以建设的进度各不相同。先建设好的住宅居民在入住之后仍然会受到原先的地块条件影响，后选择的居民的心理预期也会受到建设方和先入住居民的影响。在这种情况下，政府出面控制整体建设进度，优先拆除地块内部的不利要素，加强建设管理和监督能有效的提升居民对大型居住社区的信心。
最后，政府必须对不同的大型居住社区区别对待，针对问题分别解决，对于部分特殊的问题也需要积极对待。目前的模式下，大型居住社区的建设已经出现了一些问题，居民对部分大型居住社区的居住意愿较低。针对这种状况，政府需要针对每片社区最严重的问题进行集中整治，优化大型居住社区的条件。
参考文献：
1.王颖禾.从保障性住房建设角度对大型居住社区规划的若干思考.上海城市规划.2011.3
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3.杜静 赵小玲.我国保障性住房选址的决策要素分析——以南京市为例.工程管理学报.2012.1
4.李贝 张蓬涛 陈锦坪 尚玲.基于AHP保障房用地空间分布研究——以河北省为例.中国农学通报.2014.29
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6.于丹 董大海 刘瑞明 原永丹.消费者购房需求及个人要素的影响研究.管理评论.2007.9
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11.Morrow-JonesH.A.The Housing Life-cycle and the Transition from Renting to Owning a Home in the United Stated：A Multi-stage Analysis.Environment and Planning.1988
12.Rossi P.H.Why Families Move：A Study of the Social Psychology of Urban Residential Mobility.1995
13.Owen.D.&Green，A.E.Migration Patterns and Trends.In Migration Processes and Patterns，Research Progress and Prospects.1992
14.Huang Youqin.Housing Choice in Transitional Urban China，UMI Microform.2001
15.Saaty T L.The Analytie Hieracrhy Process：Planning，Priority Setting，Resouree Allocation.New York：MeGra-Hill.1980
作者简介：
钱瑛瑛，同济大学经济与管理学院，建设管理与房地产系副教授、管理学博士，土地资源管理硕导，主要研究方向住房经济与住房保障。
童林，同济大学经济与管理学院土地资源管理专业在读研究生。
王治斌，上海市嘉定区住宅发展中心配套科科长，同济大学在读MPA。
Abstract：Affordable public housing is an important livelihood project，which is the inevitable requirement of housing policy and supply system.Shanghai large residential community（SLRC）is an important mode which Shanghai government put forward to implement the task of the affordable public housing construction.While SLRC achieved initial results， there are still many problems about housing option of residents in the SLRC with the high speed construction of SLRC led by Shanghai municipal government.
In this paper，with the AHP model，we discussed and analyzed the factors which can affect the housing option of the residents in SLRC.We found factors such as municipal facilities，traffic conditions，conditions in SLRC，planning and development have an important impact on housing option. During the construction of SLRC，we should construction coordinately，eliminate the negative factors and seek for better development.
