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【摘 要】 随着社会的飞速发展和生活水平的提高，市场经济逐渐占据主导地位，中国房地产行业迅速崛起。房地产企业在房地产开发阶段进行有效的成本控制是提升其经济效益的重要手段。
【关键词】 房地产开发；工程成本；控制；管理；
一、房地产企业进行成本控制的意义
1.可以提高企业的核心竞争力
房地产企业的黄金时期已经慢慢过去，在这个激烈竞争的市场环境中，房地产企业要想得到市场的认可。不仅需要在资金实力、品牌口碑方面取得一定的影响力，还需要在房屋建筑方面实现低成本。在其它条件相同的情况下，房层建筑的低成本，就代表着在销售价格方面的超强竞争力，销售越快资金流就越大，企业的竞争力也就越强。所以房地产企业进行成本管理是降低成本、提升企业核心竞争力的主要途径。
2.可以保证利润空间的最大化
利润就是在扣除成本、费用及税金后剩下的资金额度。落实成本控制，自然可以为企业谋取更多的利润。目前经济效益是保证一个企业持续发展的重要手段。因此，房地产企业在实现其最大经济增加值和目标利润方面，落实成本控制与管理非常必要。
3.可以提升企业的运营效率
成本控制还能够提高企业的管理效率。主要表现在成本控制是现代房地产企业成本管理的重要举措，成本控制水平的高低，就代表着企业管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地产开发项目管理效率的重要手段。
二、行业成本管理现状及问题
1.肆意分摊运营成本
房地产项目资金用途十分广大，对于不可缩减的成本来说，科学合理的成本分摊对于控制房地产项目成本是很可观的。而事实上，诸多房地产产商往往肆意分摊成本，随意支配项目资金，成本资金用途没有经过审核和监管，成本资金肆意分摊往往会导致资金利用率低，资金用途不明朗等问题，进而直接降低了经济效益，同时还在很大程度上提高了资金成本，行业竞争力愈发严峻。
2.成本核算对象不明朗
混乱的成本核算对象往往是间接性提高项目成本的重要原因。成本核算指的是，房地产项目开发商针对项目实际情况，对成本资金用途的科学分析和监督。在实际运作中，开发商在这一环节往往没有明确的成本核算对象，核算流程也不清晰透明，也就是说，房地产项目开放商没有对成本资金用途进行科学合理的监管和审核，这在很大程度上降低了资金利用率，提高了资金滥用的潜在风险。
3.实际支出与财务成本结算难以吻合
在房地产项目开发建设过程中，由于资金分摊不均、核算不严等原因，往往会出现实际资金支出量与财务结算结果不吻合的情况，拆迁差价、物资运输价、地皮调动等原因直接导致了这一结果。在这种情况下，成本核算名不副实，其实际意义往往不大，对资金成本的管理作用基本丧失。
4.缺少工程成本核算的依据
由于房地产行业的特殊性决定了行业成本核算必须经由项目施工单位出具相关条目的票据，开放商才能据此做出详细的成本核算。但事实上，项目施工单位需要在这之前缴纳一些列税收，得到相关审批才能出具相关发票，即施工单位很难及时向房地产开发商提供准确的成本核算依据，这在很大程度上会影响开放商的资金成本投资方向。
三、房地产开发项目施工成本控制须遵循的基本原则
房地产开发项目施工成本控制是整个企业进行成本管理和控制的核心，其在进行施工成本控制的过程中，必须遵循以下原则。
1.目标管理原则
目标管理的内容主要包括：目标的制定，目标的拆分，目标的参与、目标的执行，以及目标结果的核查，目标的修改以及评价，此外还有目标管理的计划、实施、检查、处理循环。
2.成本最低化原则
实行成本最低化原则时，要注意成本的降低不能忽视施工质量，要确保成本最低化的合理性。可以通过挖掘低成本的能力以及通过新技术等方法来降低成本。
3.全面成本控制原则
房地产开发项目施工成本的全过程管理和控制要随着施工进度进行而不间断地开展，不能漏，而且要贯彻在施工的全过程中，这样才能使得施工成本得到有效的控制。
四、房地产开发工程的成本控制及管理措施
1.项目规划设计阶段成本控制。规划设计环节
的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。主要可以从以下几点对成本加以控制：（1）进行设计招标。通过招标能获得众多较优的方案，供评比选择，有利于在更加开阔的平台上选择适合开发且成本较低的方案。（2）推行限额设计。将审定的投资额和工程量通过层层分解，从总体到各单项再到各单位工程和分部工程，控制每一步设计量。设计过程中在保证预定功能的前提下，按照配额控制设计，以确保投入在总投资范围内。（3）配合优化设计。可以运用价值工程优化方案设计并根据情况实时进行调整。
