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[摘要] 商品房预售制度是房地产市场上卖方处于优势地位时的一种必然的制度选择。在目前我国尚不能取消此制度的背景下，应尽力寻求合理的方式对预购方的合法权益进行保护。本文结合我国合同法对格式条款的相关规定，对预购方利益的保护提出了完善建议。
[关键词] 商品房预售 格式条款 法律规制
商品房预售合同多采格式合同形式制成，和一般格式合同一致的一点是，最易出現争议的格式条款部分依然是合同中关于免责条款的规定。我国《合同法》第三十九条、四十一条对于格式条款的规制，也重点指出了对于格式条款中免责条款的处理方式。现行合同法的规定，是针对一般意义的格式条款，并没有具体到商品房预售合同中格式条款的规制，且合同法的规定本身有许多需要细化的地方。在现有《合同法》的框架下，需要针对商品房预售合同中的格式条款作出具体说明，以便更好地指导商品房预售的司法实践，保护预购方的合法权益。
第一，《合同法》三十九条提到，提供格式条款的一方对于免除或者限制自身责任的免责条款，应当采取合理的方式提请对方注意。这里有许多需要细化的问题，包括提请注意的方式，提请注意的时间，提请注意的程度等；另外，如果提供格式条款的一方没有这么做，有什么后果？是有效、无效还是效力待定？具体而言:（1)提请注意的方式。笔者认为，提请注意的方式应采明示，且在合同文本中采用大号字体予以标示。格式合同当中免除或限制责任的条款对于提供方而言，属有利条款，提供方应当为此种有利倾向承担较多义务，这也符合民法公平原则及权利义务相一致的原则。在商品房预售合同当中，因前面所提到的此类格式条款对于预购方利益的极易侵害性，应当以个别提请注意为原则。(2）提请注意的时间。提请注意的时间应为合同订立之前。如果在订立合同之前，格式条款的制定方并未就其免除或限制责任条款对相对人做出提请注意的说明，则针对此类条款，应视为双方并未达成合意，不能视为订入合同。如商品房的销售商在预售合同订立之后又做出的关于免责条款的规定，即属此类情况。除非预购方予以认可，否则不能视为合同的组成部分。（3）提请注意的程度。提请注意的程度应根据相对人的情况有所区别，但根本的标准是条文表述必须清楚明白，不能含糊不清，能够使相对人在熟知条款内容的前提下做出选择。商品房预售合同不仅不同于一般的格式合同，而且与商品房的现房销售合同也有差别。这就要求预售者对预购者所做的有关合同尤其是格式条款的说明，清晰明白的程度更高。除合同的主要条款外，对于合同的具体条款及相关的质量条款也要有所明确。避免合同中出现弹性的、含糊的条款。对于价格，不但要准确了解单价，还必须要求开发商标明总价。在质量条款上要清楚预售房屋的面积、数量、房屋地段、楼层朝向、房屋的结构及功能、装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。此外，对于房屋预售款的支付方式、期限以及房屋产权的转移方式、违约及争议解决条款等都要求明示。（4）如果提供格式条款的一方没有履行对于免除或限制责任条款的说明或提请注意义务，应当认为此类条款并未订入合同。
第二，《合同法》四十一条规定了格式条款的解释规则。根据规定，商品房预售合同的解释应采取以下三项规则：（1）对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。这里的按通常理解解释，实际上是指按客观解释，应当包括三个方面：其一，所解释的条款应是客观的，即尊重条款的字面含义，不应考虑当事人缔约时的单个因素和具体因素，原因在于格式条款制定的预先性及其对象的不确定性。其二，解释时应探求当事人真实意思的客观性。这里所指当事人的真实意思，并非指格式条款制定方的真实意思，也非指作为格式条款相对方的单个消费者的内心真意，而是指格式条款相对方群体的一般的、普遍的、正常的理解。其三，利益衡量的客观性。即在解释格式条款时，应客观、全面地对当事人双方的利益进行衡量，使格式条款提供者与相对人群体之间的利益实现平衡。（2）对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。商品房预售合同大都是销售商为重复使用而预先制定，经济理性人的假设告诉我们，销售商必然为追求利益的最大化而在条款制定时加入对自己有利的条款，尽管这种做法可能因其制定方法的技术高低而有着明显性方面的差别。因此，当格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，这也符合权利与义务相对应的原则。（3）格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。非格式条款往往签订于格式条款的订立之后，与格式条款的预先制定、不与对方协商的特性相比，非格式条款是双方当事人协商一致的产物，更能体现双方的意志，而且具有具体性的优势，因而应当优先采用非格式条款。
商品房预售合同涉及的法律关系复杂，程序要求严格。又因其特殊属性，极易造成对相对人合法权益的侵害。在国家尚未取消预售制度的大背景之下，动用相关部门法对其进行规制，扬其利，去其弊，是可行的选择。
参考文献：
[1]陈耀东:商品房买卖法律问题专论[M].北京:法律出版社，2003年版
[2]宋庭敏:我国商品房预售制度研究[J].财经问题研究，2006年,（1）:46～48
[3]中国人民银行房地产金融分析小组.2004中国房地产金融报告[R].北京:社会科学文献出版社，2004.
