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自旅游业被国家定位为“支柱性产业”之后。被严厉调控政策掣肘的房企仿佛发现了新大陆。纷纷将触角伸向了那些自然资源优越的城市。做起了旅游地产。目前国内排名前一百位的大型房企如万科、保利、万达等有三分之一开始大举进军旅游地产领域。据旅游财富网的最新统计数据显示。2012年一季度。全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。今年全年预计实现投资总额超过万亿元。
有句话在业内广为流传：“做住宅地产是小学生：做商业地产是中学生；做城市综合体是大学生；做旅游地产则是研究生。”旅游地产看上去很美。但对于开发商来说，要成功打造绝非易事。
旅游地产绝不是一个避风港。这里暗藏着更加猛烈的风浪和暴雨。在旅游地产日渐火热的情况下，随之引发的问题也接踵而至，市面上出现了大片资本套牢、项目骑虎难下、旅游规划流产、景区开园门可罗雀的萧条景象。那么。旅游地产是“陷阱”还是“蛋糕”？值得我们深思。
绝非避风港
从国外房产开发经验来看，城市经历了较长时间的住宅开发后，城乡居民的居住功能得以满足。当人们满足住宅需求时候，社会配套就会跟上，包括各种街商、购物中心等商业地产项目便陆续出现。当街商满足人们社会需求以后，随之而来的则是更高层次的文化消费、旅游消费，这时旅游地产便应运而生。目前，国内各个城市住宅已基本满足人们需求。伴随着近几年经济发展水平的提高，外出旅游消费的人们越来越多。與此同时，近年来，旅游用地的划拨规模逐步扩大，政府都希望借力一到两家实力开发企业用高起点的旅游策划思路包装整个区域，来实现旅游产业及地区经济的双重起飞。
“旅游行业需求爆发性增长、国家级的行业政策扶植以及住宅市场调控，使得旅游地产成为继商业地产之后市场追捧的另一热点。最典型的便是万达集团这几年的大转型，从此不难看出中国旅游地产将迎来新的发展契机。但任何领域都有风险，旅游地产前进的道路也是充满荆棘的。近两年市面上就出现了大批资本套牢、骑虎难下的旅游地产项目。”青岛房地产投融资中心秘书长龙江说。
近日，记者获悉，号称“中国第一个真正意义上的主题乐园”的上海美国梦幻乐园拆除在即，未来将变身保障房住宅社区。要知道，这个荒芜了10年的乐园开业之时曾风靡上海旅游业。是什么原因让这个充满乐趣的乐园早早倒闭了呢？“新奇的上海人去过一次之后就再也不愿意去第二次了，因为谁都受不了长途跋涉，而且游玩项目也有限。”一位业内人士指出，区位偏远，交通到达性差，缺乏整体规划，创新不足等原因大大影响了目标群体的积极性，最后导致项目的失败。而这种情况在青岛市也不乏案例。比如青岛啤酒城项目规划伊始，企图建造大量游乐设施丰富青岛市民的娱乐生活，并获得满意的经济效益。假想日均入场人数达到50万人次，然而，结果却與之前的设想天壤之别。另外，青岛的石老人海洋娱乐公园等火爆一时的游乐区都渐渐消失于都市人的记忆中。城阳某大型开发商开发的涵盖了室内游乐园、五星级酒店、酒店式公寓等行业的项目，开业至今仍门可罗雀，广场内商铺招商情况也不尽如人意。
與主推娱乐资源打造主题公园的旅游地产不同，依靠稀缺自然资源、文化资源打造旅游地产的项目又处境如何呢？
同样不容乐观的还有项目背后蕴藏着的风险。在当地政府的“支持”下，企业拿地成本很低。于是，近年来有一些开发商借旅游开发之名，行圈钱圈地之实，开发高档住宅，旅游项目实际反而成了住宅配套。如此一来，不仅蚕食着自然资源，也会影响企业甚至项目所依附的旅游资源发展，这将会出现难以挽回的损失。
“从市场角度来讲，凡是旅游地区环境都很好，在这里做第二或第三居所的住宅项目都会受到市场的欢迎。很多从住宅转型过来的企业资金不够强大，便在旅游地产中增加一定量的住宅，来补贴旅游地产所需要的大量资金和成本。如此做有助其回笼资金进行滚动投资，形成良性循环，缓解资金占用的压力。但是，如果赚了钱改行不再开发旅游项目，不走‘正道’，这个项目就真正地成为了‘不动产’。”龙江不无担心地说。
