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[摘 要] 中国宏观经济现在一个重要的问题就是对房地产过渡依赖，房价增长过快。民间资本及银行资金源源不断流入房地产行，存在泡沫风险，一旦泡沫破裂，社会危害极大。因此，国内经济过度依赖房地产将造成泡沫风险。
[关键词] 房地产 价格 泡沫风险
一、国内经济过度依赖房地产
众多企业集中投资房地产行业，其中一个很重要的原因就是看中了相对较高的行业毛利率。2009年，中国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。仅万科就实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。大量的不同行业的龙头企业、知名企业纷纷进入房地产行业，浙江百强企业中有70%都涉足了房地产，可见经济房地产化比较严重。很大的问题一是经济的空心化、阻碍产业升级、结构调整、经济转型，对中国经济长期持续发展带来很大危害。众多企业进入暴利的房地产行业，一方面使得实业精神丢失；另一方面也造成中国经济对于房地产行业的依赖明显。中国富豪一半以上出自房地产，除了说明当前房地产在中国经济中的主导和支柱地位，也从另一个方面印证了房地产属于很容易赚钱的暴利行业。据报道，外国房地产行业的利润一般在10%左右，而我国普遍达到30%，有的城市甚至达到50%或更高。这种暴利让前中国首富、新希望集团董事长刘永好都充满感慨:做一年房地产的收益要超过做十年农产业。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住房销售价格有所回调，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1~8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。有媒体曾经警告，房地产正在绑架中国经济。现在看来，这种告诫似乎并不危言耸听。
二、房地产泡沫的危害性
从1998年房改以来，我国商业性房贷翻了150多倍，从当时的400多亿元，暴增至今到6.21万亿元。在银行资金源源不断流入房地产行业的同时，房地产也绑架了社会消费和地方财政:现在，一个普通家庭买房通常需拿出一辈子的存款并要支付数年甚至数十年的贷款；房地产中的地价和税收已经成为地方财政收入的一个重要来源。房地产的火热，虽然表面上让地方政府业绩高照，银行利润暂时陡增，但从长远来看，其风险与危害是不容忽视的。房地产热催生的高房价，让极少数人富裕起来的同时，却将大部分人挡在了大门之外。一个让大多数人不能进入的市场，不仅不能体现出社会的公正与公平，还会是一个低效率、高风险的市场，极容易引发经济泡沫。
房地产价格由基本价值和投机泡沫两部分构成。其基本价值的变动只会引起财富的转移，而不会产生财富效应。美国次贷危机的发生，很大程度起因于持续走高的房价，导致许多投机者抵押房产进行再抵押融资，经济泡沫吹越大，最后破灭。例如，迪拜，这个建在沙漠中的奢华之都，突然传出了债务危机，立刻在全球金融、资本市场掀起了一场飓风，中东之外的多个市场连带受累，全球不少投资者遭受程度不同的损失。虽然从目前情况看，迪拜债务危机的规模以及影响力有限，对全球经济复苏而言，迪拜危机充其量只不过是复苏进程中的一场“余震”，对全球金融市场的影响也将是短暂的。的确，迪拜不是华尔街，但这一债务危机给我们的教训和启示却是深刻的。首先，经济建设要量力而行，不应该靠大规模举债搞开发建设。过去4年多以来，迪拜政府雄心勃勃，以建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为目标，要把迪拜打造成世界级观光和金融中心，推进了3000亿美元规模的建设项目。在此过程中，迪拜政府与其所属开发公司在全球债券市场大举借债，筹措建设资金，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加，目前公开的债务总规模达到590亿美元，远远超出了自己的偿还能力，因此，泡沫的引爆只是迟早的事情。目前在中国一些地方也存在靠大规模举债搞开发建设的隐患，应该引以为戒。其次，经济发展不能过度依赖房地产业的拉动。尽管阿联酋是全球主要石油生产国，但其中之一的迪拜的石油资源将于2010年枯竭。在这样的背景下，迪拜转向以房地产业和旅游业为主的经济发展道路。迪拜人口只有120万左右，而且外来人口就占了85%，本地人对房地产的需求规模相当小，大量依赖外国人购买，这种建立在非刚性需求的房地产业是脆弱的，对经济的拉动也是不可持续的。以前中国海南以及广西北海也发生过类似迪拜的房地产泡沫，现在中国某些地方仍然不汲取教训，还是以房地产业作为支柱产业，房价被投资客炒得畸高，而真正有住房需求的人却买不起房，这样下去也是不可持续的，应当引起中国各级政府的足够重视，充分认识到经济过分依赖房地产业的弊端，及时调整产业结构，保持经济的健康发展。
三、当前应警惕经济房产化泡沫的发生
