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国内部分城市投资性和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理、开发建设成本提高等原因，一些城市住房价格上涨过快。对此，2005年央行又一次调高个人住房贷款利率。
金融杠杆一直是政府进行市场调控的利器。继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月的时间里，个人住房贷款利率再次上调。房贷利率如此频繁的上调，表明政府已经意识到房价不断上涨的严重性。此次调整的直接后果造成了个人贷款的困难，直接抑制了市场需求。为后来的全面调控埋下了伏笔。
今年3月17日，央行宣布全面调整个人住房贷款利率：
1、住房贷款利率上调：5年期以上个人住房贷款提高到5．508％，其他年限也相应提高；
2、首付比例强制上调：由20％上升到30％；
3、上调主动权：交给地方银行决定；
4、已供楼者：明年1月起提高还贷额度；
5、下调超额准备金利率：增加银行资金流动性；
6、公积金：个人住房公积金贷款利率上调0．18％。
房价猛涨引发二次加息
去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理、开发建设成本提高等原因，一些地方住房价格上涨过快。据国家统计局统计，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14．4％，其中商品住宅上涨15．2％，为1998年以来的最高涨幅。
住房价格上涨过快，不仅造成普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。而且，由于房地产产业链长，牵涉钢铁、建材等众多行业，房地产过热，势必拉动生产资料价格上扬，增加通货膨胀的压力。住房价格上涨过快，给经济和社会发展带来负面影响。在这样的情形下从消费源头抑制房价增长，就成为最直接的政府选择。
地产风暴的前奏
央行发布调整意见后，工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等大银行都迅速制定了新的房贷利率，一些银行甚至采用暂停办理个人住房贷款业务的措施。房贷政策调整后，对新的贷款购房者将执行新利率：对已经贷款购房的居民，从明年1月1日起执行新利率。考虑到市场竞争因素，多数银行对自营性个人住房贷款执行下限利率，上调幅度在0．070．32个百分点之间，月供增加在50-200元不等，因而对新购房居民的影响有限。
央行此举将使房价过快上涨的步伐放缓。加息对普通购房者影响不大，但对投机者影响较大，提高了投机者连环借贷的成本。抑制了部分地区房地产价格过快上涨的势头，有利于住房信贷业务持续健康稳健地发展。
加息引发全面调控
相对于此次央行加息实际作用，业界更为看重加息的引导意义，一直以来金融动向是市场政策最直接的表征。专家认为，加息主要是抑制一些大城市过快的房价上涨，并抑制房屋买卖中的投机行为，预防可能出现的房地产泡沫。地产开发商也从加息中看到了即将到来的更为严格的调控措施，金典集团董事长张宝全在回顾此次加息时，认为加息对房地产整体行业影响不大，但加息告诉开发商一个信息政府要动真格的了。
业界预测的全面调控随之而来，政策行政调控手段国八条出台。在央行加息后，房价仍然呈现迅猛上涨的势头，政府终于坐不住了，国务院七部委组成联合调查组，前往房价增幅较大的江苏、上海、重庆、浙江等八省市对房地产市场进行考察，直接导致了被一些地产商称为“噩耗”的国八条的出台，掀起了全国地产调控高潮。
国8条 砸向地产泡沬的重拳
陆经强
国八条带来我国地产业第二个冬天。它抑制了住房价格过快上涨，房地产市场大起大落的情况，从而推动经济稳定运行和社会发展。
政府对于地产的整顿早在2002就已经开始，去年的8．31土地大限让开发商意识到形式的严峻。今年初，在七部委联合完成对8省市地产市场的联合调查后，国务院出台了著名的“国八条”，采用几乎是“休克”式疗法调控地产，一时间项目纷纷推迟进度，市场放量锐减，形成的观望局面至今仍未得到缓解。以至有开发商惊呼：“这是继海南之后的第二个冬天。”
