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核心提示：随着大型产业项目落户，以及城建、生活配套等设施的逐步完善，武汉房价创下一个又一个新高。改善性需求与刚需合力，造就了武汉此轮楼市行情。
“武汉，每天不一样”。这一武汉城市形象口号，三镇四处可见。
在李国政眼里，武汉的房价也可谓是“每天不一样”。
李国政从事房地产市场研究多年，现任职于中国指数研究院华中分院，被称为地产界的“天气预报”专家。
从4月份起，全国多地先后出台因城施策的楼市调控政策，给今年一季度火爆的楼市“退烧”。武汉是否会出台楼市调控政策，受到各方关注。
“我还没有听说房贷收紧的消息。”今年“五一”节前夕的一天，刚从浦发银行参会回来，见到《支点》记者，李国政说，“银行人士都没有听说房贷收紧的政策。”
但是，一线城市疯涨的楼市行情，已蔓延至武汉。
新房：一房难求
今年一开年，武汉光谷片区的楼盘价格，站上了新的高度。
“还有房子吗？我过完年，就去你们那儿看看。”今年2月初，张先生给光谷某楼盘的置业顾问刘经理打电话询问。刘经理告诉他，“还有。等我过完年回来后，再电话联系你。”
在这之前，张先生得知朋友在此楼盘购买了一套房产，售价6800元/平方米左右。经朋友介绍，他决定年后去看看。
但年后，张先生一直未盼到刘经理的电话。3月初，一直在寻找房源的张先生又主动给刘经理打电话，得到的信息却是：房子卖完了。
刘经理告诉张先生，此楼盘二期5月份开始认筹，7月份前后开盘，预计售价9000元/平方米左右。“附近楼盘的均价都超过8000元/平方米了。”
“最近新房比较俏，你赶紧来看看二期吧。”刘经理还向记者透露，“前后两期住宅楼，差价已经有20%左右。”
与位于武汉高新二路省奥体中心东侧的上述楼盘不同，位于关山大道上的另一个楼盘，地段更具优势，附近有光谷天地、光谷软件园等，是光谷核心地段。
4月底，记者来到此楼盘，现场冷冷清清，没多少顾客，三两售楼人员正低头玩手机。记者非常纳闷，了解后得知，原来楼盘二期新房早已售罄，售楼人员目前只是接待一些咨询三期项目的顾客。
据售楼顾问介绍，去年9月份，该楼盘首次开盘均价为11000元/平方米，今年1月的二期开盘均价已飙升至13000元/平方米。“我们推出的103m2和117m2的户型最先被秒完。到七八月份，我们会加推三期，预计售价约17000元/平方米。”
有业界人士告诉《支点》记者，此楼盘当年还曾出现戏剧性一幕，开盘前两次认筹就封筹，因为开发商担心认筹客户太多。
去年8月份，位于华中科技大学附近的长动地块拍下武汉新地王后，光谷片区的升值潜力再度爆发。“关山大道已成黄金线，溢出效应有利整个区域发展。”李国政说。
上述两个楼盘的火爆，仅是武汉光谷片区楼市的缩影。在李国政看来，光谷产城融合的故事不断演绎，这与楼市行情息息相关。3月底，总投资1600亿元的国家存储器基地落户光谷，这一项目将直接拉升光谷左岭片区楼市。
5月1日，中国指数研究院发布4月中国百城房价指数报告，武汉房价连续15个月上涨，新建住宅价格环比涨幅位居全国十大重点城市第二名。该报告显示，4月份，武汉楼市延续3月份量价齐涨的火热局面，新建住宅样本均价为9443元/平方米，与3月相比上涨3.21%，与去年4月的8008元/平方米相比上涨17.9%。这是武汉自2015年2月以来，房价连续第15个月上涨。
业内人士分析称，相比3月份的“疯狂”，4月份武汉楼市稳步上涨。搜房网数据监控中心数据显示，武汉市4月份48个楼盘集体涨价，除了偏远的汉南、新洲外，其他区域都出现大户型售罄、一房难求的局面。
二手房：量价齐升
年后这轮火爆的楼市行情，不仅仅让武汉新房市场上了一台阶，二手房市场也是水涨船高。
在中指院发布4月中国百城房价指数报告中，武汉二手住宅价格环比涨幅居全国十大重点城市第三名，二手住宅环比涨3.76%。从全年数据看，2015年，武汉二手房挂牌均价9530元/平方米，较上一年上涨9%。