Keywords：Large residential community，Public housing，Housing option，AHP model
王春敏/责任编辑
关键词：大型居住社区，保障性住房，居住选择，AHP模型
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2015）04-0071-80 收稿日期：2015-03-05
1 引言
上海市委、市政府为贯彻党中央决策部署，2008年提出加快大型居住社区建设，构建市场化和保障性“双住房体系”。为此，在市相关部门的协调组织下，一批大型居住社区的规划编制、土地供应、建设施工等相关工作迅速开展。
大型居住社区规划的土地面积为5平方公里左右，人口规模为10万人左右，由于每个社区具有自身独特的优劣势，建设中出现了不同方面的问题。以往的研究更多的只是关注大型居住社区的区位交通、就业配套等问题，而很少关注社区内部等要素对居民选择入住大型居住社区的影响。本文通过AHP模型比较分析上海市嘉定区三处正在建设的大型居住社区的居民居住选择情况，找出影响大型居住社区居民选择入住的要素，为大型居住社区的建设提出相应的建议。
2 文献综述
2.1 国外研究文献综述
国外对居住选择的研究开始得较早，居住选择（housing choice）既是家庭消费调整过程，又是城市重构和社会空间分异的基础，作为居住选择决策主体，个人和家庭在西方居住选择微观研究中是核心研究对象。传统的居住选择研究主要有两种视角，即经济学和社会人口统计学视角（Grigsby 1978）。
2.1.1 经济学视角
经济学研究假定住房选择者为经济理性人，在预算约束下通过居住选择来达到最大化效用（Amott 1987），因此居住选择不仅是消费决策，还是在竞争住房市场中的投资决策（Clark et a.l 1994）。亨德森等（Henderson et a.l 1983）从经济学角度对此进行了一系列研究，认为家庭收入、财产和住房价格等是影响住房权属转换的重要因素。
2.1.2 社会人口统计学视角
地理学、规划学和人口学研究焦点则是居住选择与家庭特征（如年龄、家庭规模和婚姻状态等），这个视角强调非经济要素对住房选择的影响；莫罗-约翰（Morrow-Jones 1988）甚至强调非经济要素比经济要素更重要；罗西（Rossi 1955）将居住流动与家庭生命周期（life-cycle）联系起来，认为居住流动是家庭生命周期变化导致住房需求变化的结果，同时强调居住选择是家庭和住房相匹配（matching）过程。公共住房方面，在英国，私人房屋租户比社会公房租户具有更大的流动性（Owen & Green 1992）。
2.2 国内文献综述
中国由于住房市场化时间比较晚，所以这方面的研究相对欠缺，而在市场经济和传统的再分配体制相互融合的中国住房市场下，住房权属选择影响要素比西方市场化国家更加复杂， 它不仅受个人和家庭特征影响，而且与工作单位特征密切相关。
2.2.1 住房选择视角
黄友琴（2001）等发现除家庭和住房市场特征外，家庭成员的社会组织联系、政府管制和工作单位性质对住房权属选择有重要影响。社会经济要素如户主年龄、家庭规模和收入及住房价格对权属选择影响基本与西方市场经济国家相似，而户主婚姻状况和工作人数的影响则非常不同。
2.2.2 保障性住房视角
随着国内近年来房地产市场的火热，此类研究越来越多，但是对于我国特色的保障房的相关研究通常都集中在住房区位选择和购房消费者行为分析两个方向，或者研究某单一影响要素下的住宅选择，整体研究尚处于起步阶段。杜静和赵小玲（2012）认为保障性住房的选址应当综合土地价格、土地规划、城市规划以及居住社区化布局的原则进行，通过整体分析交通、就业、配套设施及其他要素等进行选址决策。张园（2014）结合居住选择的学术研究历史和现实行为特征，沿着“何时选房”、“何处选房”、“选何种房”三条主线，并分别选择适宜且关联紧密的住房需求特征，构建包含首次购房时间与住房权属、住房权属与建筑特征以及邻里特征与区位特征的居住联合选择理论模型，从不同主线刻画选择主体的居住联合选择行为特征。
2.3 层次分析法（AHP）
