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摘 要：随着各地高教园区的全面建成，高教园区商业街的健康发展越来越受到人们的重视。本文以杭州滨江高教园区杨家墩商业街为例，通过分析该商业街的发展现状，激发战略思考，积极寻求创新。对各地高教园区商业街的发展具有一定的借鉴意义。
关键词：高教园区商业街；战略；创新；消费体验
随着我国社会的进步和经济的发展，高素质复合型人才的需求量已变得越来越大。无论是中央还是地方政府，对高等教育事业的建设都愈加重视，近十几年我国各地高教园区（俗称大学城）的兴起与发展，正是我国高等教育事业得到有效改革和发展的见证。当下，高教园区商业街如雨后春笋般伴随着各地高教园区的建设而全面形成。以杭州滨江高教园区杨家墩商业街为例，该商业街以杭州滨江高教园区4万余师生为主要消费群体，在高教园区建成之后，逐渐发展成为以明德路为主要街道，园区一路、园区二路为分支，集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的多功能开放式街区。
一、杨家墩商业街的发展现状
1.杨家墩商业街的特点
（1）以美食为主，休闲娱乐一体化
相较于杭州市其他几条高教园区商业街，杨家墩商业街的美食品种更多样，味道更纯正，且同类小吃门店数量较多，选择余地较大，较好地满足了顾客的消费体验。除了餐饮，商业街内设有台球室、KTV、电影院，可以为大学生的休闲消费提供一站式服务。
（2）以学生为主，消费阶层扩大化
高教园区商业街的目标消费人群主要是在校大学生。随着人们生活水平的提高，大学生的购买力也得到显著改善，高教园区商业街的消费潜力越来越大。不同于其他高教园区商业街，杨家墩商业街位于杭州市滨江区浦沿街道杨家墩社区，毗邻浦沿街道东冠社区，不仅有4万余师生作为消费主体，周边社区的居民也会频繁地来此消费，消费阶层呈扩大趋势，消费市场潜力巨大。
（3）以自治为主，管理日趋规范化
杨家墩商业街的日常管理主要以杨家墩社区管理委员会自治为主。由于商业街建设之初未考虑到庞大的客流量，街道设计狭窄。高额租金导致部分居民违规占地，搭建钢棚出租以谋利，严重影响了商业街的交通秩序。为此，社区管委会特别成立了明德路整治工作指挥部，及时拆除违规建筑，规范道路建设，使得商业街的管理日趋规范化。
2.杨家墩商业街存在的问题
（1）食品安全存在隐患，商品质量难以保障
尽管杨家墩商业街的店主们拥有合法经营的相关执照，但由于经营者的文化水平、职业素养良莠不齐，造成其食品的安全性、商品的质量都无法得到有效保障。商业街的主要消费群体为大学生，大学生的消费关注点主要在于价格，对于食品原材料的新鲜度以及所购商品的耐用度都没有过高的要求。即使自身权益受到略微侵犯，维权意识也相对薄弱。所以商业街内存在较多假冒伪劣产品，食品安全问题有待进一步加强管控。
（2）治安环境令人堪忧，消防安全亟待加强
由于杨家墩商业街内居住着大量外来务工人员和私营业主，加上大学生自我防范意识较弱，所以偷盗事件时有发生。虽然社区管委会设有广播提醒“谨防小偷”，并安排一定数量的保安进行巡逻，但效果并不显著。另外，部分业主对用电安全不够重视，违规铺设线路且线路老旧，大大加剧了商业街的安全隐患。2010年商业街内曾发生火灾并烧毁3家店铺，但是相应的消防安全基础建设并没有因为火灾的发生而得到有力推进。
（3）商铺布局不够合理，配套设施不够完善
杨家墩商业街内某些地段拥挤不堪，其中很大一部分原因在于商铺的空间分布不够合理。一些客流量较大的门店，如餐馆、奶茶店、水果店等，分布高度集中，在上下学高峰期极易造成拥堵。另外，绿化、停车场等配套设施还不够完善，一定程度上影响了商业街的整体形象。