今年4月初，在武汉楚平路靠近南湖边的一楼盘，购房者陶女士临近晚9点仍然坐在销售大厅里，与置业顾问王济君聊起她的购房烦心事。
回忆购房经历，陶女士很无奈，“我们家看中了南湖一套97万元的复式住宅楼，当我们正要出手购买时，另一位看中了该房的买家出价98万元。随后我加价到99万元，对方直接出100万元，给现金！”
记者查询了解，陶女士欲购买的楼盘，位于武昌南湖片区，附近多个楼盘扎堆，生活配套较为完善，且地铁7号线也将于明年通车。
在武汉，二手房市场的风向标，要看流动人口和刚需族更加密集的武昌片区。“学区房、地铁站、高档小区”，是位于中北路一学区房的三大“标签”。
“大部分二手房的价格，去年底已涨过一次，最近提价的也不少。”一位中南路房产中介告诉记者，近期听闻北上广深的房价暴涨，陆续有四五家房东来修改了房屋挂牌价格。
该中介人士告诉记者，该片区一套133平方米的学区毛坯房，开年后价格从330万元调高到400万元，每平方米均价高达3万元。同时，二手房的价格一般都是跟着附近的新房走。去年11月份，该学区房附近某小区4期新房开盘前，这里的二手房均价约为18000元/平方米。当小区4期新房以23000元/平方米的均价被抢购一空后，二手房的均价紧跟着涨了5000元/平方米。 “但这还不是二手房最好的时代”，从事二手房中介的百居易董事长谢娟称，五年甚至更长时间以后，武汉住宅交易市场有望结束倒挂状态，二手房交易将会成为市场上更亮丽的风景线。“随着二胎政策放开，改善性住房需求将会爆发。我预测今年市场会比去年更好。”她说。
对于武汉二手房市场整体预期，亿房研究中心主任明晶晶认为，成交量同比将有所回落，但挂牌均价会受楼市高端化驱动，继续攀升。而在那些地王频现的区域，二手住宅或出现“量价齐升”的走势，学区房将进一步走俏。
在李国政看来，武汉连续两年蝉联全国销冠，市场上积累了一大批次新房，改善性购房也多为“卖旧换新”，因此，二手房源存量比较充足，“买二手房不必追风”。
写字楼：整体过剩
一半火焰，一半冰山。这边是新房、二手房异常火热的场景，那边为武汉商用住房出售而“发愁”。
从今年3月底开始，汉江兄弟（武汉）文化传播有限公司负责人李林走遍武汉三镇，为公司寻找新的办公场地。
李林看过武汉光谷创意产业基地、街道口商圈写字楼、民族大道三环外一家孵化器基地，以及武昌红巷艺术城等多处商业写字楼。在他看来，找写字楼不难，难的是满足自己需求的不多。可供选择的写字楼多了，他也开始“挑剔”起来。
到了4月底，武昌红巷艺术城负责人再三来电，愿再商议房租等，请李林一叙。在李林看来，这里正好有200平米办公区出租，最后确认下来的每月每平米租金为39元。为了吸引公司入驻，该艺术城免了李林的物业费，每月仅再上交20元环境清理费即可。
“这里临近武汉黄鹤楼景区、武昌江滩，文化气息浓厚，比较适合于我们这类文化创意公司办公。”李林说。
多个写字楼可供李林挑选的背后，是武汉整体商业地产的供大于求。 数据显示，截至2015年底，武汉纯商业（零售物业）库存量600万平方米左右，按现有的消化速度来看，大约需要6年时间。从商务地产供应情况来看，截至2015年底，武汉市写字楼库存共计400万平方米左右。按现有的消化速度，大约得4年时间。
“显然，武汉的商业地产已经整体总量过剩。”李国政称。
业界人士分析指出，由于外资扩张趋于谨慎，国内写字楼市场需求仍以内资为主体，并且对金融业的依赖程度较强，但去年以来国内金融行业P2P领域的调整与洗牌，造成写字楼市场需求的进一步下滑。
一路走高的房价
自从解开束缚它的双脚，武汉楼市便紧随全国楼市一路上扬。
1998年，为响应国家房改号召，武汉发布《武汉市住房改革委员会关于停止住房实物分配的通知》，这标志着武汉市福利分房时代正式终结，房地产进入市场化阶段。次年，福星惠誉、奥山集团等企业纷纷进军房产领域。
到了2000年，为规范房地产市场发展，武汉市土地交易中心挂牌运营。随后几年，万科、保利等大型地产商陆续进入武汉市场，楼市水涨船高。
