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摘要：当前房地产业成为我国国民经济的支柱产业，房地产的开发与管理关系到千家万户的利益，规范房地产业管理，有助于提高人民生活质量，更有助于保持经济的健康稳定发展。本文主要从产权产籍登记、开发经营、房产档案、拆迁以及物业等对房产管理的价值做进一步探讨，以求有助于当前房地产业的健康发展。
关键词：房产管理；价值；探讨；政府
Abstract: The current real estate industry has become a pillar industry of the national economy in China. The real estate development and management has relation to the interests of the families. Regulating the management of real estate industry, and improving the people's living quality help to keep healthy and stable development of the economy. This article mainly from the property development and management, in an unregistered, house property archives, demolition and property on the value of the property management for further discussion, in order to help the current the healthy development of real estate industry.
Key Words: real estate management; value; explore; government
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、产权产籍登记
对产权产籍登记进行有效管理是房地产行政管理的基础性工作，主要是对城市经济适用房及其上市的审批，商品房面积的管理，房产测绘成果的认定以及管理，违法行为的查处，以及各类新建商品房的转让、抵押等行为的审核。制定严格的审核审批制度可以有效防止工作失误造成的不利影响，确保群众的合法利益受到保护，同时减少房产纠纷的产生。此外，依据房地产测量的任务要求，考虑到房地产行政管理的需要，进行房地产调查，以获取各用地单位的范围、座落等信息，按照有关地产产权产籍相关管理要求，对用地单位编制丘号。所谓的丘号主要是指依据分丘原则分配用地单位的地块编号，是房地产档案管理中的重要索引，建立一套合理的编号方法，统一编号，在建立房地产地理信息系统以及应用计算机技术方面提供了良好的索引条件。尤其是在我国已经加入WTO组织的今天，产权的复杂化、多样化的趋势日趋明显，加强房地产产权产籍管理成为必然要求[1]。
二、开发经营
伴随着住房制度的改革，我国于1994年开始了全面的住房建设，以房改为动力，采用集资以及合作的形式进行住房建设，形成了办公与居住一体的格局。在房改的发展过程中，群体的投资意识不断增强，在居民中初步形成个人投资建房的现象。1996年提出申请“安居工程”的项目，依照国家的政策法规，可以通过国家可以减免有关税收，政府投入土地，由职工承担建设成本，进行经济适用房的建设，这就使得经济不富裕的群体住进楼房，彻底改变了城区的住房面积，实现居住楼房化，与城市的现代化。各地政府积极推动优先发展住宅产业的政策，减低住宅交易税，住房分配货币化等错，有效减轻住宅商品房的积压对金融市场的威胁，对地区经济的发展发挥了明显的提升作用。因此在一段时间内，理论界十分看好住宅产业的发展，认为能够持续发展几十年。但是城市的经济内涵往往有明显的差异，长期看来，同质化的经济政策很可能会产生两种不同结局，主要是因为我国当前存在两种不同性质的城市。一类以上海和北京为代表，这类城市的房地产行业拥有较好的经济背景，能够吸引大量的国外投资，尤其是一些质量高的投资，这就增加了城市经济的质量，城市的发展进程由较强劲的工商业作支撑，因此住宅业的快速发展是具有合理性的。[2]一些高层次的企业发展至一定程度，就需要将主要的办事机构迁至这些城市，也为城市带来了数量较多的，收入水平较高的就业职位，使得其住宅产业较强的产业支撑，因此房地产行业的快速发展是城市化的必然结果。而对于另一类城市来说，快速发展的住宅业没有相应的工商业发展基础，以致房地产成为推动城市发展的动力，而其主要的消费力量主要来源于周边地区的居民，因此出现住在郊区化的现象。