近年来，我国房地产市场呈现出爆发式增长的势头，这也吸引了众多热钱涌入房地产业。在A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。例如，近年，郑州的房价像吹气球一样越吹越大：2006年，郑州已售商品房每平方米均价为3355元，2007年为3945元，2008年为3910元，2009年为4580元，2010年10月飙升到6072元。计采用的房价指标为2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。估计结果显示，2010年9月，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看：泡沫指数很高，泡沫成份占实际价格比例在50%以上有福州、杭州等七个城市。实际价格比例在30%-50%之间的有北京、深圳等城市。房地产对GDP影响大，地方政府需要房地产支撑地方财政，所以，地方政府并不情愿真正抑制房价。当房价下跌时，地方政府担心影响经济总会托市，维持房地产市场繁荣。这种救市措施只能是短期行为，如果房价继续走高，远远脱离百姓的购买力之后，最终会有房市托不住的时候，届时，房地产市场泡沫破裂，地方经济受到的冲击会更大。因此，应当重视房地产的经济泡沫风险。
四、国家应遏制投机、降低风险
城镇居民尤其是中等收入和年轻家庭的住房十分困难，房地产行业的利润极高，大量的工业要素向房地产集中，宏观经济过度依赖房地产发展。房价居高和居住差距扩大，加剧贫富差距扩大。这些问题影响了广大居民特别是老百姓的生活改善，影响了社会和谐。同时，加剧了我国的经济结构的失衡，制约了产业升级，阻碍了经济发展方式转型，加剧了金融风险。有可能加剧经济波动，影响经济持续健康发展。因此，对此问题必须高度重视、认真研讨，逐步加以解决。市场存在一种极大的误解，认为房价下降会影响经济，这是很荒唐的事。房价下降只能表示资金流出房地产，房地产在任何国家都从来不是支柱产业，也没有任何科技含量，何来影响经济？社会责任只是开发商责任的一部分，不是全部，所以，政府应该加大对保障房的投入。政府应加大公租房、廉租房、经济适用房等保障性住房建设力度，确保规划的指标能够如期落地，这是遏制楼市恐慌的关键。如何告诉老百姓一个真实的楼市，是遏制楼市恐慌的核心源头，即减少楼市泡沫。开发商提供市场，政府就该供保障。调控的连续性非常重要，一旦调控不力，房价也有可能大幅上涨。国家政策是紧的，但是消费资金还是宽松的。房地产投资潜在的动力很大，虽然现在受到了调控政策的抑制，但一旦放缓就会释放。因此，政府应综合考虑与楼市走向相关的各种要素：宏观背景、政策、市场、供需等因素，出台政策遏制投机、降低风险。促使房地产经济持续健康发展。■
参 考 文 献
[1]施建刚.房地产开发与管理[M].上海：同济大学出版社，2007年
[2]蘭峰.房地产开发与经营[M].西安：建筑科技大学出版社，2008年
[3]任宏.房地产开发经营与管理[M].北京：中国电力出版社，2008年
[关键词] 房地产 价格 泡沫风险
一、国内经济过度依赖房地产
众多企业集中投资房地产行业，其中一个很重要的原因就是看中了相对较高的行业毛利率。2009年，中国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。仅万科就实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%。大量的不同行业的龙头企业、知名企业纷纷进入房地产行业，浙江百强企业中有70%都涉足了房地产，可见经济房地产化比较严重。很大的问题一是经济的空心化、阻碍产业升级、结构调整、经济转型，对中国经济长期持续发展带来很大危害。众多企业进入暴利的房地产行业，一方面使得实业精神丢失；另一方面也造成中国经济对于房地产行业的依赖明显。中国富豪一半以上出自房地产，除了说明当前房地产在中国经济中的主导和支柱地位，也从另一个方面印证了房地产属于很容易赚钱的暴利行业。据报道，外国房地产行业的利润一般在10%左右，而我国普遍达到30%，有的城市甚至达到50%或更高。这种暴利让前中国首富、新希望集团董事长刘永好都充满感慨:做一年房地产的收益要超过做十年农产业。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住房销售价格有所回调，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1~8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。有媒体曾经警告，房地产正在绑架中国经济。现在看来，这种告诫似乎并不危言耸听。
二、房地产泡沫的危害性
从1998年房改以来，我国商业性房贷翻了150多倍，从当时的400多亿元，暴增至今到6.21万亿元。在银行资金源源不断流入房地产行业的同时，房地产也绑架了社会消费和地方财政:现在，一个普通家庭买房通常需拿出一辈子的存款并要支付数年甚至数十年的贷款；房地产中的地价和税收已经成为地方财政收入的一个重要来源。房地产的火热，虽然表面上让地方政府业绩高照，银行利润暂时陡增，但从长远来看，其风险与危害是不容忽视的。房地产热催生的高房价，让极少数人富裕起来的同时，却将大部分人挡在了大门之外。一个让大多数人不能进入的市场，不仅不能体现出社会的公正与公平，还会是一个低效率、高风险的市场，极容易引发经济泡沫。
