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2010年上半年是国家对于房地产业调控政策频出的半年,其中,税收政策对住房消费和房地产收益发挥了重要的调节作用。
针对引导个人合理住房消费和调节个人房产收益、做好土地增值税的征收管理、对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查等工作,财政部、国家税务总局及各地方税务机关后续发布了很多税收调控政策,剑指房价。
上半年税收调节显成效
2009年12月22日,《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》发布,对于个人转让住房营业税政策规定,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
这意味着房地产市场消费的促进政策开始转为抑制政策,目的在于遏制通过炒房获利的市场投机行为,促进房地产市场的健康长远发展。以上政策是针对二手房交易市场,通过提高交易税费成本降低交易利润,从而调控房价。执行这一政策,转让二手房的纳税人要注意房屋买卖的期限的限制规定。
而与上述针对房屋交易发出的通知不同,2010年5月19日发布的《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(下文简称《通知》)则将调控之剑指向了房地产企业。任职于东北财经大学的李晶教授在接受《中国联合商报》采访时谈到,我国的土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确定的。这样做的依据在于利用税收杠杆来对房地产的开发、经营和房地产市场上的各种投资行为进行调控,控制投资规模,调节部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得高额收入。在此《通知》中,对于土地增值税清算工作中开具发票、质保金等问题做出明确规定。
而紧随其后发布的《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》则在预征率和核定征收率上进行了明确规定。
《通知》规定,为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
《通知》规定,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。
而对投机、投资性购房祭出杀手锏的则是《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》,其中,对于首次购买普通住房契税优惠政策问题明确:对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
下半年哪类税种“发威”成疑问
七月大幕的拉起,也使得房地产调控走入今年的“下半场”。只是这“下半场”的开头并不漂亮,七月初传出消息,日前上海、重庆两市向国务院上报的对居民住房征收房产税的方案都还没有获批。国家发改委一位专家针对这一情况表态说,房地产调控政策不会松动,预计也不会再加码。
那么在上半年里陆续登场却一一被否定的住房保有税、房产税和物业税等税种里,究竟哪项能够在下半年实现成功运转呢?
针对房产税,一位参与房产税改革研究的专家称,因为上海和重庆的方案,不是一个全盘考虑的方案,更多是应对房地产价格的暴涨,侧重于调控。而财政部和国家税务总局的思路,则是从完善整个税制的角度出发,目标是合法、合理、公平地筹措财政资金,给地方政府培植财源。这是财税部门推进改革的第一个动力,不是短期为了房地产调控。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为,随着时间的推移,房产税出台的可能性在降低,“市场已经发生变化,市场降温很快,既然如此,有没有必要采取如此严厉的措施,值得思量。”
杨红旭认为,现在已经进入了房地产调控政策的稳定期,目前要做的是让地方政府落实“国十条”的措施,但应该不会出台新的措施。“从国家层面看,有可能到第四季度还会出现政策松动,尤其是二套房贷。”
而中国房地产信息集团分析师薛建雄则表示,上海和重庆版本的房产税方案至今尚未获批,主要是时机的问题,因为房地产市场已处于调整阶段,没有必要再出过重的措施逼迫市场,就像当年的海南,政策过重的话就会出现“烂尾楼”。但他认为房产税并不会停止,“现在只是暂停,形成围而不攻之势,等到市场重新出现上涨苗头的时候再出。”薛建雄表示。
而在财政部财政科学研究所所长贾康看来,与这些新近走入人们视野的税种相比,已经空转六年的物业税开征更为必要。
他认为,在房地产保有环节开征物业税这样的财产税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束,其正面效应对于我国这样一个城镇化方兴未艾、土地稀缺性极高、房地产市场波动对经济生活影响极大的国家来说,值得特别重视。
此外物业税的开征没有硬性障碍,开征房地产税在市场经济国家有多年积累的丰富经验,我国完全可以结合本国国情与实际,借鉴吸收而形成“后发优势”。当然,中国近些年的“小产权房”、历史上形成的“经租房”等问题,确是其他国家没有的情况,需要稳妥处理,但在配套改革中,这些都是可以设计对策方案、渐进合理解决的。