2007年，正是武汉房地产“地王”频出的年份。这一年，复地集团以35亿元拿下中北路武重地块，创下当年武汉总价地王记录；金地集团以6879元/平米楼面价拿下京汉大道义和巷地块，成为当年武汉单价地王。
2011年是武汉楼市“分水岭”的一年。这年1月14日，武汉“最严”住宅市场限购令正式出台，规定本地家庭限购一套住房。同年2月22日，汉版“国八条”出台：拥有两套住房将不能再买房，外地人限一套等。
受“最严限购令”持续影响，楼市迎来一段时间的寒潮，房地产商开始过上了“紧巴的日子”。
回想2014年年初的房地产业，李国政称“这是最危险的一年”。他告诉《支点》记者，当年武汉不少房地产商资金吃紧，甚至有崩盘危险，“房价并未下降，地产商都在死扛”。这一年，在全国，如温州等地就出现地产商跑路的事件。
“那些在全国一二线城市布局的房产商日子稍好点，本土地产商日子过得紧巴巴的。要是限购政策延长到年底，恐怕不少本土地产商会资金断裂。”李国政说，当时，有多位房产商找他帮忙出主意，他只能说“再等等看”。
房地产商终于等来了时机。2014年9月24日，武汉取消限购，开发商推盘热情高涨，此前被限购的购房者抢着出手。自解限当天起，楼市成交量出现井喷式增长。多数楼盘并未明显上调价格，部分新盘还略低于预期。
限购放开、城建利好、降息降首付、改善性需求全面爆发，刷新纪录变成了武汉楼市的“家常便饭”。2014年，武汉新建住房成交1790万平米，首次跃居全国第一。
一位房地产商告诉《支点》记者，称“现在到处都在涨，特别是中心区，像泛海CBD附近去年涨了30%-40%；整个武汉平均涨16%，四季度整体涨幅超10%。”
2015年，先后经历五次降息、四次全面降准等政策后，包括武汉在内的二线城市进入新一轮疯涨。
不久前，国家统计局发布的4月份全国70个大中城市房价指数，武汉环比上涨2.1%，同比上涨9.6%。部分需求的提前释放，使得市场一度出现供不应求的状态。
“随着武汉第三次人口生育高峰人群陆续迈入‘而立之年’，武汉已处在改善性需求与刚性需求共同增长的风口。”李国政称。（支点杂志2016年6月刊）
“武汉，每天不一样”。这一武汉城市形象口号，三镇四处可见。
在李国政眼里，武汉的房价也可谓是“每天不一样”。
李国政从事房地产市场研究多年，现任职于中国指数研究院华中分院，被称为地产界的“天气预报”专家。
从4月份起，全国多地先后出台因城施策的楼市调控政策，给今年一季度火爆的楼市“退烧”。武汉是否会出台楼市调控政策，受到各方关注。
“我还没有听说房贷收紧的消息。”今年“五一”节前夕的一天，刚从浦发银行参会回来，见到《支点》记者，李国政说，“银行人士都没有听说房贷收紧的政策。”
但是，一线城市疯涨的楼市行情，已蔓延至武汉。
新房：一房难求
今年一开年，武汉光谷片区的楼盘价格，站上了新的高度。
“还有房子吗？我过完年，就去你们那儿看看。”今年2月初，张先生给光谷某楼盘的置业顾问刘经理打电话询问。刘经理告诉他，“还有。等我过完年回来后，再电话联系你。”
在这之前，张先生得知朋友在此楼盘购买了一套房产，售价6800元/平方米左右。经朋友介绍，他决定年后去看看。
但年后，张先生一直未盼到刘经理的电话。3月初，一直在寻找房源的张先生又主动给刘经理打电话，得到的信息却是：房子卖完了。
刘经理告诉张先生，此楼盘二期5月份开始认筹，7月份前后开盘，预计售价9000元/平方米左右。“附近楼盘的均价都超过8000元/平方米了。”
“最近新房比较俏，你赶紧来看看二期吧。”刘经理还向记者透露，“前后两期住宅楼，差价已经有20%左右。”
与位于武汉高新二路省奥体中心东侧的上述楼盘不同，位于关山大道上的另一个楼盘，地段更具优势，附近有光谷天地、光谷软件园等，是光谷核心地段。
4月底，记者来到此楼盘，现场冷冷清清，没多少顾客，三两售楼人员正低头玩手机。记者非常纳闷，了解后得知，原来楼盘二期新房早已售罄，售楼人员目前只是接待一些咨询三期项目的顾客。