（4）业态结构有待调整，商铺比例稍显失衡
不同门类的商铺之间数量相差较大，部分服务类行业供给过剩，造成杨家墩商业街业态结构的失衡。以理发店为例，商业街内大大小小的理发店多达35家，除去几家较大的门店生意较好以外，其余生意惨淡的店家时常翻修或转让店面，造成资源的极大浪费。相反，商业街内竟无一家健身房，有健身需要的消费者只能步行半小时以上到附近的东冠社区办理健身卡。
二、关于杨家墩商业街发展战略的思考
1.着力解决现有问题，努力改善商业街形象
针对上述存在的问题，杨家墩社区管委会应加大商业街建设的资金投入，并加强与相关部门的紧密合作。食品安全、商品质量的问题是重中之重，当与食品药品监督管理部门和质量技术监督局联手，不定期地开展监督检查工作，对于检查不合格的商家应及时曝光并联合工商局采取吊销营业执照等严厉措施。治安环境、消防安全问题也应该引起足够重视，可以尝试与当地派出所和公安机关消防机构合作，开展一系列专项整治活动，尽快切除社会毒瘤，尽早排除安全隐患。商铺布局可在学生放假期间作出一些调整，重置餐馆、奶茶店、水果店等商铺的分布需要社区管委会、业主、商家三方协商，达成利益分配的再平衡。业态结构的优化需要社区管委会的引导和让利，如果一方面给予书店、琴行、健身房等商家一定的招商优惠，另一方面适当地提高相应业主的租金补贴，相信能够促进商业街的多元化发展。总之，解决现有问题、改善整体形象是杨家墩商业街永葆生机、财源广进的前提。
2.把握消费者偏好，始终把消费者利益放在首位
针对当代大学生的消费热点，杨家墩商业街宜迎合其消费偏好，合理地增加热门商铺的数量。同时严把质量关，不能以消费者刚性需求自居，轻视了大学生的合理诉求。从长远来看，社区管委会应该尽快成立消费者权益保障办公室，以便及时有效地与消费者沟通，并联合相关部门解决相应问题。这样做不仅有利于商业街的长远建设，更有利于塑造商业街的良好口碑。杨家墩商业街的核心竞争力在于美食，若以各色美食彰显商业街特色，将吸引更多社区居民来此消费。而社区居民的组成结构比较复杂，有大量外来务工人员，还有不少往届毕业生和当地居民，各类群体的消费需求将倒逼商业街构建更完整的服务体系，同时全面提高综合服务水平，如此形成一个良性循环。按照管理学家彼得·德鲁克的观点：从用户的角度出发，考虑他们的用意、价值和现实情况，企业家战略的成功几率就越大。同理，只有准确把握消费者偏好，时刻关切消费者利益，才是杨家墩商业街实现可持续发展的根本。 3.打造品牌效应，扩大经济收益辐射面
在已建成的浙江省五大高教园区中，杭州下沙高教园区规模最大，几乎每所高校周边都有各自独立的商业街。相反，杭州滨江高教园区是最小的一个，园区的小巧玲珑、学生的高度集中使得杨家墩商业街在滨江高教园区内独树一帜，同时在杭州范围内享有一定名气。社区管委会当以此为契机，全力打造商业街品牌效应：第一步，打造和培育杨家墩商业街品牌，在滨江高教园区范围内得到广大学生群体的高度认可；第二步，借力学生社交圈放大品牌效应，发挥学生自身影响力把杨家墩商业街品牌宣传出去；第三步，集中力量调动媒体资源，为杨家墩商业街塑造良好的舆论形象，吸引更多外来消费。当然，打铁还需自身硬，打造品牌效应的前提是商业街自身服务水平、卫生情况的全面改善。社区管委会应加快建设步伐，努力向杭州湖滨商贸旅游特色街区、清河坊历史文化特色街区等成熟商业街区看齐。成熟的高教园区商业街将给所在地区带来巨大的经济收益，无论是从社区税收逐年增高到当地村民人人致富，还是从业主日益增加的租金收入到来自全国各地的个体户实实在在地找到谋生的出路，其经济收益的辐射面仍存在着巨大的扩展空间。
