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【摘 要】 文章以房地产竣工与销售环节的财务管理关注点为研究对象，首先对房地产财务管理特点进行了研究分析，随后分别针对房地产竣工及销售环节在财务管理中需要关注的重点进行分析研究以供参考。
【关键词】 房地产 竣工与销售环节 财务管理
前 言
房地产简单来说即是房产与地产的总称，其基于位置的固定性与不可移动性在经济学上又被称为不动产，其以土地与建筑物为经营对象，对土地及建筑物进行开发、经营、建设及管理，是一种集多种经济活动为一体的综合产业。对于一个房地产项目来说，从房设立初期到竣工，期间涉及的资金的筹集、运用及成本控制是财务管理的重中之重，与此同时，在房地产销售环节如订金排号销售、开盘集中认购、正常销售等也是财务管理关注重点，做好上述环节的财务管理及成本控制，对于推动房地产发展具有重要的意义。
一、房地产财务管理特点
开发周期长，筹集资金量大。基于房地产项目开发涉及环节众多特点，使得其开发周期较长，并且资金筹集金额巨大，在实际的开发建设过程中，需要房地产企业做好相应的管理工作，应严格按照征地开发和及施工交付等顺序进行管理工作开展，使得在无形之中又进一步加剧了资金筹集的难度，更为期间各个环节的财务管理带来了巨大的挑战。
不可控风险因素较多，决策要求严格谨慎。通过上文叙述可知，房地产项目开发周期较长，涉及的环节内容较多，各个环节环环相扣，因此在财务管理方面隐藏的风险也呈多样性变化，不可控因素校多，需要在进行决策时慎之又慎，才能保证房地产项目顺利运行。在这种状况之下，对于房地产企业财务人员提出了更高的要求，需要其担负起更多的责任，从根本上促进企业投财务管理决策的准确性提升，为企业的经营者和管理者提供出全面并真实的财务参考数据支持。
财务成本控制管理工作较为复杂。充足的财务资金支持是房地产项目顺利开发的基础，同时做好相关财务资金成本控制管理工作对于是财务资金合理利用的保障。房地产成本控制涉及内容众多，例如拆迁费、安装费、设施费用、工程费用等，另一方面，其成本核算也较为复杂，需要房地产企业相关财务管理人员逐个将单项开发工程涉及的成本全部计算出来，若房地产项目规模较大，开发周期较长，在进行成本核算时可按照区域标准进行成本核算。此外，房地产财务成本控制管理工作复杂性还表现在成本结算方面，对于房地产企业来说，一般会先完成主要的住宅建筑建设，最后再逐渐完善相应配套设施建设，基于此，在进行成本结算时需要以已经成功售出的住宅房产为依据，做好住宅房产配套设施建设成本的预结算处理。
二、房地产竣工与销售环节的财务管理重点分析
（一）房地产竣工环节的财务管理重点分析
对于房地产竣工环节来说，其涉及的财务管理主要包括项目融资、投资、结算等环节，
不同环节财务重点管理关注点也各不相同。首先在进行房地产项目融资时，基于融资数额巨大，因此在财务方面要注重不同融资方式及金额对房地产企业资本构成的影响，同时也要考虑其中隐藏的融资风险与融资成本，尽最大能力规避风险，降低成本，提高收益。其次做好房地产项目的预结算管理是保证项目投资资金充分发挥其价值的前提，通过合理预测投资材料采购、人力成本等相关成本的支出，在不同销售期间，估计好相应现金流入、流出，在此基础之上，做好房地产项目后续投资预算，从而使得资金配置更加合理，将资金都能够“用到刀刃上”。实际上，在房地产项目完成竣工验收后并不意味财务管理也告一段落，需要房地产企业财务管理部门做好相关财务信息的收集与整理，并对其相应信息一一进行核对，总结其中的经验与教训，为下一阶段的财务管理做好相应的指导与参考。例如通过总结分析房地产项目原料采购成本及人力资源成本，分析其是否仍具备可下降空间等，从而保证房地产竣工环节财务管理日趋完善合理。
