【摘要】房屋二重买卖导致房屋出卖人、第一购买人和第二购买人之间的经济纠纷大量发生。因此,有必要在分析购买人与房产出卖人签订的买卖合同与房屋的过户登记手续的法律关系、厘清债权和物权间关系的基础上,探讨如何在不违背自由买卖的市场交易原则的前提下,更好地保护第一购买人的合法权益。
　　【关键词】二重买卖 房屋买卖合同 过户登记 权利救济
　　
　　引 言
　　2010年初,全国房地产交易价格呈现出以天、甚至以小时为单位的窜涨态势,二手房交易价格也受其影响不断上涨,这就导致了大量房屋交易过程中二重买卖的经济纠纷。所谓二重买卖,是指出卖人就特定物与买受人(先买受人)签订了买卖合同后,在特定物转移之前,又就该特定物与第三人(后买受人)签订了买卖合同,从而成立了两个买卖合同法律关系的行为。于是,房屋出卖人与先后两位购买人之间的债权、物权关系就成为了这类纠纷中的关键问题。房屋的买卖合同与房屋过户的登记手续是否具有同样的法律效力?二者在法理上是否属于同一范畴?当第二购买人得知房屋出卖人已经与人签订了买卖合同时,仍然坚持购买,是否侵害了第一购买人的权益,第一购买人是否可以向法院要求行使撤销权,以解除出卖人与第二购买人之间的购买合同?在维护市场经济自由竞争的原则下,应如何避免第一购买人的利益受到损失,完成其购买房屋的意愿?这些问题都亟待深入思考和研究。
　　房屋买卖合同与房屋过户登记
　　从法理角度而言,房屋买卖合同(契约)属于债权范畴。债权是请求他人为一定行为(作为或不作为)的民法权利,具有相容性和平等性等特点。这一特点体现为在同一标的物上可以成立内容相同的数个债权,并且其相互之间是平等的,在效力上不存在排他性和优先性。而房屋过户登记则是对房屋的所有权进行变更,属于物权中的不动产所有权变更。物权是指权利人依法对特定的物享受直接支配和排他的权利,其中包括所有权、用益物权和担保物权;其范围包括不动产(土地以及建筑等土地附着物)和动产(指不动产以外的物)。
　　物权是绝对权,具有排他性等特点,也就是说,物权的权利人可以对抗一切不特定的人,并且同一物上不允许有内容相容的物权并存。由于物权的绝对性和排他性,因而在法律效力的行使中,它又具有优先性的特点。物权间的优先效力体现为以物权成立时间的先后顺序确定物权效力的差异,后发生的物权受到先有物权的绝对性影响而根本不可能成立。当同一标的物上物权与债权并存时,物权又具有优先于债权的法律效力。例如甲同意将5吨钢材出售给乙,在敲定价格后甲乙双方签订了买卖合同,此时乙就具有了该5吨钢材的债权,甲就是其债务人。但签订合同后乙并未及时取得钢材投入使用,而甲又将这5吨钢材出售给丙,并在签订买卖合同后立即交付给丙使用。此时,丙不但具有钢材的债权,还具有其所有权,因此乙只能要求甲承担无法履行债务的责任,而不能要求丙归还钢材。这是因为物权是直接支配物品的权利,债权的实现要依靠债务人履行合同内容,债权人不能对物品进行直接支配使用。
　　由此可见,房屋买卖合同与房屋过户登记不具备同样的法律效力。我国台湾著名法学家王泽鉴教授认为,“房屋二重买卖中的两个买卖契约,均为债权行为之性质,此种以负担债务为内容之法律行为,除其标的目的自始客观不能,无从认定,违反法律强行规定,违反公序良俗及其他法律特别规定外,均为有效,出卖人是否有处分权,在所不问。基于先后买卖契约而生之此二重债权,系处于平等地位,无位序关系,不因先后而异其效力。”①第一买卖合同买受人并不能因为其合同在时间上先发生于房屋所有权变更,而要求第二买卖合同无效进而认为所有权变更也不具备法律效力。恰恰相反,一旦房屋的所有权发生变更,无论买卖合同何时签订,都不能影响进行了房屋过户登记的购买人行使其对该物的所有权,并且,债权人无权要求房产所有人出让其所有权,而只能要求其债务人、也就是房屋出售人依法进行赔偿。
　　撤销权立法本意及其行使条件
　　撤销权又称废罢诉权,是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时,得请求法院予以撤销的权利。由于债权人对债务人的财产并无直接支配的权利,只能间接地要求债务人履行合同内容,以实现债权;但当债务人与他人实施某种行为,并且此行为造成了债务人财产的不当减少,致使债权无法实现、债权人的利益受到损失时,债权人可以向法院申请撤销债务人与第三者间的法律关系,恢复债务人的财产,从而保护债权人的利益、保证债权得以实现。那么,在房屋二重买卖的纠纷中,第一购买人是否可以申请行使撤销权,将已归属于第二购买人的房屋所有权讨还,以实现其购房愿望呢?