2.施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段，工程建设进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小。但工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此要从节约的观点出发，对成本实施控制。节约工作属全员性工作，开发商应明确各部门部门有关人员的职责范围，将节约工作落实到人。同时在施工建设阶段全过程中要严格管理增加工程量的变更签证发生，推行先進的施工组织技术。
3.项目后期的成本控制主要是竣工结算阶段的成本控制，竣工结算是工程造价控制的最后一关，应组织相关有高度的责任感和技术素质人员，且对工程项目的设计意图、设计图纸、现场的情况有充分的了解把好工程量审核关，反复核对图纸，对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予以扣除。最后要对该房地产项目的成本控制经验加以总结，分析不足之处，日后加以改进。 3.加强人员责任心
房地产开发中，工程项目的经理是管理成本控制的第一责任人，其对工程项目的成本管理进行全面的管理，所以，其应更好地把握和分析成本控制状况，并对成本控制采取有效措施。而技术人员负责施工技术，其要在工程规定的技术要求下，不断创新技术，以便降低成本、控制成本。造价师是合同实施和管理的主要负责人，所以其要对合同预算进行更换管理，以便增创预算收入。会计师主管工程项目的财会工作，负责资金的调度，为此要认真分析财务的收支情况，合理利用有效资金。所以，整个项目的组织部门的人员都要尽职尽责，为成本控制负责。
4.完善企业内部控制制度
授权批准控制。授权批准制度能够对企业各级管理人员行使职权提供明确的指导，从而有效限制职权滥用等违规行为，保障内部控制制度的落实。明确规定相关工作的授权批准范围、批准权限、流程与责任等详细内容。要求企业各级管理人员必须严格按照授权范围行使其职责，经办人员要在授权范围内办理业务。完善企业会计政策与制度。根据《企业会计准则》等相关会计法律法规，结合企业自身实际，建立一套适合企业实际情况的会计政策与会计制度。规范企业会计处理工作，建立严格的财务处理标准与流程。加大会计舞弊行为的处罚力度，从而增加会计造假成本。同时，加大对会计事务所会计信息造假的处罚力度，从而形成杜绝会计信息造假的良性机制。完善员工约束激励机制。首先，建立一套涵盖经营成果、内部控制执行情况的员工绩效考核指标体系。不仅注重生产经营成果的考核，同时也注重其内部控制执行情况的评价。这要求企业内部建立一套层层分解的内部控制体系，通过将内部控制纳入考核体系，激励每一位员工内部控制制度执行的主管能动性。其次，根据考核结果，建立科学合理的奖惩制度。根据各部门内部控制执行效果，给予相应的奖惩。奖励政策要兼顾精神与物质的并重。
5加强内部控制监督与审计力度提高企业内部审计的地位。内部审计部门的地位要高于其他部门，从而保证审计部门的独立性与权威性。同时，内部审计不仅仅注重财务报表的审查，还要加强企业内部控制制度的合理性与执行效果的审查。其次，加强外部监督。财政、税务与审计部门要合理分工，加强各部门的信息分享，从而形成有力的监督合力。
结束语：
在生存与发展都承受严重挑战的大环境下，房地产企业也将成本控制列为企业开源节流的重要举措之一。目前很多房地产企业都意识到开发阶段成本控制的重要性，也开始将注意力转移到开发成本控制层面。但是受传统意识或者体制方面等因素的影响，我国大多数房地产企业在开发成本控制方面都存在不同程度的问题，如果不及时解决，将严重影响到房地产企业、甚至整个行业的发展。所以，房地产企业要加强成本控制及管理，使企业可以持续发展。
参考文献：
[1]马剑光.论房地产开发的成本控制[J].中国新技术新产品，2009，04：140-141.
[2]郭宝霞.浅议房地产开发企业的成本核算[J].商场现代化，2010，25：30-31.
[3]王波.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].中国西部科技，2013，01：58-59.
[4]余喆，杜骏.房地产开发项目在设计过程中的成本控制[J].国外建材科技，2006，05：80-82.
[5]薛由慶.房地产开发成本控制的对策[J].福建商业高等专科学校学报，2001，05：20-22.