通过对以上学者的研究进行分析，本文选择层次分析法作为研究的工具。层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）属于系统分析法，是一种对复杂现象的决策思维过程进行系统化、模型化、数量化的方法，是由美国运筹学家T.L.Saaty（1980）教授于20世纪70到80年代提出的。在资源分配、土地资源管理、企业管理、管理信息系统等众多领域被广泛采用。应用层次分析法通常分为四个步骤：建立问题的递阶层次结构，构造两两比较判断矩阵，由判断矩阵计算被比较元素相对权重，计算各层元素的组合权重。AHP的最终结果是得到相对于总目标各决策方案的优先顺序权重，并给出这一组合排序权重所依据的整个递阶层次结构所有判断的总的一致性指标，据此可以做出决策。
李贝（2014）等运用AHP模型，设定三级评价尺度，对我国各市保障性住房的区位优劣度进行定量评价，分析现阶段保障房用地分布相对理想的原因，建议从立法规范、居住模式、转变观念、丰富房源等角度进行优化。 2.4 文献综述总结
通过对以往文献的整理可以看到现有的国内对保障性住房居住选择的研究都是以初步探索为主，而对于大型居住社区这种有特色的保障房模式入住情况的研究几乎没有。AHP模型是一种有效的模糊综合评价法，能对大型居住社区居住选择要素进行合理评判。
3 上海市大型居住社区发展与问题
1998年7月3日，国务院发布了《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），从此我国正式开始住房市场化，然而这段时间保障性住房的发展却未受到足够重视，直到2007年，住房和城乡建设部专门成立了住房保障司，负责保障性住房的全面建设工作。2011年，我国保障房建设进入了快速的突击阶段，在中央政府计划建设具有20%覆盖面的保障性住房体系。
3.1 上海市及嘉定区大型居住社区建设发展概况
3.1.1 大型居住社区历史
2008年1月上海市政府颁布了《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划》，该规划指出在中央加强保障性住房建设的领导下，上海要在五年内要完成2000万平方米的经济适用房建设，选址上尽量邻近已建或在建的轨交线路以及发展较为成熟的郊区新市镇，以谋求更好的交通可达性。2010年，为了进一步深化新型城镇化战略，上海市政府加大以保障性住房为重点的大型居住社区建设力度，建设中政府提出了五条准则，聚焦新城、公交优先、突出功能、产城融合、便于启动。
3.1.2 大型居住社区建设模式
大型居住社区建设采取了集中建设保障性住房基地模式，引入具有市场活力的房地产企业作为保障房建设的主要力量，由上海市规划和国土资源管理局统一规划，根据相关原则对大型居住社区进行选址，然后对不同功能地块进行划分，主要分为商品房、经济适用房、动迁安置房三个部分。
3.1.3 大型居住社区的居民来源
大型居住社区中的经济适用房分配销售由上海市住房保障和房屋管理局统一负责管理，而建造部分则由房地产开发商负责。动迁安置房主要分为市属动迁安置房和区属动迁安置房两个部分，市属动迁安置房方面，由其他区域动拆迁居民选择性进入，由上海市住房保障和房屋管理局协调安排。区属动迁安置房的居民安置的整个流程则由区政府统一管理。
3.2 嘉定区大型居住社区概况
嘉定区作为近年来上海发展最快的周边区域之一，保障性住房建设进展良好。到目前为止，嘉定区有两个已经建成并取得初步成效的大型居住社区，分别是江桥、云翔大型居住社区，以及三个正在建设的云翔拓展、嘉定北、黄渡大型居住社区。目前正在建设的这三个大型居住社区遇到了居民不愿意选择而导致的住宅空置问题。表1为这三个大型居住社区的基本情况。
3.3 居民选择大型居住社区出现的问题
目前上海各区的大型居住社区建设均出现了不同程度的问题，以嘉定区大型居住社区为例，保障性住房的空置是当地政府面临的最大困境，此外，大型居住社区建设企业的资金压力、公共设施建设进度缓慢等问题也需要给予关注。
3.3.1 居民选择大型居住社区出现问题的表现
