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摘 要:本文提出了当前我国房地产市场财政开支其交易对象的不动性、复杂性而导致了市场中存在的严重信息不对称问题。这种现象的存在导致了房地产市场的不规范、市场资源的严重浪费、消费者利益受损害,触发逆向选择和道德风险等问题,应引起社会的重视.解决方法重要一条是加强政府对房地产市场的宏观调控.
信息不对称是当前西方经济学研究的热点,今年贝尔经济学奖的获得者乔治?阿克乐洛夫、迈克乐?斯宾塞和约瑟夫?斯蒂格利茨就是三名研究信息不对称问题的专家。所谓的信息不对称就是指在对应的经济个体这间信息呈现出不均匀、不对称的经济状态。非对称信息可能导致市场无法实现资源的优化配置,产生市场失灵、甚至市场的消失。应该说在任何一个市场中信息不对称总是客观存在着的,我国的社会主义市场经济处于初步发展的阶段,市场中的信息不对称问题尤为突出。而房地产市场由于其交易对象的不动性、复杂性导致了房地产市场中存在着严重的信息不对称问题。房地产市场的信息不对称也导致了市场的不规范、市场资源的严重浪费、消费者利益受损害、触发逆向选择和道德风险等等问题。如何分析房地产市场中的信息不对称,并解决由于信息不对称带来的问题是笔者本文试图阐述的主题。
一、房地产市场中信息不对称的具体表现。
房地产市场是指房商品一切交换和流通关系的总和。按市场的运行层次可分为房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场。所以研究房地产市场中的信息不对称问题也是从这三个层次来分别研究。
1、房地产一级商场的信息不对称问题。
房地产一级市场主要是指国有土地便用权的出让市场,即国家把国有土地使用权出让给市场。市场的主体是国家和房地产开发商。国家把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的不对称问题。国家基本掌握了要出让国有土地的所有信息,而房地产开发商对国家出让的国有土地的信息了解很不充分,甚至根本不知道国家要出让的什么地方的国有土地。尤其是在国有土地的出让实行协议方式时,房地产开发商无法从公共渠道取得政府要出让的国有土地的信息,政府也无法把要出让国有土地的信息及时传达给房地产开发商,以至于出了“有钱的找不到合适的地,有地的找不到合适的人”的情况。而房地产开发商由于难以通过正常途径获得国有土地使用权,唯有利用各种关系,千方百计与某些政府官员暗中勾结以非正当的手段获得国有土地使用权。这样,一些与政府关系好,与政府有着千丝万缕关系的国有房地产开发企业往往可以较低的价格拿到较好的土地,而私营、外资的房地产开发企业难以拿到合适的土地。国有土地使用权的出让基本上没有体现出公开、公平、公正的原则。
而作为地方政府而言,国有土地出让采用协议方式时,由于国有土地出让信息的不公开,地方政府就可凭借对国有土地的所有权的垄断和出让权的垄断制造竞租,从出让土地中谋取利益。对农村集体土地的征用更是成为地方政府谋取利益的主要手段。我们经常可以看到这样一种现象:从村到乡,再到县,地方政府擅作主张,把集体土地私自出让、出租给房地产开发商,既不经作为农村土地使用权所有者的农民集体的同意,又受土地规划法律的限制,想给多少就给多少,只要有开发商来投资主行。在这个过程中,下级政府可能瞒着上级政府,也可能帮着房地产开发商在做上级政府的工作。乡村瞒区县、区县瞒省市、省市瞒中央,土地资源被极大的浪费。
2、房地产二级市场中信息不对称。
房地产二级市场主要指一手房的买卖市场,即住房一级市场,房地产开发商把新建好的楼盘卖给购房者的市场。市场的主体是房地产开发商和购房者。这个市场中的信息不对称一方面表现在房地产开发商对购房者需求信息掌握不充分;另一方面更突出地表现为购房者对房地产开发商的信息、对房地产开发商开发的楼盘的信息了解不充分。后者极容易带来房地产开发商的道德风险问题。