[6]赵玉娟.房地产开发（集团）企业的成本控制[J].现代商业，2007，12：6-7+5.
【关键词】 房地产开发；工程成本；控制；管理；
一、房地产企业进行成本控制的意义
1.可以提高企业的核心竞争力
房地产企业的黄金时期已经慢慢过去，在这个激烈竞争的市场环境中，房地产企业要想得到市场的认可。不仅需要在资金实力、品牌口碑方面取得一定的影响力，还需要在房屋建筑方面实现低成本。在其它条件相同的情况下，房层建筑的低成本，就代表着在销售价格方面的超强竞争力，销售越快资金流就越大，企业的竞争力也就越强。所以房地产企业进行成本管理是降低成本、提升企业核心竞争力的主要途径。
2.可以保证利润空间的最大化
利润就是在扣除成本、费用及税金后剩下的资金额度。落实成本控制，自然可以为企业谋取更多的利润。目前经济效益是保证一个企业持续发展的重要手段。因此，房地产企业在实现其最大经济增加值和目标利润方面，落实成本控制与管理非常必要。
3.可以提升企业的运营效率
成本控制还能够提高企业的管理效率。主要表现在成本控制是现代房地产企业成本管理的重要举措，成本控制水平的高低，就代表着企业管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地产开发项目管理效率的重要手段。
二、行业成本管理现状及问题
1.肆意分摊运营成本
房地产项目资金用途十分广大，对于不可缩减的成本来说，科学合理的成本分摊对于控制房地产项目成本是很可观的。而事实上，诸多房地产产商往往肆意分摊成本，随意支配项目资金，成本资金用途没有经过审核和监管，成本资金肆意分摊往往会导致资金利用率低，资金用途不明朗等问题，进而直接降低了经济效益，同时还在很大程度上提高了资金成本，行业竞争力愈发严峻。
2.成本核算对象不明朗
混乱的成本核算对象往往是间接性提高项目成本的重要原因。成本核算指的是，房地产项目开发商针对项目实际情况，对成本资金用途的科学分析和监督。在实际运作中，开发商在这一环节往往没有明确的成本核算对象，核算流程也不清晰透明，也就是说，房地产项目开放商没有对成本资金用途进行科学合理的监管和审核，这在很大程度上降低了资金利用率，提高了资金滥用的潜在风险。
3.实际支出与财务成本结算难以吻合
在房地产项目开发建设过程中，由于资金分摊不均、核算不严等原因，往往会出现实际资金支出量与财务结算结果不吻合的情况，拆迁差价、物资运输价、地皮调动等原因直接导致了这一结果。在这种情况下，成本核算名不副实，其实际意义往往不大，对资金成本的管理作用基本丧失。
4.缺少工程成本核算的依据
由于房地产行业的特殊性决定了行业成本核算必须经由项目施工单位出具相关条目的票据，开放商才能据此做出详细的成本核算。但事实上，项目施工单位需要在这之前缴纳一些列税收，得到相关审批才能出具相关发票，即施工单位很难及时向房地产开发商提供准确的成本核算依据，这在很大程度上会影响开放商的资金成本投资方向。
三、房地产开发项目施工成本控制须遵循的基本原则
房地产开发项目施工成本控制是整个企业进行成本管理和控制的核心，其在进行施工成本控制的过程中，必须遵循以下原则。
1.目标管理原则
目标管理的内容主要包括：目标的制定，目标的拆分，目标的参与、目标的执行，以及目标结果的核查，目标的修改以及评价，此外还有目标管理的计划、实施、检查、处理循环。
2.成本最低化原则
实行成本最低化原则时，要注意成本的降低不能忽视施工质量，要确保成本最低化的合理性。可以通过挖掘低成本的能力以及通过新技术等方法来降低成本。
3.全面成本控制原则
房地产开发项目施工成本的全过程管理和控制要随着施工进度进行而不间断地开展，不能漏，而且要贯彻在施工的全过程中，这样才能使得施工成本得到有效的控制。
四、房地产开发工程的成本控制及管理措施
1.项目规划设计阶段成本控制。规划设计环节
的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。主要可以从以下几点对成本加以控制：（1）进行设计招标。通过招标能获得众多较优的方案，供评比选择，有利于在更加开阔的平台上选择适合开发且成本较低的方案。（2）推行限额设计。将审定的投资额和工程量通过层层分解，从总体到各单项再到各单位工程和分部工程，控制每一步设计量。设计过程中在保证预定功能的前提下，按照配额控制设计，以确保投入在总投资范围内。（3）配合优化设计。可以运用价值工程优化方案设计并根据情况实时进行调整。
