摘 要：房地产投资是一种典型的高投入、高风险行业，风险在房地产开发过程中无处不在。房地产投资决策阶段是整个房地产开发过程中第一个重要阶段，直接关系到整个项目的成败，对开发商的经济效益和社会效益都具有现实和深远的影响。
　　关键词：房地产；投资决策；经营风险；管理
　　房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有一定的潜在风险。房地产经营风险管理是指房地产经营者对所经营的房地产客观上存在的经营风险的认识、处理与控制，以使风险损失减少到最小程度。由于房地产经营面临着各种风险，这就要求经营者增强风险意识，加强风险管理，把风险管理作为企业管理体制的一项重要的管理活动来抓。除了必须设立风险管理机构、培训和配备专业管理人员以外，还要认真研究各类风险从潜伏到发生和发展的运动规律，对风险的各个环节都能采取有效的措施，并对控制措施能做到有效的监控。如何有效地分析风险、避免风险事件的发生就成为房地产决策中的首要问题。
　　一、房地产开发投资决策阶段的风险分析
　　（1）决策风险
　　主要是指项目前期决策时必须着力考虑的区位、类型、时机等因素带来的风险。
　　1.开发位置风险选择合适的开发位置对房地产公司具有相当大的重要性，在一定种程度上决定了其成功与否。房地产开发位置不仅是指项目所处的地理位置，还包括其社会位置（主要包括人口因素、服务水平、交通通讯、教育水平、公共设施等），这些所有因素的有机合成决定着土地的潜在收益能力。从地理位置来看，经济较发达地区的地价较高，这决定其开发成本较高，但发展前景好，需求旺盛。而经济欠发达地区虽然地价较便宜，开发成本相对较低，但由于经济基础较薄弱，市场开发较不完善，所以需求较低。
　　2.开发物业类型风险
　　在开发项目的位置确定之后，其物业类型的选择也要慎重考虑，物业类型主要包括普通住宅、公寓、别墅、写字楼、商业物业和工业物业等。不同的物业类型对位置的敏感程度不同，抗风险能力也不同，商业物业对位置敏感程度最大，很大程度上取决于其与市中心或商业中心的距离、交通状况以及配套基础设施等。此外，商业物业、写字楼、工业物业与整个国民经济发展水平有较大的相关性，经济高速发展时，对此类物业的需求也急速增加，能给地产公司带来较高的回报。
　　3.开发时机风险
　　一般建筑房地产开发经济影响很大，而经济发展具有周期性规律。房地产开发活动也具有相应的周期性。经济发展趋势是影响开发时机的重要因素，在国民经济发展的上升期，市场需求旺盛，市场处在不断的上升阶段，此时推出的房地产项目有更大的几率获得较好的市场收益。相比较而言，在国民经济发展的衰退期，市场需求衰退，此时房地产市场将会产生供大于求，以致使房地产价格下跌。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度也会有所差别。如工业物业的时间性明显不如商场类物业，后者的商业活动淡旺季之分明显。
　　（2）房地产投资风险
　　房地产投资风险概括讲包括经营风险、财务风险以及市场风险三方面内容。
　　1.经营风险
　　一般是指房地产投资开发项目经营管理不善而引起预期收入水平不能实现，或不足以补偿费用的可能性。一般来说，投资项目越大，对经营管理的水平要求也越高。尤其是错误预测了房地产投资市场，并造成决策的失误，将会对房地产投资造成很大的风险。
　　2.财务风险
　　一般是在贷款投资房地产时形成的一种极端的不确定性。也就是说，投资者以所投资的房地产作为抵押物，获取用于该项目投资的贷款时。便承担了一个如果不能按照抵押货款协议规定的期限还本付息时，其所抵押的房地产就会成为他人财产的风险。不贷款的投资者不会有财务风险，但也难以利用身外资金获取利益。房地产经营者应充分估计到企业筹资困难度财产状况不良对企业带来的有关财务方面的风险。
　　3.市场风险