三、寻找杨家墩商业街发展的创新点
1.开辟科学管理新途径
（1）成立学生督查队
与现有的商业街监察大队不同，学生督查队由杨家墩社区管委会直接授权，负责随机抽查商业街内的餐饮店铺，独立开展餐饮服务业的食品安全监督。督查队成员由各高校学生代表组成，查出有问题的商家，可在商业街宣传栏上予以公布，后续的整治工作交由社区管委会完成。在广大学生看来，学生督查队的督查结果要比商业街方面公布的信息更具公信力。况且学生群体是食品安全问题最密切的利益相关者，督察队的成立不仅可以有效减少商业街管理人员与商家的利益交换，而且可以提高学生管理商业街的参与度。
（2）人流密集的街道全面改为步行街
造成杨家墩商业街频繁拥堵的原因有很多，除了道路设计不够合理、商铺布局不够科学以外，允许机动车及电动三轮车在狭小的街道内自由通行，也是造成人流停滞的重要原因。因此，应全面禁止机动车及电动三轮车在明德路、园区一路等人流密集的街道正常通行，具体管理办法可参考成熟的商业步行街。此举将有效缓解商业街的交通压力，让前来消费的人群拥有更舒心的消费体验。
（3）商铺布局宜遵从消费者行走规律
杨家墩商业街的建设与改造当以顾客体验为核心，只有严格控制商业街的长度、宽度及楼的高度，才能有效保证顾客的体力和消费热情。研究表明，多数人逛街习惯走“之”字形折线，所以商业街方面在调整商铺布局时宜考虑消费者的行走规律，合理地设置餐饮、娱乐、休闲等消费网点，让广大消费者更好地实现轻松消费。
2.开创网络营销新局面
目前国内较为知名的商业街大多依托各大旅游门户网站或当地政府官网开展对外宣传，很少有商业街自己创办门户网站。这给商业街的招商、服务和管理都带来了一定的不便。杨家墩商业街若是敢为人先，直接以杨家墩为名创办商业街门户网站，则有望打开高教园区商业街建设的新局面。网站的设计不需要太复杂，包括商业街概况、发展规划、招商信息、消费指南、消费者权益保护等几大重要模块即可。网站旨在提高商业街知名度，吸引更多商家入驻，同时全面提升服务水平，为消费者搭建交流平台，开通权益保护渠道，及时发布商业信息，方便社会民众开展集体监督。与门户网站相呼应，商业街还可以开通官方微博、微信服务号，第一时间为消费者推送商业街最新动态，达成良性互动。
3.开拓自主品牌新市场
依靠现有的财力、物力，杨家墩社区完全有实力作为投资主体投资设立公司，并聘请专业团队进行管理。公司以顾客需求为导向，为杨家墩商业街的消费者提供针对性的产品和服务。以健身房为例，商业街内尚未开设健身房，公司可抓住商机投资建设“杨家墩健身房”。由于健身市场处于蓝海，如果公司管理得当，将创造相当可观的经济效益。而针对商业街内比较滞后的学习型消费，公司可酌情开设“杨家墩书屋”、“杨家墩琴行”、“杨家墩画室”等。公司的良好运作不仅可以有效平衡商业街的业态结构，同时将兼顾消费者的多元化需求。消费者在享受服务的过程中，若充分感受到个体需求被尊重，则自然会运用自媒体对外宣传“杨家墩”品牌，进而推动新市场的开拓。公司若成为商业街的龙头企业，将会给杨家墩社区带来巨大的经济收益，同时解决部分居民的就业问题。
参考文献：
[1]浙江省高等教育改革和发展规划（2000～2020年）[Z].浙江省教育厅文件，2000，2.
[2]何心展，俞建伟.浙江省五大高教园区建设的调查与研究[J].现代教育科技，2002，（9）.
[3]张芷.我国城市商业街的发展战略构想[J].现代财经，2007，（3）.
[4][美]彼得·德鲁克.创新与企业家精神[M].蔡文燕译.北京：机械工业出版社，2007.
