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[摘 要]社会经济的快速发展使得我国居民汽车保有量增长迅猛，与此同时，区分所有建筑物的车库、车位逐渐成为稀缺资源，其归属问题产生了大量法律纠纷。文章以我国《物权法》和相关司法解释的规定为出发点，结合实际情况分为三部分研究了我国区分所有建筑物车库、车位归属的立法现状及存在的问题，对我国相关制度的完善提出建议。
[关键词]物权法；区分所有建筑物；车库、车位
近年来，随着我国社会经济高速发展，家用汽车已经成为人们生活中重要的组成部分，居民汽车保有量急剧增长，但是由于城市人口激增带来的土地资源稀缺，停车困难的现象日趋严重，区分所有建筑物的车库、车位归属争议所产生的法律纠纷屡见不鲜，在较发达城市尤其突出。然而，我国相关立法起步较晚且仍不完备，实践操作中多有掣肘。本文着重分析和探讨我国对车库、车位归属的立法现状和存在的问题，并对如何缓解此问题提出建议。
一、我国对区分所有建筑物车库、车位的立法规定
我国对区分建筑物车库、车位的规定见于2007年颁布的《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”一章，第七十四条规定了“建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。2009年，最高人民法院颁布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第五条中规定了满足业主需要的定义和车库、车位的分配方式。这些规定将合理的规划和建设车库、车位放在重要地位，有效地限制了开发商以商业利益为目的不合理建设行为，保护了业主的利益。
理论界对于关于车库、车位归属的认定一直存有多种争议，其中最为主要的是约定说和推定共有说。我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。不难看出，《物权法》采用了约定说，即以约定方式来确定车库、车位的归属，这在实务中具有很大优势：
第一，体现了民法的私法自治原则。物权法作为民法体系的重要组成部分，理应遵循私法自治。约定车库、车位的归属，可以更直接、有效地协调当事人双方的权益，保障了利益最大化，这正是私法自治原则的目的之一。
第二，遵从了实践经验。从近年我国大量实践经验来看，业主多以买卖合同、租赁合同以及赠与方式取得车库、车位的所有权和使用权。
第三，有利于社会发展。房地产开发商以约定的方式从车库、车位的买卖和租赁中得到了获取更多利益的可能性，在利益驱动下，开发商设计和建造车库、车位时必将最大化利用空间，并鼓励了其修建更多停车设施，节约社会资源同时创造了更多的社会财富；另一方面，因为需要支付对价，业主将从自身需要为出发点购买或者租赁车位，避免了资源浪费。可见以约定的方式来确定车库、车位的归属是一种开发商、业主双赢的模式，如果将车库、车位规定为业主的共有财产，开发商缺少利益驱动，或会造成停车越来越难，受损害最大的还是业主。①
二、《物权法》关于车库、车位规定存在的问题
《物权法》的颁布对规范车库、车位的归属具有进步意义，但是规定过于原则化，在司法实践中操作较为困难。虽然最高人民法院随后出台了相关司法解释，但仍然不甚详细，对实践中解决复杂的车库、车位纠纷收效甚微。
（一）应明确“满足业主的需要”的内容
《物权法》第七十四条规定的规划车库、车位应当“首先满足业主的需要”内容并不明确，易产生歧义。
第一，未规定满足业主的需要的标准。满足业主的需要除了满足当前需求，是否也包括将来的需求？有学者认为开发商对未来供需关系无法预测，满足业主将来的需求对开发商的要求过于苛刻。也有学者人为开发商应为业主将来的需要留出一定份额，笔者赞同此观点，对于尚有未售完房屋的小区，开发商理应为未来的业主预留出相应份额；对于房屋已售完的小区，满足业主当前需要后，开发商是否可将车库、车位向业主以外的特定第三人出租或出售则要征得业主大会同意。
