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一、绪论
（一）研究背景
群租房从一定程度上解决了人们的住房问题，但他毕竟是时代下催生的畸形产物，必然存在很多弊端。由于人员的混杂，偷盗情况；防火防灾设备陈旧，容易引发火灾；房间被分割，结构被破坏，有坍塌危险。加上目前群租房的政策不明朗，相关法律又没有得到完善，对于群租房的管理，政府部门也没有明确究竟由谁来管理，而社会却把对群租房的管理责任归结给公安机关。面对这样进退两难的情况下，我们公安机关却要花费大量的精力和警力对群租房进行管理。
1.国内研究现状评述
目前国内，对于“群租”房的性质，大多数学者认为“群租”是一种经济行为，或者说是一种市场行为；另一种观点认为“群租”房的出现本身就是一种违规行为。现在群租房的出现虽然从表面上缓解了大城市的住房压力，但是没有从根本上缓解住房矛盾，对于群租房我们是取缔，还是加强管理，还存在着很多争议。
2.国外研究现状评述
英国有《合租房屋管理条例》等相关法律法规。美国纽约州早在1929年就颁布了《纽约州合租法》。它们的共同特征是对合租房屋进行了分级，对每套合租房的居住人数、起居室、卧室、等具体面积和应有设施，及房屋的采光、照明、供水、供电等方面，都有明确的规定和要求。所以国外对于群租房的研究是相对系统的，有法律支撑的。
（二）研究目的和意义
群租房的出现解决了城市的住房压力，同时也衍生出很多问题。于是会引发很多不稳定因素。上海市的调查数据表明，上海经济发展所需劳动力的三分之一是由外来劳动力提供的。但是这些劳力的收入低，无法负担上海昂贵的房租，于是就出现了群租现象，目前对群租房的取缔显得不切实际，于是只能对其进行管理，而公安机关在管理中发挥的作用和充当的责任，正是本课题需要研究的。
二、真光路派出所中鼎豪园现状
中鼎豪园位于上海普陀区清涧路68弄，东临中环路，地铁靠近上海西站和李子园站。这样好的地理位置，造就了其高额的房价，对于一般的外来务工人员来说，是一笔不小的开销，所以大家首要考虑到的就是群租房。人口密度的加大，使得中鼎豪园内卫生状况堪忧，许多人员在大楼内租借，开设公司，本来的生活区，一下子变成了办公区，随处可见的废纸，拥挤的停车位，永远打散不干净的小区道路。群租房的出现，虽然在一定程度上缓解住房压力，但是也带来了更多附加影响。
（一） 中鼎豪园形成群租房的原因
1.经济原因
通过问卷调查发现，大部分的群租者为外来务工人员及学生，他们的收入较低，消费水平差.工资无法满足他们的住房支出。另一方面，从出租人的角度出发，群租房的形式让他们获取了更多的利益，巨大的价格差驱使出租人更乐于以群租的形式出租房屋。
2.社会原因
本文所说的社会原因单指中鼎豪园内的“二房东”。单独出租房屋的租金收益，远远满足不了房主巨额投资所要求的合理回报。在这种情况下，通过群租化整为零来提升租金收入，很自然地成为了市场的一种选择。
3.法律原因
目前，中国的法律并没有对群租房有明确的界定，相关立法也无处可寻，只有相应的规定、通知、办法，而这些相对于法律法规来说，缺乏效力。在中鼎豪园中我们可以看到，这里由于缺乏管理和法律的支持，群租房已經泛滥。
4.政府缺位
群租房现在泛滥最主要的原因是政府缺乏对其管理。政府没有相应的职能部门对其进行有效的管理，加之政府政策上的缺位，群租房的出现是有其必然性的。
（二）中鼎豪园小区存在的隐患
1.治安隐患
居住在群租房内的群租客身份复杂，流动性较强。房主往往出于逃税，只出租房屋却不办理相关手续，更不会主动登记。这就使得群租房有可能成为犯罪分子的避风港，卖淫嫖娼的交易场所，甚至涉黑势力和其他犯罪团伙的窝点。近年来，群租房盗窃、抢劫等案件也不时发生，这也让这些租户在这里住得并不安心。
2.消防隐患
群租房的空间结构和平面布局往往被出租者分割改建，乱拉电线、乱接水管、随意使用大功率电器、偷电偷水等现象比比皆是。
3.环境和卫生问题
