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摘 要：我国房地产市场起步较晚，物业管理对楼盘销售的作用一直不明显，特别是在只能建筑流行的当今设计，物业管理并没有利用自己的优势推动楼盘的销售。本文从当前业主在智能化系统化背景下对房地产市场的新要求入手，分析业主对房地产市场的预期，以进一步对物业管理在楼盘销售中如何充分发挥自己的优促进楼盘的销售提出合理建议。
关键词：物业管理 楼盘销售 建议
随着科技的进步和人们生活水平的提高，计算机技术和通讯技术被越来越多的应用到了建筑业当中，智能建筑业进入到了高速发展期。与此同时，业主对楼盘只能化的要求越来越高，对物业管理也提出了新的要求。物业管理是楼盘销售的重要组成部分，是房地产项目的继承和延续，若其能够跟上智能化建筑的步伐，加快自身的智能化、规范化建设，将会从很大程度上促进楼盘的销售。
一、业主新要求及物业管理在楼盘销售中起到的重要作用
物业管理在业主选购楼盘时变得越来越重要。传统小区的物业管理在处理如用户资料、基础设施维护、社区服务提供方面只进行碎片化、机械化的管理，没有形成一个有机的统一体，这种模式在智能化建筑流行的今天已完全无法适应当前的需要。业主在挑选房产时往往会更加重视物业在整个社区中起到的作用，并且会关注物业管理是否能够适应当前智能化、系统化的小区建设。
自从1988年开始，我国房地产市场才正式进入了市场化运作阶段，并开始从营销萌芽阶段过度到了推销阶段，物业管理也开始对楼盘的销售产生影响。早起的推销，房地产开发商仅仅是在报纸杂志等媒体上刊登自己的房屋的销售、价格等信息，手段较为单一，没有充分利用物业管理进行营销。之后，房地产推销的方式开始增多，房交会、网络宣传、样板间、户外广告和电台广告等多角度的营销开始出现，人们开始注意到物业管理这一概念，并且有房地产公司开始利用先进的物业管理进行“炒作”。房地产开发商为了让自己的楼盘脱颖而出，往往利用一些“噱头”来吸引大众的眼球，如“欧陆风情”、“中产阶级”等概念就是利用了西式的物业管理模式进行楼盘的宣传，这在当时产生了不小的反响。
从2003年开始，房地产市场营销逐渐过渡到了整体全面营销阶段，主要表现为开发商将更多的关注放到了物业管理在房地产开发项目前期阶段的重要作用，并将这种作用放大进行宣传。在这个阶段的发展过程中，消费者越来越成为交易双方中较为强势的一方，他们对生活水平的要求有了前所未有的提升，同时，由于楼盘较多，竞争压力较大，更多的房地产商将自己的目光放在了前期利用物业管理进行营销上。更多的房地产开发商在项目开始之前就借助物业管理公司进行市场调查，了解消费者的需求，对整个工程项目进行定位，而取代之前在整个项目完工后才进行市场营销的方式。物业管理公司对业主更加了解，他们往往可以直接从业主处获得一些重要信息，以辅助房地产营销，为房地产公司提供更多合理、有用的营销策略。物业管理公司在自己经营过程中要时刻关注业主的需求变化，并对其进行分析，将一些重要信息反馈给与自己合作的房地产企业，以确保自己可以在房地产营销项目中发挥更大的作用。
二、物业管理促进楼盘销售的策略
结合业主对当前楼盘的新需求以及物业管理对房地产营销产生的重要作用，笔者研究以下四个房地产市场营销策略，下面做简要说明。
1、采用全过程营销
所谓全过程营销，就是借助物业管理公司在房地产开发项目的各个阶段结合房地产行业的运作流程对整个项目进行营销。在房地产项目开发前期，开发商要借助房地产物业管理公司做好市场调研工作，由于物业管理公司可以直接面对业主，更加直观的了解消费者的具体需求，为楼盘的营销提出更多合理建议，并将调研结果应用于设计当中。在整个工程当中，物业管理公司要结合房地产项目的实际情况对楼盘进行宣传，注重楼盘的品牌效应，扩大品牌知名度，始终以客户为导向进行营销宣传。当然，不同的开发项目有着自己的特点，物业管理公司应该充分了解房地产项目的具体自身特点进行宣传营销。另外，在全过程营销中，往往会有一些专业性较强的问题出现，这时不妨求助相关专家来解决这些问题，以期或者最专业的解决方案。
2、营销主体的专业化分工细化
当前，我国房地产行业的营销主体多为开发商，其往往要完成前期市场调研、项目设计、销售推广等等众多的工作任务。但由于一个企业人才量有限，所精通的领域各不相同，无法对上述的全部项目都面面俱到。因此，现在逐渐进入到了专业化分工细化阶段，开发商将整个项目细化，这是物业管理公司的强项，它往往可以提供非常专业的服务，有时会将某个细化项目外包给与自己长期合作的专业公司完成，这样可以节省房地产公司更多的精力去进行房地产项目的建设。