第二，满足业主需要的配置比例未作详细规定。《区分建筑物解释》第五条对满足业主需要的方式做了补充，规定开发商按照配置比例将车库、车位处分给业主，同时规定配置比例为建筑物区划内的车库、车位与房屋套数的比例，但是却未对比例的具体数值或计算方法作出规定。
是否能简单地理解为车库、车位与房屋套数比例为1：1或其它固定比例？这显然不合理，首先，对于一些规划建筑面积较小而房屋套数较多区分建筑物，其车库、车位与房屋套数的比例可能小于1：1，反之亦然；其次，各城市因经济发达程度、人口数量等因素的影响，建筑物规划停车库、车位的数量与房屋套数的比例有所差距。所以不宜对该比例作出硬性规定，可以通过相关的法规、条例规定比例的科学计算方法。
（二）没有约定或约定不明时车库、车位归属的确定问题
《物权法》第七十四条中规定当事人约定的方式确定车位、车库的归属，如有明确约定，可认为是区分所有权人专有部分的组成部分，但对于没有约定或约定不明的情况下，应如何推定，并未规定。实践中因没有约定或约定不明产生纠纷的情况屡见不鲜，依通说此种情况下可做两种推定，即推定由房地产开发商所有或由全体业主共有。很明显，当事双方具有利益冲突，所以在没有约定或约定不明时推定车库、车位的归属于谁成为了一个关键问题。
对于车库、车位归属的推定，学界一直存有争议，《物权法（草案）》第七十六条曾规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。” 然而，《物权法》颁布后却将没有约定或约定不明的条款去除，也未在之后颁布的司法解释中有所补充。由此可推论出立法者的态度偏向于推定车库、车位的所有权由开发商所有，这种推定有易于操作，避免了业主因专有权面积不同、房屋的销售状况不同等具体原因带来的操作困难，在一定程度上减少了纠纷。但是于此就推定车库、车位的所有权属于开发商是否合理呢？笔者认为，推定为区分所有权人共有更为适宜。 在商品房买卖中，开发商因掌握信息和专业知识，在签订合同过程中占据强势地位，而信息不对等和缺乏专业知识的业主则处于弱势。开发商的优势足以证明其可以以合同中约定的方式来获取最大利益，对车库、车位的归属问题以合同条款做出约定，当没有约定或者约定不明时可以推定开发商放弃了该权利，车库、车位的所有权由业主共有。另外，实践中房屋买卖合同多为开发商提供的格式条款，依据合同法理论，在没有约定或者约定不明时，对格式条款应当做不利于开发商之解释。②所以，我国今后立法或应明确在无约定、约定不明时，车库、车位的所有权由业主共有，这不仅是出于法理、出于实践的考虑，也体现了对弱势群体的救济，更符合公平原则。
三、对完善我国车库、车位制度的建议
（一）对开发商适当修建车库、车位进行强制规定
房地产开发商作为商业主体而追求利益最大化，存在为了经济效益缩减甚至取消停车库或者车位的可能，基于当前车库、车位供需不平衡的现状，强制规定开发商修建停车设施不仅是出于解决社会空间资源紧缺的公益需要，同时也是为了维护区分所有权人的利益。
对修建停车设施做出强制规定并不是没有先例，法国法律规定“对于新筑的建筑物，建筑者负有于建筑物基地内为每户设计一个停车空间的义务”。③美国夏威夷、加拿大多伦多等也有相关规定。我国应当在吸取各国经验的基础上，根据实际情况制定相关制度，要求开发商必须按照一定比例修建停车设施，该比例至少要满足本小区业主的停车需求，否则将承担相应的法律责任。
（二）完善车库、车位确权登记制度
车库、车位权属易产生纠纷在一定程度上是由车库、车位确权登记制度的混乱所致。当事人双方通过合同方式约定车库、车位归属时，未进行确权登记的，权利人的物权未得到确认，无法依物权的对抗不合法的合同条款。因此完善车库、车位确权登记制度对保障业主的合法权益非常重要，应予明文规定，依约定获得车库、车位的所有权应当在房屋所有权证书中加以登记，区分建筑物共用车位也应登记为全体区分所有权人共有。
（三）完善物业管理体制
区分建筑物物业管理经营体制主要分为经营制和代理制两种模式。经营制是指物业管理公司把管理费用作为营业收入，扣除管理成本后做为其利润，若出现收不抵支则由开发商补足。代理制是物业管理公司对业主收取管理费，向其提供服务并按一定比例从管理费中提取适当酬金，管理费结余归业主所有，不足则由业主补缴。目前我国物业管理多实行经营制管理模式，存在业主权利难以保障、服务水平较低等缺陷，相比之下代理制更符合物业管理发展的需要，对建筑物区分所有权人更有益。