由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性,而购房者往往又不是房地产方面专家,很难凭自已的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等作出一个客观准确的判断。同时由于目前我国住宅销售主要还是以期房销售为主,购房者难以把握未来的建房产的状况,这更加大了购房者与房地产开发商之间不对称。
3、房地产三级市场中的信息不对称。
房地产三级市场主要是指二手房买卖市场,即住房二级市场。在这一市场中购房者将自已包购买已入住的房地产通过房地产中介结构转变给新的购房者。市场的主体主要有三个:售房者、房地产中介机构、购房者。这个市场中也存在着严重的信息不对称问题:一方面,售房者对自已房产的信息了解比房地产中介结构对所售房产的信息掌握更充分;另一方面,房地产中介机构对所售房地产信息的掌握了解程度要高于购房者所购房地产的信息的掌握程度,同时房地产中介机构对中介服务流程、中介服务法规方面的了解程度要高于购房者和售房者的信息掌握程度。由于在这三个市场主体对所售房地产的信息掌握程度没造成了任两个主体之间都存在着信息不对称问题。
二、政府必须加强对房地产市场进行宏观调控,减少房地产市场中信息不对称,促进房地产市场的健康的有序发展。
为了解决信息不对称问题,阿克洛夫与另一名经济学家提出了著名的接近理性假说(菜单成本方法),斯蒂格利茨提出了信誉模型,他们都继承了传统凯恩斯主义经济学的基本信念:市场是有缺陷的,需要政府来干预市场。这打破了20世纪80年代以来自由放任经济学理一家独霸的进代。对于房地产信息中不对称问题的解决,笔者认为:市场发展的健全与完善固然非常重要,但我们也不能忽视政府干预、政府宏观调控的重要性。
1、推行土地出让的招标、拍卖制度,体现土地供给的公开、公平、公正原则。
我国土地出让制度中长期使用的协议方式带来了房地产管理机构的政府官员与房地产开发商之间的信息不对称,很容易在两者之间产生寻租行为,无法体现国有土地出让的公平、公开、公正原则,国有土地资源也难以实现其优化配置。而采用招标尤其是拍卖方式后,国有土地出让的信息公开,各房地产开发商公平竞取国有土地使用权,房地产开发商与地方政府之间的信息基本达到对称,解决了采用协议方式出让带来的弊端。所以为解决房地产一级市场中的信息不对称问题,在国有土地出让方式上,应改革原先的协议出让方式,采用招标和拍卖方式。上海自2001年8月1日起,开始推行土地使用权出让的招标、拍卖制度,规定除经认定的旧区改造地块可以采取协议出让方式供地外,用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目用地,必须通过招标、拍卖出让方式供地。实行出让地块的申报、公告制度,由境内外企业、组织和个人进行竞标、竞买。这实际上为解决房地产一级市场的信息不对称,实现土地出让的公开、公平、公正,推进土地出让制度改革迈出了重要的一步。
2、政府要提高房地产预售、上市标准,规范购房流程,切实维护购房者的合法权益;开发商也应向购房者充分展示楼盘信息。
政府应严格控制预售许可证的发放,提高期房的预售标准,严令禁止不符合预售标准的“空中楼阁”进入市场。而购房者也要注意在签定合同时要把开发商的口头承诺写入合同中,以防止开发商的欺诈蒙骗行为。
作为开发商而言,也应尽量将自已开发楼盘的信息详尽地传递给购房者,因为购房者只有真正了解了楼盘的信息才会决定去购房,理性购房者的购房行为往往是建立在对房产信息的充分了解的基础上的。目前有些开发商推出了“先租后售”的营销方式,开发商将已开发好的商品房公开出租,欲购房者同开发商先签订一份先租后售合同,合同规定房屋起租时间、租凭时限、租金定额、房至售价等到。租约期满后,租房者若对该房满意并欲购买可转为房屋出售合同,原先所付租金可冲抵部分购房款,待租户付足余款,即获得该房的完全产权。通过这种方式,开发商可以消除购房者对所欲购房产信息的不充分了解的顾虑,使得购房者在购房之前通过租住房屋即可对房产信息有充分、完全了解,购房者也避免了购房中可能出现的广告误导和质理欺诈所带来的风险。从根本上解决了两者之间的信息不对称问题。