2005年5月～6月间，由建设部、国土资源部、发改委等?部委组成的调查组，对河北、北京、山东、重庆、江苏、安徽、湖南、湖北共8个省市的房地产市场进行了检查。评价政策调控在遏止炒房、控制被动需求和控制房价涨幅方面取得的效果。随后国务院根据调查的结果出台稳定房价八条意见：一、高度重视稳定住房价格：二、切实负起稳定住房价格的责任：三、大力调整住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求：五、正确引导居民合理消费需求：六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。这八条表明了中央彻底调控房地产，打压泡沫的决心。八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但目标高度一致那就是稳住房价。
打压房价成死命令
此前政府对于地产市场的调控一直属于柔和的范畴，而国八条的出台则带有死命令的意味，这一点从国务院意见中“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任”的文字表述中可以看出。
国八条中官方辞令的味道、当房价与政绩直接挂钩的做法，使地方政府不敢掉以轻心。北京、上海、广州、深圳、南京等主要城市日前纷纷推出严控举措。北京推出了新的《北京市国有建设用地办法》控制土地供应；上海和深圳则把规范市场行为、打击违规炒卖作为治理的突破点，严格遏制“倒手”商品房的行为：广州也实施了以基准地价为基础的国有土地有偿使用政策。
国八条出台后，各地政府的积极行动，让风光一时的温州炒房团立即遁形，作为全国炒房重灾区的上海，推出征收营业税，停止转按揭业务，提高第三套住房贷款利率等措施，平均房价下跌近20％，让炒房者遭受重创。北京、广州、深圳、杭州、成都等地都取得了明显的成果。
抑制需求控制房价
国八条关于土地、财税、金融等相关政策，表明政府对房地产调控的重点已由抑制投资转向了抑制需求，这是一种新思路，说明政府想从根本上控制房地产行业的过热状态。
事实是，从2003年央行对房地产投资抑制就已经开始，但由于多方利益的游说，最终并未取得实际的效果。直至2004年4月开 始才初有成效，但大量外资和地下资金的流入，实质性的效果依然不太显著。因此，2005年多种调控手段，如税收、金融、土地以及一些行政手段都可能被运用到此轮调控过程中，从需求方抑制房地产行业的过热，特别是抑制投资型买家需求所带动的价格上涨，或许可以起到关键的作用。
抑制投资型买家入市，直接促使北京、上海这些城市中的高档公寓、别墅市场的需求剧减，造成高端市场的房价下降，引发整体房价的回落。从目前的情况看，国八条达到了要在短时间内抑制房价的目的，但是它对市场需求的抑制，也造成了成交量的萎缩，形成了市场长期观望的态势。虽然开发商经过多番努力，仍未看见市场好转的迹象。不过开发商们仍坚信，城市化进程带来的住房需求，最终会打破观望态势，国八条打击的是地产投机行为。自住型地产需求会在不久后重新苏醒。
CSFB 地产投资热的观望者
刘师迅
瑞士信贷集团(CSFB)是全球规模最大的金融服务集团之一，总部设在苏黎世。瑞士信贷集团为个人客户和中小型企业提供私人银行、金融服务顾问，并通过丰泰保险提供退休和保险解决方案。
特点分析
瑞士信贷第一波士顿的总部位于华尔街，是前者并购美资投行第一波士顿的产物。它的成功得益于融合欧洲和美国两种不同的资源、文化，完美的结合金融控股和投资银行的优势，但是，不同的文化、分立的总部却又为集团和投行之间的沟通制造了障碍。
瑞士信贷第一波士顿几乎是名称最长的外资公司了，瑞士信贷的简称容易与瑞银集团相混淆，一波的简称则又不伦不类，CSFB又太拗口瑞士信贷第一波士顿并不清楚中国人的语言习惯。