如果实行代理制，物业公司对车库、车位收取的管理费除了适当提取酬金外，应当全部用于对车库、车位的管理和维护，对于管理费的收取和开支、结余和不足等都需要公示。完善物业管理体制，加快从物业经营制向代理制管理模式的转变，可以更有效地保障区分所有权人对车库、车位尤其是对共有部分的车库、车位的合法权利，在很大程度上减少纠纷。
（四）发挥业主自治管理机构的作用
虽然我国现代区分所有物建筑大多存在业主自治管理机构，但是在实际中发挥的作用薄弱，有些甚至形同虚设。我们应当认识到，充分发挥业主自治管理机构对建筑物车库和车位的归属和管理、对减少业主与房地产开发商、物业管理公司之间的纠纷均起到积极作用。
首先，应当加强业主自治管理机构如业主大会、业主委员会等的组织建设和制度建全。对于地上共用部分的车位、地下停车库的归属、利用、收益和管理等，业主自治管理机构都应当参与，业主无法达成共识应以多数决定的方式解决。
其次，充分发挥业主自治机构的监督职能。业主自治机构应当按照物业管理合同对物业管理公司进行监督，包括其对车库、车位的设立、划分和管理以及管理、维护所产生的费用等，从而约束物业管理公司，确保其履行相关义务。当房地产开发商或物业管理公司的不当行为对业主利益有所侵害时，业主自治机构可代表全体业主追究其法律责任。
[注释]
①王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998 年版，第607页。
②王利明：“论物权法中车库的归属及相关法律问题”，载《现代法学》2006年第5期。
③陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第174页。
[参考文献]
[1]王利明.物权法论[M].中国政法大学出版社，1998.
[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].法律出版社，1995.
[3]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学，2006，（5）.
[作者简介]陶婉亭、王家祺，国家食品安全风险评估中心。
[关键词]物权法；区分所有建筑物；车库、车位
近年来，随着我国社会经济高速发展，家用汽车已经成为人们生活中重要的组成部分，居民汽车保有量急剧增长，但是由于城市人口激增带来的土地资源稀缺，停车困难的现象日趋严重，区分所有建筑物的车库、车位归属争议所产生的法律纠纷屡见不鲜，在较发达城市尤其突出。然而，我国相关立法起步较晚且仍不完备，实践操作中多有掣肘。本文着重分析和探讨我国对车库、车位归属的立法现状和存在的问题，并对如何缓解此问题提出建议。
一、我国对区分所有建筑物车库、车位的立法规定
我国对区分建筑物车库、车位的规定见于2007年颁布的《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”一章，第七十四条规定了“建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。2009年，最高人民法院颁布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第五条中规定了满足业主需要的定义和车库、车位的分配方式。这些规定将合理的规划和建设车库、车位放在重要地位，有效地限制了开发商以商业利益为目的不合理建设行为，保护了业主的利益。
理论界对于关于车库、车位归属的认定一直存有多种争议，其中最为主要的是约定说和推定共有说。我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。不难看出，《物权法》采用了约定说，即以约定方式来确定车库、车位的归属，这在实务中具有很大优势：
第一，体现了民法的私法自治原则。物权法作为民法体系的重要组成部分，理应遵循私法自治。约定车库、车位的归属，可以更直接、有效地协调当事人双方的权益，保障了利益最大化，这正是私法自治原则的目的之一。
