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前言
2019 年以来，我国旧城改造态势日益火爆。不仅中央和地方政府连续出台旧改相关政策，加快推进城市面貌更新，社会各界对旧改的关注度也空前提升，一系列旧改会议和活动相继举办，“旧改”成为时下大热话题。据建设部统计，2019年，全国各地共改造城镇老旧小区 1.9万个，涉及居民 352万户，2020年，各地计划改造城镇老旧小区 3.9万，涉及居民700万户左右。
本文将以鹅岭二厂作为研究对象，尝试用商业思维探讨旧城改造中的对策。围绕理想与现实，分析政策动态的优劣，从而更好地掌握旧改项目。从可持续发展理念出发，旧城改造必须变革现有模式，从由政府和国有企业主导向“政府引导、市场主导、居民参与”的模式转变。行业要加快探索旧区改造的市场化路径，破除社会资本尤其是民营企业参与旧改的壁垒。创造公平、透明的旧改市场环境，集聚更多有实力的社会资本，解决我国城镇化过程中的顽疾，以推动城市更新快速有序进行。
关键字：旧城改造 城市更新 文化风貌 城市记忆
中图分类号：G4 文献标识码：A 文章编号：（2021）-9-018
1.政策解读
自2019年起，国家将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。城镇老旧小区改造关系千家万户的切身利益，是重大民生和发展工程。住建部将会同相关部门强化协调配合，完善支持政策，加强督促指导，压实地方主体责任，有序实施2020年改造计划，计划改造城镇老旧小区3.9万个。建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制，以及开辟绿色通道、简化审批手续等。
对于改造的重点内容，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。在改造资金方面，应建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。
2.旧改项目现状及问题
1、国企主导模式，市场化不足
现有旧改模式较为单一，主要为国企主导模式，市场化不足，民企参与渠道受阻。旧区改造项目不可控因素较多，时间周期长，现金流压力较大，资金难以平衡，社会资本投资积极性不强。政策庞杂缺乏系统性，社会资本无法详细了解政策优惠，不确定性增加了企业的风险防控，多数民企对旧改持观望态度。
2、政策配套不完善，规划及消防管控偏僵化
对企业的吸引力有限，资金难以平衡，规划及消防管控偏僵化，容积率和建筑限高缺乏彈性。束缚了项目盈利空间，收益与成本倒挂，企业无力推进，而居民改善住房的呼声愈烈，风貌保护与民生改善亟须找到均衡点。供地优惠较难落地，企业难享政策红利。组合出让、存量补地价、定向挂牌、带保护方案招拍挂等灵活供地政策，缺乏指导性的实施细则，各地政府主管部门缺乏相关技术性人才支撑。
3、旧区改造涉及部门较多，部门管理办法与操作口径较难达成一致，还需平衡社会公益、居民权益和企业利益，利益关系复杂，协调机制不完善制约了社会资本参与。
3.旧改基本策略
城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新工作目标是优化城市空间、改善人居环境、传承历史文脉、发展社会经济，推进差异化的城市更新。通过存量用地的开发利用、存量空间的有机修补，实现从建筑、功能、经济等物质空间层面到人文、历史、小区邻里、风俗等非物质层面系统更新，实现社 会综合效益和长远利益，城市更新将逐步成为城市发展的一项基本策略。
4.旧改设计理念
城市更新政策下的城镇老旧小区改造牵涉面广，直接关系到改造的每个家庭，是一项综合、细致、复杂的系统工程。在实施过程中，涉及到政策、资金、技术、人文、产业可续发展等多元素、多维度，绝对不是简单的建筑物拆建过程。
在改造规划设计过程中，只有将不合理的“异质”剔除，保存其“精华”，并充分挖掘和发扬当地文化特色，赋予与进 俱进的文化内涵，使其升华成饱含地域特色和现代文明气息 的城市名片，才能不断提升广大社区居民的幸福指数和城市可持续发展能力。
5.旧改案例展示：“鹅岭二厂”
