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【摘要】为了调整住房供应结构，抑制过快上涨的房价，满足我国中低收入家庭的需求，我国曾相继颁布了一系列政策性文件，在这些政策文件中将90平方米以下面积的中小户型住宅定为房地产开发的重点。面对这些情况，建筑师应当担负起中小户型城市住宅优化设计，为我国中低收入家庭提供更优质的服务。本论文中对中小户型住宅的住宅空间、住宅环境以及设施等方面的设计进行讨论，找出优化策略。
【关键字】中小户型；城市住宅；优化设计
1 前言
在建国后至改革开放初期高积累、高就业、低消费、低工资的计划经济体制下，我国的各级政府以及企事业单位主要依靠政府拨款，按照统一的标准进行住房建设，然后以工作福利的形式为职工解决住房问题。90年代之后，伴随着住宅商业化概念的提出以及房产改革的逐步深化，形成了初步的住房新体制框架，进入了一个以居民自主产权形式为主、多产权形式并存的格局。21世纪之后，面对飞速发展的经济与不断增长的城市人口状况，城市建设的规模达到了空前的规模与速度。面对近些年房地产领域一些逐渐凸显的问题：住房供应结构合理性不够、供需矛盾不断突出、高价位高端住宅产品占据房地产市场的主流；房地产秩序混乱，房价猛涨；城镇居民的住房保障体系没能得到有效地实施。2006年，国务院针对我国房地产领域出现的各种情况，颁布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供需结构稳定住房价格意见的通知》，在该文件中对于房地产的规范秩序、合理消费等等都做了明确的规定。
“中小户型”没有一个明确的标准定义，仅仅是一个相对概念，根据“国六条”的相关规定，暂且将中小户型理解为套型建筑面积不大于90平方米、具备基本的卫生、舒适、安全等生活起居条件的，供中小型家庭生活居住使用的建筑。本文中的研究对象主要针对该类城市住宅。
2 中小户型住宅区域分布特点
2.1 外环线
中心城区的商品住宅市场面临着中心城区土地供应逐年减少与房价不断上涨的双重压力，商品住宅被中心城区挤出的效应越来越明显。而外环线内外两侧的土地供应空间相对而言要大得多，且成本比较低，这对于中心城区商品住宅的挤兑效应有一定的影响。尽管外环线附近地处偏远，但是随着城市交通网络的不断完善，尤其是地铁工程的不断开展延伸，将会最大程度的带动区域发展，距离将不是人们考虑的主要因素，外环线附近将逐渐成为普通住宅区，对于中小户型经济适用房的开发是一个不错的地理位置。
2.2 中心城区
中心城区昂贵的低价以及稀缺的土地资源，导致了中小户型集中于高端用户身上，开发房地产主要形式是酒店式公寓或者SOHO等。这一类住宅建筑大多位处城市内最繁华的地段，多是高层建筑或者超高层的建筑，具有很高的容积率，相应的配套标准比较高，无论是对于投资、自住，或者是小型商务都比较适宜。
3 中小户型住宅分类
3.1 居住生活型
这一类住宅通常采用高层塔式住宅楼或者连体单元楼的形式。处于自住的目的，这类建筑的设计大多以生活的舒适便利作为基本条件，小户型住宅的设计多为一室一厅的格局，面积在50到60平方米左右；中等户型住宅多是二室户或者小三室，住宅面积在70到90平方米左右。
3.2 休闲度假型
这一类住宅建筑多是选择在风景优美的地段，采用外廊式板式结构，所建设的住宅类型多是四五十平方米的单间，也有配置数量较少的两室一厅或者小三室房型。
3.3 家庭办公型
这种类型的住宅也就是所谓的SOHO公寓，该类建筑多是商住两用。家庭办公室逐渐成为新时代年轻人选择的工作生活方式，是他们创业初期的商家选择，因此在中小户型中颇为流行。其住宅面积比较灵活，可随着办公类型与生活方式而调整变化，大多控制在50到90平方米的范围内。
