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【摘 要】从总体上而言，房地产经济是国民经济中的一个核心组成部分，房地产作为国民经济的三大支柱产业之一，其行业经济的发展状况在很大程度上决定着国民经济的发展状况。而对于房地产经济来说，影响其行业经济发展的因素除了市场变动之外，房地产金融结构突变所带来的负面影响也是极其严重的。基于房地产金融结构突变对其行业经济的影响，本文利用递归估计法，对房地产金融结构和房地产经济之间的关系加以探析，并得出相关结论供同行参考。
【关键词】房地产金融机构；房地产经济；关系；研究
房地产金融结构形成于金融环境和市场经济环境，并依附两者而生。当前国内房地产金融规模的扩张速度很快，但不可否认的是，尽管扩张速度达到了世界罕见，但在扩张过程中所受到的金融抑制也是前所未有，极其艰难的。需要注意的是，金融抑制所造成的直接后果是房地产金融结构失衡，进而导致金融后续供给和金融效率递减，动摇房地产经济基础，甚至延缓房地产经济增长态势，对房地产经济发展产生重大影响。这样看来，房地产金融结构发生变化，房地产经济增长便有极大的几率受到影响，金融结构和经济增长之间存在密切的关联性。
1、研究前景
房地产经济指房地产行业经济，以房地产经营管理、销售服务为基础。房地产经济依赖于房地产建筑，用房价和地租之间的差价来表示。综合分析，房地产经济的发展受市场环境、服务以及国家政策等多种因素的影响。
房地产金融是一种产业金融，存在基础同样是房地产业。房地产金融的形成主要是因为房地产业和金融业存在着密切的关联性，房地产的价值很大，在市场上可作为一种消费品，同样也可作为一种投资品。当房地产作为一种投资品时，其所具有的增值保值性与金融业紧密相关，于是房地产金融便由此而形成。
当前，由于在国内，乃至国外都没有专门针对房地产金融结构和房地产经济增长关系的研究事迹，更找不到相关的研究资料，所以本篇文章在实际考察和研究时将研究范围进行适当的扩大，从金融市场与房地产市场之间的关系入手，深入研究国内房地产金融市场的发展状况以及房地产市场和金融市场之间的关系。参考前期众多的研究资料，发现房国内外研究人员在研究房地产金融状况时，大多将重心偏向于房地产经济，研究的内容主要为房地产景气循环、房地产价格等，而对于房地产业和金融业的关系研究则相对较少。
2、研究方法和相关的指标数据
本文借用VAR模型协整关系中的递归估计法来研究房地产金融结构与房地产经济增长之间的关系，论证房地产金融结构变动对房地产经济增长有着密切的关联性。研究的基础方法和指标数据介绍如下：
2.1计量模型
从“金融发展是金融结构变化”这个观点出发，利用递归估计法来观察不同时期内金融结构变动对社会经济增长的影响，并将不同时期内社会经济的增长数值进行比较，作出统计，最后根据统计结果来找出金融结构变动和社会经济增长之间所存在的某种均衡关系，以便为后期研究以及相关政策的实施提供参考依据。
2.2指标的选取和数据处理
本文选取房地产销售额（Y）代表房地产经济增长指标，选取国内贷款（Y1）、企业自筹（Y2）和其他来源（Y3）作为房地产金融结构指标，指标范围是1999年一2006年1—4季度，数据来源见中国高校财经数据库。
考虑到以下两个主要原因：1）房地产金融的来源构成主要包括六部分（按国家统计局口径分类），即国内贷款、企业自筹、其他来源（包括定金和预收款）、国家预算内资金、国外投资、证券类资金（债券、股票、房地产信托）。从历年（1999年一2006年）统计数据观察，前三项指标总量一直占房地产金融来源的97%以上，而其他指标由于金融规模过小，从金融的结构的意义上缺乏作为入选样本的研究价值，故只考虑国内贷款、企业自筹和其他来源三项指标；2）现有的季度统计数据只能追朔到1999年。
3、实证分析
3.1实证结果描述
利用协整技术分析变量间是否存在长期稳定的均衡关系，这是利用向量自回归模型进行动态响应分析的基础。协整向量的递归估计结果分析如下表所示。
（表）协整向量的递归估计
鉴于样本的大小，本文选择2000年第4季度作为递归估计的开始期，得到的结果见表。由于迹统计量和最大特征值统计量得到的结果完全一致，所以只列出了迹统计量。表中的最后一列就是在原假设为全样本协整的秩与递归子样本的秩相同条件下的LR统计量。拒绝原假设就表明协整关系在样本范围内存在结构突变点，一旦出现结构突变，我们将在协整估计时加入适当的移动哑变量重新进行估计。从表中我们看到2003年第4季度到2004年第4季度存在协整关系的结构突变，因此，在此期间加入了0—1哑变量。