3、网络营销
随着网络时代的来临，我国的物业管理也越来越走向信息化。传统房地产市场营销将楼盘信息通过报纸、电视、电台等传统媒体向消费者传播，是一种直线的单向传递。随着互联网技术的发展，诞生了一种新型的房地产公司借助物业管理进行网络营销模式，即房地产项目结合楼盘的特点，通过物业管理公司利用网络技术通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流，其信息流向是双向的。与传统营销相比，它强调互动式的信息交流。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌，目前甚至可以通过三维立体虚拟楼盘，查看房产小区内部环境和套型内部的户型布局。消费者还可通过互动式系统咨询项目和产品信息，实现双向沟通和交流，大大提高了营销过程中的消费者的地位。
4、强化品牌战略
随着房地产市场的发展，价格以及概念已经不再是房地产市场的关键影响因素，品牌竞争逐渐占据关键地位。物业管理公司就是品牌战略的重要组成部分。物业管理公司应密切关注自己品牌的培养和发展，在消费者当中树立良好的品牌形象，并进一步去强化这种形象和地位，输出品牌的核心价值。另外，物业管理公司应协助房地产企业做好分品牌战略，在整个品牌战略的指引下，让分品牌充分发挥自己的作用，吸引风多的消费者购买自己的房地产产品。
以上是笔者根据自己的研究进行的简短论述，当前房地产市场正经历着高速的发展阶段，更多的房地产营销策略出现在大众眼前，其应更加关注物业管理在营销中起到的重要作用。希望这些营销方式可以更好的为消费者服务，让消费者更好的了解楼盘信息，购买到自己满意的房产。如果某些房地产开发商仅仅将营销作为误导消费者的手段，那么房地产的市场营销就会失去它的意义。
参考文献：
[1] 李庚. 宏观调控下中小城市房地产的物业管理营销策略[J]. 经济导刊. 2011（07）： 21-22.
[2] 严琳. 基于消费者购房心理的物业体验营销策略研究[J]. 商业时代. 2011（13）： 11.
[3] 曾春水. 提升房地产企业核心竞争力的4V营销策略构建[J]. 企业经济. 2011（04）： 45-47.
[4] 刘洪玉，沈悦，郑思齐. 中国房地产市场发展应注意的问题[J]. 城市开发. 2005（04）： 65.
[6] 韩剑. 浅析如何完善房地产营销策略[J]. 经营管理者. 2012（11）：57-59.
作者简介：程本强，男，深圳广播电视大学物业管理专业责任教师。
关键词：物业管理 楼盘销售 建议
随着科技的进步和人们生活水平的提高，计算机技术和通讯技术被越来越多的应用到了建筑业当中，智能建筑业进入到了高速发展期。与此同时，业主对楼盘只能化的要求越来越高，对物业管理也提出了新的要求。物业管理是楼盘销售的重要组成部分，是房地产项目的继承和延续，若其能够跟上智能化建筑的步伐，加快自身的智能化、规范化建设，将会从很大程度上促进楼盘的销售。
一、业主新要求及物业管理在楼盘销售中起到的重要作用
物业管理在业主选购楼盘时变得越来越重要。传统小区的物业管理在处理如用户资料、基础设施维护、社区服务提供方面只进行碎片化、机械化的管理，没有形成一个有机的统一体，这种模式在智能化建筑流行的今天已完全无法适应当前的需要。业主在挑选房产时往往会更加重视物业在整个社区中起到的作用，并且会关注物业管理是否能够适应当前智能化、系统化的小区建设。
自从1988年开始，我国房地产市场才正式进入了市场化运作阶段，并开始从营销萌芽阶段过度到了推销阶段，物业管理也开始对楼盘的销售产生影响。早起的推销，房地产开发商仅仅是在报纸杂志等媒体上刊登自己的房屋的销售、价格等信息，手段较为单一，没有充分利用物业管理进行营销。之后，房地产推销的方式开始增多，房交会、网络宣传、样板间、户外广告和电台广告等多角度的营销开始出现，人们开始注意到物业管理这一概念，并且有房地产公司开始利用先进的物业管理进行“炒作”。房地产开发商为了让自己的楼盘脱颖而出，往往利用一些“噱头”来吸引大众的眼球，如“欧陆风情”、“中产阶级”等概念就是利用了西式的物业管理模式进行楼盘的宣传，这在当时产生了不小的反响。