三、房产档案
所谓的房产档案主要包括房地产登记审批书、房产证存根、房地产登记申请书、国有土地使用存根、登记收据、权属证明书、协议书等等各种文件，这些文件来源于房地产行政管理部门在房屋权属管理活动。要注重工作环节的衔接，在产权档案的接受、整理上架、以及提供利用等方面做到有序进行，实现提供服务的目的。同时还要考虑到产权产籍专业档案管理的现实情况，进一步推行档案业务技术标准，实现标准管理。这主要包括产权资料的归档、系统分类以及编号，对各类产籍资料的保管期限分门别类，严格进行库房管理、改善档案保管设施，做好档案的借阅以及保密工作，对计算机数据录入以及档案装订要确保准确无误。这些工作的有效开展为未来的档案管理与档案升级奠定基础。房产档案的管理要从健全制度方面入手，制定严格的档案管理的各项规章制度。同时对所有资料建立信息数据库，做到“纸质资料”以及“电子档案”的双重保护，实现存放的序列化，管理的规范化。地产档案的作用主要表现在：（1）为国家、集体与个人的所有权益提供法律依据。随着房地产市场的日趋繁荣，房地产管理活动已发展出多种交易的形式，如：租賃、转让、互换、继承以及典抵等。由于市场活动标的物的不可移动性，全部的市场交易都要通过协议与合同来实现，也就必然要以档案凭证为依据，确定产区的归属，实现产权的转移，保护产权人的合法权益等等。（2）为市场活动中的争议以及纠纷提供依据。由于随着房地产业的发展，市场上的利益主体越来越多，多元性的市场活动极有可能产生有关房地产产权的争议与纠纷，而房屋档案就为其提供法律裁决的依据。（3）为房屋的合理评估提供依据。由于我国房地产法制建设的滞后，市场上的非法交易频有发生，隐价、哄抬房价的现象时有发生，给房产交易带来了很大的混乱，妨碍房地产市场的健康发展，因此，有关政府部门在制定房屋交易法规时，要以房屋档案资料为基本评估依据[3]。
四、拆迁
为了适应城市建设的快速发展，我国于1991年颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，城镇房屋拆迁步入了法制化管理的阶段，该条例也在拆迁补偿、承担调节与裁决以及安置标准等方面发挥重要作用。2007年的《物权法》的出台更进一步推动了拆迁管理的规范化房屋拆迁行为是经行政管理主管机关批准并在其监督下，由行政管理机关、拆迁人与被拆迁人三方共同进行的法律行为。虽然表现出来的是行政法律关系，但是背后却隐含着民事与行政法律关系的相互交叉。《城市房屋拆迁管理条例》则对这方面做了明确的规定。依据《城市房屋拆迁管理条例》第八条的规定，在发放房屋拆迁许可证的时候，房屋拆迁管理部门应当将拆迁人、拆迁范围以及拆迁期限等以公告的形式公布。还应当做好对拆迁人的宣传语解释工作。《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定，在作出补偿安置裁决后，在规定的期限内，未搬迁的，应该由房屋拆迁管理部门向人民法院申请强制拆迁。
五、物业管理
物业管理是当前房地产行业的新领域。伴随着经济的快速发展，
群众生活水平的提高，房地产业售后服务社会化成为必然趋势。一个城市的物业管理的现代化水平反映了城市居民的生活水准以及城市现代化水平 [4]。物业管理一般包括日常管理与物业的经营以及其衍生的行业服务。
在物业管理方面，政府房产管理部门主要发挥指导性的作用。主要表现在以下几个方面：1，对审批物业管理企业的资质。2，对业主委员会的组建或者召集业主大会进行指导与监督，并负责其日常工作。3，负责物业管理的招投标工作，并做好物业管理业主委员会的投标与服务合同的备案工作以及对相关档案进行分类保存。4，查处违反物业管理规定的行为，实施物业管理的收费标准与服务细则，并与相关部门共同监督落实。5，对物业管理企业的行业数据进行统计，与理论调研。6，指导物业管理的事务公开以及区域内的建设改造与文化活动的开展，做好重大事件与应急预案的处理。7，对公用设施的专项资金的归集与使用的审批与监管。
六、结语
伴随着社会经济日新月异的发挥在那，城市现代化进程的加快，城市建设迅速发展起来，对房产管理工作的要求也随之提高，必须要加强政府部门的管理水平，提供高质量服务，促进房地产业的健康发展。
参考文献：
[1]马琳璞.浅谈高校房产管理的科学发展[J].陕西教育（高教版），2009（10）.
[2]方明.北京市进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设实施方案出台[J]北京房地产，1999（09）.