据售楼顾问介绍，去年9月份，该楼盘首次开盘均价为11000元/平方米，今年1月的二期开盘均价已飙升至13000元/平方米。“我们推出的103m2和117m2的户型最先被秒完。到七八月份，我们会加推三期，预计售价约17000元/平方米。”
有业界人士告诉《支点》记者，此楼盘当年还曾出现戏剧性一幕，开盘前两次认筹就封筹，因为开发商担心认筹客户太多。
去年8月份，位于华中科技大学附近的长动地块拍下武汉新地王后，光谷片区的升值潜力再度爆发。“关山大道已成黄金线，溢出效应有利整个区域发展。”李国政说。
上述两个楼盘的火爆，仅是武汉光谷片区楼市的缩影。在李国政看来，光谷产城融合的故事不断演绎，这与楼市行情息息相关。3月底，总投资1600亿元的国家存储器基地落户光谷，这一项目将直接拉升光谷左岭片区楼市。
5月1日，中国指数研究院发布4月中国百城房价指数报告，武汉房价连续15个月上涨，新建住宅价格环比涨幅位居全国十大重点城市第二名。该报告显示，4月份，武汉楼市延续3月份量价齐涨的火热局面，新建住宅样本均价为9443元/平方米，与3月相比上涨3.21%，与去年4月的8008元/平方米相比上涨17.9%。这是武汉自2015年2月以来，房价连续第15个月上涨。
业内人士分析称，相比3月份的“疯狂”，4月份武汉楼市稳步上涨。搜房网数据监控中心数据显示，武汉市4月份48个楼盘集体涨价，除了偏远的汉南、新洲外，其他区域都出现大户型售罄、一房难求的局面。
二手房：量价齐升
年后这轮火爆的楼市行情，不仅仅让武汉新房市场上了一台阶，二手房市场也是水涨船高。
在中指院发布4月中国百城房价指数报告中，武汉二手住宅价格环比涨幅居全国十大重点城市第三名，二手住宅环比涨3.76%。从全年数据看，2015年，武汉二手房挂牌均价9530元/平方米，较上一年上涨9%。
今年4月初，在武汉楚平路靠近南湖边的一楼盘，购房者陶女士临近晚9点仍然坐在销售大厅里，与置业顾问王济君聊起她的购房烦心事。
回忆购房经历，陶女士很无奈，“我们家看中了南湖一套97万元的复式住宅楼，当我们正要出手购买时，另一位看中了该房的买家出价98万元。随后我加价到99万元，对方直接出100万元，给现金！”
记者查询了解，陶女士欲购买的楼盘，位于武昌南湖片区，附近多个楼盘扎堆，生活配套较为完善，且地铁7号线也将于明年通车。
在武汉，二手房市场的风向标，要看流动人口和刚需族更加密集的武昌片区。“学区房、地铁站、高档小区”，是位于中北路一学区房的三大“标签”。
“大部分二手房的价格，去年底已涨过一次，最近提价的也不少。”一位中南路房产中介告诉记者，近期听闻北上广深的房价暴涨，陆续有四五家房东来修改了房屋挂牌价格。
该中介人士告诉记者，该片区一套133平方米的学区毛坯房，开年后价格从330万元调高到400万元，每平方米均价高达3万元。同时，二手房的价格一般都是跟着附近的新房走。去年11月份，该学区房附近某小区4期新房开盘前，这里的二手房均价约为18000元/平方米。当小区4期新房以23000元/平方米的均价被抢购一空后，二手房的均价紧跟着涨了5000元/平方米。 “但这还不是二手房最好的时代”，从事二手房中介的百居易董事长谢娟称，五年甚至更长时间以后，武汉住宅交易市场有望结束倒挂状态，二手房交易将会成为市场上更亮丽的风景线。“随着二胎政策放开，改善性住房需求将会爆发。我预测今年市场会比去年更好。”她说。
对于武汉二手房市场整体预期，亿房研究中心主任明晶晶认为，成交量同比将有所回落，但挂牌均价会受楼市高端化驱动，继续攀升。而在那些地王频现的区域，二手住宅或出现“量价齐升”的走势，学区房将进一步走俏。
在李国政看来，武汉连续两年蝉联全国销冠，市场上积累了一大批次新房，改善性购房也多为“卖旧换新”，因此，二手房源存量比较充足，“买二手房不必追风”。
写字楼：整体过剩
一半火焰，一半冰山。这边是新房、二手房异常火热的场景，那边为武汉商用住房出售而“发愁”。