3.4 投资型
这类住宅也就是通常意义上的出租型住宅，该类住房带有明显的地域特征，投资者往往选择在城市的科贸聚集区、中心区、或者大中院校的周边地区，这些地区往往都是交通比较方便，住房对应的设施齐全。这类住房的住房面积往往是相对越小越好，这样投资购房的总价就比较低，获得高回报率的机会也就比较大。对于住房的标准，要么较为高档、要么较简朴，不同的需要有不同的类型。
4 优化设计原则
4.1 适应性原则
随着社会多元化的发展，人们对于住房的要求也向着多元化的方向发展。住宅本身面对的消费群体比较复杂，他们的职业、年龄、收入、文化程度、价值取向等等都有很大的不同，其家庭构成、生活习惯、生活方式等也都大不相同，这些都使得人们的需求各异。一些一般的住宅设计往往追求为业主量身定做，使设计尽善尽美，但是这只是满足了业主一时的需求、一时的喜好而已，真正的生活是没有办法做到量身定做的。像人们在住宅里要休息，要吃饭，但是怎么吃、和谁吃等等都是难以预料的。现代化的住宅设计为住宅融入了更多的功能。所有类型的住宅设计不再是单纯的空间组合，而是集多种功能为一体的复合体，使得住宅居住空间的设计灵活而极富弹性，能够满足业主现在以及以后的大部分需求，满足适应性原则的要求。
4.2 紧凑型原则
一般居住房间的使用空间组成有三个面积：其一是家具面积，房间里的家具面积是不能缺少的，一些必要的家具摆放在房间里，还需要有家具的启闭与搬移空间的考虑；其二是人体本身所占有的尺寸面积；其三是人体活动所需要的面积。这三个面积加在一起也就是住房空间的合理面积。为了更大程度的使用空间，就应当合理组织空间，使其紧密相连，围绕着一个核心进行布局，尽量以最为经济的方式将各个使用房间联系起来。
4.3 适宜性原则
适宜性原则也就是考虑住房使用者的使用要求以及其精神感受与住房本身具备的空间性质的吻合程度，也就是考虑住宅是否适合特定人群居住。本文前面已经对中小户型住宅进行了分类，居住生活型住宅是面对普遍居住群体设计的，以家庭起居为主体，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、储藏室、阳台等等都是这一类型住宅应当具备的基本功能空间；休闲度假型住宅是针对崇尚自由、注重生活享受的人群设计的，聚会厅、棋牌游戏室、音响室等空间占主体地位，另外一个落地窗或观景平台也是必要的空间；家庭办公型住宅是针对新新人类以及自由白领阶层设计的，这类住宅中，足够大的工作室空间是核心，配备必要的办公设备，像电脑、数码设备以及工作台等。
4.4 经济性原则
经济性原则的一个首要任务就是在有限的面积里争取最大的使用面积。在住宅用房设计过程中，要涉及到出房率的考虑。在一个90平方米面积的紧凑的空间中，不同的楼层高度与平面布局都会影响到户型的公摊面积，以致影响每个单个户型平面的设计。一般而言，住房单元公摊面积包括两个部分：其一是电梯井、管道井、变电室、楼梯间、设备间、公共门厅、走廊等一切为整栋建筑服务的公共设施所用面积；其二是各个单元之间的分隔墙、外墙等等墙体水平投影面积的一半。目前公摊面积较大，对住宅优化设计的过程中应当考虑在压缩空间内将该部分面积进行压缩，达到经济性原则。
参考文献：
[1]王丽群,贺好函.小议中小城市住宅户型的设计要点[J].萍乡高等专科学校学报,2007(3).
[2]蒋家芹.城市中小户型的设计原则[J].知识经济,2010(12).
[3]姚曦,李晓莉.浅议中小户型的设计[J].华章,2010(10).