[3]梁伟清.关于提升房产档案管理水平的思考[J].南方论刊，2010（05）.
[4]黄眺.论物业管理对构建和谐社区的重要性[J].经济与社会发展，2010（07）.
关键词：房产管理；价值；探讨；政府
Abstract: The current real estate industry has become a pillar industry of the national economy in China. The real estate development and management has relation to the interests of the families. Regulating the management of real estate industry, and improving the people's living quality help to keep healthy and stable development of the economy. This article mainly from the property development and management, in an unregistered, house property archives, demolition and property on the value of the property management for further discussion, in order to help the current the healthy development of real estate industry.
Key Words: real estate management; value; explore; government
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
一、产权产籍登记
对产权产籍登记进行有效管理是房地产行政管理的基础性工作，主要是对城市经济适用房及其上市的审批，商品房面积的管理，房产测绘成果的认定以及管理，违法行为的查处，以及各类新建商品房的转让、抵押等行为的审核。制定严格的审核审批制度可以有效防止工作失误造成的不利影响，确保群众的合法利益受到保护，同时减少房产纠纷的产生。此外，依据房地产测量的任务要求，考虑到房地产行政管理的需要，进行房地产调查，以获取各用地单位的范围、座落等信息，按照有关地产产权产籍相关管理要求，对用地单位编制丘号。所谓的丘号主要是指依据分丘原则分配用地单位的地块编号，是房地产档案管理中的重要索引，建立一套合理的编号方法，统一编号，在建立房地产地理信息系统以及应用计算机技术方面提供了良好的索引条件。尤其是在我国已经加入WTO组织的今天，产权的复杂化、多样化的趋势日趋明显，加强房地产产权产籍管理成为必然要求[1]。
二、开发经营
伴随着住房制度的改革，我国于1994年开始了全面的住房建设，以房改为动力，采用集资以及合作的形式进行住房建设，形成了办公与居住一体的格局。在房改的发展过程中，群体的投资意识不断增强，在居民中初步形成个人投资建房的现象。1996年提出申请“安居工程”的项目，依照国家的政策法规，可以通过国家可以减免有关税收，政府投入土地，由职工承担建设成本，进行经济适用房的建设，这就使得经济不富裕的群体住进楼房，彻底改变了城区的住房面积，实现居住楼房化，与城市的现代化。各地政府积极推动优先发展住宅产业的政策，减低住宅交易税，住房分配货币化等错，有效减轻住宅商品房的积压对金融市场的威胁，对地区经济的发展发挥了明显的提升作用。因此在一段时间内，理论界十分看好住宅产业的发展，认为能够持续发展几十年。但是城市的经济内涵往往有明显的差异，长期看来，同质化的经济政策很可能会产生两种不同结局，主要是因为我国当前存在两种不同性质的城市。一类以上海和北京为代表，这类城市的房地产行业拥有较好的经济背景，能够吸引大量的国外投资，尤其是一些质量高的投资，这就增加了城市经济的质量，城市的发展进程由较强劲的工商业作支撑，因此住宅业的快速发展是具有合理性的。[2]一些高层次的企业发展至一定程度，就需要将主要的办事机构迁至这些城市，也为城市带来了数量较多的，收入水平较高的就业职位，使得其住宅产业较强的产业支撑，因此房地产行业的快速发展是城市化的必然结果。而对于另一类城市来说，快速发展的住宅业没有相应的工商业发展基础，以致房地产成为推动城市发展的动力，而其主要的消费力量主要来源于周边地区的居民，因此出现住在郊区化的现象。
三、房产档案