作者简介：潘俊儒，浙江财经大学工商管理学院企业管理专业，在读研究生
关键词：高教园区商业街；战略；创新；消费体验
随着我国社会的进步和经济的发展，高素质复合型人才的需求量已变得越来越大。无论是中央还是地方政府，对高等教育事业的建设都愈加重视，近十几年我国各地高教园区（俗称大学城）的兴起与发展，正是我国高等教育事业得到有效改革和发展的见证。当下，高教园区商业街如雨后春笋般伴随着各地高教园区的建设而全面形成。以杭州滨江高教园区杨家墩商业街为例，该商业街以杭州滨江高教园区4万余师生为主要消费群体，在高教园区建成之后，逐渐发展成为以明德路为主要街道，园区一路、园区二路为分支，集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的多功能开放式街区。
一、杨家墩商业街的发展现状
1.杨家墩商业街的特点
（1）以美食为主，休闲娱乐一体化
相较于杭州市其他几条高教园区商业街，杨家墩商业街的美食品种更多样，味道更纯正，且同类小吃门店数量较多，选择余地较大，较好地满足了顾客的消费体验。除了餐饮，商业街内设有台球室、KTV、电影院，可以为大学生的休闲消费提供一站式服务。
（2）以学生为主，消费阶层扩大化
高教园区商业街的目标消费人群主要是在校大学生。随着人们生活水平的提高，大学生的购买力也得到显著改善，高教园区商业街的消费潜力越来越大。不同于其他高教园区商业街，杨家墩商业街位于杭州市滨江区浦沿街道杨家墩社区，毗邻浦沿街道东冠社区，不仅有4万余师生作为消费主体，周边社区的居民也会频繁地来此消费，消费阶层呈扩大趋势，消费市场潜力巨大。
（3）以自治为主，管理日趋规范化
杨家墩商业街的日常管理主要以杨家墩社区管理委员会自治为主。由于商业街建设之初未考虑到庞大的客流量，街道设计狭窄。高额租金导致部分居民违规占地，搭建钢棚出租以谋利，严重影响了商业街的交通秩序。为此，社区管委会特别成立了明德路整治工作指挥部，及时拆除违规建筑，规范道路建设，使得商业街的管理日趋规范化。
2.杨家墩商业街存在的问题
（1）食品安全存在隐患，商品质量难以保障
尽管杨家墩商业街的店主们拥有合法经营的相关执照，但由于经营者的文化水平、职业素养良莠不齐，造成其食品的安全性、商品的质量都无法得到有效保障。商业街的主要消费群体为大学生，大学生的消费关注点主要在于价格，对于食品原材料的新鲜度以及所购商品的耐用度都没有过高的要求。即使自身权益受到略微侵犯，维权意识也相对薄弱。所以商业街内存在较多假冒伪劣产品，食品安全问题有待进一步加强管控。
（2）治安环境令人堪忧，消防安全亟待加强
由于杨家墩商业街内居住着大量外来务工人员和私营业主，加上大学生自我防范意识较弱，所以偷盗事件时有发生。虽然社区管委会设有广播提醒“谨防小偷”，并安排一定数量的保安进行巡逻，但效果并不显著。另外，部分业主对用电安全不够重视，违规铺设线路且线路老旧，大大加剧了商业街的安全隐患。2010年商业街内曾发生火灾并烧毁3家店铺，但是相应的消防安全基础建设并没有因为火灾的发生而得到有力推进。
（3）商铺布局不够合理，配套设施不够完善
杨家墩商业街内某些地段拥挤不堪，其中很大一部分原因在于商铺的空间分布不够合理。一些客流量较大的门店，如餐馆、奶茶店、水果店等，分布高度集中，在上下学高峰期极易造成拥堵。另外，绿化、停车场等配套设施还不够完善，一定程度上影响了商业街的整体形象。
（4）业态结构有待调整，商铺比例稍显失衡