[4]王宏辉.对中小户型住宅设计的探讨[J].甘肃科技,2008(6).
作者简介：
刘寿朋，学历：本科，毕业院校：长江大学，工作单位：澜德斯金石（天津）建筑设计有限公司
【关键字】中小户型；城市住宅；优化设计
1 前言
在建国后至改革开放初期高积累、高就业、低消费、低工资的计划经济体制下，我国的各级政府以及企事业单位主要依靠政府拨款，按照统一的标准进行住房建设，然后以工作福利的形式为职工解决住房问题。90年代之后，伴随着住宅商业化概念的提出以及房产改革的逐步深化，形成了初步的住房新体制框架，进入了一个以居民自主产权形式为主、多产权形式并存的格局。21世纪之后，面对飞速发展的经济与不断增长的城市人口状况，城市建设的规模达到了空前的规模与速度。面对近些年房地产领域一些逐渐凸显的问题：住房供应结构合理性不够、供需矛盾不断突出、高价位高端住宅产品占据房地产市场的主流；房地产秩序混乱，房价猛涨；城镇居民的住房保障体系没能得到有效地实施。2006年，国务院针对我国房地产领域出现的各种情况，颁布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供需结构稳定住房价格意见的通知》，在该文件中对于房地产的规范秩序、合理消费等等都做了明确的规定。
“中小户型”没有一个明确的标准定义，仅仅是一个相对概念，根据“国六条”的相关规定，暂且将中小户型理解为套型建筑面积不大于90平方米、具备基本的卫生、舒适、安全等生活起居条件的，供中小型家庭生活居住使用的建筑。本文中的研究对象主要针对该类城市住宅。
2 中小户型住宅区域分布特点
2.1 外环线
中心城区的商品住宅市场面临着中心城区土地供应逐年减少与房价不断上涨的双重压力，商品住宅被中心城区挤出的效应越来越明显。而外环线内外两侧的土地供应空间相对而言要大得多，且成本比较低，这对于中心城区商品住宅的挤兑效应有一定的影响。尽管外环线附近地处偏远，但是随着城市交通网络的不断完善，尤其是地铁工程的不断开展延伸，将会最大程度的带动区域发展，距离将不是人们考虑的主要因素，外环线附近将逐渐成为普通住宅区，对于中小户型经济适用房的开发是一个不错的地理位置。
2.2 中心城区
中心城区昂贵的低价以及稀缺的土地资源，导致了中小户型集中于高端用户身上，开发房地产主要形式是酒店式公寓或者SOHO等。这一类住宅建筑大多位处城市内最繁华的地段，多是高层建筑或者超高层的建筑，具有很高的容积率，相应的配套标准比较高，无论是对于投资、自住，或者是小型商务都比较适宜。
3 中小户型住宅分类
3.1 居住生活型
这一类住宅通常采用高层塔式住宅楼或者连体单元楼的形式。处于自住的目的，这类建筑的设计大多以生活的舒适便利作为基本条件，小户型住宅的设计多为一室一厅的格局，面积在50到60平方米左右；中等户型住宅多是二室户或者小三室，住宅面积在70到90平方米左右。
3.2 休闲度假型
这一类住宅建筑多是选择在风景优美的地段，采用外廊式板式结构，所建设的住宅类型多是四五十平方米的单间，也有配置数量较少的两室一厅或者小三室房型。
3.3 家庭办公型
这种类型的住宅也就是所谓的SOHO公寓，该类建筑多是商住两用。家庭办公室逐渐成为新时代年轻人选择的工作生活方式，是他们创业初期的商家选择，因此在中小户型中颇为流行。其住宅面积比较灵活，可随着办公类型与生活方式而调整变化，大多控制在50到90平方米的范围内。
3.4 投资型
