落实“国五条”需打破“土地财政”怪圈

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  房价收入比一直被业界视为衡量房价合理性的重要指标,世界银行在上世纪90年代初发出预警,发展中国家的这一比值应该在3-6倍之间,否则房地产业就会面临泡沫破裂的硬着陆风险。
  调查显示,2002-2012年中国房价收入比在6-8的区间波动, 2012年数值为7.3。总体上仍高于发达国家3-6的水平。
  若单独以北京、上海等一线城市而论,其房价收入比高达20倍甚至更高。难怪一向慎言的万科集团董事会主席王石最近也忍不住“吐槽”:“如果房地产泡沫破裂,谁也不知道会发生什么。”
  如何化解“泡沫”,王石并未接招,而是将“皮球”踢给了政府:“我相信最高领导层有智慧来解决这点。”
  解决房价过高难题,政府的杀手锏是调控。
  但没有哪一次的房地产调控,像“国五条”这般惹上如此多的争议:有人认为会误伤刚性需求,有人提出全国不能“一刀切”,还有人表示会推高新建房房价。
  不过,更多的争议指向了一轮又一轮的房地产调控手段。
  从2003年的“18号文”开始,10年里,国务院先后9次常务会议专题研究房地产调控。然而每一次房价在调控政策出台之后经过短暂的停歇,又继续上涨,被市场人士戏称为“十调九涨”。
  限购、提高二套房首付比例、抑制投资性购房……纵观近10年的房地产调控政策,多是对下游的需求予以行政控制,并未对上游的土地供给环节“动手术”,导致地方政府对“土地财政”越来越依赖。
  所谓“土地财政”,是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出,属于预算外收入,又叫第二财政。当前,以土地招商引资、用土地融资搞建设是中国地方政府发展GDP的主要基础和推手。
  中央党校国际战略研究所副所长周天勇表示,从2001年开始把土地出让金算到房价里,现在房价里70%的钱是土地出让金和税费。
  “土地财政”问题不解决,房价怎么会降得下来?
  一边各地行政部门要按照上级要求严控房价,一边地方政府又放不下“土地财政”,面对房地产调控,只得尴尬地玩起“左右互搏”。
  地方政府过度依赖“土地财政”的模式,严重扭曲了政府在市场经济中的功能和作用。政府本是公共利益的提供和服务者,但出让土地让地方政府成了“生意人”,某种意义上与房地产开发商捆绑在一起。
  这种情况下,仅靠限贷、限购、限价等终端市场的调控能挤出房地产泡沫吗?百姓期盼“房价回归到合理水平”能够到来吗?
  事实上,“土地财政”的另一种表现形式——土地抵押融资更让人担忧。地方政府以土地作为抵押获得巨额银行贷款。而一旦房价大幅下跌,则必然导致地价大幅下跌,届时甚至有可能引发金融危机。
  尽管住建部部长姜伟新在全国“两会”期间表态:坚决执行“国五条”。但若不尽快解决地方政府过度依赖“土地财政”的格局,“国五条”或许也难以跳出越调越涨的怪圈。
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