房地产价格由基本价值和投机泡沫两部分构成。其基本价值的变动只会引起财富的转移，而不会产生财富效应。美国次贷危机的发生，很大程度起因于持续走高的房价，导致许多投机者抵押房产进行再抵押融资，经济泡沫吹越大，最后破灭。例如，迪拜，这个建在沙漠中的奢华之都，突然传出了债务危机，立刻在全球金融、资本市场掀起了一场飓风，中东之外的多个市场连带受累，全球不少投资者遭受程度不同的损失。虽然从目前情况看，迪拜债务危机的规模以及影响力有限，对全球经济复苏而言，迪拜危机充其量只不过是复苏进程中的一场“余震”，对全球金融市场的影响也将是短暂的。的确，迪拜不是华尔街，但这一债务危机给我们的教训和启示却是深刻的。首先，经济建设要量力而行，不应该靠大规模举债搞开发建设。过去4年多以来，迪拜政府雄心勃勃，以建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为目标，要把迪拜打造成世界级观光和金融中心，推进了3000亿美元规模的建设项目。在此过程中，迪拜政府与其所属开发公司在全球债券市场大举借债，筹措建设资金，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加，目前公开的债务总规模达到590亿美元，远远超出了自己的偿还能力，因此，泡沫的引爆只是迟早的事情。目前在中国一些地方也存在靠大规模举债搞开发建设的隐患，应该引以为戒。其次，经济发展不能过度依赖房地产业的拉动。尽管阿联酋是全球主要石油生产国，但其中之一的迪拜的石油资源将于2010年枯竭。在这样的背景下，迪拜转向以房地产业和旅游业为主的经济发展道路。迪拜人口只有120万左右，而且外来人口就占了85%，本地人对房地产的需求规模相当小，大量依赖外国人购买，这种建立在非刚性需求的房地产业是脆弱的，对经济的拉动也是不可持续的。以前中国海南以及广西北海也发生过类似迪拜的房地产泡沫，现在中国某些地方仍然不汲取教训，还是以房地产业作为支柱产业，房价被投资客炒得畸高，而真正有住房需求的人却买不起房，这样下去也是不可持续的，应当引起中国各级政府的足够重视，充分认识到经济过分依赖房地产业的弊端，及时调整产业结构，保持经济的健康发展。
三、当前应警惕经济房产化泡沫的发生
近年来，我国房地产市场呈现出爆发式增长的势头，这也吸引了众多热钱涌入房地产业。在A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。例如，近年，郑州的房价像吹气球一样越吹越大：2006年，郑州已售商品房每平方米均价为3355元，2007年为3945元，2008年为3910元，2009年为4580元，2010年10月飙升到6072元。计采用的房价指标为2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。估计结果显示，2010年9月，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看：泡沫指数很高，泡沫成份占实际价格比例在50%以上有福州、杭州等七个城市。实际价格比例在30%-50%之间的有北京、深圳等城市。房地产对GDP影响大，地方政府需要房地产支撑地方财政，所以，地方政府并不情愿真正抑制房价。当房价下跌时，地方政府担心影响经济总会托市，维持房地产市场繁荣。这种救市措施只能是短期行为，如果房价继续走高，远远脱离百姓的购买力之后，最终会有房市托不住的时候，届时，房地产市场泡沫破裂，地方经济受到的冲击会更大。因此，应当重视房地产的经济泡沫风险。
四、国家应遏制投机、降低风险
城镇居民尤其是中等收入和年轻家庭的住房十分困难，房地产行业的利润极高，大量的工业要素向房地产集中，宏观经济过度依赖房地产发展。房价居高和居住差距扩大，加剧贫富差距扩大。这些问题影响了广大居民特别是老百姓的生活改善，影响了社会和谐。同时，加剧了我国的经济结构的失衡，制约了产业升级，阻碍了经济发展方式转型，加剧了金融风险。有可能加剧经济波动，影响经济持续健康发展。因此，对此问题必须高度重视、认真研讨，逐步加以解决。市场存在一种极大的误解，认为房价下降会影响经济，这是很荒唐的事。房价下降只能表示资金流出房地产，房地产在任何国家都从来不是支柱产业，也没有任何科技含量，何来影响经济？社会责任只是开发商责任的一部分，不是全部，所以，政府应该加大对保障房的投入。政府应加大公租房、廉租房、经济适用房等保障性住房建设力度，确保规划的指标能够如期落地，这是遏制楼市恐慌的关键。如何告诉老百姓一个真实的楼市，是遏制楼市恐慌的核心源头，即减少楼市泡沫。开发商提供市场，政府就该供保障。调控的连续性非常重要，一旦调控不力，房价也有可能大幅上涨。国家政策是紧的，但是消费资金还是宽松的。房地产投资潜在的动力很大，虽然现在受到了调控政策的抑制，但一旦放缓就会释放。因此，政府应综合考虑与楼市走向相关的各种要素：宏观背景、政策、市场、供需等因素，出台政策遏制投机、降低风险。促使房地产经济持续健康发展。■
参 考 文 献
[1]施建刚.房地产开发与管理[M].上海：同济大学出版社，2007年
[2]蘭峰.房地产开发与经营[M].西安：建筑科技大学出版社，2008年
[3]任宏.房地产开发经营与管理[M].北京：中国电力出版社，2008年