群租房内的人口、容积远超过一般水平，因而内部环境和卫生质量难于保障。 电瓶车、三轮车乱停放、占道，有的甚至堵门口；租客随意丢弃垃圾，在住宅区绿地随地便溺，高空抛物的现象屡见不鲜。小区的健身设施和体育运动场所也常遭破坏。往往会导致邻居生活受扰、安全隐患倍增、小区环境恶化等影响。
三、观点和建议
（一）利用市场经济机制进行“缓冲”
我们还可以利用经济杠杆对群租行为进行调节。将群租房和廉租房、保障房相互结合，运用政府调节机制，对房价进行调整，结合市场自我调节机制，对群租房进行规范管理，或者可以将住房改造成酒店式公寓，然后进行区域式的外来人员管理，对外来人员居住区以派出所为单位进行划分。
（二）试行中鼎豪园内部居住证积分制
居住证积分制是对在上海市合法稳定居住和合法稳定就业的居住证持证人进行积分。所以我们第一，改居住证为居住卡，使其能充值，成为流动人口消费“一卡通”，降低申办条件，扩大服务范围。第二是以教育积分为抓手，其暂住证的积分制度可以让其子女在异地就学，甚至可以参加异地高考，使其能够配合我们的居住证制度，并且让其远离群租房。第三是加强积分制的优惠活动，从一点一滴都能获得居住证的积分。告知如其租借非法群租房，我们可扣除他的积分，或者不让其获得居住证。
（三）试行中鼎豪园内部“十分制”制度
“十分制”是参照天津开发区分局制定的办法。该办法规定：凡群租房发生扰民等现象分别给予扣分，累计扣到10分的，将追究房主和转租人的责任，并限期整改。对于群租房扣分情况，每月由社区民警张榜公示。同时，派出所按户制作工作卷。“十分制”的制度可以在有限的情况下，快速、有效的改正群租房现状，这样的改变还有助于辖区内实有人口的统计和管理。
（四）完善中鼎豪园内部“二房东联盟”
作为派出所民警必须管理好二房东，让其为我所用。一是让二房东参与到我们的管理中来，担当管理者，二是定期召开“二房东”会议，由派出所和街道带头，定期开会，对其辖区的房租提出整改意见，让其正规化。三是让二房东定期制作台账，供民警检查，也方便消防部门和其他部门定期的检查。
（一）研究背景
群租房从一定程度上解决了人们的住房问题，但他毕竟是时代下催生的畸形产物，必然存在很多弊端。由于人员的混杂，偷盗情况；防火防灾设备陈旧，容易引发火灾；房间被分割，结构被破坏，有坍塌危险。加上目前群租房的政策不明朗，相关法律又没有得到完善，对于群租房的管理，政府部门也没有明确究竟由谁来管理，而社会却把对群租房的管理责任归结给公安机关。面对这样进退两难的情况下，我们公安机关却要花费大量的精力和警力对群租房进行管理。
1.国内研究现状评述
目前国内，对于“群租”房的性质，大多数学者认为“群租”是一种经济行为，或者说是一种市场行为；另一种观点认为“群租”房的出现本身就是一种违规行为。现在群租房的出现虽然从表面上缓解了大城市的住房压力，但是没有从根本上缓解住房矛盾，对于群租房我们是取缔，还是加强管理，还存在着很多争议。
2.国外研究现状评述
英国有《合租房屋管理条例》等相关法律法规。美国纽约州早在1929年就颁布了《纽约州合租法》。它们的共同特征是对合租房屋进行了分级，对每套合租房的居住人数、起居室、卧室、等具体面积和应有设施，及房屋的采光、照明、供水、供电等方面，都有明确的规定和要求。所以国外对于群租房的研究是相对系统的，有法律支撑的。
（二）研究目的和意义
群租房的出现解决了城市的住房压力，同时也衍生出很多问题。于是会引发很多不稳定因素。上海市的调查数据表明，上海经济发展所需劳动力的三分之一是由外来劳动力提供的。但是这些劳力的收入低，无法负担上海昂贵的房租，于是就出现了群租现象，目前对群租房的取缔显得不切实际，于是只能对其进行管理，而公安机关在管理中发挥的作用和充当的责任，正是本课题需要研究的。
二、真光路派出所中鼎豪园现状