2.施工阶段是实现建设工程价值的主要阶段，也是资金投入量最大的阶段，工程建设进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小。但工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此要从节约的观点出发，对成本实施控制。节约工作属全员性工作，开发商应明确各部门部门有关人员的职责范围，将节约工作落实到人。同时在施工建设阶段全过程中要严格管理增加工程量的变更签证发生，推行先進的施工组织技术。
3.项目后期的成本控制主要是竣工结算阶段的成本控制，竣工结算是工程造价控制的最后一关，应组织相关有高度的责任感和技术素质人员，且对工程项目的设计意图、设计图纸、现场的情况有充分的了解把好工程量审核关，反复核对图纸，对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予以扣除。最后要对该房地产项目的成本控制经验加以总结，分析不足之处，日后加以改进。 3.加强人员责任心
房地产开发中，工程项目的经理是管理成本控制的第一责任人，其对工程项目的成本管理进行全面的管理，所以，其应更好地把握和分析成本控制状况，并对成本控制采取有效措施。而技术人员负责施工技术，其要在工程规定的技术要求下，不断创新技术，以便降低成本、控制成本。造价师是合同实施和管理的主要负责人，所以其要对合同预算进行更换管理，以便增创预算收入。会计师主管工程项目的财会工作，负责资金的调度，为此要认真分析财务的收支情况，合理利用有效资金。所以，整个项目的组织部门的人员都要尽职尽责，为成本控制负责。
4.完善企业内部控制制度
授权批准控制。授权批准制度能够对企业各级管理人员行使职权提供明确的指导，从而有效限制职权滥用等违规行为，保障内部控制制度的落实。明确规定相关工作的授权批准范围、批准权限、流程与责任等详细内容。要求企业各级管理人员必须严格按照授权范围行使其职责，经办人员要在授权范围内办理业务。完善企业会计政策与制度。根据《企业会计准则》等相关会计法律法规，结合企业自身实际，建立一套适合企业实际情况的会计政策与会计制度。规范企业会计处理工作，建立严格的财务处理标准与流程。加大会计舞弊行为的处罚力度，从而增加会计造假成本。同时，加大对会计事务所会计信息造假的处罚力度，从而形成杜绝会计信息造假的良性机制。完善员工约束激励机制。首先，建立一套涵盖经营成果、内部控制执行情况的员工绩效考核指标体系。不仅注重生产经营成果的考核，同时也注重其内部控制执行情况的评价。这要求企业内部建立一套层层分解的内部控制体系，通过将内部控制纳入考核体系，激励每一位员工内部控制制度执行的主管能动性。其次，根据考核结果，建立科学合理的奖惩制度。根据各部门内部控制执行效果，给予相应的奖惩。奖励政策要兼顾精神与物质的并重。
5加强内部控制监督与审计力度提高企业内部审计的地位。内部审计部门的地位要高于其他部门，从而保证审计部门的独立性与权威性。同时，内部审计不仅仅注重财务报表的审查，还要加强企业内部控制制度的合理性与执行效果的审查。其次，加强外部监督。财政、税务与审计部门要合理分工，加强各部门的信息分享，从而形成有力的监督合力。
结束语：
在生存与发展都承受严重挑战的大环境下，房地产企业也将成本控制列为企业开源节流的重要举措之一。目前很多房地产企业都意识到开发阶段成本控制的重要性，也开始将注意力转移到开发成本控制层面。但是受传统意识或者体制方面等因素的影响，我国大多数房地产企业在开发成本控制方面都存在不同程度的问题，如果不及时解决，将严重影响到房地产企业、甚至整个行业的发展。所以，房地产企业要加强成本控制及管理，使企业可以持续发展。
参考文献：
[1]马剑光.论房地产开发的成本控制[J].中国新技术新产品，2009，04：140-141.
[2]郭宝霞.浅议房地产开发企业的成本核算[J].商场现代化，2010，25：30-31.
[3]王波.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].中国西部科技，2013，01：58-59.
[4]余喆，杜骏.房地产开发项目在设计过程中的成本控制[J].国外建材科技，2006，05：80-82.
[5]薛由慶.房地产开发成本控制的对策[J].福建商业高等专科学校学报，2001，05：20-22.
[6]赵玉娟.房地产开发（集团）企业的成本控制[J].现代商业，2007，12：6-7+5.