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摘要：随着我国不动产有关法律制度的落实，怎样登记不动产一时成为关注的焦点。在较早以前我国实行多部门、多级别的不动产登记制度，但逐渐暴露出一些问题，人们权益受到了影响。现代社会发展下，还相应制定统一的不动产登记制度与程序，得到法律的有效保护。对此，笔者实践研究，就不动产登记中的一般程序与特别程序进行简要分析。
关键词：不动产登记；一般程序；特别程序；研究分析
不動产登记一般程序包含：登记申请、登记申请撤回、现场申请、材料审核、不动产登记调查、实际调查、手续办理、完成登记、给予登记等多方面。其特殊程序包含：派出登记、预告登记、异议登记等。根据现阶段我国不动产登记程序看，仍然存在诸多问题，有待及进一步完善。
1、不动产登记一般程序
1.1登记申请
不动产登记是当事人自愿申请，由当事人提出登记申请，而登记部门无权提起。也就是登记单位不可以在当事人没有提起申请的条件下进行不动产登记或是更改，保护申请人合法权益。
登记申请通常是共同申请，即：根据各方当事人的法律行为发生的物权变化而申请登记的条件，要求各方当事人共同申请。也有一定特殊情况为单独申请，即：申请人为当事人，有权提出登记申请而不需要另一方共同申请。如：之前无不动产登记第一次申请不动产登记、继承、遗赠获得不动产权利的、申请人姓名、名称更改申请变动、申请注销登记等不同情况。
发生物权变动可以是民事法律行为或是其它事实。引起物权变动的民事法律行为包含：一方的民事法律行为和双方的民事法律行为。而其他民事法律行为之外的则包含：事实和事件。
1.2现场申请与登记申请撤回
不动产登记要求实名制认证。所以，当事人应到现场进行登记申请。如果当事人无法到现场申请登记，则由代理人进行现场申请。不动产登记申请实质上是一种确权请求权，属于民事权利，需要按照当事人意愿履行。当事人可以在提交申请后进行撤回申请。撤回申请与登记申请流程相同，要求有书面申请同时说明撤回原因。若出现多人申请不动产登记状态下，一些人申请撤回，另一些人不同意撤回。不动产登记部门给予调查：一些申请撤回是否影响其他申请人权利。如没有造成损害则同意撤回；如果对他人权利造成影响则不给予撤回。
1.3申请材料
不动产申请登记过程中，要求当事人提供有效材料，其中包含登记申请书、当事人身份证明、不动产权来源证明、登记原因证明、空间分割、面积、与他人权益管理等。若由代理人办理则要有代理人身份证明、授权委托证明、不动产登记暂行条例材料等。
《物权法》是不动产登记为物权产生更改的有效依据，不动产登记属于确认登记，并非是行政登记。所以，不动产登记需要遵守有关民法举证要求，即：谁主张、谁举证。因此，不动产登记当事人有义务按照申请登记等有关事宜出示证据说明，进而证明不动产登记的产权是当事人的。同时，当事人也要对出示的材料真实性、合法性承担法律责任。登记单位对申请人材料的真实性、全面进行调查以及有效性。
1.4受理
不动产登记单位在接到申请材料后，需要参照不同情形给予办理。第一，应在不动产登记管理范畴内，申请材料全面、合法，则应受理并出示书面受理通知书。第二，若申请材料存在问题并可以在现场更改错误，则需要通知当事人现场进行更改。更改后不动产登记部门出示受理通知书。第三，针对申请材料不全、不符合有关法律要求的，则需要现场出示不给予受理通知书，同时通知需要补全材料的内容。第四，申请登记的不动产不属于本部门登记范畴的，出示不给予受理通知书，同时通知申请人进行对应登记单位申请。
不动产登记单位若没有现场出示不受理通知书，则默认为受理。在接到登记申请后应现场对当事人提供的材料进行基本检查。其中包含：是否在不动产登记部门管理范畴、材料是否齐全、材料是否具有合法性。
1.5完成不动产登记