重庆“鹅岭二厂”位于渝中区的鹅岭峰顶，过去曾是重庆的彩印中心和西南印刷工业聚集地。上世纪50年代到70年代，在重庆地区凡是彩色的印刷品几乎都是在这印制生产，工厂车间遍布四周。随着时代发展，印制二厂全部迁出原址，遗留下来的工厂旧址经过重新改造并引进商业入驻之后，其工业风的廊桥、斑驳的老墙，搭配现代艺术与霓虹街灯，让二厂老厂区与新锐艺术相结合，吸引了无数文艺青年慕名而来。随着电影《从你的全世界路过》的拍摄和放映，二厂更是迅速成为年轻人旅行打卡的网红景点。
在改造之前，二厂的面貌就和所有遭到遗弃的老师工厂一模一样，墙体布满青苔，屋顶满是杂草，锈迹斑斑的大门上印有过去常见的标语。整片厂区粗犷无序，破败脏乱。
如何利用好这一工业遗留成为了改造的关键。项目经过全面翻新改造之后，并没有完全舍弃原有风貌，而是在修复整治的基础上加以修缮，为的就是呈现一种属于80、90年代重庆街区的味道。在具体实施上，原有厂房建筑外部的一砖一瓦都得到了完整的保留，只是在内部装饰和部分区域空间上进行了改动。设计团队采用了诸多能够彰显复古文艺情调的元素，比如钢管、霓虹灯、马赛克等等，打造出极富怀旧情调和本地特色的文化旅游场所。
如此一来，原有的工厂建筑都得到了保留，还加入了设计者的创新思想，使得新旧建筑能够做到很好的融合，展现出更具魅力的一面。它将作为保存历史信息的载体去记录当下的真实生活，建构城市魅力与活力，并成为城市可持续发展的触媒。
6.总结
鹅岭二厂的旧改秉承了“传承历史文脉、 留住城市记忆”的城市二次更新理念，摒弃大拆大建、推倒重来的思维，强化土地节约集约利用，打好本土“人文”牌，依托怀旧文旅项目，为城市增添了文化活力和经济活力。同时，鹅岭二厂项目通过赋予自身多维度商业业态的属性，以其独特内涵作为无形资产，在一众商业项目中脱颖而出，成了提振城市经济新的消费增长点。
建筑会老化，但城市寿命确是无限的，经历了中国城市建设大发展的岁月，一些过去的街区、建筑势必需要加以改造以适应新时代的城市风貌。如果说过去二十年的主题是建造，那么接下来的很长一段时间里，“旧改”则会成为新的主旋律。类似鹅岭二厂这样的旧改项目，就是重塑城市肌理，驱动旧城新生的典范，它们让城市在破旧立新中不断生长。
重庆惠庭建筑规划设计有限公司 重庆 401120
2019 年以来，我国旧城改造态势日益火爆。不仅中央和地方政府连续出台旧改相关政策，加快推进城市面貌更新，社会各界对旧改的关注度也空前提升，一系列旧改会议和活动相继举办，“旧改”成为时下大热话题。据建设部统计，2019年，全国各地共改造城镇老旧小区 1.9万个，涉及居民 352万户，2020年，各地计划改造城镇老旧小区 3.9万，涉及居民700万户左右。
本文将以鹅岭二厂作为研究对象，尝试用商业思维探讨旧城改造中的对策。围绕理想与现实，分析政策动态的优劣，从而更好地掌握旧改项目。从可持续发展理念出发，旧城改造必须变革现有模式，从由政府和国有企业主导向“政府引导、市场主导、居民参与”的模式转变。行业要加快探索旧区改造的市场化路径，破除社会资本尤其是民营企业参与旧改的壁垒。创造公平、透明的旧改市场环境，集聚更多有实力的社会资本，解决我国城镇化过程中的顽疾，以推动城市更新快速有序进行。
关键字：旧城改造 城市更新 文化风貌 城市记忆
中图分类号：G4 文献标识码：A 文章编号：（2021）-9-018
1.政策解读
自2019年起，国家将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。城镇老旧小区改造关系千家万户的切身利益，是重大民生和发展工程。住建部将会同相关部门强化协调配合，完善支持政策，加强督促指导，压实地方主体责任，有序实施2020年改造计划，计划改造城镇老旧小区3.9万个。建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制，以及开辟绿色通道、简化审批手续等。
对于改造的重点内容，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。在改造资金方面，应建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。
2.旧改项目现状及问题
1、国企主导模式，市场化不足