本文通过调研发现大型居住社区中影响最大的是保障房空置问题，空置问题会造成社会资源的巨大浪费。大型居住社区不同类型的住房空置问题各不相同，经济适用房在上海市一直处于供不应求的状态，区属动迁安置房由区政府统一安排，这两类住房空置现象并不严重。市属动迁安置房则是住房空置发生的主要部分，从其他区迁来的动迁安置居民拥有其他的居住选择，所以居民可以选择进入其他的大型居住社区，这种情况下，大型居住社区的条件就会被居民进行比较，综合较差的社区就容易出现居民不愿意选择居住导致的空置现象。嘉定区正在建设的三个大型居住社区目前都出现了一定程度的住房空置问题，尤其是嘉定北大型居住社区，市属动迁安置房有一半以上出现了空置现象。
3.3.2 居民选择大型居住社区出现问题的后果
保障性住房的空置问题是近年保障性住房建设中最严重的问题，会造成社会资源的巨大浪费。这些空置住房制约了企业发展，因其不能及时的进行资金周转，而给企业带来了极大的负担，也给银行带来了大量潜在风险。
4 嘉定区大型居住社区的居住选择分析
4.1 嘉定区大型居住社区影响要素分类
嘉定区正在建设的三个大型居住社区都是上海市市级的大型居住社区，同时也是嘉定区主要承担保障性住房建设的基地，都依托旁边已经发展起来的城镇，让居民能有更好的公共服务设施以及就业的选择，然而由于这三处大型居住社区的具体情况有着很大差异，从而导致居民居住选择有着很大的差距。以往学者的研究中，影响住房选择的要素有很多，例如税收政策和信贷政策、政府的经济补助政策、住房特征、住区特征、房价租金比、家庭人口特征、家庭经济特征等。然而大型居住社区这种中国独特的保障性住房模式与一般的住房选择有很大的差异，本文结合实际调研，着重选取了市政配套、交通状况、社区内部情况、规划发展等几个最重要的要素进行研究，模型的计算层次如图1所示。本文认为其他要素由于在大型居住社区中基本相同，不予详细研究。
4.2 嘉定区大型居住社区影响要素分析
4.2.1 市政配套
作为大型居住社区，居民需要依靠附近公共设施来满足基本的生活需求，附近的学校、医院、商业等公共服务设施要素极大地影响家庭的生活质量，是居民入住重点考虑的要素，所以选取大型居住社区附近商业、医院、学校作为分析要素。表2为这三个大型居住社区的市政配套要素概况。
4.2.2 交通状况
由于三处大型居住社区均处于郊区，交通状况对居民的生活有极大的影响，本文选取了地铁交通和公路交通两种居民出行最常用的交通模式进行分析。地铁作为大型居住社区居民最主要的通行工具，居民入住选择时会重点考虑。居民通常倾向选择周边有步行可达性地铁站的居住社区，如果地铁站距离大型居住社区过远，或者需要转乘其他交通工具才能到达，居民对选择此居住社区的意愿将大幅下降。 此外，居民需要短途出行时，主要选择是公路交通，影响公路交通的关键要素是公路的等级与建设情况以及公交站的设置等要素。表3为这三个大型居住社区的交通要素概况。
4.2.3 社区内部情况
过去的研究很少考虑社区内部情况，但是由于大型居住社区的独特的规划与建造模式，社区中一些要素会直接地影响居民选择的意愿。例如嘉定城北大型居住社区中心有一处火葬场，虽然在规划中会被拆迁并建设其他建筑，但这种情况依然严重影响到了居民的选择。针对这类情况，本文选择了空气质量、噪音影响、污染物影响等常规的社区内部影响要素，同时关注了特殊的影响因子，对社区内部情况进行分析。表4为这三个大型居住社区的社区内部要素概况。
4.2.4 规划发展
规划发展虽然和目前地段情况没有直接关系，但是会在未来影响居民的生活质量。居民在选择大型居住社区时，工程通常并没有完全竣工，所以大型居住未来的规划发展是居民入住选择的重要参考依据，本文选出了未来公共设施、未来交通状况、未来小区环境等三个最能影响居民入住选择的规划发展要素进行分析。表5为这三个大型居住社区的规划发展要素概况。
4.3 AHP模型计算
4.3.1 模型要素量化
大型居住社区资料量化通过借鉴之前学者的研究成果并邀请相关的专家对影响大型居住社区选择入住的要素进行评分，评分采用1-9分的评判方式，见表6。通过对专家评分进行综合评判，计算出其中的加权平均值。将所计算出的数值代入AHP模型进行计算。
4.3.2 模型计算结果