（二）房地产销售环节的财务管理重点分析
房地产销售环节与项目建设进程具有密切的联系，因此受房地产整体项目进程影响，其具有销售跨度较大，且不同时期的房地产销售也具有不同的特点，这势必也使得相应财务管理也应充分适应不同时期的销售，并分配与之配套的会计核算与财务监督制度。
首先，对于房地产项目销售认购来说，客户在进行认购时需要缴纳一定数额的定金，并且这些定金在交付后不能够退还，而是将其当做首付的一部分，这同时也说明了客户具有强烈的购房意愿，具有很高的成交可能性，因此需要做好相关的财务管理准备：一是完善售数据的台账的建立， 从而详细记录每笔销售记录信息，利用相关信息管理系统做好客户信息档案的管理。二是与合作银行联系做好按揭工作准备，与此同时，完成按揭合同的制定与签订，合同内容责任主体双方明确，条款清晰合理，这这样既能够保证客户的合法权益不会遭受损失，同时也有利于房地产企业规避其中的法律风险。在房地产销售最后交房环节，财务管理主要工作是核对验收好后续的相关信息，做好房款的结算，开具发票等。具体来说，一是充分利用销售台账中信息做好与客户真实信息的对比工作；二是严格以同约定的面积差价计算方法为依据， 做好编制清单的结算工作；三是归集并整理好每个房源的代收款项；四是做好以上程序后，需要进一步核对，在保证无误之后可以向客户开具发票，并最终完成房产购买交割手续。
总结：综上所述，房地产项目开发是一项涉及环节众多且复杂的工程，房地产竣工与销售环节作为其中重要的组成部分，做好对其的财务管理对于房地产企业发展具有重要的意义，因此需要相关财务人员提升对其环节管理的重视程度，有效推动房地产企业实现平稳顺利的发展。
【参考文献】
[1] 周凌翎. 房地产竣工与销售环节的财务管理关注點探析[J]. 财经界， 2018（3）23-23.
[2] 姜北方. 房地产企业财务管理与成本控制协同管理研究[J]. 工程技术：引文版， 2016（6）：00025-00025.
【关键词】 房地产 竣工与销售环节 财务管理
前 言
房地产简单来说即是房产与地产的总称，其基于位置的固定性与不可移动性在经济学上又被称为不动产，其以土地与建筑物为经营对象，对土地及建筑物进行开发、经营、建设及管理，是一种集多种经济活动为一体的综合产业。对于一个房地产项目来说，从房设立初期到竣工，期间涉及的资金的筹集、运用及成本控制是财务管理的重中之重，与此同时，在房地产销售环节如订金排号销售、开盘集中认购、正常销售等也是财务管理关注重点，做好上述环节的财务管理及成本控制，对于推动房地产发展具有重要的意义。
一、房地产财务管理特点
开发周期长，筹集资金量大。基于房地产项目开发涉及环节众多特点，使得其开发周期较长，并且资金筹集金额巨大，在实际的开发建设过程中，需要房地产企业做好相应的管理工作，应严格按照征地开发和及施工交付等顺序进行管理工作开展，使得在无形之中又进一步加剧了资金筹集的难度，更为期间各个环节的财务管理带来了巨大的挑战。
不可控风险因素较多，决策要求严格谨慎。通过上文叙述可知，房地产项目开发周期较长，涉及的环节内容较多，各个环节环环相扣，因此在财务管理方面隐藏的风险也呈多样性变化，不可控因素校多，需要在进行决策时慎之又慎，才能保证房地产项目顺利运行。在这种状况之下，对于房地产企业财务人员提出了更高的要求，需要其担负起更多的责任，从根本上促进企业投财务管理决策的准确性提升，为企业的经营者和管理者提供出全面并真实的财务参考数据支持。
