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摘要：笔者以某地国有海域使用权为例，提出了以成本逼近发评估国有海域使用权价格的技术路线与方法，详细阐述了海域取得费及相关税费、宗海开发费、利息、利润、海域增值收益及年期修正、区域修正等，并最终测算出国有海域使用权的价格。
关键词：国有海域使用权；成本逼近法；海域使用金；增值收益
中图分类号：F307.4 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）024-000-01
一、估价对象概况
某公司委托评估的某围垦养殖用海项目的的一宗国有海域使用权价格评估，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，使用权终止日期为2028年7月23日，估价期日2015年10月1日，剩余使用年期为12.81年。
二、估价技术路线
采用成本逼近法评估海域价格的基本思路是以估价对象所在区域内取得海域所支付的各项客观费用和开发费为主要依据，加上一定的利息、利润和海域增值收益，并进行各种修正来确定海域价格[1]。即：海域价格=（海域取得费 开发费 利息 利润 海域增值收益）×年期修正系数×（1 区位修正系数）。
三、海域取得费及相关税费
根据估价师调查并咨询江苏省海洋與渔业局相关工作人员，在估价期日2015年10月1日获得类似估价对象所需支付的费用主要有：
1.海域使用金
估价对象用海类型是围海养殖用海，海域等别为五等，确定海域使用金征收标准为0.06万元/公顷[2]，且按年度收取。结合养殖用海海域使用权最高期限为15年，取估价期日执行的一年期银行存款利率2%为贴现率，采用公式v=a÷r×[1-1÷（1 r）n]，将年海域使用金折算到估价期日，得到海域使用金现值为0.77万元/公顷。
2.渔业水域占用补偿费
参照相关规定，根据估价师实地调查，估价对象所在区域渔业水域占用补偿费平均为5.43万元/公顷。
3.海域使用论证费
根据相关文件，结合估价对象所在区域实际情况，确定海域使用论证费用为0.01万元/公顷[3]。在估价期日2015年10月1日，估价对象所在区域宗海取得费合计为6.21万元/公顷。
四、宗海开发费
1.工程施工费
根据实际开发情况，分别测算直接工程费、措施费、间接费、利润和税金。直接工程费由人工费、材料费和施工机械使用费组成；措施费包括临时设施费、冬雨季施工增加费、夜间施工增加费和施工辅助费；间接费包括规费和企业管理费，按直接工程费总额的5%计取；利润按直接费与间接费之和的3%计取；税金按直接费、间接费和利润之和的3.22%计取。经测算工程施工费合计为8.26万元/公顷。
2.宗海开发费
结合估价对象的实际开发情况，分别测算估价对象开发过程中所产生的设备费、其他费用（前期工作费、工程监理费、竣工验收费、业主管理费、拆迁补偿费）及不可预见费，并最终测算出估价对象的宗海开发费。设备费价格根据设备生产厂家的设备报价并结合当地实际情况加以确定；前期工作费、工程监理费、竣工验收费按工程施工费的6.5%、1.5%、5%计取；业主管理费按工程施工费、前期工作费、工程监理费、竣工验收费四项费用合计数的2%计取；由于开发项目实施过程中无需拆迁房屋，故无拆迁补偿费用；不可预见费按工程施工费、设备费和其他费用三项费用之和的2%计取。经测算宗地开发费合计为10.88万元/公顷。
五、利息
利息率取4.60%；计息期，调查确定估价对象的开发周期为2年，海域取得费计息期为2年，宗海开发费用假设均匀投入，其计息期为1年。利息=海域取得费×利息率×计息期 宗海开发费×利息率×计息期=6.20万元/公顷×4.60%×2 10.88万元/公顷×4.60%×1=1.07万元/公顷。
六、利润
综合考虑××市海域使用权开发投资风险情况和相似行业利润率及该企业投资收益的实际情况，确定本次估价使用的利润率为6%。利润=（海域取得费 海域开发费用）×利润率=（6.21万元/公顷 10.88万元/公顷）×6%=1.03万元/公顷。
七、海域增值收益
据分析，估价对象所在区域交通便捷度较好，且现已开发为以出口水产品为主的淡水养殖基地，海域增值较明显，故本次估价确定估价对象所在区域海域增值收益率取6%。海域增值收益=（海域取得费 海域开发费 利息 利润）×海域增值收益率=（6.21万元/公顷 10.88万元/公顷 1.07万元/公顷 1.03万元/公顷）×6%=1.15万元/公顷。
八、15年海域权价格计算
在进行年期修正和区位修正前，估价对象15年海域权价格为：海域价格=海域取得费 海域开发费 利息 利润 海域增值收益=6.21万元/公顷 10.88万元/公顷 1.07万元/公顷 1.03万元/公顷 1.15万元/公顷=20.34万元/公顷。
九、年期修正
估价对象还原利率为5.5%。忽略自估价期日起未来15年内估价对象还原利率的波动因素，年期修正系数则为：年期修正系数=（1-1/（1 还原利率）使用年期）÷（1-1/（1 还原利率）最高使用年期）=（1-1/（1 5.5%）12.81）÷（1-1/（1 5.5%）15）=0.8991。年期修正后的海域价格=年期修正前的海域价格×年期修正系数=20.34万元/公顷×0.8991=18.29万元/公顷。
十、区位修正
估价对象位于××，交通条件优越，区域位置较优，估价师综合确定区位综合修正系数为 0.05。区位修正后的海域价格=区位修正前的海域价格×（1 区位修正系数）=18.29万元/公顷×（1 0.05）=19.20万元/公顷。
参考文献：
[1]国土资源部.农用地估价规程[Z].2012-6-29.
[2]江苏省海洋渔业局.江苏省海域使用金征收管理办法[Z].2007-7-4.