第二，遵从了实践经验。从近年我国大量实践经验来看，业主多以买卖合同、租赁合同以及赠与方式取得车库、车位的所有权和使用权。
第三，有利于社会发展。房地产开发商以约定的方式从车库、车位的买卖和租赁中得到了获取更多利益的可能性，在利益驱动下，开发商设计和建造车库、车位时必将最大化利用空间，并鼓励了其修建更多停车设施，节约社会资源同时创造了更多的社会财富；另一方面，因为需要支付对价，业主将从自身需要为出发点购买或者租赁车位，避免了资源浪费。可见以约定的方式来确定车库、车位的归属是一种开发商、业主双赢的模式，如果将车库、车位规定为业主的共有财产，开发商缺少利益驱动，或会造成停车越来越难，受损害最大的还是业主。①
二、《物权法》关于车库、车位规定存在的问题
《物权法》的颁布对规范车库、车位的归属具有进步意义，但是规定过于原则化，在司法实践中操作较为困难。虽然最高人民法院随后出台了相关司法解释，但仍然不甚详细，对实践中解决复杂的车库、车位纠纷收效甚微。
（一）应明确“满足业主的需要”的内容
《物权法》第七十四条规定的规划车库、车位应当“首先满足业主的需要”内容并不明确，易产生歧义。
第一，未规定满足业主的需要的标准。满足业主的需要除了满足当前需求，是否也包括将来的需求？有学者认为开发商对未来供需关系无法预测，满足业主将来的需求对开发商的要求过于苛刻。也有学者人为开发商应为业主将来的需要留出一定份额，笔者赞同此观点，对于尚有未售完房屋的小区，开发商理应为未来的业主预留出相应份额；对于房屋已售完的小区，满足业主当前需要后，开发商是否可将车库、车位向业主以外的特定第三人出租或出售则要征得业主大会同意。
第二，满足业主需要的配置比例未作详细规定。《区分建筑物解释》第五条对满足业主需要的方式做了补充，规定开发商按照配置比例将车库、车位处分给业主，同时规定配置比例为建筑物区划内的车库、车位与房屋套数的比例，但是却未对比例的具体数值或计算方法作出规定。
是否能简单地理解为车库、车位与房屋套数比例为1：1或其它固定比例？这显然不合理，首先，对于一些规划建筑面积较小而房屋套数较多区分建筑物，其车库、车位与房屋套数的比例可能小于1：1，反之亦然；其次，各城市因经济发达程度、人口数量等因素的影响，建筑物规划停车库、车位的数量与房屋套数的比例有所差距。所以不宜对该比例作出硬性规定，可以通过相关的法规、条例规定比例的科学计算方法。
（二）没有约定或约定不明时车库、车位归属的确定问题
《物权法》第七十四条中规定当事人约定的方式确定车位、车库的归属，如有明确约定，可认为是区分所有权人专有部分的组成部分，但对于没有约定或约定不明的情况下，应如何推定，并未规定。实践中因没有约定或约定不明产生纠纷的情况屡见不鲜，依通说此种情况下可做两种推定，即推定由房地产开发商所有或由全体业主共有。很明显，当事双方具有利益冲突，所以在没有约定或约定不明时推定车库、车位的归属于谁成为了一个关键问题。
对于车库、车位归属的推定，学界一直存有争议，《物权法（草案）》第七十六条曾规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。” 然而，《物权法》颁布后却将没有约定或约定不明的条款去除，也未在之后颁布的司法解释中有所补充。由此可推论出立法者的态度偏向于推定车库、车位的所有权由开发商所有，这种推定有易于操作，避免了业主因专有权面积不同、房屋的销售状况不同等具体原因带来的操作困难，在一定程度上减少了纠纷。但是于此就推定车库、车位的所有权属于开发商是否合理呢？笔者认为，推定为区分所有权人共有更为适宜。 在商品房买卖中，开发商因掌握信息和专业知识，在签订合同过程中占据强势地位，而信息不对等和缺乏专业知识的业主则处于弱势。开发商的优势足以证明其可以以合同中约定的方式来获取最大利益，对车库、车位的归属问题以合同条款做出约定，当没有约定或者约定不明时可以推定开发商放弃了该权利，车库、车位的所有权由业主共有。另外，实践中房屋买卖合同多为开发商提供的格式条款，依据合同法理论，在没有约定或者约定不明时，对格式条款应当做不利于开发商之解释。②所以，我国今后立法或应明确在无约定、约定不明时，车库、车位的所有权由业主共有，这不仅是出于法理、出于实践的考虑，也体现了对弱势群体的救济，更符合公平原则。
