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摘 要：随着我国市场经济的不断发展，我国居民是生活水平得到了较大的提升，房地产企业也得到了快速的发展，很多物业管理公司也纷纷的成立起来，物业管理公司之间的竞争也越来越激烈，因此控制好成本已经成为物业管理公司获得长期发展的关键因素之一，物业管理公司需要做好成本的控制管理工作。本文从物业成本管理工作的特征出发，分析了物业管理公司成本管理控制工作中存在的问题，并提出了几点物业管理公司做好成本控制工作的建议，目的在于通过合理控制成本促进物业管理公司的长期发展。
关键词：物业管理公司；成本管理；控制
一、物业成本管理工作的特征
（1） 成本分布在不同项目当中。物业管理公司属于一个服务性的行业，在经营过程中会涉及到很多成本，例如安全检查、维护治安、建设区域环境、消防设备的配备、养护公路等方面对费用的需求量较大，因此可以看出物业成本分布在各个项目环节当中。
（2）成本的分布地域较广。随着房地产行业的快速发展，很多物业管理公司在各地都成立了子公司，业务覆盖面也变得更加广泛，发生的相关费用也越来越多，成本分布的地域也较广。
（3） 监控成本线较长。随着物业管理公司的快速发展，其提供服务的范围也越来越广泛，这就意味着在每一个服务范围之内的工作都要做得仔细、到位，并且在时间上要保证不能出现间断的现象，这就会导致物业管理公司成本监控的覆盖面较广，加大了物業管理公司的工作成本。
二、物业管理公司成本管理控制工作存在的问题
（1）较高的组织成本。组织成本在物业管理公司总成本中占了较大的比例，其中导致组织成本较高的原因有以下几个方面：一方面物业管理公司缺乏合理的组织结构，管理者的权限并没有得到集中，管理层次不够明晰，在物业管理公司内部设置了一些闲置的岗位，这就提高了物业管理公司的人力资源成本，加大了成本管理控制的难度。另一方面物业管理公司内部组织管理者之间素质水平有明显的差距，需要较长时间才能做到有效的组织决策，一些组织决策并不能得到及时的落实，严重影响到了物业管理公司成本控制工作的水平。
（2） 缺乏先进的成本管理方法。在进行成本管理控制过程中，很多物业管理公司采用的是责任成本法和标准成本法，虽然这两种方法可以有效的控制成本，但是主要还是通过差额来管理成本，具体说来是企业在确定一项工作目标之后，对工作成本进行的事先估算，然后根据目标成本与实际费用之间的差额进行的计算，通过分析和评价数据来及时找出存在差异的原因，实现对成本的有效控制。这样的成本管理方法并没有从业主的角度来对成本进行衡量，忽略了与业主之间的相互配合，不利于物业管理公司未来的长期发展。
（3）成本管理主体比较单一。在很多行业的企业当中都已经设立了成本管理小组或部门来负责成本管理控制工作，这些成本管理控制人员大部分具备专业的职业素质，可以根据市场经济环境和企业的实际情况，制定出合理的成本管理控制方案。然而在很多物业管理公司中成本管理控制人员只是一般的财务人员，与专业的成本管理控制人员相比缺乏判断和应对市场变化的能力，这就好大大的降低成本管理控制的工作效率
三、物业管理公司做好成本控制工作的建议
（1）优化物业组织管理结构，降低组织成本。一方面物业管理公司要对管理结构进行优化，简化成本管理控制人员，设置专门的成本管理控制部门，集中成本管理控制人员的工作权限，保证成本管理控制决策的合理性、准确性。另一方面在物业管理公司为了提高成本信息的及时性与流动性，应该在内部设置垂直的成本管理控制机构，提高成本管理控制的工作效率。
（2） 创新成本管理方法。随着我国市场经济的不断发展，我国物业管理公司的经营模式也在不断的创新当中，物业管理公司在竞争日益激烈的市场环境下，如果想要得到健康稳定的发展，就必须适应时代变化的需要来创新成本管理方法。首先，物业管理公司要结合所在社区的实际情况，制定出科学合理的成本管理方法，这样既可以降低管理成本工作的难度，又可以提高成本管理控制的工效率；其次，物业管理公司要定期对相关设备进行保养和维护，尽可能的避免进行大修的次数，如果自身维护能力有限，可以聘请专业公司进行维护，例如对电梯的维护就需要专业的部门来进行，这样可以大大的降低维修设备的成本；再次物业管理公司需要通过科学技术来降低成本，提高物业服务水平，例如在缴纳物业管理费方面，一些物业管理公司采用的是设置专业的人员来收取，这样就加大了物业管理公司的人工成本，有时业主不在家，物业管理人员就不能及时的收取物业费用，在周末也会由于缴纳人数较多，降低缴纳工作的效率，因此物业管理公司可以通过物业互联网的缴费终端来实现缴费，这样既可以节约大量人工成本，业主也可以足不出户的随时缴纳相关物业管理费，为业主提供高质量的物业服务。也可以根据实际情况采用无人机进行巡逻，这样可以减少一定数量的保安人员，降低人工成本等；最后物业管理公司也要结合上一年度的实际成本，做出下一年度的成本预算，将重点放在固定费用的分摊预算上，最终目的是通过预算来降低单位成本。