[3]国家海洋局.关于印发《海域使用论证收费标准（试行）》的通知[Z].2003-3-31.
关键词：国有海域使用权；成本逼近法；海域使用金；增值收益
中图分类号：F307.4 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）024-000-01
一、估价对象概况
某公司委托评估的某围垦养殖用海项目的的一宗国有海域使用权价格评估，用海类型为围海养殖用海，用海方式为围海养殖，宗海面积为679.336公顷，使用权终止日期为2028年7月23日，估价期日2015年10月1日，剩余使用年期为12.81年。
二、估价技术路线
采用成本逼近法评估海域价格的基本思路是以估价对象所在区域内取得海域所支付的各项客观费用和开发费为主要依据，加上一定的利息、利润和海域增值收益，并进行各种修正来确定海域价格[1]。即：海域价格=（海域取得费 开发费 利息 利润 海域增值收益）×年期修正系数×（1 区位修正系数）。
三、海域取得费及相关税费
根据估价师调查并咨询江苏省海洋與渔业局相关工作人员，在估价期日2015年10月1日获得类似估价对象所需支付的费用主要有：
1.海域使用金
估价对象用海类型是围海养殖用海，海域等别为五等，确定海域使用金征收标准为0.06万元/公顷[2]，且按年度收取。结合养殖用海海域使用权最高期限为15年，取估价期日执行的一年期银行存款利率2%为贴现率，采用公式v=a÷r×[1-1÷（1 r）n]，将年海域使用金折算到估价期日，得到海域使用金现值为0.77万元/公顷。
2.渔业水域占用补偿费
参照相关规定，根据估价师实地调查，估价对象所在区域渔业水域占用补偿费平均为5.43万元/公顷。
3.海域使用论证费
根据相关文件，结合估价对象所在区域实际情况，确定海域使用论证费用为0.01万元/公顷[3]。在估价期日2015年10月1日，估价对象所在区域宗海取得费合计为6.21万元/公顷。
四、宗海开发费
1.工程施工费
根据实际开发情况，分别测算直接工程费、措施费、间接费、利润和税金。直接工程费由人工费、材料费和施工机械使用费组成；措施费包括临时设施费、冬雨季施工增加费、夜间施工增加费和施工辅助费；间接费包括规费和企业管理费，按直接工程费总额的5%计取；利润按直接费与间接费之和的3%计取；税金按直接费、间接费和利润之和的3.22%计取。经测算工程施工费合计为8.26万元/公顷。
2.宗海开发费
结合估价对象的实际开发情况，分别测算估价对象开发过程中所产生的设备费、其他费用（前期工作费、工程监理费、竣工验收费、业主管理费、拆迁补偿费）及不可预见费，并最终测算出估价对象的宗海开发费。设备费价格根据设备生产厂家的设备报价并结合当地实际情况加以确定；前期工作费、工程监理费、竣工验收费按工程施工费的6.5%、1.5%、5%计取；业主管理费按工程施工费、前期工作费、工程监理费、竣工验收费四项费用合计数的2%计取；由于开发项目实施过程中无需拆迁房屋，故无拆迁补偿费用；不可预见费按工程施工费、设备费和其他费用三项费用之和的2%计取。经测算宗地开发费合计为10.88万元/公顷。
五、利息
利息率取4.60%；计息期，调查确定估价对象的开发周期为2年，海域取得费计息期为2年，宗海开发费用假设均匀投入，其计息期为1年。利息=海域取得费×利息率×计息期 宗海开发费×利息率×计息期=6.20万元/公顷×4.60%×2 10.88万元/公顷×4.60%×1=1.07万元/公顷。
六、利润
综合考虑××市海域使用权开发投资风险情况和相似行业利润率及该企业投资收益的实际情况，确定本次估价使用的利润率为6%。利润=（海域取得费 海域开发费用）×利润率=（6.21万元/公顷 10.88万元/公顷）×6%=1.03万元/公顷。
七、海域增值收益
据分析，估价对象所在区域交通便捷度较好，且现已开发为以出口水产品为主的淡水养殖基地，海域增值较明显，故本次估价确定估价对象所在区域海域增值收益率取6%。海域增值收益=（海域取得费 海域开发费 利息 利润）×海域增值收益率=（6.21万元/公顷 10.88万元/公顷 1.07万元/公顷 1.03万元/公顷）×6%=1.15万元/公顷。
八、15年海域权价格计算
在进行年期修正和区位修正前，估价对象15年海域权价格为：海域价格=海域取得费 海域开发费 利息 利润 海域增值收益=6.21万元/公顷 10.88万元/公顷 1.07万元/公顷 1.03万元/公顷 1.15万元/公顷=20.34万元/公顷。
九、年期修正
估价对象还原利率为5.5%。忽略自估价期日起未来15年内估价对象还原利率的波动因素，年期修正系数则为：年期修正系数=（1-1/（1 还原利率）使用年期）÷（1-1/（1 还原利率）最高使用年期）=（1-1/（1 5.5%）12.81）÷（1-1/（1 5.5%）15）=0.8991。年期修正后的海域价格=年期修正前的海域价格×年期修正系数=20.34万元/公顷×0.8991=18.29万元/公顷。
十、区位修正
估价对象位于××，交通条件优越，区域位置较优，估价师综合确定区位综合修正系数为 0.05。区位修正后的海域价格=区位修正前的海域价格×（1 区位修正系数）=18.29万元/公顷×（1 0.05）=19.20万元/公顷。
参考文献：
[1]国土资源部.农用地估价规程[Z].2012-6-29.
[2]江苏省海洋渔业局.江苏省海域使用金征收管理办法[Z].2007-7-4.
[3]国家海洋局.关于印发《海域使用论证收费标准（试行）》的通知[Z].2003-3-31.