3.2结果分析
从表中我们看到，房地产金融结构和房地产经济增长之间的协整关系在2003年第4季度到2004年第4季度之间发生了结构突变。从1999年到2002年第三季度以前国家一直在出台积极政策，以促进房地产行业的快速发展。在2002年8月央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋开始征收房产税”。2002年的土地调控政策是1999年积极政策以来的首次紧缩政策，但在从结构突变的检验中未有明显体现，说明此项政策效应对于房地产经济的总体增长效果很弱。
原因在于：由于城市土地资源的稀缺性、城镇居民人均收入的提高和城镇化水平持续稳定提高等因素，在目前的房地产消费环境下开发商和消费者均持有商品房价格会持续上涨预期，而此时消费者只能是价格接受者，所以，征收土地增值税政策最终只能将新增成本由开发商转移到消费者身上，而消费者（包括真实住房需求者和投机者）又必须尽早地买房以避免将来更大的支出。此时，该项政策对开发商和消费者的行为影响较弱。2003年2季度的121号文件从本质上来说促进了开发商的优胜劣汰，同时放慢了开发商的供给速度，3季度的征收房产销售税政策极大的打击了短期投机购房行为。因此，由于2003年政策消费者和开发商行为的影响所以导致结构突变产生。从结构突变的时间看出2003年信贷管理和征收房产销售税政策滞后效应为1个季度。
4、结束语
鉴于国内外目前并没有专门研究地产金融结构和房地产经济增长关系的试验，也找不到相关的，可供参考的文献资料，所以本文将研究范围进行了扩大，从研究金融市场和房地产市场之间的关系入手，利用递归估计法分析出相关结论，并其基础上推论出房地产金融结构和房地产经济增长之间存在着密切的关联性。金融结构和经济增长之间的关系会受到国家调控政策的影响，且在短时期内出现不关系结构不均衡现象，但这种现象并不会长久，短期之内会有所回复。
参考文献
[1] 皮舜，武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[J].管理工程学报. 2006（02）
[2] 赵四海.亚洲金融危机及其对我国房地产业发展的启示[J].城市开发. 1998（09）
[3] 谢经荣，王纬.亚洲金融风波中的房地产金融及对我国的借鉴意义[J].中国房地产金融. 1998（04）
【关键词】房地产金融机构；房地产经济；关系；研究
房地产金融结构形成于金融环境和市场经济环境，并依附两者而生。当前国内房地产金融规模的扩张速度很快，但不可否认的是，尽管扩张速度达到了世界罕见，但在扩张过程中所受到的金融抑制也是前所未有，极其艰难的。需要注意的是，金融抑制所造成的直接后果是房地产金融结构失衡，进而导致金融后续供给和金融效率递减，动摇房地产经济基础，甚至延缓房地产经济增长态势，对房地产经济发展产生重大影响。这样看来，房地产金融结构发生变化，房地产经济增长便有极大的几率受到影响，金融结构和经济增长之间存在密切的关联性。
1、研究前景
房地产经济指房地产行业经济，以房地产经营管理、销售服务为基础。房地产经济依赖于房地产建筑，用房价和地租之间的差价来表示。综合分析，房地产经济的发展受市场环境、服务以及国家政策等多种因素的影响。
房地产金融是一种产业金融，存在基础同样是房地产业。房地产金融的形成主要是因为房地产业和金融业存在着密切的关联性，房地产的价值很大，在市场上可作为一种消费品，同样也可作为一种投资品。当房地产作为一种投资品时，其所具有的增值保值性与金融业紧密相关，于是房地产金融便由此而形成。
当前，由于在国内，乃至国外都没有专门针对房地产金融结构和房地产经济增长关系的研究事迹，更找不到相关的研究资料，所以本篇文章在实际考察和研究时将研究范围进行适当的扩大，从金融市场与房地产市场之间的关系入手，深入研究国内房地产金融市场的发展状况以及房地产市场和金融市场之间的关系。参考前期众多的研究资料，发现房国内外研究人员在研究房地产金融状况时，大多将重心偏向于房地产经济，研究的内容主要为房地产景气循环、房地产价格等，而对于房地产业和金融业的关系研究则相对较少。
2、研究方法和相关的指标数据
本文借用VAR模型协整关系中的递归估计法来研究房地产金融结构与房地产经济增长之间的关系，论证房地产金融结构变动对房地产经济增长有着密切的关联性。研究的基础方法和指标数据介绍如下：