从2003年开始，房地产市场营销逐渐过渡到了整体全面营销阶段，主要表现为开发商将更多的关注放到了物业管理在房地产开发项目前期阶段的重要作用，并将这种作用放大进行宣传。在这个阶段的发展过程中，消费者越来越成为交易双方中较为强势的一方，他们对生活水平的要求有了前所未有的提升，同时，由于楼盘较多，竞争压力较大，更多的房地产商将自己的目光放在了前期利用物业管理进行营销上。更多的房地产开发商在项目开始之前就借助物业管理公司进行市场调查，了解消费者的需求，对整个工程项目进行定位，而取代之前在整个项目完工后才进行市场营销的方式。物业管理公司对业主更加了解，他们往往可以直接从业主处获得一些重要信息，以辅助房地产营销，为房地产公司提供更多合理、有用的营销策略。物业管理公司在自己经营过程中要时刻关注业主的需求变化，并对其进行分析，将一些重要信息反馈给与自己合作的房地产企业，以确保自己可以在房地产营销项目中发挥更大的作用。
二、物业管理促进楼盘销售的策略
结合业主对当前楼盘的新需求以及物业管理对房地产营销产生的重要作用，笔者研究以下四个房地产市场营销策略，下面做简要说明。
1、采用全过程营销
所谓全过程营销，就是借助物业管理公司在房地产开发项目的各个阶段结合房地产行业的运作流程对整个项目进行营销。在房地产项目开发前期，开发商要借助房地产物业管理公司做好市场调研工作，由于物业管理公司可以直接面对业主，更加直观的了解消费者的具体需求，为楼盘的营销提出更多合理建议，并将调研结果应用于设计当中。在整个工程当中，物业管理公司要结合房地产项目的实际情况对楼盘进行宣传，注重楼盘的品牌效应，扩大品牌知名度，始终以客户为导向进行营销宣传。当然，不同的开发项目有着自己的特点，物业管理公司应该充分了解房地产项目的具体自身特点进行宣传营销。另外，在全过程营销中，往往会有一些专业性较强的问题出现，这时不妨求助相关专家来解决这些问题，以期或者最专业的解决方案。
2、营销主体的专业化分工细化
当前，我国房地产行业的营销主体多为开发商，其往往要完成前期市场调研、项目设计、销售推广等等众多的工作任务。但由于一个企业人才量有限，所精通的领域各不相同，无法对上述的全部项目都面面俱到。因此，现在逐渐进入到了专业化分工细化阶段，开发商将整个项目细化，这是物业管理公司的强项，它往往可以提供非常专业的服务，有时会将某个细化项目外包给与自己长期合作的专业公司完成，这样可以节省房地产公司更多的精力去进行房地产项目的建设。
3、网络营销
随着网络时代的来临，我国的物业管理也越来越走向信息化。传统房地产市场营销将楼盘信息通过报纸、电视、电台等传统媒体向消费者传播，是一种直线的单向传递。随着互联网技术的发展，诞生了一种新型的房地产公司借助物业管理进行网络营销模式，即房地产项目结合楼盘的特点，通过物业管理公司利用网络技术通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流，其信息流向是双向的。与传统营销相比，它强调互动式的信息交流。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌，目前甚至可以通过三维立体虚拟楼盘，查看房产小区内部环境和套型内部的户型布局。消费者还可通过互动式系统咨询项目和产品信息，实现双向沟通和交流，大大提高了营销过程中的消费者的地位。
4、强化品牌战略
随着房地产市场的发展，价格以及概念已经不再是房地产市场的关键影响因素，品牌竞争逐渐占据关键地位。物业管理公司就是品牌战略的重要组成部分。物业管理公司应密切关注自己品牌的培养和发展，在消费者当中树立良好的品牌形象，并进一步去强化这种形象和地位，输出品牌的核心价值。另外，物业管理公司应协助房地产企业做好分品牌战略，在整个品牌战略的指引下，让分品牌充分发挥自己的作用，吸引风多的消费者购买自己的房地产产品。
以上是笔者根据自己的研究进行的简短论述，当前房地产市场正经历着高速的发展阶段，更多的房地产营销策略出现在大众眼前，其应更加关注物业管理在营销中起到的重要作用。希望这些营销方式可以更好的为消费者服务，让消费者更好的了解楼盘信息，购买到自己满意的房产。如果某些房地产开发商仅仅将营销作为误导消费者的手段，那么房地产的市场营销就会失去它的意义。
参考文献：
[1] 李庚. 宏观调控下中小城市房地产的物业管理营销策略[J]. 经济导刊. 2011（07）： 21-22.
[2] 严琳. 基于消费者购房心理的物业体验营销策略研究[J]. 商业时代. 2011（13）： 11.
[3] 曾春水. 提升房地产企业核心竞争力的4V营销策略构建[J]. 企业经济. 2011（04）： 45-47.
[4] 刘洪玉，沈悦，郑思齐. 中国房地产市场发展应注意的问题[J]. 城市开发. 2005（04）： 65.
[6] 韩剑. 浅析如何完善房地产营销策略[J]. 经营管理者. 2012（11）：57-59.
作者简介：程本强，男，深圳广播电视大学物业管理专业责任教师。