3、规范房地产中介机构,严厉打击房地产中介坑骗瞒害消费者的经纪行为。
国内的房地产中介机构目前有2万多家,数量过多,规模过小。政府应清理、撤销一批无证经营、违规操作的规模偏小的房地产中介机构。同时也要进一步完善房地产中介服务方面的法律法规,打击房地产中介服务经营中坑害蒙骗消费者的经营行为,使房地产中介服务的流程式,消除房地产中介机构与购房者(承担方)之间的信息不对称问题,促进整个房地产三级市场的健康有序发展。
信息不对称是当前西方经济学研究的热点,今年贝尔经济学奖的获得者乔治?阿克乐洛夫、迈克乐?斯宾塞和约瑟夫?斯蒂格利茨就是三名研究信息不对称问题的专家。所谓的信息不对称就是指在对应的经济个体这间信息呈现出不均匀、不对称的经济状态。非对称信息可能导致市场无法实现资源的优化配置,产生市场失灵、甚至市场的消失。应该说在任何一个市场中信息不对称总是客观存在着的,我国的社会主义市场经济处于初步发展的阶段,市场中的信息不对称问题尤为突出。而房地产市场由于其交易对象的不动性、复杂性导致了房地产市场中存在着严重的信息不对称问题。房地产市场的信息不对称也导致了市场的不规范、市场资源的严重浪费、消费者利益受损害、触发逆向选择和道德风险等等问题。如何分析房地产市场中的信息不对称,并解决由于信息不对称带来的问题是笔者本文试图阐述的主题。
一、房地产市场中信息不对称的具体表现。
房地产市场是指房商品一切交换和流通关系的总和。按市场的运行层次可分为房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场。所以研究房地产市场中的信息不对称问题也是从这三个层次来分别研究。
1、房地产一级商场的信息不对称问题。
房地产一级市场主要是指国有土地便用权的出让市场,即国家把国有土地使用权出让给市场。市场的主体是国家和房地产开发商。国家把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的不对称问题。国家基本掌握了要出让国有土地的所有信息,而房地产开发商对国家出让的国有土地的信息了解很不充分,甚至根本不知道国家要出让的什么地方的国有土地。尤其是在国有土地的出让实行协议方式时,房地产开发商无法从公共渠道取得政府要出让的国有土地的信息,政府也无法把要出让国有土地的信息及时传达给房地产开发商,以至于出了“有钱的找不到合适的地,有地的找不到合适的人”的情况。而房地产开发商由于难以通过正常途径获得国有土地使用权,唯有利用各种关系,千方百计与某些政府官员暗中勾结以非正当的手段获得国有土地使用权。这样,一些与政府关系好,与政府有着千丝万缕关系的国有房地产开发企业往往可以较低的价格拿到较好的土地,而私营、外资的房地产开发企业难以拿到合适的土地。国有土地使用权的出让基本上没有体现出公开、公平、公正的原则。
而作为地方政府而言,国有土地出让采用协议方式时,由于国有土地出让信息的不公开,地方政府就可凭借对国有土地的所有权的垄断和出让权的垄断制造竞租,从出让土地中谋取利益。对农村集体土地的征用更是成为地方政府谋取利益的主要手段。我们经常可以看到这样一种现象:从村到乡,再到县,地方政府擅作主张,把集体土地私自出让、出租给房地产开发商,既不经作为农村土地使用权所有者的农民集体的同意,又受土地规划法律的限制,想给多少就给多少,只要有开发商来投资主行。在这个过程中,下级政府可能瞒着上级政府,也可能帮着房地产开发商在做上级政府的工作。乡村瞒区县、区县瞒省市、省市瞒中央,土地资源被极大的浪费。
2、房地产二级市场中信息不对称。
房地产二级市场主要指一手房的买卖市场,即住房一级市场,房地产开发商把新建好的楼盘卖给购房者的市场。市场的主体是房地产开发商和购房者。这个市场中的信息不对称一方面表现在房地产开发商对购房者需求信息掌握不充分;另一方面更突出地表现为购房者对房地产开发商的信息、对房地产开发商开发的楼盘的信息了解不充分。后者极容易带来房地产开发商的道德风险问题。