[4]杨永清:期货交易法律制度研究[M].北京：法律出版社，1998年版
[关键词] 商品房预售 格式条款 法律规制
商品房预售合同多采格式合同形式制成，和一般格式合同一致的一点是，最易出現争议的格式条款部分依然是合同中关于免责条款的规定。我国《合同法》第三十九条、四十一条对于格式条款的规制，也重点指出了对于格式条款中免责条款的处理方式。现行合同法的规定，是针对一般意义的格式条款，并没有具体到商品房预售合同中格式条款的规制，且合同法的规定本身有许多需要细化的地方。在现有《合同法》的框架下，需要针对商品房预售合同中的格式条款作出具体说明，以便更好地指导商品房预售的司法实践，保护预购方的合法权益。
第一，《合同法》三十九条提到，提供格式条款的一方对于免除或者限制自身责任的免责条款，应当采取合理的方式提请对方注意。这里有许多需要细化的问题，包括提请注意的方式，提请注意的时间，提请注意的程度等；另外，如果提供格式条款的一方没有这么做，有什么后果？是有效、无效还是效力待定？具体而言:（1)提请注意的方式。笔者认为，提请注意的方式应采明示，且在合同文本中采用大号字体予以标示。格式合同当中免除或限制责任的条款对于提供方而言，属有利条款，提供方应当为此种有利倾向承担较多义务，这也符合民法公平原则及权利义务相一致的原则。在商品房预售合同当中，因前面所提到的此类格式条款对于预购方利益的极易侵害性，应当以个别提请注意为原则。(2）提请注意的时间。提请注意的时间应为合同订立之前。如果在订立合同之前，格式条款的制定方并未就其免除或限制责任条款对相对人做出提请注意的说明，则针对此类条款，应视为双方并未达成合意，不能视为订入合同。如商品房的销售商在预售合同订立之后又做出的关于免责条款的规定，即属此类情况。除非预购方予以认可，否则不能视为合同的组成部分。（3）提请注意的程度。提请注意的程度应根据相对人的情况有所区别，但根本的标准是条文表述必须清楚明白，不能含糊不清，能够使相对人在熟知条款内容的前提下做出选择。商品房预售合同不仅不同于一般的格式合同，而且与商品房的现房销售合同也有差别。这就要求预售者对预购者所做的有关合同尤其是格式条款的说明，清晰明白的程度更高。除合同的主要条款外，对于合同的具体条款及相关的质量条款也要有所明确。避免合同中出现弹性的、含糊的条款。对于价格，不但要准确了解单价，还必须要求开发商标明总价。在质量条款上要清楚预售房屋的面积、数量、房屋地段、楼层朝向、房屋的结构及功能、装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。此外，对于房屋预售款的支付方式、期限以及房屋产权的转移方式、违约及争议解决条款等都要求明示。（4）如果提供格式条款的一方没有履行对于免除或限制责任条款的说明或提请注意义务，应当认为此类条款并未订入合同。
第二，《合同法》四十一条规定了格式条款的解释规则。根据规定，商品房预售合同的解释应采取以下三项规则：（1）对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。这里的按通常理解解释，实际上是指按客观解释，应当包括三个方面：其一，所解释的条款应是客观的，即尊重条款的字面含义，不应考虑当事人缔约时的单个因素和具体因素，原因在于格式条款制定的预先性及其对象的不确定性。其二，解释时应探求当事人真实意思的客观性。这里所指当事人的真实意思，并非指格式条款制定方的真实意思，也非指作为格式条款相对方的单个消费者的内心真意，而是指格式条款相对方群体的一般的、普遍的、正常的理解。其三，利益衡量的客观性。即在解释格式条款时，应客观、全面地对当事人双方的利益进行衡量，使格式条款提供者与相对人群体之间的利益实现平衡。（2）对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。商品房预售合同大都是销售商为重复使用而预先制定，经济理性人的假设告诉我们，销售商必然为追求利益的最大化而在条款制定时加入对自己有利的条款，尽管这种做法可能因其制定方法的技术高低而有着明显性方面的差别。因此，当格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，这也符合权利与义务相对应的原则。（3）格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。非格式条款往往签订于格式条款的订立之后，与格式条款的预先制定、不与对方协商的特性相比，非格式条款是双方当事人协商一致的产物，更能体现双方的意志，而且具有具体性的优势，因而应当优先采用非格式条款。
商品房预售合同涉及的法律关系复杂，程序要求严格。又因其特殊属性，极易造成对相对人合法权益的侵害。在国家尚未取消预售制度的大背景之下，动用相关部门法对其进行规制，扬其利，去其弊，是可行的选择。
参考文献：
[1]陈耀东:商品房买卖法律问题专论[M].北京:法律出版社，2003年版
[2]宋庭敏:我国商品房预售制度研究[J].财经问题研究，2006年,（1）:46～48
[3]中国人民银行房地产金融分析小组.2004中国房地产金融报告[R].北京:社会科学文献出版社，2004.
[4]杨永清:期货交易法律制度研究[M].北京：法律出版社，1998年版