　　一般是指由于国家或地区的政治或经济因素的影响，利率变化以及其他因素的影响，造成房地產市场购买力下降，价格跌落的可能性的由于房地产市场价格与通货膨胀趋于同步的增长，且从一定时期来看，房地产总体上是处于供不应求的局面。因此，房地产投资的市场风险，常常是比较小的，但是当一个国家或地压的经济不景气时，由于房地产市场在一定时期内需求会骤然降低，房地产价格也可能会出现急剧下跌的情况。
　　三、房地产开发风险管理的内容
　　由于风险存在的客观必然性，从而决定企业管理者必须对各种风险做出恰当的反应.这就要求企业必须重视风险管理。所谓房地产开发风险管理，是指房地产开发企业在充分认识所面临的风险的基础上，运用各种手段和措施，对风险进行控制和技术处理，以最小成本保证企业开发的房地产项目的收益以及稳定性和连续性、稳定性的一种管理活动。在开发过程中，风险伴随着房地产企业利润谋求过程而存在。房地产开发企业须树立正确的风险观念，勇于面对风险，掌握应付风险的本领。其主要内容有：
　　（1）合理确定项目投资目标按照项目项目可行性研究报告提供的依据，用科学的方法进行投资决策确定投资目标。避免出现决策失误。
　　（2）合理界定项目投资的范围加强对投资范围变动的控制，将投资的任务细分的更明确、更具体、更便于控制，以免因遗漏而产生风险。
　　（3）合理应用风险管理方法根据实现目标的外部环境情况。坚持事前。事中控制的原则。对实施过程中的风险因素进行分析。评价给予适当地调整，拟订应对措施，设法消除、缓和、转移风险。
　　（4）合理分解风险强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则须给予满足，搞好风险的监控。 　　四、规避投资决策风险的对策建议
　　（1）风险转移
　　风险转移是房地产投资风险管理的一项极为重要的对策，应用十分广泛。风险转移可以分为财务转移和非保险转移两种形式。风险管理的基本理论中要求投资项目的风险应该由与此相关的各方共同来分担，分担的原则一般为风险由最有能力进行风险控制或最适合承担风险的一方来承担。只要符合这项原则所进行的风险转移就都是合理的，最终可以取得双赢甚至是多赢的结果，反之，则要付出极高的代价。
　　（2）做好可行性论证
　　这是投资决策的重要环节。可行性研究是对项目进行社会、经济和技术等多方面的调查和研究，对方案进行分析，并评价其经济效益，对其可行性进行论证的研究活动。
　　（3）做好经济环境的预测
　　房地产的发展周期是与GDP紧密联系的。一般房地产的周期可以将宏观的经济周期作为依据和核心，同時按照各时期的主导因素和市场的发育程度做出具体的调整。一般表现是房地产业要稍微落后于宏观经济而进入复苏期。
　　（4）做好投资效益控制
　　实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制
　　总上所述，随着我国经济水平的提高，房地产业也取得了飞速发展。房地产投资作为一种重要经济活动，在这个竞争日益激烈的社会环境下，风险管理对房地产投资的健康发展有着至关重要的作用。为了进一步促进我国房地产投资的发展，就必须充分认识到风险管理的重要性，重视人才的培养，建立有效的风险评估机制，全面做好风险管理工作，进而促进我国社会经济的可持续发展。
　　参考文献
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　　[2]陈佑启，朱振兴.房地产投资风险管理及经营决策方法[M].山西经济出版社，2017
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　　[4]邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探[J].企业技术开发，2018（11）
　　作者简介：王永华，出生年月：1974年8月，性别：女，民族：汉，籍贯：河南新乡，职务：财务经理，职称：中级会计师，学历：郑州大学会计学本科，研究方向：房地产税收管理及筹划，郑州中鼎置业有限公司，河南省郑州市450000。