财务成本控制管理工作较为复杂。充足的财务资金支持是房地产项目顺利开发的基础，同时做好相关财务资金成本控制管理工作对于是财务资金合理利用的保障。房地产成本控制涉及内容众多，例如拆迁费、安装费、设施费用、工程费用等，另一方面，其成本核算也较为复杂，需要房地产企业相关财务管理人员逐个将单项开发工程涉及的成本全部计算出来，若房地产项目规模较大，开发周期较长，在进行成本核算时可按照区域标准进行成本核算。此外，房地产财务成本控制管理工作复杂性还表现在成本结算方面，对于房地产企业来说，一般会先完成主要的住宅建筑建设，最后再逐渐完善相应配套设施建设，基于此，在进行成本结算时需要以已经成功售出的住宅房产为依据，做好住宅房产配套设施建设成本的预结算处理。
二、房地产竣工与销售环节的财务管理重点分析
（一）房地产竣工环节的财务管理重点分析
对于房地产竣工环节来说，其涉及的财务管理主要包括项目融资、投资、结算等环节，
不同环节财务重点管理关注点也各不相同。首先在进行房地产项目融资时，基于融资数额巨大，因此在财务方面要注重不同融资方式及金额对房地产企业资本构成的影响，同时也要考虑其中隐藏的融资风险与融资成本，尽最大能力规避风险，降低成本，提高收益。其次做好房地产项目的预结算管理是保证项目投资资金充分发挥其价值的前提，通过合理预测投资材料采购、人力成本等相关成本的支出，在不同销售期间，估计好相应现金流入、流出，在此基础之上，做好房地产项目后续投资预算，从而使得资金配置更加合理，将资金都能够“用到刀刃上”。实际上，在房地产项目完成竣工验收后并不意味财务管理也告一段落，需要房地产企业财务管理部门做好相关财务信息的收集与整理，并对其相应信息一一进行核对，总结其中的经验与教训，为下一阶段的财务管理做好相应的指导与参考。例如通过总结分析房地产项目原料采购成本及人力资源成本，分析其是否仍具备可下降空间等，从而保证房地产竣工环节财务管理日趋完善合理。
（二）房地产销售环节的财务管理重点分析
房地产销售环节与项目建设进程具有密切的联系，因此受房地产整体项目进程影响，其具有销售跨度较大，且不同时期的房地产销售也具有不同的特点，这势必也使得相应财务管理也应充分适应不同时期的销售，并分配与之配套的会计核算与财务监督制度。
首先，对于房地产项目销售认购来说，客户在进行认购时需要缴纳一定数额的定金，并且这些定金在交付后不能够退还，而是将其当做首付的一部分，这同时也说明了客户具有强烈的购房意愿，具有很高的成交可能性，因此需要做好相关的财务管理准备：一是完善售数据的台账的建立， 从而详细记录每笔销售记录信息，利用相关信息管理系统做好客户信息档案的管理。二是与合作银行联系做好按揭工作准备，与此同时，完成按揭合同的制定与签订，合同内容责任主体双方明确，条款清晰合理，这这样既能够保证客户的合法权益不会遭受损失，同时也有利于房地产企业规避其中的法律风险。在房地产销售最后交房环节，财务管理主要工作是核对验收好后续的相关信息，做好房款的结算，开具发票等。具体来说，一是充分利用销售台账中信息做好与客户真实信息的对比工作；二是严格以同约定的面积差价计算方法为依据， 做好编制清单的结算工作；三是归集并整理好每个房源的代收款项；四是做好以上程序后，需要进一步核对，在保证无误之后可以向客户开具发票，并最终完成房产购买交割手续。
总结：综上所述，房地产项目开发是一项涉及环节众多且复杂的工程，房地产竣工与销售环节作为其中重要的组成部分，做好对其的财务管理对于房地产企业发展具有重要的意义，因此需要相关财务人员提升对其环节管理的重视程度，有效推动房地产企业实现平稳顺利的发展。
【参考文献】
[1] 周凌翎. 房地产竣工与销售环节的财务管理关注點探析[J]. 财经界， 2018（3）23-23.
[2] 姜北方. 房地产企业财务管理与成本控制协同管理研究[J]. 工程技术：引文版， 2016（6）：00025-00025.