然而，即使是这样，也并不妨碍它攀上中国境外IPO的第五把交椅，甚至比其在整个亚太地区的融资成绩单还要好一些排名第八。而在以一级资本作为依据的全球金融排行榜中名列前五的瑞士信贷集团来看，这一成绩也不算落后。
前瑞士信贷第一波士顿(CSFB)首席执行官约翰·迈克指出，随着改革范围的不断扩大，中国的经济发展将继续受惠，以保险业为例，国内大型保险集团为筹备海外上市相继重组业务，从而带动了整体产业的改革。在股市方面，“合格境外机构投资者”(“QFII”)将有助于国内证券市场和上市公司提高水平。2002年，约翰·迈克率领CSFB的高层，在北京及上海与政府和企业领导人会晤。此次中国之行甚为舒爽，CSFB在中国的三大手笔均接近完成：中国工商银行不良资产的证券化、QFII资格以及中国人寿上市项目。
2003年，CSFB在股票承销、QFII申请与不良资产处理等领域全面出击，并进入在华展业跨国投行中的第一集团军。其在中国企业海外融资领域的进步最为显著：2003年初，CSFB担任“中外运”(0598．HK)香港上市的联席簿记管理人，协助该公司集资5．02亿美元；其后的5月，CSFB协助“中海油”(0883．HK)发行了5亿美元的10年及30年期全球债券，这是迄今为止中国公司发行年期最长的债券：同时，“中海油”收购印尼和澳大利亚液化天然气项目的交易(国企首次在国际市场进行的收购案)，也由CSFB担任并购顾问；CSFB还先后协助“新浪”和“网易”发行了1亿美元可转换债券：2003年12月，CSFB与花旗集团、德意志银行及中金公司共同协助“中国人寿”(2628．HK)在香港与美国公开上市，成功集资35亿美元这起当年全球规模最大的IPO被约翰·迈克称为“CSFB中国业务的里程碑”。
现状点评
2004年3月，CSFB还促成了“灵通网”在纳斯达克的上市，并担任了中芯国际(0981．HK)的；联席上市保荐人。国内最大的轮胎生产新加坡佳通轮胎(GrandtourTyres)也聘请CSFB为上市顾问，欲在香港上市融资4亿美元。4月，在“海尔中建”(1169．HK)以15亿港元收购海尔集团洗衣机业务及其手机合资企业股权的交易，CSFB充当了海尔集团的财务顾问。
未来展望
中国房地产市场的火热，让即使最冷静谨慎的人也能并发出投资的激情，瑞士信贷第一波士顿加入这个大潮不过是顺理成章的，迟早的事情罢了。
金融杠杆一直是政府进行市场调控的利器。继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月的时间里，个人住房贷款利率再次上调。房贷利率如此频繁的上调，表明政府已经意识到房价不断上涨的严重性。此次调整的直接后果造成了个人贷款的困难，直接抑制了市场需求。为后来的全面调控埋下了伏笔。
今年3月17日，央行宣布全面调整个人住房贷款利率：
1、住房贷款利率上调：5年期以上个人住房贷款提高到5．508％，其他年限也相应提高；
2、首付比例强制上调：由20％上升到30％；
3、上调主动权：交给地方银行决定；
4、已供楼者：明年1月起提高还贷额度；
5、下调超额准备金利率：增加银行资金流动性；
6、公积金：个人住房公积金贷款利率上调0．18％。
房价猛涨引发二次加息
去年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理、开发建设成本提高等原因，一些地方住房价格上涨过快。据国家统计局统计，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14．4％，其中商品住宅上涨15．2％，为1998年以来的最高涨幅。
住房价格上涨过快，不仅造成普通群众买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。而且，由于房地产产业链长，牵涉钢铁、建材等众多行业，房地产过热，势必拉动生产资料价格上扬，增加通货膨胀的压力。住房价格上涨过快，给经济和社会发展带来负面影响。在这样的情形下从消费源头抑制房价增长，就成为最直接的政府选择。
地产风暴的前奏