不同门类的商铺之间数量相差较大，部分服务类行业供给过剩，造成杨家墩商业街业态结构的失衡。以理发店为例，商业街内大大小小的理发店多达35家，除去几家较大的门店生意较好以外，其余生意惨淡的店家时常翻修或转让店面，造成资源的极大浪费。相反，商业街内竟无一家健身房，有健身需要的消费者只能步行半小时以上到附近的东冠社区办理健身卡。
二、关于杨家墩商业街发展战略的思考
1.着力解决现有问题，努力改善商业街形象
针对上述存在的问题，杨家墩社区管委会应加大商业街建设的资金投入，并加强与相关部门的紧密合作。食品安全、商品质量的问题是重中之重，当与食品药品监督管理部门和质量技术监督局联手，不定期地开展监督检查工作，对于检查不合格的商家应及时曝光并联合工商局采取吊销营业执照等严厉措施。治安环境、消防安全问题也应该引起足够重视，可以尝试与当地派出所和公安机关消防机构合作，开展一系列专项整治活动，尽快切除社会毒瘤，尽早排除安全隐患。商铺布局可在学生放假期间作出一些调整，重置餐馆、奶茶店、水果店等商铺的分布需要社区管委会、业主、商家三方协商，达成利益分配的再平衡。业态结构的优化需要社区管委会的引导和让利，如果一方面给予书店、琴行、健身房等商家一定的招商优惠，另一方面适当地提高相应业主的租金补贴，相信能够促进商业街的多元化发展。总之，解决现有问题、改善整体形象是杨家墩商业街永葆生机、财源广进的前提。
2.把握消费者偏好，始终把消费者利益放在首位
针对当代大学生的消费热点，杨家墩商业街宜迎合其消费偏好，合理地增加热门商铺的数量。同时严把质量关，不能以消费者刚性需求自居，轻视了大学生的合理诉求。从长远来看，社区管委会应该尽快成立消费者权益保障办公室，以便及时有效地与消费者沟通，并联合相关部门解决相应问题。这样做不仅有利于商业街的长远建设，更有利于塑造商业街的良好口碑。杨家墩商业街的核心竞争力在于美食，若以各色美食彰显商业街特色，将吸引更多社区居民来此消费。而社区居民的组成结构比较复杂，有大量外来务工人员，还有不少往届毕业生和当地居民，各类群体的消费需求将倒逼商业街构建更完整的服务体系，同时全面提高综合服务水平，如此形成一个良性循环。按照管理学家彼得·德鲁克的观点：从用户的角度出发，考虑他们的用意、价值和现实情况，企业家战略的成功几率就越大。同理，只有准确把握消费者偏好，时刻关切消费者利益，才是杨家墩商业街实现可持续发展的根本。 3.打造品牌效应，扩大经济收益辐射面
在已建成的浙江省五大高教园区中，杭州下沙高教园区规模最大，几乎每所高校周边都有各自独立的商业街。相反，杭州滨江高教园区是最小的一个，园区的小巧玲珑、学生的高度集中使得杨家墩商业街在滨江高教园区内独树一帜，同时在杭州范围内享有一定名气。社区管委会当以此为契机，全力打造商业街品牌效应：第一步，打造和培育杨家墩商业街品牌，在滨江高教园区范围内得到广大学生群体的高度认可；第二步，借力学生社交圈放大品牌效应，发挥学生自身影响力把杨家墩商业街品牌宣传出去；第三步，集中力量调动媒体资源，为杨家墩商业街塑造良好的舆论形象，吸引更多外来消费。当然，打铁还需自身硬，打造品牌效应的前提是商业街自身服务水平、卫生情况的全面改善。社区管委会应加快建设步伐，努力向杭州湖滨商贸旅游特色街区、清河坊历史文化特色街区等成熟商业街区看齐。成熟的高教园区商业街将给所在地区带来巨大的经济收益，无论是从社区税收逐年增高到当地村民人人致富，还是从业主日益增加的租金收入到来自全国各地的个体户实实在在地找到谋生的出路，其经济收益的辐射面仍存在着巨大的扩展空间。
三、寻找杨家墩商业街发展的创新点
1.开辟科学管理新途径
