“在这个关口上忽然来清算土地增值税，这对我们来说简直是雪上加霜。”
　　
　　“在这个关口上忽然来清算土地增值税，这对我们来说简直是雪上加霜。”北京一家开发商的高层管理人士愤愤地对记者说，但眼神中又尽是无奈。
　　对于开发商，每一次政策的“收紧”都意味着一轮“洗牌”之变。而这一次，“洗牌”的力度非同寻常。
　　1月16日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称“《通知》”)。
　　“清算土地增值税的消息一出，前天房地产股票应声下跌，20多支股票跌停板，也就是说下跌的幅度超过10%。香港股票市场中的中国房地产股票也是如此，顷刻之间，100多亿港币的市值化为乌有，消失了。”这是一位房产名流留在焦点房地产网博客中的一段话。
　　据业内人士估计，如严格征收，2004至2006年，上海每年的土地增值税至少能征收400亿元左右。其中利润率高和囤地较多的企业也许将受到致命的打击。另外，从事商业物业开发的房地产商将在市场上增多，而后续的物业税征收又会对持有物业的税费成本带来不确定性。
　　“一剑封喉”
　　土地增值税确实并非新税法，只不过在出台之后曾有一个缓征期。由于1993年以后的房地产宏观调控导致市场一度萎缩，财政部与国税总局曾联合发文，免除了1994年1月1日之前签订转让合同的土地增值税，同时免除已立项目五年内转让的征税。
　　这使得土地增值税法的实行推迟了5年。华远总裁任志强说，2001年后，随着房地产市场转暖，土地增值税每年成倍增长,尤其是2002年实行土地招拍挂制度之后，在招拍挂制度实行之前用协议出让方式取得的低价土地储备在此后获得了土地差价的高额利润，也形成了土地增值税连续多年的高增长。到2006年，土地增值税占房地产开发利润比重接近20%。
　　“实际上，国家加强对土地供应环节督察的各方面工作早在2006年底就已紧锣密鼓的展开了。如果说2006年国务院授权国土资源部设立的九省国家土地督察局地方局及其办公室是给开发商放的一个信号弹的话，这次《通知》的出台，无疑一剑封喉。从深层意义上看，两者都是为了贯彻土地管理基本国策和宏观调控政策。前者是为了加强土地监管，监督地方政府在土地交易中的违法行为，防止圈地反弹；后者是为了加强土地税收监管，监督地方开发商在土地交易中的‘偷奸耍滑’行为。只不过一个是盯紧地方用地，一个是盯紧地方财政。”一位成都地产界人士表示。
　　
　　财务压力放大
　　按照土地增值税的征收依据——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(1993年年底国务院发布的第138号令，以下简称138号令)中的相关条款，上海2005年的土地增值税至少能征收400亿左右。
　　138号令规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额(基本等于项目成本)50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
　　虽然该条例还规定，增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅免征增值税，但业内人士判断一线城市土地增值额大多远远超过扣除项目金额的50%。
　　长城证券最近发布了一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，对于毛利率超过40％的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4％。
　　报告称，“通过计算……按照相关的实施细则，普通住宅毛利率在40％以上的项目才需缴纳土地增值税，毛利率低于40％的项目是免税的”；“毛利率为40％的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4％，毛利率越高的项目征税的影响越大”。
　　而从2006年前三季度房地产上市企业的利润表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30％～40％，部分企业如深长城(000042)超过了50％；对于非上市公司来说，平均利润至少不会低于40％的平均值，而很多企业的毛利率水平应该更高。这意味着对于大部分开发商来说，他们将至少面临17.4％的利润损失。
　　
　　反对之声
　　“出让金就是合理合法的土地收益，招拍挂中的竞价增值也是土地的收益、增值税同样是土地的收益、二手房转让中还有土地的增值税，同一块已出租的土地中政府在不断的无限制的追踪土地中的收益。”任志强显得有些不平。
　　他解释说，正如同周其仁教授所提出的“土地增值归公”，那么土地贬值时，又由谁来承担贬值的损失呢？第一次在贬值时取得土地与房产者仍要在此后以贬值数为基础的增值上再交纳增值税，等于政府在贬值时不承担损失，反而会利用贬值机会收取更多的增值税。也许从经济学的逻辑上看，出租等于放弃使用的权利，就不应该再有权收取增值的税。如果政府感觉出租定价时亏了，应在调整租约时调整租金，而不是在有效租期内不管如何转让都加征增值税。