针对引导个人合理住房消费和调节个人房产收益、做好土地增值税的征收管理、对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查等工作,财政部、国家税务总局及各地方税务机关后续发布了很多税收调控政策,剑指房价。
上半年税收调节显成效
2009年12月22日,《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》发布,对于个人转让住房营业税政策规定,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
这意味着房地产市场消费的促进政策开始转为抑制政策,目的在于遏制通过炒房获利的市场投机行为,促进房地产市场的健康长远发展。以上政策是针对二手房交易市场,通过提高交易税费成本降低交易利润,从而调控房价。执行这一政策,转让二手房的纳税人要注意房屋买卖的期限的限制规定。
而与上述针对房屋交易发出的通知不同,2010年5月19日发布的《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(下文简称《通知》)则将调控之剑指向了房地产企业。任职于东北财经大学的李晶教授在接受《中国联合商报》采访时谈到,我国的土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确定的。这样做的依据在于利用税收杠杆来对房地产的开发、经营和房地产市场上的各种投资行为进行调控,控制投资规模,调节部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得高额收入。在此《通知》中,对于土地增值税清算工作中开具发票、质保金等问题做出明确规定。
而紧随其后发布的《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》则在预征率和核定征收率上进行了明确规定。
《通知》规定,为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
《通知》规定,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房地产类型制定核定征收率。
而对投机、投资性购房祭出杀手锏的则是《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》,其中,对于首次购买普通住房契税优惠政策问题明确:对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
下半年哪类税种“发威”成疑问
七月大幕的拉起,也使得房地产调控走入今年的“下半场”。只是这“下半场”的开头并不漂亮,七月初传出消息,日前上海、重庆两市向国务院上报的对居民住房征收房产税的方案都还没有获批。国家发改委一位专家针对这一情况表态说,房地产调控政策不会松动,预计也不会再加码。
那么在上半年里陆续登场却一一被否定的住房保有税、房产税和物业税等税种里,究竟哪项能够在下半年实现成功运转呢?
针对房产税,一位参与房产税改革研究的专家称,因为上海和重庆的方案,不是一个全盘考虑的方案,更多是应对房地产价格的暴涨,侧重于调控。而财政部和国家税务总局的思路,则是从完善整个税制的角度出发,目标是合法、合理、公平地筹措财政资金,给地方政府培植财源。这是财税部门推进改革的第一个动力,不是短期为了房地产调控。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为,随着时间的推移,房产税出台的可能性在降低,“市场已经发生变化,市场降温很快,既然如此,有没有必要采取如此严厉的措施,值得思量。”
杨红旭认为,现在已经进入了房地产调控政策的稳定期,目前要做的是让地方政府落实“国十条”的措施,但应该不会出台新的措施。“从国家层面看,有可能到第四季度还会出现政策松动,尤其是二套房贷。”
而中国房地产信息集团分析师薛建雄则表示,上海和重庆版本的房产税方案至今尚未获批,主要是时机的问题,因为房地产市场已处于调整阶段,没有必要再出过重的措施逼迫市场,就像当年的海南,政策过重的话就会出现“烂尾楼”。但他认为房产税并不会停止,“现在只是暂停,形成围而不攻之势,等到市场重新出现上涨苗头的时候再出。”薛建雄表示。
而在财政部财政科学研究所所长贾康看来,与这些新近走入人们视野的税种相比,已经空转六年的物业税开征更为必要。
他认为,在房地产保有环节开征物业税这样的财产税,可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束,其正面效应对于我国这样一个城镇化方兴未艾、土地稀缺性极高、房地产市场波动对经济生活影响极大的国家来说,值得特别重视。
此外物业税的开征没有硬性障碍,开征房地产税在市场经济国家有多年积累的丰富经验,我国完全可以结合本国国情与实际,借鉴吸收而形成“后发优势”。当然,中国近些年的“小产权房”、历史上形成的“经租房”等问题,确是其他国家没有的情况,需要稳妥处理,但在配套改革中,这些都是可以设计对策方案、渐进合理解决的。