（1）成立学生督查队
与现有的商业街监察大队不同，学生督查队由杨家墩社区管委会直接授权，负责随机抽查商业街内的餐饮店铺，独立开展餐饮服务业的食品安全监督。督查队成员由各高校学生代表组成，查出有问题的商家，可在商业街宣传栏上予以公布，后续的整治工作交由社区管委会完成。在广大学生看来，学生督查队的督查结果要比商业街方面公布的信息更具公信力。况且学生群体是食品安全问题最密切的利益相关者，督察队的成立不仅可以有效减少商业街管理人员与商家的利益交换，而且可以提高学生管理商业街的参与度。
（2）人流密集的街道全面改为步行街
造成杨家墩商业街频繁拥堵的原因有很多，除了道路设计不够合理、商铺布局不够科学以外，允许机动车及电动三轮车在狭小的街道内自由通行，也是造成人流停滞的重要原因。因此，应全面禁止机动车及电动三轮车在明德路、园区一路等人流密集的街道正常通行，具体管理办法可参考成熟的商业步行街。此举将有效缓解商业街的交通压力，让前来消费的人群拥有更舒心的消费体验。
（3）商铺布局宜遵从消费者行走规律
杨家墩商业街的建设与改造当以顾客体验为核心，只有严格控制商业街的长度、宽度及楼的高度，才能有效保证顾客的体力和消费热情。研究表明，多数人逛街习惯走“之”字形折线，所以商业街方面在调整商铺布局时宜考虑消费者的行走规律，合理地设置餐饮、娱乐、休闲等消费网点，让广大消费者更好地实现轻松消费。
2.开创网络营销新局面
目前国内较为知名的商业街大多依托各大旅游门户网站或当地政府官网开展对外宣传，很少有商业街自己创办门户网站。这给商业街的招商、服务和管理都带来了一定的不便。杨家墩商业街若是敢为人先，直接以杨家墩为名创办商业街门户网站，则有望打开高教园区商业街建设的新局面。网站的设计不需要太复杂，包括商业街概况、发展规划、招商信息、消费指南、消费者权益保护等几大重要模块即可。网站旨在提高商业街知名度，吸引更多商家入驻，同时全面提升服务水平，为消费者搭建交流平台，开通权益保护渠道，及时发布商业信息，方便社会民众开展集体监督。与门户网站相呼应，商业街还可以开通官方微博、微信服务号，第一时间为消费者推送商业街最新动态，达成良性互动。
3.开拓自主品牌新市场
依靠现有的财力、物力，杨家墩社区完全有实力作为投资主体投资设立公司，并聘请专业团队进行管理。公司以顾客需求为导向，为杨家墩商业街的消费者提供针对性的产品和服务。以健身房为例，商业街内尚未开设健身房，公司可抓住商机投资建设“杨家墩健身房”。由于健身市场处于蓝海，如果公司管理得当，将创造相当可观的经济效益。而针对商业街内比较滞后的学习型消费，公司可酌情开设“杨家墩书屋”、“杨家墩琴行”、“杨家墩画室”等。公司的良好运作不仅可以有效平衡商业街的业态结构，同时将兼顾消费者的多元化需求。消费者在享受服务的过程中，若充分感受到个体需求被尊重，则自然会运用自媒体对外宣传“杨家墩”品牌，进而推动新市场的开拓。公司若成为商业街的龙头企业，将会给杨家墩社区带来巨大的经济收益，同时解决部分居民的就业问题。
参考文献：
[1]浙江省高等教育改革和发展规划（2000～2020年）[Z].浙江省教育厅文件，2000，2.
[2]何心展，俞建伟.浙江省五大高教园区建设的调查与研究[J].现代教育科技，2002，（9）.
[3]张芷.我国城市商业街的发展战略构想[J].现代财经，2007，（3）.
[4][美]彼得·德鲁克.创新与企业家精神[M].蔡文燕译.北京：机械工业出版社，2007.
作者简介：潘俊儒，浙江财经大学工商管理学院企业管理专业，在读研究生