　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩也对这项政策给予了反面评价。“虽然决定房价水平的是市场总需求和总供给，与企业的成本没有直接关系，但该项成本的增加将会在一定程度上改变市场供求状况，起到促进房价上升的效果”。因为一系列的调控打击以及市场竞争必然会使处于弱势地位的开发商退出市场，供应量会相应减少，同时人们对于房价的不确定性，以及必需的生存发展需要，需求会越来越高，这就将导致供需不对称，从而引起房价上涨。
　　1月底，上海一些大型房地产开发商秘密碰过一次面，准备联合起来给上海市主要领导“上书”，“希望能考虑一下企业的生存问题”。
　　此前，在上海房地产业基本上属于地方鼓励投资的产业范畴，所以对开发商的土地增值税要么免征，要么缓征。
　　一直到2002年，上海财税部门才下发通知，该市土地增值税预征率统一调整为销售金额的1%。
　　此间，上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通，准备开征土地增值税，但遭到了开发商的一致反对。甚至有开发商提出，“如果收，就撤资”。
　　这种争论与博弈，一直延续到2004年。当年，国家税务总局《关于加强土地增值税管理工作的通知》，要求加强土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。
　　直到2004年下半年，上海部分区才开始征收。当时普陀、闵行等区开始按照销售收入的1%预征，但各个区征收的进度不一样，有些区比如浦东是落后于其他区。
　　但是不少上市公司已经开始预留。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。
　　如同20%的二手房交易个人所得税一样，土地增值税一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种。
　　据一些开发商讲述，上海地产商此次“上书”内容主要包括：一、上海地产开发并没有外界说的那么“暴利”；二、很多开发商资金链已经非常紧张，如果土地增值税再大幅征收，肯定会有倒闭的危险，甚至带来很大的金融风险；三、希望能把税率调整到一个合理的范围之内。
　　
　　遭遇“分流”？
　　一些过去严格按照国务院当年颁发的《土地增值税条例》和财政部颁发的《实施细则》做了全额预提的公司，在这次的清缴政策中不会受到什么重大的影响。
　　但潘石屹在博客中指出，“也有一些公司，只做了土地增值税的预缴，但没有做到全额的预提，2月1日实施的清缴土地增值税的政策是算的1994年1月1日以来的总账，所以说清算会对这类公司的现金流造成重大影响，甚至会出现资金链条的断裂。”
　　由于《通知》明确规定，“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”
　　这为房地产企业的开发、投资，提供新的路径——长线持有经营类型物业，通过出租获取长期的投资收益。去年8月份收购远洋广场的腾飞中国的总裁郑永吉在谈到全球房地产发展趋势时也谈到，开发商大量长线持有经营型物业，获取稳定而高回报的投资收益，可能成为房地产企业未来的一种趋向。
　　而在国税总局加强清理土地增值税消息传出第二天，就有国内A股地产分析师，重点向股民推荐持有大量商用物业作为租赁的房地产股票，比如陆家嘴等。因此，也有分析人士指出，继续留在房地产板块内的资金，有可能会进一步分流，部分流向侧重持有经营型物业较多的发展商，部分则流向开发销售物业较多的房地产企业。
　　
　　细则“待产”
　　京沪的土地增值税地方清算细则尚未出台，南京等地已走在了前头，具体流程正在紧张地推进中。
　　南京市地方税务局近期一份名为《土地增值税清算与征管》的内部文件显示，一些在国税总局文件中没有提及的执行“瓶颈”也在地方细则讨论稿中出现。比如，在开发成本界定方面，企业取得大量正规劳务费发票(合法票据)，如何确定其合理性？如果开发商开发出来的房屋用作拆迁补偿，项目收入如何确定？财务制度规定账簿保存10年，如10年内企业未清算，但清算时部分账簿凭证已销毁，又该如何处理，有关的这些内容，在一些地方制定的细则中都已有所涉及。但这份文件尚未对外公布执行。
　　“我市局将根据文件精神制定《北京市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法》，另行下发。”北京市地税局如是表示。上海、深圳市地税局相关人士则表示，虽然目前还没有关于土地增值税清算的地方细则出台，但“政策一定会执行。”
　　土地增值税清算令2月1日刚开始生效,深圳房产管理部门旋即追缴自1994年11月1日以后所有项目的专项基金。虽然许多地产公司众口一词地宣称“影响不大”,但是市场还是作出了剧烈的反应,当周跌幅在30%以上的地产股比比皆是。据报道,某知名基金已将房地产龙头万科全部清仓。
　　责任编辑 刘长江邮箱：[email protected]