旅游地产绝不是一个避风港，这里暗藏着更加猛烈的风浪和暴雨。实际上，无论是以娱乐资源为主的主题公园或大型游乐场项目，还是以自然人文环境为主的度假休闲项目，能否被消费人群所消化是一门非常详细系统的科学工程。对于真正扎根旅游地产的开发者来说，旅游地产的开发难度极大，风险超高。据业内人士不完全估计，当前国内旅游综合项目开发，打造高吸引力旅游综合项目的商业成功率都不到5％。
有业内人士表示，如果一个投资商，对旅游地产的概念只简单看成是环境营造和房地产开发，那么对产品理解的浅薄、投资的草率和对未来发展可能遇到问题的短视将决定未来开发之路必然坎坷。
诚然，旅游地产在中国的宏观机遇毋庸置疑，但如何将其成功转化为你的微观机遇呢？
深耕资源，营造环境
俗话说，“熟悉的地方没有风景。”旅游的本质是让游客换个环境看世界。在市场向休闲度假旅游升级的背景下，如何深耕资源，营造环境，从而提升项目吸引力是旅游地产开发真正的核心难点和重中之重。
“海昌极地海洋世界和华强方特梦幻王国等旅游地产项目为何受欢迎，就是因为其能够制造出优质的符合市场潮流的旅游资源。做旅游地产要有属于自己的‘杀手锏’。”中置国际市场总监张百忍说。
近年来，地方政府普遍对主题乐园拉动旅游等第三产业寄予厚望，期望其能有效拉动当地经济发展。而华强显然没有错失机遇，从2005年开始，深圳华强集团开始设计研发中国人完全自主知识产权的文化产业主题公园，其开创的“方特欢乐世界”和“方特梦幻王国”，被称作“中国的迪士尼”。目前深圳华强集团在芜湖、泰安、青岛、沈阳、株洲等地建造了多个主题公园。另外，深圳华强集团即将在多地兴建另一座主题公园——方特影视乐园。这些主题公园项目均集高科技主题公园、科技馆、旅游商业、酒店、度假村、水上项目以及房地产和配套商业为一体。而据芜湖当地政府测算，方特欢乐世界项目拉动其他第三产业服务的比例是1：10。2010年5月公园开园，接待游客近210万人次，门票总收入2.67亿元，带动了芜湖创意等产业的快速发展。当下，若要以主题公园游乐为特色的旅游景区，就不得不面临如此高门槛的竞争环境。 时间回溯到1997年，中坤集团通过大手笔投资安徽宏村进军了旅游地产领域。其后电影《卧虎藏龙》到宏村取景，再加上国家领导人江泽民视察工作时破例为宏村亲笔题字，皖南古村落顿时名声鹊起。2001年安徽黄山黟县的西递、宏村成功被列入联合国科教文组织“世界文化遗产名录”，并成功获得国家4A级旅游景区牌照。
据悉，目前宏村每年光门票收入就有六七千万元，将旅游收入转到度假地产商，建造配套的别墅、宾馆。对这些物业的持有成为了今后十年中坤集团的利润点。十年后宏村将形成50亿元的资产价值。
“方特属于通过深耕自主资源而获得成功，这种模式其他开发商很难复制。而中坤集团成功运营宏村旅游地产项目则属于对原有资源的发掘和借力。”在张百忍看来，资源的稀缺性的程度决定了一个项目的吸引力。稀缺资源是旅游地产项目能否走向成功的重要支点。“然而，除却少数拥有极好自然奇观资源的项目外，大部分企业开发的项目若想打造标志性旅游吸引物并获得市场运作的成功，便要在错位经营而引入目的性消费上下功夫了。比如依托高尔夫、温泉等资源的项目，如何让多种资源形成自己独特的竞争力便是摆在眼前的问题。”
相比住宅地产與商业地产项目来说，拥有自然资源的旅游地产往往身处较偏远的地方，这便导致项目和购房者是在不同的区域。如何不断地吸引人，从而把人留住呢？
关键看运营
旅游度假项目跨行业和专业门类多，复杂的复合型更高。这就意味着，旅游地产不仅要在自然资源、选址上做功课，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性。
“旅游地产的生命线就是人，有人气就有商气。正如万达集团董事长王健林所言，‘购物中心是吃出来的’。指的就是人气。只要人能够流动起来，钱也就跟着流动起来了。”张百忍解释道，同样是10万人的基数，每人一年可能去100次超市购物，这样超市的客流量就是1000万次。可每人一年到一个地方旅行的次数可能只有1次，旅游地产项目的客流量就只有10万次。这就要求旅游地产项目在运营过程中要不断地调整，不断地注入新鲜资源以满足市场不断变化的需求。最终目的是带来人流、客流。