所谓的房产档案主要包括房地产登记审批书、房产证存根、房地产登记申请书、国有土地使用存根、登记收据、权属证明书、协议书等等各种文件，这些文件来源于房地产行政管理部门在房屋权属管理活动。要注重工作环节的衔接，在产权档案的接受、整理上架、以及提供利用等方面做到有序进行，实现提供服务的目的。同时还要考虑到产权产籍专业档案管理的现实情况，进一步推行档案业务技术标准，实现标准管理。这主要包括产权资料的归档、系统分类以及编号，对各类产籍资料的保管期限分门别类，严格进行库房管理、改善档案保管设施，做好档案的借阅以及保密工作，对计算机数据录入以及档案装订要确保准确无误。这些工作的有效开展为未来的档案管理与档案升级奠定基础。房产档案的管理要从健全制度方面入手，制定严格的档案管理的各项规章制度。同时对所有资料建立信息数据库，做到“纸质资料”以及“电子档案”的双重保护，实现存放的序列化，管理的规范化。地产档案的作用主要表现在：（1）为国家、集体与个人的所有权益提供法律依据。随着房地产市场的日趋繁荣，房地产管理活动已发展出多种交易的形式，如：租賃、转让、互换、继承以及典抵等。由于市场活动标的物的不可移动性，全部的市场交易都要通过协议与合同来实现，也就必然要以档案凭证为依据，确定产区的归属，实现产权的转移，保护产权人的合法权益等等。（2）为市场活动中的争议以及纠纷提供依据。由于随着房地产业的发展，市场上的利益主体越来越多，多元性的市场活动极有可能产生有关房地产产权的争议与纠纷，而房屋档案就为其提供法律裁决的依据。（3）为房屋的合理评估提供依据。由于我国房地产法制建设的滞后，市场上的非法交易频有发生，隐价、哄抬房价的现象时有发生，给房产交易带来了很大的混乱，妨碍房地产市场的健康发展，因此，有关政府部门在制定房屋交易法规时，要以房屋档案资料为基本评估依据[3]。
四、拆迁
为了适应城市建设的快速发展，我国于1991年颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，城镇房屋拆迁步入了法制化管理的阶段，该条例也在拆迁补偿、承担调节与裁决以及安置标准等方面发挥重要作用。2007年的《物权法》的出台更进一步推动了拆迁管理的规范化房屋拆迁行为是经行政管理主管机关批准并在其监督下，由行政管理机关、拆迁人与被拆迁人三方共同进行的法律行为。虽然表现出来的是行政法律关系，但是背后却隐含着民事与行政法律关系的相互交叉。《城市房屋拆迁管理条例》则对这方面做了明确的规定。依据《城市房屋拆迁管理条例》第八条的规定，在发放房屋拆迁许可证的时候，房屋拆迁管理部门应当将拆迁人、拆迁范围以及拆迁期限等以公告的形式公布。还应当做好对拆迁人的宣传语解释工作。《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定，在作出补偿安置裁决后，在规定的期限内，未搬迁的，应该由房屋拆迁管理部门向人民法院申请强制拆迁。
五、物业管理
物业管理是当前房地产行业的新领域。伴随着经济的快速发展，
群众生活水平的提高，房地产业售后服务社会化成为必然趋势。一个城市的物业管理的现代化水平反映了城市居民的生活水准以及城市现代化水平 [4]。物业管理一般包括日常管理与物业的经营以及其衍生的行业服务。
在物业管理方面，政府房产管理部门主要发挥指导性的作用。主要表现在以下几个方面：1，对审批物业管理企业的资质。2，对业主委员会的组建或者召集业主大会进行指导与监督，并负责其日常工作。3，负责物业管理的招投标工作，并做好物业管理业主委员会的投标与服务合同的备案工作以及对相关档案进行分类保存。4，查处违反物业管理规定的行为，实施物业管理的收费标准与服务细则，并与相关部门共同监督落实。5，对物业管理企业的行业数据进行统计，与理论调研。6，指导物业管理的事务公开以及区域内的建设改造与文化活动的开展，做好重大事件与应急预案的处理。7，对公用设施的专项资金的归集与使用的审批与监管。
六、结语
伴随着社会经济日新月异的发挥在那，城市现代化进程的加快，城市建设迅速发展起来，对房产管理工作的要求也随之提高，必须要加强政府部门的管理水平，提供高质量服务，促进房地产业的健康发展。
参考文献：
[1]马琳璞.浅谈高校房产管理的科学发展[J].陕西教育（高教版），2009（10）.
[2]方明.北京市进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设实施方案出台[J]北京房地产，1999（09）.
[3]梁伟清.关于提升房产档案管理水平的思考[J].南方论刊，2010（05）.
[4]黄眺.论物业管理对构建和谐社区的重要性[J].经济与社会发展，2010（07）.