　　《合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”②从中可以看出,撤销权所针对的是由于债务人的不当行为,造成其责任财产的减少致使其失去赔偿债务能力,从而损害债权人的利益;其处理财务的不当行为包括放弃到期债权、无偿转让财产和以明显不合理低价转让财产三种。就房屋的二重买卖而言,出卖人(即债务人)之所以与他人就同一标的签署第二份买卖合同,是因为房屋销售在短时间内有较大程度的涨幅,其行为的结果是使房屋的市值增加而非减少,不符合债权人行使撤销权的前提条件,因而第一购买人不能向法院申请行使撤销权。
　　那么第二购买人在明知出卖人已经和他人签订买卖合同后,仍坚持购买的,第一购买人是否能以“恶意购买”为理由申请行使撤销权呢?笔者认为不可以,理由如下:
　　首先,前文提到房屋买卖合同属于债权范畴,因而具有相容性和平等性。在这个意义上讲,第一购买人和第二购买人分别与房屋出卖人签署的买卖合同均为有效合同,它们之间在法律效力上不具有排他性和优先性。因此第一购买人不能以时间的先后认为第二购买人存在“恶意”。其次,根据市场经济自由买卖的契约伦理和竞争机制,第二购买人以价格优势获得了房屋的使用权,这符合商品交易的基本原则。如果仅仅因为第一购买人签订合同在前,而行使撤销权除去第二购买人已经获得的房屋所有权,使所有权处于不稳定状态中,这既违反了市场经济买卖自由的基本原则,也不利于自由竞争机制的发展和完善。因此,即使是第二购买人在得知第一购买人存在的情况下继续和出卖人签订买卖合同,也不能因此解除其对房屋的所有权。由此可见,撤销权不适用于解决房屋的二重买卖所造成的纠纷。
　　对第一购买人的法律救助
　　由于房价过快上涨,使第一购买人在价格上难以保持竞争优势;同时一旦出卖人与第二购买人达成购买意愿并办理过户登记后,第一购买人所持有的买卖合同在法律效力上又无法与房屋所有权相抗衡,那么在不违背市场经济基本原则的前提下,该如何保护第一购买人的合法利益?
　　2003年最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第八条、第九条对房屋的二重买卖进行了规定:“……(八)具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。(九)出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。……”这两条规定已经引起了购房者的广泛注意,在现行的房屋买卖合同中,购买人可以此为法律根据,订立相应的合同条款,以保证自己的购房意愿得以实现。
　　此外,如果第一购买人签订了买卖合同后,在出卖人知情的情况下,占有、使用该房屋,那么即便是第二购买人已经办理了房屋所有权变更登记,也需要更多法律要件对其进行支持。因为第一购买人虽未办理过户登记,但出卖人实际上已经将房屋交付给他进行使用,并且如果买卖合同标的为毛坯房,第一购买人在入住前进行了装修,那么其不但投入了大量财力和精力,而且正常的生活秩序也已经建立起来,在这种情况下,仅凭借一纸变更登记就要求第一购买人交还房屋,显然有失法律的公正。但对于这种特殊情况,我国现行法律尚没有明确的条款予以解决,因此,还需借鉴国外相似的案例并结合我国特殊国情,来完善对房屋二重买卖的法律救助方式。(作者单位:柳州职业技术学院)
　　
　　注释
　　①王泽鉴:《责法原理》,北京大学出版社,2009年。
　　②《中华人民共和国合同法(附最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释一、二)》,北京:中国法制出版社,2009年。