众所周知，由于旅游地产的销售不同與普通住宅，它的去划周期往往都很长，而且目标客户的地域范围都很广，房企要实现旅游地产项目的整体快速回现可谓是“难上加难”。在长期持续开发的大方针指导下，要加快资金周转速度，减短回报周期，很多领先的旅游地产开发企业已逐渐将不同类型的销售方式进行组合，金典集团的红树林产品系列便打算推出红树林度假卡，一卡在手，可以入住全国的红树林酒店。
在张百忍看来，目前国内购房者的消费观念仍停留在买产权上。而红树林度假卡实际上卖的是一种金融产品，或者说是一种服务。这对于普通消费者来讲，恐怕难以接受。“旅游地产不但需要依托资源优势因地制宜，而且要会因时而变，从而在漫长的经营周期中创造价值。红树林度假卡便是开发商营销模式的一种创新，但消费者认可度如何仍有待市场检验。”
然而，相比难以快速回笼的资金来说，真正让企业头疼的是人才。“建造一个旅游地产项目并不难，只需要时间和金钱。很多项目都是硬件有了，软件跟不上，如品牌资源、团队、运营管理的模式没有达到匹配。目前，国内缺少旅游地产方面的运营管理人才，很多酒店都是外国人负责管理的原因就在这里。”张百忍说。
无独有偶，在龙江看来，要营造一种真正的旅游休闲度假生活氛围，则需要后期运营中不断的與环境完美配合和实际操作中不懈地努力。而旅游地产方面的运营管理人才是不可或缺的。
在谈到青岛的旅游地产发展时，龙江表示，当前的大多旅游地产项目仍只是建在旅游资源附近的“旅游地地产”，本质上仍是住宅。但从长远来看，随着中国社会13亿人口的旅游消费升级，注定了未来旅游地产将会是房地产开发一个重要章节。现在在国内已经形成一批专门做市内近郊旅游地产项目的公司。随着时间的推移，旅游地产市场必将逐渐成熟。
“青岛开发旅游地产有着得天独厚的优势，我们希望真正有实力有资本的大企业进驻青岛，以差异化主题运营为核心，以持有经营为特征的真正的旅游地产在青岛生根。”龙江认为。
事实上，国外旅游地产之所以吸引人们去游玩、度假，是因为其自然资源與文化的有机结合。而不是地产建筑有多么的高大、雄伟。一味地追逐旅游地产中“地产”的利益，无疑是短视的。
有句话在业内广为流传：“做住宅地产是小学生：做商业地产是中学生；做城市综合体是大学生；做旅游地产则是研究生。”旅游地产看上去很美。但对于开发商来说，要成功打造绝非易事。
旅游地产绝不是一个避风港。这里暗藏着更加猛烈的风浪和暴雨。在旅游地产日渐火热的情况下，随之引发的问题也接踵而至，市面上出现了大片资本套牢、项目骑虎难下、旅游规划流产、景区开园门可罗雀的萧条景象。那么。旅游地产是“陷阱”还是“蛋糕”？值得我们深思。
绝非避风港
从国外房产开发经验来看，城市经历了较长时间的住宅开发后，城乡居民的居住功能得以满足。当人们满足住宅需求时候，社会配套就会跟上，包括各种街商、购物中心等商业地产项目便陆续出现。当街商满足人们社会需求以后，随之而来的则是更高层次的文化消费、旅游消费，这时旅游地产便应运而生。目前，国内各个城市住宅已基本满足人们需求。伴随着近几年经济发展水平的提高，外出旅游消费的人们越来越多。與此同时，近年来，旅游用地的划拨规模逐步扩大，政府都希望借力一到两家实力开发企业用高起点的旅游策划思路包装整个区域，来实现旅游产业及地区经济的双重起飞。
“旅游行业需求爆发性增长、国家级的行业政策扶植以及住宅市场调控，使得旅游地产成为继商业地产之后市场追捧的另一热点。最典型的便是万达集团这几年的大转型，从此不难看出中国旅游地产将迎来新的发展契机。但任何领域都有风险，旅游地产前进的道路也是充满荆棘的。近两年市面上就出现了大批资本套牢、骑虎难下的旅游地产项目。”青岛房地产投融资中心秘书长龙江说。
