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摘 要：本文由“北京泰跃房地产公司亿元偷税案”产生的房地产业税收征管存在的问题引出，进而针对存在的问题，通过对房地产企业税收体系，偷漏税行为的成因、表现的研究，进一步解决我国目前房地产业中存在的相关问题，为相关制度和行为的完善提供有益的参考，结合我国国情，探索房地产业中涉税问题的解决方法和手段。
关键词：房地产业；偷漏税；对策分析
一、引言
近年来，房地产开发企业的身价随着房地产行业的持续升温而水涨船高，成为盈利最高的行业之一。但与迅速发展的房地产业相比，房地产税收收入的增长却十分有限，这与近几年房地产业市场火爆、整体交易数额、完成的投资规模以及平均利润率位居国内各行业前列的地位极不相称。在这种不相称的对比背后，我们可以看到隐藏其中的巨大的税收黑洞。这其中隐含的问题是多方面的，既有税收征管力度的不够，也有开发商的问题，既有相关房地产主管部门管理脱节，也有房地产业税制本身的缺陷。
二、我国房地产业税收立法现状
我国现行的房地产税收体制，是一个极为复杂的行业税收体系。从房地产课税的整个流程看，房地产业涉及到的税种包括流转税、所得税、资源税和财产行为税。其中，单位纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、房产税；个人纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税、契税、房产税、城镇土地使用税。①
具体来说，在房地产开发流通环节的税费项目主要包括：（1）前期税费：土地出让金、土地使用税（费）、土地开发费、市政配套设施费、契税等。（2）报建阶段税费：建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费。（3）建设阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等。（4）销售阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税等。在房地产保有环节的税费主要是城镇土地使用税、房产税等。
三、房地产企业常见的偷税漏税行为方式
（一）减少或隐瞒应税收入以偷逃税款
纳税申报时，开发商们总是千方百计缩减或隐瞒收入来源。从收入核算看，从以往单纯的通过不开发票少计收入，演变成将实际的收入分解或转化为其他形式的款项，达到缩减、隐瞒收入的目的。②具体操作有：通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账；编造虚假销售合同， 隐瞒按揭收入；将预收账款计入应收账款的贷方或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下；将预售收入转入个人银行卡账户不纳入企业的财务核算体系；直接用房款收入抵减工程款项支出；通过委托代销方式来隐瞒委托代销收入等。
（二）虚增或故意调整成本费用以偷逃税款
主要是多列支或少列支、乱列支各项成本费用，其中房地产开发企业多列或虚列成本费用的手法很多，除常用的假发票和白条记账外，主要还有：以生产总成本或开发产品成本代替经营成本；多列支经营成本；多列支管理费用；多列支财务费用；对于土地成本，采用在关联企业间传购的方式，每交易一次售价均有所提高，最终便可将成本虚增到显著程度，起到抵减利润的目的；对于如广告费、建安费等费用开支，房地产商们则订立假承包合同，假劳务协议等，或通过各种渠道开出假发票来虚开高开宣传费，或虚构各种捐赠、赞助，将各种不合理的开支非法摊销，最终达到增加企业成本、逃避税收的目的。
（三）钻政策“空子”，利用“税收筹划”进行避税
钻政策“空子”，比如按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清结，影响了土地增值税的及时足额入库。利用“税收筹划”进行避税，表现在：
1.利用时间避税。房地产开发商往往同时开发几个项目，跨时跨地滚动开发，而会计和税收核算则一般以年度为单位。这就使很多开发商将前一个项目的利润投入其他项目来掩盖收入，或故意滞后项目的决算期，即使最终利润均依法上交了所得税，也因申报时间的延迟而非法占用国家的大量税收，用于本企业流动资金的周转③。
2.以股权交易做掩护，以达到逃避纳税。土地入股成立房地产公司，而后转让股权成了整个房地产行业土地炒买炒卖的法宝，或者将开发完成的写字楼，按楼层分割成若干部分，根据购买者的需要以房产为注册资本，成立若干不同性质的公司，按公司的整体股权转让，名其为“买房送公司”，以逃避税收负担。
3.刻意虚设免税公司并通过复杂的关联交易转移利润。常见的有在国内设立关联公司，利用国内的税收优惠转移利润。通过享受免税优惠的关联公司，将评估增值后的资产注入房地产公司，增加其资本，也由此提高了折旧的成本，尤其是房地产开发公司的土地成本，房地产开发经营企业通过上述股权转让、资本弱化、利润转移等避税方法，转移或隐瞒房地产公司的利润。
（四）部分房地产企业通过腐败政府官员已达到偷漏税目的
近年来，为谋取私利而帮助房地产企业偷逃税款的国税、国土等政府部门的重要官员落马的案件频频发生。前文中的泰跃公司偷税案是由海淀原区长周良洛案件牵扯出来的，并非税务部门直接发现后查处的。2007年北京市检察机关查处了该市原海淀区长周良洛的经济犯罪，此前该市副市长刘志华亦落马。有关信息显示，两人的案情都与北京泰跃房地产公司董事长刘军有牵连，正因为依仗有高官护着，助长了这家公司猖獗的偷税行为，而忘记了税法的存在。更进一步说，尽管法律上对偷逃税有着严厉的规定，可自税收征管法实施以来，因偷逃税而坐牢的可谓凤毛麟角。正是由于税收法律在执行过程中的“疲软”，不少企业公司在偷逃国家税款上变得变本加厉，偷逃数额屡创新高。