不动产登记单位把有关登记事宜输入到档案中，随后，单位对当事人颁发不动产权证书。不动产登记本属于不动产物权的法律参考，需要结合不动产本登记内容确定该项不动产权利所属人。不动产证书是权利人持有不动产物权的权利证明，表示自己具有该项不动产权利。
2、不动产登记特别程序
2.1派出登记
派出登记是不动产登记部门的一种上门服务。由不动产登记人员上门到申请人所在居住地进行现场登记申请，搜集口头申请证明和能够证明某项产权属于申请人的材料。同时，进行实地取证、调研。派出登记是对公民提供的一种特别登记形式。例如：一位老太太年事已高，偏瘫在床既不能到现场申请登记，也无法写字委托代理人。这时，则需要实行派出登记。
2.2预告登记
预告登记是合同债权，是未来不动产物权变动的请求权，主要是确保不动产物权变动的债权请求权，同时作为债权物化的基本权利。预告登记既可以对抗在其后实施的处分行为和租赁，也能够应对在其后实施通过登记表现的国家公共权利行为。
预告登记法律有效性为：第一，确保效力；第二，顺位保证作用；第三，破产保护力。预告登记过程中，当事人需要根据有关法律规定提供不动产物权证明、债权存续说明、预告登记的协议材料。
3、结语
综合分析，不动产登记制度遵守：想要得到法律保护，则需要认真履行要求程序；真实的登记将有法律保护，而造假登记则需要负法律责任。笔者围绕题目分别从：不动产登记中的一般程序、特别程序两方面进行分析。不动产登记一般程序与特别程序的建立，首先确保了当事人的预期；其次，尊重当事人意愿；最后，登记程序更为简洁、便利。我国《物权法》的颁布，深化了我国公民的不动产权利，便于公民进行不动产登记，确保交易法律效应，对我国不动产交易市场发展具有重要影响。
参考文献：
[1]吴光荣.不动产登记与不动产权属确认的实体与程序问题研究[J].法律适用，2014（10）.
[2]陈亚菁.《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响（九）——执行司法文书之程序规则[J].中国房地产，2016（04）.
[3]杨红彧.浅析不动产登记的类型和程序[J].甘肃农业，2017（04）.
[4]苏航.不动产登记暂行条例解读与探讨[J].法制与经济，2015（20）.
关键词：不动产登记；一般程序；特别程序；研究分析
不動产登记一般程序包含：登记申请、登记申请撤回、现场申请、材料审核、不动产登记调查、实际调查、手续办理、完成登记、给予登记等多方面。其特殊程序包含：派出登记、预告登记、异议登记等。根据现阶段我国不动产登记程序看，仍然存在诸多问题，有待及进一步完善。
1、不动产登记一般程序
1.1登记申请
不动产登记是当事人自愿申请，由当事人提出登记申请，而登记部门无权提起。也就是登记单位不可以在当事人没有提起申请的条件下进行不动产登记或是更改，保护申请人合法权益。
登记申请通常是共同申请，即：根据各方当事人的法律行为发生的物权变化而申请登记的条件，要求各方当事人共同申请。也有一定特殊情况为单独申请，即：申请人为当事人，有权提出登记申请而不需要另一方共同申请。如：之前无不动产登记第一次申请不动产登记、继承、遗赠获得不动产权利的、申请人姓名、名称更改申请变动、申请注销登记等不同情况。
发生物权变动可以是民事法律行为或是其它事实。引起物权变动的民事法律行为包含：一方的民事法律行为和双方的民事法律行为。而其他民事法律行为之外的则包含：事实和事件。
1.2现场申请与登记申请撤回
不动产登记要求实名制认证。所以，当事人应到现场进行登记申请。如果当事人无法到现场申请登记，则由代理人进行现场申请。不动产登记申请实质上是一种确权请求权，属于民事权利，需要按照当事人意愿履行。当事人可以在提交申请后进行撤回申请。撤回申请与登记申请流程相同，要求有书面申请同时说明撤回原因。若出现多人申请不动产登记状态下，一些人申请撤回，另一些人不同意撤回。不动产登记部门给予调查：一些申请撤回是否影响其他申请人权利。如没有造成损害则同意撤回；如果对他人权利造成影响则不给予撤回。