近日，记者获悉，号称“中国第一个真正意义上的主题乐园”的上海美国梦幻乐园拆除在即，未来将变身保障房住宅社区。要知道，这个荒芜了10年的乐园开业之时曾风靡上海旅游业。是什么原因让这个充满乐趣的乐园早早倒闭了呢？“新奇的上海人去过一次之后就再也不愿意去第二次了，因为谁都受不了长途跋涉，而且游玩项目也有限。”一位业内人士指出，区位偏远，交通到达性差，缺乏整体规划，创新不足等原因大大影响了目标群体的积极性，最后导致项目的失败。而这种情况在青岛市也不乏案例。比如青岛啤酒城项目规划伊始，企图建造大量游乐设施丰富青岛市民的娱乐生活，并获得满意的经济效益。假想日均入场人数达到50万人次，然而，结果却與之前的设想天壤之别。另外，青岛的石老人海洋娱乐公园等火爆一时的游乐区都渐渐消失于都市人的记忆中。城阳某大型开发商开发的涵盖了室内游乐园、五星级酒店、酒店式公寓等行业的项目，开业至今仍门可罗雀，广场内商铺招商情况也不尽如人意。
與主推娱乐资源打造主题公园的旅游地产不同，依靠稀缺自然资源、文化资源打造旅游地产的项目又处境如何呢？
同样不容乐观的还有项目背后蕴藏着的风险。在当地政府的“支持”下，企业拿地成本很低。于是，近年来有一些开发商借旅游开发之名，行圈钱圈地之实，开发高档住宅，旅游项目实际反而成了住宅配套。如此一来，不仅蚕食着自然资源，也会影响企业甚至项目所依附的旅游资源发展，这将会出现难以挽回的损失。
“从市场角度来讲，凡是旅游地区环境都很好，在这里做第二或第三居所的住宅项目都会受到市场的欢迎。很多从住宅转型过来的企业资金不够强大，便在旅游地产中增加一定量的住宅，来补贴旅游地产所需要的大量资金和成本。如此做有助其回笼资金进行滚动投资，形成良性循环，缓解资金占用的压力。但是，如果赚了钱改行不再开发旅游项目，不走‘正道’，这个项目就真正地成为了‘不动产’。”龙江不无担心地说。
旅游地产绝不是一个避风港，这里暗藏着更加猛烈的风浪和暴雨。实际上，无论是以娱乐资源为主的主题公园或大型游乐场项目，还是以自然人文环境为主的度假休闲项目，能否被消费人群所消化是一门非常详细系统的科学工程。对于真正扎根旅游地产的开发者来说，旅游地产的开发难度极大，风险超高。据业内人士不完全估计，当前国内旅游综合项目开发，打造高吸引力旅游综合项目的商业成功率都不到5％。
有业内人士表示，如果一个投资商，对旅游地产的概念只简单看成是环境营造和房地产开发，那么对产品理解的浅薄、投资的草率和对未来发展可能遇到问题的短视将决定未来开发之路必然坎坷。
诚然，旅游地产在中国的宏观机遇毋庸置疑，但如何将其成功转化为你的微观机遇呢？
深耕资源，营造环境
俗话说，“熟悉的地方没有风景。”旅游的本质是让游客换个环境看世界。在市场向休闲度假旅游升级的背景下，如何深耕资源，营造环境，从而提升项目吸引力是旅游地产开发真正的核心难点和重中之重。
“海昌极地海洋世界和华强方特梦幻王国等旅游地产项目为何受欢迎，就是因为其能够制造出优质的符合市场潮流的旅游资源。做旅游地产要有属于自己的‘杀手锏’。”中置国际市场总监张百忍说。
近年来，地方政府普遍对主题乐园拉动旅游等第三产业寄予厚望，期望其能有效拉动当地经济发展。而华强显然没有错失机遇，从2005年开始，深圳华强集团开始设计研发中国人完全自主知识产权的文化产业主题公园，其开创的“方特欢乐世界”和“方特梦幻王国”，被称作“中国的迪士尼”。目前深圳华强集团在芜湖、泰安、青岛、沈阳、株洲等地建造了多个主题公园。另外，深圳华强集团即将在多地兴建另一座主题公园——方特影视乐园。这些主题公园项目均集高科技主题公园、科技馆、旅游商业、酒店、度假村、水上项目以及房地产和配套商业为一体。而据芜湖当地政府测算，方特欢乐世界项目拉动其他第三产业服务的比例是1：10。2010年5月公园开园，接待游客近210万人次，门票总收入2.67亿元，带动了芜湖创意等产业的快速发展。当下，若要以主题公园游乐为特色的旅游景区，就不得不面临如此高门槛的竞争环境。 时间回溯到1997年，中坤集团通过大手笔投资安徽宏村进军了旅游地产领域。其后电影《卧虎藏龙》到宏村取景，再加上国家领导人江泽民视察工作时破例为宏村亲笔题字，皖南古村落顿时名声鹊起。2001年安徽黄山黟县的西递、宏村成功被列入联合国科教文组织“世界文化遗产名录”，并成功获得国家4A级旅游景区牌照。