央行发布调整意见后，工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等大银行都迅速制定了新的房贷利率，一些银行甚至采用暂停办理个人住房贷款业务的措施。房贷政策调整后，对新的贷款购房者将执行新利率：对已经贷款购房的居民，从明年1月1日起执行新利率。考虑到市场竞争因素，多数银行对自营性个人住房贷款执行下限利率，上调幅度在0．070．32个百分点之间，月供增加在50-200元不等，因而对新购房居民的影响有限。
央行此举将使房价过快上涨的步伐放缓。加息对普通购房者影响不大，但对投机者影响较大，提高了投机者连环借贷的成本。抑制了部分地区房地产价格过快上涨的势头，有利于住房信贷业务持续健康稳健地发展。
加息引发全面调控
相对于此次央行加息实际作用，业界更为看重加息的引导意义，一直以来金融动向是市场政策最直接的表征。专家认为，加息主要是抑制一些大城市过快的房价上涨，并抑制房屋买卖中的投机行为，预防可能出现的房地产泡沫。地产开发商也从加息中看到了即将到来的更为严格的调控措施，金典集团董事长张宝全在回顾此次加息时，认为加息对房地产整体行业影响不大，但加息告诉开发商一个信息政府要动真格的了。
业界预测的全面调控随之而来，政策行政调控手段国八条出台。在央行加息后，房价仍然呈现迅猛上涨的势头，政府终于坐不住了，国务院七部委组成联合调查组，前往房价增幅较大的江苏、上海、重庆、浙江等八省市对房地产市场进行考察，直接导致了被一些地产商称为“噩耗”的国八条的出台，掀起了全国地产调控高潮。
国8条 砸向地产泡沬的重拳
陆经强
国八条带来我国地产业第二个冬天。它抑制了住房价格过快上涨，房地产市场大起大落的情况，从而推动经济稳定运行和社会发展。
政府对于地产的整顿早在2002就已经开始，去年的8．31土地大限让开发商意识到形式的严峻。今年初，在七部委联合完成对8省市地产市场的联合调查后，国务院出台了著名的“国八条”，采用几乎是“休克”式疗法调控地产，一时间项目纷纷推迟进度，市场放量锐减，形成的观望局面至今仍未得到缓解。以至有开发商惊呼：“这是继海南之后的第二个冬天。”
2005年5月～6月间，由建设部、国土资源部、发改委等?部委组成的调查组，对河北、北京、山东、重庆、江苏、安徽、湖南、湖北共8个省市的房地产市场进行了检查。评价政策调控在遏止炒房、控制被动需求和控制房价涨幅方面取得的效果。随后国务院根据调查的结果出台稳定房价八条意见：一、高度重视稳定住房价格：二、切实负起稳定住房价格的责任：三、大力调整住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求：五、正确引导居民合理消费需求：六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。这八条表明了中央彻底调控房地产，打压泡沫的决心。八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但目标高度一致那就是稳住房价。
打压房价成死命令
此前政府对于地产市场的调控一直属于柔和的范畴，而国八条的出台则带有死命令的意味，这一点从国务院意见中“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任”的文字表述中可以看出。
国八条中官方辞令的味道、当房价与政绩直接挂钩的做法，使地方政府不敢掉以轻心。北京、上海、广州、深圳、南京等主要城市日前纷纷推出严控举措。北京推出了新的《北京市国有建设用地办法》控制土地供应；上海和深圳则把规范市场行为、打击违规炒卖作为治理的突破点，严格遏制“倒手”商品房的行为：广州也实施了以基准地价为基础的国有土地有偿使用政策。
国八条出台后，各地政府的积极行动，让风光一时的温州炒房团立即遁形，作为全国炒房重灾区的上海，推出征收营业税，停止转按揭业务，提高第三套住房贷款利率等措施，平均房价下跌近20％，让炒房者遭受重创。北京、广州、深圳、杭州、成都等地都取得了明显的成果。
抑制需求控制房价
国八条关于土地、财税、金融等相关政策，表明政府对房地产调控的重点已由抑制投资转向了抑制需求，这是一种新思路，说明政府想从根本上控制房地产行业的过热状态。