从今年3月底开始，汉江兄弟（武汉）文化传播有限公司负责人李林走遍武汉三镇，为公司寻找新的办公场地。
李林看过武汉光谷创意产业基地、街道口商圈写字楼、民族大道三环外一家孵化器基地，以及武昌红巷艺术城等多处商业写字楼。在他看来，找写字楼不难，难的是满足自己需求的不多。可供选择的写字楼多了，他也开始“挑剔”起来。
到了4月底，武昌红巷艺术城负责人再三来电，愿再商议房租等，请李林一叙。在李林看来，这里正好有200平米办公区出租，最后确认下来的每月每平米租金为39元。为了吸引公司入驻，该艺术城免了李林的物业费，每月仅再上交20元环境清理费即可。
“这里临近武汉黄鹤楼景区、武昌江滩，文化气息浓厚，比较适合于我们这类文化创意公司办公。”李林说。
多个写字楼可供李林挑选的背后，是武汉整体商业地产的供大于求。 数据显示，截至2015年底，武汉纯商业（零售物业）库存量600万平方米左右，按现有的消化速度来看，大约需要6年时间。从商务地产供应情况来看，截至2015年底，武汉市写字楼库存共计400万平方米左右。按现有的消化速度，大约得4年时间。
“显然，武汉的商业地产已经整体总量过剩。”李国政称。
业界人士分析指出，由于外资扩张趋于谨慎，国内写字楼市场需求仍以内资为主体，并且对金融业的依赖程度较强，但去年以来国内金融行业P2P领域的调整与洗牌，造成写字楼市场需求的进一步下滑。
一路走高的房价
自从解开束缚它的双脚，武汉楼市便紧随全国楼市一路上扬。
1998年，为响应国家房改号召，武汉发布《武汉市住房改革委员会关于停止住房实物分配的通知》，这标志着武汉市福利分房时代正式终结，房地产进入市场化阶段。次年，福星惠誉、奥山集团等企业纷纷进军房产领域。
到了2000年，为规范房地产市场发展，武汉市土地交易中心挂牌运营。随后几年，万科、保利等大型地产商陆续进入武汉市场，楼市水涨船高。
2007年，正是武汉房地产“地王”频出的年份。这一年，复地集团以35亿元拿下中北路武重地块，创下当年武汉总价地王记录；金地集团以6879元/平米楼面价拿下京汉大道义和巷地块，成为当年武汉单价地王。
2011年是武汉楼市“分水岭”的一年。这年1月14日，武汉“最严”住宅市场限购令正式出台，规定本地家庭限购一套住房。同年2月22日，汉版“国八条”出台：拥有两套住房将不能再买房，外地人限一套等。
受“最严限购令”持续影响，楼市迎来一段时间的寒潮，房地产商开始过上了“紧巴的日子”。
回想2014年年初的房地产业，李国政称“这是最危险的一年”。他告诉《支点》记者，当年武汉不少房地产商资金吃紧，甚至有崩盘危险，“房价并未下降，地产商都在死扛”。这一年，在全国，如温州等地就出现地产商跑路的事件。
“那些在全国一二线城市布局的房产商日子稍好点，本土地产商日子过得紧巴巴的。要是限购政策延长到年底，恐怕不少本土地产商会资金断裂。”李国政说，当时，有多位房产商找他帮忙出主意，他只能说“再等等看”。
房地产商终于等来了时机。2014年9月24日，武汉取消限购，开发商推盘热情高涨，此前被限购的购房者抢着出手。自解限当天起，楼市成交量出现井喷式增长。多数楼盘并未明显上调价格，部分新盘还略低于预期。
限购放开、城建利好、降息降首付、改善性需求全面爆发，刷新纪录变成了武汉楼市的“家常便饭”。2014年，武汉新建住房成交1790万平米，首次跃居全国第一。
一位房地产商告诉《支点》记者，称“现在到处都在涨，特别是中心区，像泛海CBD附近去年涨了30%-40%；整个武汉平均涨16%，四季度整体涨幅超10%。”
2015年，先后经历五次降息、四次全面降准等政策后，包括武汉在内的二线城市进入新一轮疯涨。
不久前，国家统计局发布的4月份全国70个大中城市房价指数，武汉环比上涨2.1%，同比上涨9.6%。部分需求的提前释放，使得市场一度出现供不应求的状态。
“随着武汉第三次人口生育高峰人群陆续迈入‘而立之年’，武汉已处在改善性需求与刚性需求共同增长的风口。”李国政称。（支点杂志2016年6月刊）