关键词：房地产业；偷漏税；对策分析
一、引言
近年来，房地产开发企业的身价随着房地产行业的持续升温而水涨船高，成为盈利最高的行业之一。但与迅速发展的房地产业相比，房地产税收收入的增长却十分有限，这与近几年房地产业市场火爆、整体交易数额、完成的投资规模以及平均利润率位居国内各行业前列的地位极不相称。在这种不相称的对比背后，我们可以看到隐藏其中的巨大的税收黑洞。这其中隐含的问题是多方面的，既有税收征管力度的不够，也有开发商的问题，既有相关房地产主管部门管理脱节，也有房地产业税制本身的缺陷。
二、我国房地产业税收立法现状
我国现行的房地产税收体制，是一个极为复杂的行业税收体系。从房地产课税的整个流程看，房地产业涉及到的税种包括流转税、所得税、资源税和财产行为税。其中，单位纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、房产税；个人纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税、契税、房产税、城镇土地使用税。①
具体来说，在房地产开发流通环节的税费项目主要包括：（1）前期税费：土地出让金、土地使用税（费）、土地开发费、市政配套设施费、契税等。（2）报建阶段税费：建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费。（3）建设阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等。（4）销售阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税等。在房地产保有环节的税费主要是城镇土地使用税、房产税等。
三、房地产企业常见的偷税漏税行为方式
（一）减少或隐瞒应税收入以偷逃税款
纳税申报时，开发商们总是千方百计缩减或隐瞒收入来源。从收入核算看，从以往单纯的通过不开发票少计收入，演变成将实际的收入分解或转化为其他形式的款项，达到缩减、隐瞒收入的目的。②具体操作有：通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账；编造虚假销售合同， 隐瞒按揭收入；将预收账款计入应收账款的贷方或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下；将预售收入转入个人银行卡账户不纳入企业的财务核算体系；直接用房款收入抵减工程款项支出；通过委托代销方式来隐瞒委托代销收入等。
（二）虚增或故意调整成本费用以偷逃税款
主要是多列支或少列支、乱列支各项成本费用，其中房地产开发企业多列或虚列成本费用的手法很多，除常用的假发票和白条记账外，主要还有：以生产总成本或开发产品成本代替经营成本；多列支经营成本；多列支管理费用；多列支财务费用；对于土地成本，采用在关联企业间传购的方式，每交易一次售价均有所提高，最终便可将成本虚增到显著程度，起到抵减利润的目的；对于如广告费、建安费等费用开支，房地产商们则订立假承包合同，假劳务协议等，或通过各种渠道开出假发票来虚开高开宣传费，或虚构各种捐赠、赞助，将各种不合理的开支非法摊销，最终达到增加企业成本、逃避税收的目的。
（三）钻政策“空子”，利用“税收筹划”进行避税
钻政策“空子”，比如按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清结，影响了土地增值税的及时足额入库。利用“税收筹划”进行避税，表现在：
1.利用时间避税。房地产开发商往往同时开发几个项目，跨时跨地滚动开发，而会计和税收核算则一般以年度为单位。这就使很多开发商将前一个项目的利润投入其他项目来掩盖收入，或故意滞后项目的决算期，即使最终利润均依法上交了所得税，也因申报时间的延迟而非法占用国家的大量税收，用于本企业流动资金的周转③。
2.以股权交易做掩护，以达到逃避纳税。土地入股成立房地产公司，而后转让股权成了整个房地产行业土地炒买炒卖的法宝，或者将开发完成的写字楼，按楼层分割成若干部分，根据购买者的需要以房产为注册资本，成立若干不同性质的公司，按公司的整体股权转让，名其为“买房送公司”，以逃避税收负担。
3.刻意虚设免税公司并通过复杂的关联交易转移利润。常见的有在国内设立关联公司，利用国内的税收优惠转移利润。通过享受免税优惠的关联公司，将评估增值后的资产注入房地产公司，增加其资本，也由此提高了折旧的成本，尤其是房地产开发公司的土地成本，房地产开发经营企业通过上述股权转让、资本弱化、利润转移等避税方法，转移或隐瞒房地产公司的利润。
（四）部分房地产企业通过腐败政府官员已达到偷漏税目的
近年来，为谋取私利而帮助房地产企业偷逃税款的国税、国土等政府部门的重要官员落马的案件频频发生。前文中的泰跃公司偷税案是由海淀原区长周良洛案件牵扯出来的，并非税务部门直接发现后查处的。2007年北京市检察机关查处了该市原海淀区长周良洛的经济犯罪，此前该市副市长刘志华亦落马。有关信息显示，两人的案情都与北京泰跃房地产公司董事长刘军有牵连，正因为依仗有高官护着，助长了这家公司猖獗的偷税行为，而忘记了税法的存在。更进一步说，尽管法律上对偷逃税有着严厉的规定，可自税收征管法实施以来，因偷逃税而坐牢的可谓凤毛麟角。正是由于税收法律在执行过程中的“疲软”，不少企业公司在偷逃国家税款上变得变本加厉，偷逃数额屡创新高。