这类住宅也就是通常意义上的出租型住宅，该类住房带有明显的地域特征，投资者往往选择在城市的科贸聚集区、中心区、或者大中院校的周边地区，这些地区往往都是交通比较方便，住房对应的设施齐全。这类住房的住房面积往往是相对越小越好，这样投资购房的总价就比较低，获得高回报率的机会也就比较大。对于住房的标准，要么较为高档、要么较简朴，不同的需要有不同的类型。
4 优化设计原则
4.1 适应性原则
随着社会多元化的发展，人们对于住房的要求也向着多元化的方向发展。住宅本身面对的消费群体比较复杂，他们的职业、年龄、收入、文化程度、价值取向等等都有很大的不同，其家庭构成、生活习惯、生活方式等也都大不相同，这些都使得人们的需求各异。一些一般的住宅设计往往追求为业主量身定做，使设计尽善尽美，但是这只是满足了业主一时的需求、一时的喜好而已，真正的生活是没有办法做到量身定做的。像人们在住宅里要休息，要吃饭，但是怎么吃、和谁吃等等都是难以预料的。现代化的住宅设计为住宅融入了更多的功能。所有类型的住宅设计不再是单纯的空间组合，而是集多种功能为一体的复合体，使得住宅居住空间的设计灵活而极富弹性，能够满足业主现在以及以后的大部分需求，满足适应性原则的要求。
4.2 紧凑型原则
一般居住房间的使用空间组成有三个面积：其一是家具面积，房间里的家具面积是不能缺少的，一些必要的家具摆放在房间里，还需要有家具的启闭与搬移空间的考虑；其二是人体本身所占有的尺寸面积；其三是人体活动所需要的面积。这三个面积加在一起也就是住房空间的合理面积。为了更大程度的使用空间，就应当合理组织空间，使其紧密相连，围绕着一个核心进行布局，尽量以最为经济的方式将各个使用房间联系起来。
4.3 适宜性原则
适宜性原则也就是考虑住房使用者的使用要求以及其精神感受与住房本身具备的空间性质的吻合程度，也就是考虑住宅是否适合特定人群居住。本文前面已经对中小户型住宅进行了分类，居住生活型住宅是面对普遍居住群体设计的，以家庭起居为主体，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、储藏室、阳台等等都是这一类型住宅应当具备的基本功能空间；休闲度假型住宅是针对崇尚自由、注重生活享受的人群设计的，聚会厅、棋牌游戏室、音响室等空间占主体地位，另外一个落地窗或观景平台也是必要的空间；家庭办公型住宅是针对新新人类以及自由白领阶层设计的，这类住宅中，足够大的工作室空间是核心，配备必要的办公设备，像电脑、数码设备以及工作台等。
4.4 经济性原则
经济性原则的一个首要任务就是在有限的面积里争取最大的使用面积。在住宅用房设计过程中，要涉及到出房率的考虑。在一个90平方米面积的紧凑的空间中，不同的楼层高度与平面布局都会影响到户型的公摊面积，以致影响每个单个户型平面的设计。一般而言，住房单元公摊面积包括两个部分：其一是电梯井、管道井、变电室、楼梯间、设备间、公共门厅、走廊等一切为整栋建筑服务的公共设施所用面积；其二是各个单元之间的分隔墙、外墙等等墙体水平投影面积的一半。目前公摊面积较大，对住宅优化设计的过程中应当考虑在压缩空间内将该部分面积进行压缩，达到经济性原则。
参考文献：
[1]王丽群,贺好函.小议中小城市住宅户型的设计要点[J].萍乡高等专科学校学报,2007(3).
[2]蒋家芹.城市中小户型的设计原则[J].知识经济,2010(12).
[3]姚曦,李晓莉.浅议中小户型的设计[J].华章,2010(10).
[4]王宏辉.对中小户型住宅设计的探讨[J].甘肃科技,2008(6).
作者简介：
刘寿朋，学历：本科，毕业院校：长江大学，工作单位：澜德斯金石（天津）建筑设计有限公司