三、对完善我国车库、车位制度的建议
（一）对开发商适当修建车库、车位进行强制规定
房地产开发商作为商业主体而追求利益最大化，存在为了经济效益缩减甚至取消停车库或者车位的可能，基于当前车库、车位供需不平衡的现状，强制规定开发商修建停车设施不仅是出于解决社会空间资源紧缺的公益需要，同时也是为了维护区分所有权人的利益。
对修建停车设施做出强制规定并不是没有先例，法国法律规定“对于新筑的建筑物，建筑者负有于建筑物基地内为每户设计一个停车空间的义务”。③美国夏威夷、加拿大多伦多等也有相关规定。我国应当在吸取各国经验的基础上，根据实际情况制定相关制度，要求开发商必须按照一定比例修建停车设施，该比例至少要满足本小区业主的停车需求，否则将承担相应的法律责任。
（二）完善车库、车位确权登记制度
车库、车位权属易产生纠纷在一定程度上是由车库、车位确权登记制度的混乱所致。当事人双方通过合同方式约定车库、车位归属时，未进行确权登记的，权利人的物权未得到确认，无法依物权的对抗不合法的合同条款。因此完善车库、车位确权登记制度对保障业主的合法权益非常重要，应予明文规定，依约定获得车库、车位的所有权应当在房屋所有权证书中加以登记，区分建筑物共用车位也应登记为全体区分所有权人共有。
（三）完善物业管理体制
区分建筑物物业管理经营体制主要分为经营制和代理制两种模式。经营制是指物业管理公司把管理费用作为营业收入，扣除管理成本后做为其利润，若出现收不抵支则由开发商补足。代理制是物业管理公司对业主收取管理费，向其提供服务并按一定比例从管理费中提取适当酬金，管理费结余归业主所有，不足则由业主补缴。目前我国物业管理多实行经营制管理模式，存在业主权利难以保障、服务水平较低等缺陷，相比之下代理制更符合物业管理发展的需要，对建筑物区分所有权人更有益。
如果实行代理制，物业公司对车库、车位收取的管理费除了适当提取酬金外，应当全部用于对车库、车位的管理和维护，对于管理费的收取和开支、结余和不足等都需要公示。完善物业管理体制，加快从物业经营制向代理制管理模式的转变，可以更有效地保障区分所有权人对车库、车位尤其是对共有部分的车库、车位的合法权利，在很大程度上减少纠纷。
（四）发挥业主自治管理机构的作用
虽然我国现代区分所有物建筑大多存在业主自治管理机构，但是在实际中发挥的作用薄弱，有些甚至形同虚设。我们应当认识到，充分发挥业主自治管理机构对建筑物车库和车位的归属和管理、对减少业主与房地产开发商、物业管理公司之间的纠纷均起到积极作用。
首先，应当加强业主自治管理机构如业主大会、业主委员会等的组织建设和制度建全。对于地上共用部分的车位、地下停车库的归属、利用、收益和管理等，业主自治管理机构都应当参与，业主无法达成共识应以多数决定的方式解决。
其次，充分发挥业主自治机构的监督职能。业主自治机构应当按照物业管理合同对物业管理公司进行监督，包括其对车库、车位的设立、划分和管理以及管理、维护所产生的费用等，从而约束物业管理公司，确保其履行相关义务。当房地产开发商或物业管理公司的不当行为对业主利益有所侵害时，业主自治机构可代表全体业主追究其法律责任。
[注释]
①王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998 年版，第607页。
②王利明：“论物权法中车库的归属及相关法律问题”，载《现代法学》2006年第5期。
③陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第174页。
[参考文献]
[1]王利明.物权法论[M].中国政法大学出版社，1998.
[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].法律出版社，1995.
[3]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学，2006，（5）.
[作者简介]陶婉亭、王家祺，国家食品安全风险评估中心。