事实是，从2003年央行对房地产投资抑制就已经开始，但由于多方利益的游说，最终并未取得实际的效果。直至2004年4月开 始才初有成效，但大量外资和地下资金的流入，实质性的效果依然不太显著。因此，2005年多种调控手段，如税收、金融、土地以及一些行政手段都可能被运用到此轮调控过程中，从需求方抑制房地产行业的过热，特别是抑制投资型买家需求所带动的价格上涨，或许可以起到关键的作用。
抑制投资型买家入市，直接促使北京、上海这些城市中的高档公寓、别墅市场的需求剧减，造成高端市场的房价下降，引发整体房价的回落。从目前的情况看，国八条达到了要在短时间内抑制房价的目的，但是它对市场需求的抑制，也造成了成交量的萎缩，形成了市场长期观望的态势。虽然开发商经过多番努力，仍未看见市场好转的迹象。不过开发商们仍坚信，城市化进程带来的住房需求，最终会打破观望态势，国八条打击的是地产投机行为。自住型地产需求会在不久后重新苏醒。
CSFB 地产投资热的观望者
刘师迅
瑞士信贷集团(CSFB)是全球规模最大的金融服务集团之一，总部设在苏黎世。瑞士信贷集团为个人客户和中小型企业提供私人银行、金融服务顾问，并通过丰泰保险提供退休和保险解决方案。
特点分析
瑞士信贷第一波士顿的总部位于华尔街，是前者并购美资投行第一波士顿的产物。它的成功得益于融合欧洲和美国两种不同的资源、文化，完美的结合金融控股和投资银行的优势，但是，不同的文化、分立的总部却又为集团和投行之间的沟通制造了障碍。
瑞士信贷第一波士顿几乎是名称最长的外资公司了，瑞士信贷的简称容易与瑞银集团相混淆，一波的简称则又不伦不类，CSFB又太拗口瑞士信贷第一波士顿并不清楚中国人的语言习惯。
然而，即使是这样，也并不妨碍它攀上中国境外IPO的第五把交椅，甚至比其在整个亚太地区的融资成绩单还要好一些排名第八。而在以一级资本作为依据的全球金融排行榜中名列前五的瑞士信贷集团来看，这一成绩也不算落后。
前瑞士信贷第一波士顿(CSFB)首席执行官约翰·迈克指出，随着改革范围的不断扩大，中国的经济发展将继续受惠，以保险业为例，国内大型保险集团为筹备海外上市相继重组业务，从而带动了整体产业的改革。在股市方面，“合格境外机构投资者”(“QFII”)将有助于国内证券市场和上市公司提高水平。2002年，约翰·迈克率领CSFB的高层，在北京及上海与政府和企业领导人会晤。此次中国之行甚为舒爽，CSFB在中国的三大手笔均接近完成：中国工商银行不良资产的证券化、QFII资格以及中国人寿上市项目。
2003年，CSFB在股票承销、QFII申请与不良资产处理等领域全面出击，并进入在华展业跨国投行中的第一集团军。其在中国企业海外融资领域的进步最为显著：2003年初，CSFB担任“中外运”(0598．HK)香港上市的联席簿记管理人，协助该公司集资5．02亿美元；其后的5月，CSFB协助“中海油”(0883．HK)发行了5亿美元的10年及30年期全球债券，这是迄今为止中国公司发行年期最长的债券：同时，“中海油”收购印尼和澳大利亚液化天然气项目的交易(国企首次在国际市场进行的收购案)，也由CSFB担任并购顾问；CSFB还先后协助“新浪”和“网易”发行了1亿美元可转换债券：2003年12月，CSFB与花旗集团、德意志银行及中金公司共同协助“中国人寿”(2628．HK)在香港与美国公开上市，成功集资35亿美元这起当年全球规模最大的IPO被约翰·迈克称为“CSFB中国业务的里程碑”。
现状点评
2004年3月，CSFB还促成了“灵通网”在纳斯达克的上市，并担任了中芯国际(0981．HK)的；联席上市保荐人。国内最大的轮胎生产新加坡佳通轮胎(GrandtourTyres)也聘请CSFB为上市顾问，欲在香港上市融资4亿美元。4月，在“海尔中建”(1169．HK)以15亿港元收购海尔集团洗衣机业务及其手机合资企业股权的交易，CSFB充当了海尔集团的财务顾问。
未来展望
中国房地产市场的火热，让即使最冷静谨慎的人也能并发出投资的激情，瑞士信贷第一波士顿加入这个大潮不过是顺理成章的，迟早的事情罢了。