中鼎豪园位于上海普陀区清涧路68弄，东临中环路，地铁靠近上海西站和李子园站。这样好的地理位置，造就了其高额的房价，对于一般的外来务工人员来说，是一笔不小的开销，所以大家首要考虑到的就是群租房。人口密度的加大，使得中鼎豪园内卫生状况堪忧，许多人员在大楼内租借，开设公司，本来的生活区，一下子变成了办公区，随处可见的废纸，拥挤的停车位，永远打散不干净的小区道路。群租房的出现，虽然在一定程度上缓解住房压力，但是也带来了更多附加影响。
（一） 中鼎豪园形成群租房的原因
1.经济原因
通过问卷调查发现，大部分的群租者为外来务工人员及学生，他们的收入较低，消费水平差.工资无法满足他们的住房支出。另一方面，从出租人的角度出发，群租房的形式让他们获取了更多的利益，巨大的价格差驱使出租人更乐于以群租的形式出租房屋。
2.社会原因
本文所说的社会原因单指中鼎豪园内的“二房东”。单独出租房屋的租金收益，远远满足不了房主巨额投资所要求的合理回报。在这种情况下，通过群租化整为零来提升租金收入，很自然地成为了市场的一种选择。
3.法律原因
目前，中国的法律并没有对群租房有明确的界定，相关立法也无处可寻，只有相应的规定、通知、办法，而这些相对于法律法规来说，缺乏效力。在中鼎豪园中我们可以看到，这里由于缺乏管理和法律的支持，群租房已經泛滥。
4.政府缺位
群租房现在泛滥最主要的原因是政府缺乏对其管理。政府没有相应的职能部门对其进行有效的管理，加之政府政策上的缺位，群租房的出现是有其必然性的。
（二）中鼎豪园小区存在的隐患
1.治安隐患
居住在群租房内的群租客身份复杂，流动性较强。房主往往出于逃税，只出租房屋却不办理相关手续，更不会主动登记。这就使得群租房有可能成为犯罪分子的避风港，卖淫嫖娼的交易场所，甚至涉黑势力和其他犯罪团伙的窝点。近年来，群租房盗窃、抢劫等案件也不时发生，这也让这些租户在这里住得并不安心。
2.消防隐患
群租房的空间结构和平面布局往往被出租者分割改建，乱拉电线、乱接水管、随意使用大功率电器、偷电偷水等现象比比皆是。
3.环境和卫生问题
群租房内的人口、容积远超过一般水平，因而内部环境和卫生质量难于保障。 电瓶车、三轮车乱停放、占道，有的甚至堵门口；租客随意丢弃垃圾，在住宅区绿地随地便溺，高空抛物的现象屡见不鲜。小区的健身设施和体育运动场所也常遭破坏。往往会导致邻居生活受扰、安全隐患倍增、小区环境恶化等影响。
三、观点和建议
（一）利用市场经济机制进行“缓冲”
我们还可以利用经济杠杆对群租行为进行调节。将群租房和廉租房、保障房相互结合，运用政府调节机制，对房价进行调整，结合市场自我调节机制，对群租房进行规范管理，或者可以将住房改造成酒店式公寓，然后进行区域式的外来人员管理，对外来人员居住区以派出所为单位进行划分。
（二）试行中鼎豪园内部居住证积分制
居住证积分制是对在上海市合法稳定居住和合法稳定就业的居住证持证人进行积分。所以我们第一，改居住证为居住卡，使其能充值，成为流动人口消费“一卡通”，降低申办条件，扩大服务范围。第二是以教育积分为抓手，其暂住证的积分制度可以让其子女在异地就学，甚至可以参加异地高考，使其能够配合我们的居住证制度，并且让其远离群租房。第三是加强积分制的优惠活动，从一点一滴都能获得居住证的积分。告知如其租借非法群租房，我们可扣除他的积分，或者不让其获得居住证。
（三）试行中鼎豪园内部“十分制”制度
“十分制”是参照天津开发区分局制定的办法。该办法规定：凡群租房发生扰民等现象分别给予扣分，累计扣到10分的，将追究房主和转租人的责任，并限期整改。对于群租房扣分情况，每月由社区民警张榜公示。同时，派出所按户制作工作卷。“十分制”的制度可以在有限的情况下，快速、有效的改正群租房现状，这样的改变还有助于辖区内实有人口的统计和管理。
（四）完善中鼎豪园内部“二房东联盟”
作为派出所民警必须管理好二房东，让其为我所用。一是让二房东参与到我们的管理中来，担当管理者，二是定期召开“二房东”会议，由派出所和街道带头，定期开会，对其辖区的房租提出整改意见，让其正规化。三是让二房东定期制作台账，供民警检查，也方便消防部门和其他部门定期的检查。