据悉，目前宏村每年光门票收入就有六七千万元，将旅游收入转到度假地产商，建造配套的别墅、宾馆。对这些物业的持有成为了今后十年中坤集团的利润点。十年后宏村将形成50亿元的资产价值。
“方特属于通过深耕自主资源而获得成功，这种模式其他开发商很难复制。而中坤集团成功运营宏村旅游地产项目则属于对原有资源的发掘和借力。”在张百忍看来，资源的稀缺性的程度决定了一个项目的吸引力。稀缺资源是旅游地产项目能否走向成功的重要支点。“然而，除却少数拥有极好自然奇观资源的项目外，大部分企业开发的项目若想打造标志性旅游吸引物并获得市场运作的成功，便要在错位经营而引入目的性消费上下功夫了。比如依托高尔夫、温泉等资源的项目，如何让多种资源形成自己独特的竞争力便是摆在眼前的问题。”
相比住宅地产與商业地产项目来说，拥有自然资源的旅游地产往往身处较偏远的地方，这便导致项目和购房者是在不同的区域。如何不断地吸引人，从而把人留住呢？
关键看运营
旅游度假项目跨行业和专业门类多，复杂的复合型更高。这就意味着，旅游地产不仅要在自然资源、选址上做功课，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性。
“旅游地产的生命线就是人，有人气就有商气。正如万达集团董事长王健林所言，‘购物中心是吃出来的’。指的就是人气。只要人能够流动起来，钱也就跟着流动起来了。”张百忍解释道，同样是10万人的基数，每人一年可能去100次超市购物，这样超市的客流量就是1000万次。可每人一年到一个地方旅行的次数可能只有1次，旅游地产项目的客流量就只有10万次。这就要求旅游地产项目在运营过程中要不断地调整，不断地注入新鲜资源以满足市场不断变化的需求。最终目的是带来人流、客流。
众所周知，由于旅游地产的销售不同與普通住宅，它的去划周期往往都很长，而且目标客户的地域范围都很广，房企要实现旅游地产项目的整体快速回现可谓是“难上加难”。在长期持续开发的大方针指导下，要加快资金周转速度，减短回报周期，很多领先的旅游地产开发企业已逐渐将不同类型的销售方式进行组合，金典集团的红树林产品系列便打算推出红树林度假卡，一卡在手，可以入住全国的红树林酒店。
在张百忍看来，目前国内购房者的消费观念仍停留在买产权上。而红树林度假卡实际上卖的是一种金融产品，或者说是一种服务。这对于普通消费者来讲，恐怕难以接受。“旅游地产不但需要依托资源优势因地制宜，而且要会因时而变，从而在漫长的经营周期中创造价值。红树林度假卡便是开发商营销模式的一种创新，但消费者认可度如何仍有待市场检验。”
然而，相比难以快速回笼的资金来说，真正让企业头疼的是人才。“建造一个旅游地产项目并不难，只需要时间和金钱。很多项目都是硬件有了，软件跟不上，如品牌资源、团队、运营管理的模式没有达到匹配。目前，国内缺少旅游地产方面的运营管理人才，很多酒店都是外国人负责管理的原因就在这里。”张百忍说。
无独有偶，在龙江看来，要营造一种真正的旅游休闲度假生活氛围，则需要后期运营中不断的與环境完美配合和实际操作中不懈地努力。而旅游地产方面的运营管理人才是不可或缺的。
在谈到青岛的旅游地产发展时，龙江表示，当前的大多旅游地产项目仍只是建在旅游资源附近的“旅游地地产”，本质上仍是住宅。但从长远来看，随着中国社会13亿人口的旅游消费升级，注定了未来旅游地产将会是房地产开发一个重要章节。现在在国内已经形成一批专门做市内近郊旅游地产项目的公司。随着时间的推移，旅游地产市场必将逐渐成熟。
“青岛开发旅游地产有着得天独厚的优势，我们希望真正有实力有资本的大企业进驻青岛，以差异化主题运营为核心，以持有经营为特征的真正的旅游地产在青岛生根。”龙江认为。
事实上，国外旅游地产之所以吸引人们去游玩、度假，是因为其自然资源與文化的有机结合。而不是地产建筑有多么的高大、雄伟。一味地追逐旅游地产中“地产”的利益，无疑是短视的。