本文计算的前提条件是认为除了上述表格中的影响要素，其他条件对大型居住社区的影响一致。通过AHP模型的计算，对嘉定三处同样正在处于建设时期的大型居住社区进行分析，模型计算结果表现了居民居住选择的相关状况，优先级依次为云翔拓展大型居住社区（0.3896）、嘉定北大型居住社区（0.3154）、黄渡大型居住社区（0.2905）。云翔拓展大型居住社区发展比其他两个大型居住社区好，嘉定北大型居住社区与黄渡大型居住社区均面临较为严重的保障性住房空置问题，实际调研的情况与模型计算结果一致。
4.4 计算结果分析
4.4.1 市政配套分析
三个大型居住社区都位于嘉定区，离市中心都有一定的距离，周围的公共配套设施也较为接近，由于三处大型居住社区依托的城镇基础设施有差别，其相关的公共设施目前存在一定的差距。但是，三处大型居住社区附近的公共设施都处于快速的建设进程中，这些影响要素的差距在未来能有效减少。
4.4.2 交通状况分析
交通状况是影响居民对大型居住社区进行选择的重要要素。大型居住社区的公路建设状况较为类似，都依托原有的城镇进行建设，周边区域有一定的公路建设基础。大型居住社区规划的公路则由政府支持的企业进行开发，能有效得到政府的支持和监督，公路的建设效率较高，三个大型居住社区的公路建设情况仅仅因为原先基础不同而略有差别。地铁建设中，最有影响力的是地铁站的规划与建设，大型居住社区都是依托地铁站规划的，所以宏观层面上地铁站对大型居住社区的影响是类似的，但是居民步行可达性的范围有限，所以选择大型居住社区的时候，地铁站的设置就显得比较重要，如果地铁站设置在居民居住的可达性范围内，那么就会极大地影响居民对这片大型居住社区的选择，如果到达地铁还需要转乘其他交通工具，则会对居民选择产生负面影响。嘉定北大型居住社区的内部中心区域就有地铁站，让整个居住社区内的居民都能方便地到达地铁站，这种条件能为居民入住提供较大的影响。而黄渡大型居住社区附近则没有地铁站，虽然地铁线路离黄渡大型居住社区并不远，同时也存在相关的地面公交车系统，但是依然严重地影响居民入住的意愿。
4.4.3 社区内部情况分析
云翔拓展、黄渡、嘉定北大型居住社区内部的条件各不相同，对这三个大型居住社区入住选择产生较大影响，云翔拓展大型居住社区和黄渡大型居住社区内用地情况主要都以轻工业和空地为主，没有特殊的地块影响因子。轻工业虽然会制造一些噪音、空气污染和工业污染物等，但是在之后的大型居住社区建设之中，这些工厂都会被搬迁出去，所以对居民的居住选择并不会造成太大的负面影响。而嘉定北大型居住社区的中心地块区域内有一处火葬场，在调研结果和模型结果中都可以看出，地区中的火葬场无论是在噪音影响还是污染物影响方面，均对居民产生了较大的负面作用，此外，该要素还对居民的心理预期产生了极大影响，属于非常特殊的要素，需要引起相关部门的注意。
4.4.4 规划发展分析
规划发展也是居民选择大型居住社区的重要要素。居民选择大型居住社区时，大型居住社区并没有完全竣工，周边的各类公共设施也处于建设之中，所以居民会对今后居住的环境有预期评判，未来公共设施、交通状况、小区环境这三个要素是居民关注度最高的。规划发展过程中的很多过程会影响居民的居住选择，例如说有污染的单位搬迁缓慢，交通发展迟缓等要素都会影响居民对未来的期望。
5 小结
5.1 全文总结
本文通过AHP模型对影响上海市大型居住社区居民入住选择的要素进行分析后发现，市政配套、交通状况、社区内部情况、规划发展等相关的要素对居民的居住选择产生较大影响。
市政配套方面，由于大型居住社区发展的原则是依托已成熟的区镇进行建设，差距并不是很大。但是作为市郊的大型居住社区，附近的市政设施和市中心依然存在较大的差距，加快建设步伐缩小差距是目前市政配套建设的主要任务；交通状况方面，由于每个地块的具体情况不同，大型居住社区内的公路建设目前基本行成体系，但有待完善，而各个社区的地铁建设情况却不尽相同，地铁这样的大型工程由市政府进行统一规划，各大区目前只能各自努力与地铁建设协同；社区内部情况也存在较大差异，部分特殊的内部情况会严重影响居民的生活质量，这部分要素目前并未引起相关部门重视；规划发展方面，主要和建设单位密切相关，具有良好执行力的单位是建设稳步推进的保证，由于大型居住社区的建设与知名大型国有房地产公司合作，所以整体情况良好，但是由于大型居住社区分区块建设，区块内部一些潜在的问题依然影响了居民对大型居住社区建设的预期。 因为这些不同要素的影响，居民选择大型居住社区的意愿各不相同，从而导致大型居住社区住房空置现象发生。住房空置是一种极大的资源浪费，所以，大型居住社区在建设时必须努力消除相关的不利要素。