1.3申请材料
不动产申请登记过程中，要求当事人提供有效材料，其中包含登记申请书、当事人身份证明、不动产权来源证明、登记原因证明、空间分割、面积、与他人权益管理等。若由代理人办理则要有代理人身份证明、授权委托证明、不动产登记暂行条例材料等。
《物权法》是不动产登记为物权产生更改的有效依据，不动产登记属于确认登记，并非是行政登记。所以，不动产登记需要遵守有关民法举证要求，即：谁主张、谁举证。因此，不动产登记当事人有义务按照申请登记等有关事宜出示证据说明，进而证明不动产登记的产权是当事人的。同时，当事人也要对出示的材料真实性、合法性承担法律责任。登记单位对申请人材料的真实性、全面进行调查以及有效性。
1.4受理
不动产登记单位在接到申请材料后，需要参照不同情形给予办理。第一，应在不动产登记管理范畴内，申请材料全面、合法，则应受理并出示书面受理通知书。第二，若申请材料存在问题并可以在现场更改错误，则需要通知当事人现场进行更改。更改后不动产登记部门出示受理通知书。第三，针对申请材料不全、不符合有关法律要求的，则需要现场出示不给予受理通知书，同时通知需要补全材料的内容。第四，申请登记的不动产不属于本部门登记范畴的，出示不给予受理通知书，同时通知申请人进行对应登记单位申请。
不动产登记单位若没有现场出示不受理通知书，则默认为受理。在接到登记申请后应现场对当事人提供的材料进行基本检查。其中包含：是否在不动产登记部门管理范畴、材料是否齐全、材料是否具有合法性。
1.5完成不动产登记
不动产登记单位把有关登记事宜输入到档案中，随后，单位对当事人颁发不动产权证书。不动产登记本属于不动产物权的法律参考，需要结合不动产本登记内容确定该项不动产权利所属人。不动产证书是权利人持有不动产物权的权利证明，表示自己具有该项不动产权利。
2、不动产登记特别程序
2.1派出登记
派出登记是不动产登记部门的一种上门服务。由不动产登记人员上门到申请人所在居住地进行现场登记申请，搜集口头申请证明和能够证明某项产权属于申请人的材料。同时，进行实地取证、调研。派出登记是对公民提供的一种特别登记形式。例如：一位老太太年事已高，偏瘫在床既不能到现场申请登记，也无法写字委托代理人。这时，则需要实行派出登记。
2.2预告登记
预告登记是合同债权，是未来不动产物权变动的请求权，主要是确保不动产物权变动的债权请求权，同时作为债权物化的基本权利。预告登记既可以对抗在其后实施的处分行为和租赁，也能够应对在其后实施通过登记表现的国家公共权利行为。
预告登记法律有效性为：第一，确保效力；第二，顺位保证作用；第三，破产保护力。预告登记过程中，当事人需要根据有关法律规定提供不动产物权证明、债权存续说明、预告登记的协议材料。
3、结语
综合分析，不动产登记制度遵守：想要得到法律保护，则需要认真履行要求程序；真实的登记将有法律保护，而造假登记则需要负法律责任。笔者围绕题目分别从：不动产登记中的一般程序、特别程序两方面进行分析。不动产登记一般程序与特别程序的建立，首先确保了当事人的预期；其次，尊重当事人意愿；最后，登记程序更为简洁、便利。我国《物权法》的颁布，深化了我国公民的不动产权利，便于公民进行不动产登记，确保交易法律效应，对我国不动产交易市场发展具有重要影响。
参考文献：
[1]吴光荣.不动产登记与不动产权属确认的实体与程序问题研究[J].法律适用，2014（10）.
[2]陈亚菁.《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响（九）——执行司法文书之程序规则[J].中国房地产，2016（04）.
[3]杨红彧.浅析不动产登记的类型和程序[J].甘肃农业，2017（04）.
[4]苏航.不动产登记暂行条例解读与探讨[J].法制与经济，2015（20）.