（3） 充分发挥出集中化的优势。在进行成本管控制过程中，物业管理公司要以总公司为工作核心，集中下设的分理处，发挥出集中化的优势，这样就可以有效的避免车根本管理控制部门之间相互分裂的问题，实现成本信息资源共享的目的。例如物业管理公司在采购一些使用频率高、使用速度快的材料，可以由总部统一采购数量集中进行采购，这样既可以通过集中采购来降低采购成本，还可以由总部统一进行分配发放，也减少了下设部门的库存成本，实现了对成本的有效控制。同时在人工成本方面，物业管理公司的人力成本大约占了总成本的60%，物业管理公司总部可以建立起一个统一调度人员的体系，维修人员、保洁人员、保安人员在一定时间内会发生不同的产能，因此应该根据实际情况由各个分理处来对现有物业人员进行调配，通过人力资源的合理配置来控制人工成本。
（4）采用作业成本 控制成本。现阶段我国很多物业管理公司将标准成本控制和责任会计控制作为成本管理控制的重心，在对各个部门进行成本控制的过程中，仅仅是从表面来进行控制，并且一些物业管理公司成本管理控制系统也比较复杂，不利于合理的控制成本。因此物业管理公司可以通过作业成本法来控制成本，是以提高客户价值、增加企业利润为目的，基于作业成本法的新型集中化管理方法。它通过对作业及作业成本的确认、计量，最终计算产品成本，同时将成本计算深入到作业层次，对企业所有作业活动追踪并动态反映。通过作业成本法物业管理公司可以将作业为中心来设置成本控制责任中心，将作业责任成本控制与作业员的工资绩效挂钩，调动起物业员工参与成本管理控制的工作积极性。
四、总结
综上所述，物业管理公司成本管理有着自身独特的特点，因此为了提高物业管理公司的综合竞争实力，物业管理公司就要认识到自身成本管理控制工作中的不足之处，积极采用科学合理的方法提高成本控制的水平，这样才能充分的发挥出成本管理控制的重要性作用，提高物业管理公司的综合竞争实力，为业主提供高质量的物业服务。
参考文献
[1]吴卓玉.浅析物业公司成本管理的现状及优化策略[J].财经界（学术版），2014（06）
[2]赵春梅.新时期加强物业公司成本管理与控制的策略分析[J].时代金融，2015（12）
[3]回天鹤.LH房地产开发有限责任公司成本控制研究[D].天津商业大学，2015
关键词：物业管理公司；成本管理；控制
一、物业成本管理工作的特征
（1） 成本分布在不同项目当中。物业管理公司属于一个服务性的行业，在经营过程中会涉及到很多成本，例如安全检查、维护治安、建设区域环境、消防设备的配备、养护公路等方面对费用的需求量较大，因此可以看出物业成本分布在各个项目环节当中。
（2）成本的分布地域较广。随着房地产行业的快速发展，很多物业管理公司在各地都成立了子公司，业务覆盖面也变得更加广泛，发生的相关费用也越来越多，成本分布的地域也较广。
（3） 监控成本线较长。随着物业管理公司的快速发展，其提供服务的范围也越来越广泛，这就意味着在每一个服务范围之内的工作都要做得仔细、到位，并且在时间上要保证不能出现间断的现象，这就会导致物业管理公司成本监控的覆盖面较广，加大了物業管理公司的工作成本。
二、物业管理公司成本管理控制工作存在的问题
（1）较高的组织成本。组织成本在物业管理公司总成本中占了较大的比例，其中导致组织成本较高的原因有以下几个方面：一方面物业管理公司缺乏合理的组织结构，管理者的权限并没有得到集中，管理层次不够明晰，在物业管理公司内部设置了一些闲置的岗位，这就提高了物业管理公司的人力资源成本，加大了成本管理控制的难度。另一方面物业管理公司内部组织管理者之间素质水平有明显的差距，需要较长时间才能做到有效的组织决策，一些组织决策并不能得到及时的落实，严重影响到了物业管理公司成本控制工作的水平。
（2） 缺乏先进的成本管理方法。在进行成本管理控制过程中，很多物业管理公司采用的是责任成本法和标准成本法，虽然这两种方法可以有效的控制成本，但是主要还是通过差额来管理成本，具体说来是企业在确定一项工作目标之后，对工作成本进行的事先估算，然后根据目标成本与实际费用之间的差额进行的计算，通过分析和评价数据来及时找出存在差异的原因，实现对成本的有效控制。这样的成本管理方法并没有从业主的角度来对成本进行衡量，忽略了与业主之间的相互配合，不利于物业管理公司未来的长期发展。