5.2 发展对策
为了减少大型居住社区发展中住房空置问题的发生，在大型居住社区建设中应该注意以下问题。首先，交通规划必须和大型居住社区协同发展，大型居住社区由于面向中低收入人群，他们出行主要依靠的就是公共交通，交通规划如果不能和大型居住社区协调发展，居民在入住大型社区之后将很难出行，这将降低其生活质量，从而导致居民的居住意愿大幅降低。
其次，需要控制大型居住社区整体建设的进度，市政配套要跟上社区的建设速度，同时社区内部情况必须引起重视。虽然在规划发展中，大型居住社区是有机统一的，但是，由于社区内部不同区域由不同的开发商来承担建设工作，所以建设的进度各不相同。先建设好的住宅居民在入住之后仍然会受到原先的地块条件影响，后选择的居民的心理预期也会受到建设方和先入住居民的影响。在这种情况下，政府出面控制整体建设进度，优先拆除地块内部的不利要素，加强建设管理和监督能有效的提升居民对大型居住社区的信心。
最后，政府必须对不同的大型居住社区区别对待，针对问题分别解决，对于部分特殊的问题也需要积极对待。目前的模式下，大型居住社区的建设已经出现了一些问题，居民对部分大型居住社区的居住意愿较低。针对这种状况，政府需要针对每片社区最严重的问题进行集中整治，优化大型居住社区的条件。
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作者简介：
钱瑛瑛，同济大学经济与管理学院，建设管理与房地产系副教授、管理学博士，土地资源管理硕导，主要研究方向住房经济与住房保障。
童林，同济大学经济与管理学院土地资源管理专业在读研究生。
王治斌，上海市嘉定区住宅发展中心配套科科长，同济大学在读MPA。
Abstract：Affordable public housing is an important livelihood project，which is the inevitable requirement of housing policy and supply system.Shanghai large residential community（SLRC）is an important mode which Shanghai government put forward to implement the task of the affordable public housing construction.While SLRC achieved initial results， there are still many problems about housing option of residents in the SLRC with the high speed construction of SLRC led by Shanghai municipal government.
In this paper，with the AHP model，we discussed and analyzed the factors which can affect the housing option of the residents in SLRC.We found factors such as municipal facilities，traffic conditions，conditions in SLRC，planning and development have an important impact on housing option. During the construction of SLRC，we should construction coordinately，eliminate the negative factors and seek for better development.
Keywords：Large residential community，Public housing，Housing option，AHP model
王春敏/责任编辑