现有旧改模式较为单一，主要为国企主导模式，市场化不足，民企参与渠道受阻。旧区改造项目不可控因素较多，时间周期长，现金流压力较大，资金难以平衡，社会资本投资积极性不强。政策庞杂缺乏系统性，社会资本无法详细了解政策优惠，不确定性增加了企业的风险防控，多数民企对旧改持观望态度。
2、政策配套不完善，规划及消防管控偏僵化
对企业的吸引力有限，资金难以平衡，规划及消防管控偏僵化，容积率和建筑限高缺乏彈性。束缚了项目盈利空间，收益与成本倒挂，企业无力推进，而居民改善住房的呼声愈烈，风貌保护与民生改善亟须找到均衡点。供地优惠较难落地，企业难享政策红利。组合出让、存量补地价、定向挂牌、带保护方案招拍挂等灵活供地政策，缺乏指导性的实施细则，各地政府主管部门缺乏相关技术性人才支撑。
3、旧区改造涉及部门较多，部门管理办法与操作口径较难达成一致，还需平衡社会公益、居民权益和企业利益，利益关系复杂，协调机制不完善制约了社会资本参与。
3.旧改基本策略
城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新工作目标是优化城市空间、改善人居环境、传承历史文脉、发展社会经济，推进差异化的城市更新。通过存量用地的开发利用、存量空间的有机修补，实现从建筑、功能、经济等物质空间层面到人文、历史、小区邻里、风俗等非物质层面系统更新，实现社 会综合效益和长远利益，城市更新将逐步成为城市发展的一项基本策略。
4.旧改设计理念
城市更新政策下的城镇老旧小区改造牵涉面广，直接关系到改造的每个家庭，是一项综合、细致、复杂的系统工程。在实施过程中，涉及到政策、资金、技术、人文、产业可续发展等多元素、多维度，绝对不是简单的建筑物拆建过程。
在改造规划设计过程中，只有将不合理的“异质”剔除，保存其“精华”，并充分挖掘和发扬当地文化特色，赋予与进 俱进的文化内涵，使其升华成饱含地域特色和现代文明气息 的城市名片，才能不断提升广大社区居民的幸福指数和城市可持续发展能力。
5.旧改案例展示：“鹅岭二厂”
重庆“鹅岭二厂”位于渝中区的鹅岭峰顶，过去曾是重庆的彩印中心和西南印刷工业聚集地。上世纪50年代到70年代，在重庆地区凡是彩色的印刷品几乎都是在这印制生产，工厂车间遍布四周。随着时代发展，印制二厂全部迁出原址，遗留下来的工厂旧址经过重新改造并引进商业入驻之后，其工业风的廊桥、斑驳的老墙，搭配现代艺术与霓虹街灯，让二厂老厂区与新锐艺术相结合，吸引了无数文艺青年慕名而来。随着电影《从你的全世界路过》的拍摄和放映，二厂更是迅速成为年轻人旅行打卡的网红景点。
在改造之前，二厂的面貌就和所有遭到遗弃的老师工厂一模一样，墙体布满青苔，屋顶满是杂草，锈迹斑斑的大门上印有过去常见的标语。整片厂区粗犷无序，破败脏乱。
如何利用好这一工业遗留成为了改造的关键。项目经过全面翻新改造之后，并没有完全舍弃原有风貌，而是在修复整治的基础上加以修缮，为的就是呈现一种属于80、90年代重庆街区的味道。在具体实施上，原有厂房建筑外部的一砖一瓦都得到了完整的保留，只是在内部装饰和部分区域空间上进行了改动。设计团队采用了诸多能够彰显复古文艺情调的元素，比如钢管、霓虹灯、马赛克等等，打造出极富怀旧情调和本地特色的文化旅游场所。
如此一来，原有的工厂建筑都得到了保留，还加入了设计者的创新思想，使得新旧建筑能够做到很好的融合，展现出更具魅力的一面。它将作为保存历史信息的载体去记录当下的真实生活，建构城市魅力与活力，并成为城市可持续发展的触媒。
6.总结
鹅岭二厂的旧改秉承了“传承历史文脉、 留住城市记忆”的城市二次更新理念，摒弃大拆大建、推倒重来的思维，强化土地节约集约利用，打好本土“人文”牌，依托怀旧文旅项目，为城市增添了文化活力和经济活力。同时，鹅岭二厂项目通过赋予自身多维度商业业态的属性，以其独特内涵作为无形资产，在一众商业项目中脱颖而出，成了提振城市经济新的消费增长点。
建筑会老化，但城市寿命确是无限的，经历了中国城市建设大发展的岁月，一些过去的街区、建筑势必需要加以改造以适应新时代的城市风貌。如果说过去二十年的主题是建造，那么接下来的很长一段时间里，“旧改”则会成为新的主旋律。类似鹅岭二厂这样的旧改项目，就是重塑城市肌理，驱动旧城新生的典范，它们让城市在破旧立新中不断生长。
重庆惠庭建筑规划设计有限公司 重庆 401120