（3）成本管理主体比较单一。在很多行业的企业当中都已经设立了成本管理小组或部门来负责成本管理控制工作，这些成本管理控制人员大部分具备专业的职业素质，可以根据市场经济环境和企业的实际情况，制定出合理的成本管理控制方案。然而在很多物业管理公司中成本管理控制人员只是一般的财务人员，与专业的成本管理控制人员相比缺乏判断和应对市场变化的能力，这就好大大的降低成本管理控制的工作效率
三、物业管理公司做好成本控制工作的建议
（1）优化物业组织管理结构，降低组织成本。一方面物业管理公司要对管理结构进行优化，简化成本管理控制人员，设置专门的成本管理控制部门，集中成本管理控制人员的工作权限，保证成本管理控制决策的合理性、准确性。另一方面在物业管理公司为了提高成本信息的及时性与流动性，应该在内部设置垂直的成本管理控制机构，提高成本管理控制的工作效率。
（2） 创新成本管理方法。随着我国市场经济的不断发展，我国物业管理公司的经营模式也在不断的创新当中，物业管理公司在竞争日益激烈的市场环境下，如果想要得到健康稳定的发展，就必须适应时代变化的需要来创新成本管理方法。首先，物业管理公司要结合所在社区的实际情况，制定出科学合理的成本管理方法，这样既可以降低管理成本工作的难度，又可以提高成本管理控制的工效率；其次，物业管理公司要定期对相关设备进行保养和维护，尽可能的避免进行大修的次数，如果自身维护能力有限，可以聘请专业公司进行维护，例如对电梯的维护就需要专业的部门来进行，这样可以大大的降低维修设备的成本；再次物业管理公司需要通过科学技术来降低成本，提高物业服务水平，例如在缴纳物业管理费方面，一些物业管理公司采用的是设置专业的人员来收取，这样就加大了物业管理公司的人工成本，有时业主不在家，物业管理人员就不能及时的收取物业费用，在周末也会由于缴纳人数较多，降低缴纳工作的效率，因此物业管理公司可以通过物业互联网的缴费终端来实现缴费，这样既可以节约大量人工成本，业主也可以足不出户的随时缴纳相关物业管理费，为业主提供高质量的物业服务。也可以根据实际情况采用无人机进行巡逻，这样可以减少一定数量的保安人员，降低人工成本等；最后物业管理公司也要结合上一年度的实际成本，做出下一年度的成本预算，将重点放在固定费用的分摊预算上，最终目的是通过预算来降低单位成本。
（3） 充分发挥出集中化的优势。在进行成本管控制过程中，物业管理公司要以总公司为工作核心，集中下设的分理处，发挥出集中化的优势，这样就可以有效的避免车根本管理控制部门之间相互分裂的问题，实现成本信息资源共享的目的。例如物业管理公司在采购一些使用频率高、使用速度快的材料，可以由总部统一采购数量集中进行采购，这样既可以通过集中采购来降低采购成本，还可以由总部统一进行分配发放，也减少了下设部门的库存成本，实现了对成本的有效控制。同时在人工成本方面，物业管理公司的人力成本大约占了总成本的60%，物业管理公司总部可以建立起一个统一调度人员的体系，维修人员、保洁人员、保安人员在一定时间内会发生不同的产能，因此应该根据实际情况由各个分理处来对现有物业人员进行调配，通过人力资源的合理配置来控制人工成本。
（4）采用作业成本 控制成本。现阶段我国很多物业管理公司将标准成本控制和责任会计控制作为成本管理控制的重心，在对各个部门进行成本控制的过程中，仅仅是从表面来进行控制，并且一些物业管理公司成本管理控制系统也比较复杂，不利于合理的控制成本。因此物业管理公司可以通过作业成本法来控制成本，是以提高客户价值、增加企业利润为目的，基于作业成本法的新型集中化管理方法。它通过对作业及作业成本的确认、计量，最终计算产品成本，同时将成本计算深入到作业层次，对企业所有作业活动追踪并动态反映。通过作业成本法物业管理公司可以将作业为中心来设置成本控制责任中心，将作业责任成本控制与作业员的工资绩效挂钩，调动起物业员工参与成本管理控制的工作积极性。
四、总结
综上所述，物业管理公司成本管理有着自身独特的特点，因此为了提高物业管理公司的综合竞争实力，物业管理公司就要认识到自身成本管理控制工作中的不足之处，积极采用科学合理的方法提高成本控制的水平，这样才能充分的发挥出成本管理控制的重要性作用，提高物业管理公司的综合竞争实力，为业主提供高质量的物业服务。
参考文献
[1]吴卓玉.浅析物业公司成本管理的现状及优化策略[J].财经界（学术版），2014（06）
[2]赵春梅.新时期加强物业公司成本管理与控制的策略分析[J].时代金融，2015（12）
[3]回天鹤.LH房地产开发有限责任公司成本控制研究[D].天津商业大学，2015