2.1计量模型
从“金融发展是金融结构变化”这个观点出发，利用递归估计法来观察不同时期内金融结构变动对社会经济增长的影响，并将不同时期内社会经济的增长数值进行比较，作出统计，最后根据统计结果来找出金融结构变动和社会经济增长之间所存在的某种均衡关系，以便为后期研究以及相关政策的实施提供参考依据。
2.2指标的选取和数据处理
本文选取房地产销售额（Y）代表房地产经济增长指标，选取国内贷款（Y1）、企业自筹（Y2）和其他来源（Y3）作为房地产金融结构指标，指标范围是1999年一2006年1—4季度，数据来源见中国高校财经数据库。
考虑到以下两个主要原因：1）房地产金融的来源构成主要包括六部分（按国家统计局口径分类），即国内贷款、企业自筹、其他来源（包括定金和预收款）、国家预算内资金、国外投资、证券类资金（债券、股票、房地产信托）。从历年（1999年一2006年）统计数据观察，前三项指标总量一直占房地产金融来源的97%以上，而其他指标由于金融规模过小，从金融的结构的意义上缺乏作为入选样本的研究价值，故只考虑国内贷款、企业自筹和其他来源三项指标；2）现有的季度统计数据只能追朔到1999年。
3、实证分析
3.1实证结果描述
利用协整技术分析变量间是否存在长期稳定的均衡关系，这是利用向量自回归模型进行动态响应分析的基础。协整向量的递归估计结果分析如下表所示。
（表）协整向量的递归估计
鉴于样本的大小，本文选择2000年第4季度作为递归估计的开始期，得到的结果见表。由于迹统计量和最大特征值统计量得到的结果完全一致，所以只列出了迹统计量。表中的最后一列就是在原假设为全样本协整的秩与递归子样本的秩相同条件下的LR统计量。拒绝原假设就表明协整关系在样本范围内存在结构突变点，一旦出现结构突变，我们将在协整估计时加入适当的移动哑变量重新进行估计。从表中我们看到2003年第4季度到2004年第4季度存在协整关系的结构突变，因此，在此期间加入了0—1哑变量。
3.2结果分析
从表中我们看到，房地产金融结构和房地产经济增长之间的协整关系在2003年第4季度到2004年第4季度之间发生了结构突变。从1999年到2002年第三季度以前国家一直在出台积极政策，以促进房地产行业的快速发展。在2002年8月央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋开始征收房产税”。2002年的土地调控政策是1999年积极政策以来的首次紧缩政策，但在从结构突变的检验中未有明显体现，说明此项政策效应对于房地产经济的总体增长效果很弱。
原因在于：由于城市土地资源的稀缺性、城镇居民人均收入的提高和城镇化水平持续稳定提高等因素，在目前的房地产消费环境下开发商和消费者均持有商品房价格会持续上涨预期，而此时消费者只能是价格接受者，所以，征收土地增值税政策最终只能将新增成本由开发商转移到消费者身上，而消费者（包括真实住房需求者和投机者）又必须尽早地买房以避免将来更大的支出。此时，该项政策对开发商和消费者的行为影响较弱。2003年2季度的121号文件从本质上来说促进了开发商的优胜劣汰，同时放慢了开发商的供给速度，3季度的征收房产销售税政策极大的打击了短期投机购房行为。因此，由于2003年政策消费者和开发商行为的影响所以导致结构突变产生。从结构突变的时间看出2003年信贷管理和征收房产销售税政策滞后效应为1个季度。
4、结束语
鉴于国内外目前并没有专门研究地产金融结构和房地产经济增长关系的试验，也找不到相关的，可供参考的文献资料，所以本文将研究范围进行了扩大，从研究金融市场和房地产市场之间的关系入手，利用递归估计法分析出相关结论，并其基础上推论出房地产金融结构和房地产经济增长之间存在着密切的关联性。金融结构和经济增长之间的关系会受到国家调控政策的影响，且在短时期内出现不关系结构不均衡现象，但这种现象并不会长久，短期之内会有所回复。
参考文献
[1] 皮舜，武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[J].管理工程学报. 2006（02）
[2] 赵四海.亚洲金融危机及其对我国房地产业发展的启示[J].城市开发. 1998（09）
[3] 谢经荣，王纬.亚洲金融风波中的房地产金融及对我国的借鉴意义[J].中国房地产金融. 1998（04）