由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性,而购房者往往又不是房地产方面专家,很难凭自已的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等作出一个客观准确的判断。同时由于目前我国住宅销售主要还是以期房销售为主,购房者难以把握未来的建房产的状况,这更加大了购房者与房地产开发商之间不对称。
3、房地产三级市场中的信息不对称。
房地产三级市场主要是指二手房买卖市场,即住房二级市场。在这一市场中购房者将自已包购买已入住的房地产通过房地产中介结构转变给新的购房者。市场的主体主要有三个:售房者、房地产中介机构、购房者。这个市场中也存在着严重的信息不对称问题:一方面,售房者对自已房产的信息了解比房地产中介结构对所售房产的信息掌握更充分;另一方面,房地产中介机构对所售房地产信息的掌握了解程度要高于购房者所购房地产的信息的掌握程度,同时房地产中介机构对中介服务流程、中介服务法规方面的了解程度要高于购房者和售房者的信息掌握程度。由于在这三个市场主体对所售房地产的信息掌握程度没造成了任两个主体之间都存在着信息不对称问题。
二、政府必须加强对房地产市场进行宏观调控,减少房地产市场中信息不对称,促进房地产市场的健康的有序发展。
为了解决信息不对称问题,阿克洛夫与另一名经济学家提出了著名的接近理性假说(菜单成本方法),斯蒂格利茨提出了信誉模型,他们都继承了传统凯恩斯主义经济学的基本信念:市场是有缺陷的,需要政府来干预市场。这打破了20世纪80年代以来自由放任经济学理一家独霸的进代。对于房地产信息中不对称问题的解决,笔者认为:市场发展的健全与完善固然非常重要,但我们也不能忽视政府干预、政府宏观调控的重要性。
1、推行土地出让的招标、拍卖制度,体现土地供给的公开、公平、公正原则。
我国土地出让制度中长期使用的协议方式带来了房地产管理机构的政府官员与房地产开发商之间的信息不对称,很容易在两者之间产生寻租行为,无法体现国有土地出让的公平、公开、公正原则,国有土地资源也难以实现其优化配置。而采用招标尤其是拍卖方式后,国有土地出让的信息公开,各房地产开发商公平竞取国有土地使用权,房地产开发商与地方政府之间的信息基本达到对称,解决了采用协议方式出让带来的弊端。所以为解决房地产一级市场中的信息不对称问题,在国有土地出让方式上,应改革原先的协议出让方式,采用招标和拍卖方式。上海自2001年8月1日起,开始推行土地使用权出让的招标、拍卖制度,规定除经认定的旧区改造地块可以采取协议出让方式供地外,用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目用地,必须通过招标、拍卖出让方式供地。实行出让地块的申报、公告制度,由境内外企业、组织和个人进行竞标、竞买。这实际上为解决房地产一级市场的信息不对称,实现土地出让的公开、公平、公正,推进土地出让制度改革迈出了重要的一步。
2、政府要提高房地产预售、上市标准,规范购房流程,切实维护购房者的合法权益;开发商也应向购房者充分展示楼盘信息。
政府应严格控制预售许可证的发放,提高期房的预售标准,严令禁止不符合预售标准的“空中楼阁”进入市场。而购房者也要注意在签定合同时要把开发商的口头承诺写入合同中,以防止开发商的欺诈蒙骗行为。
作为开发商而言,也应尽量将自已开发楼盘的信息详尽地传递给购房者,因为购房者只有真正了解了楼盘的信息才会决定去购房,理性购房者的购房行为往往是建立在对房产信息的充分了解的基础上的。目前有些开发商推出了“先租后售”的营销方式,开发商将已开发好的商品房公开出租,欲购房者同开发商先签订一份先租后售合同,合同规定房屋起租时间、租凭时限、租金定额、房至售价等到。租约期满后,租房者若对该房满意并欲购买可转为房屋出售合同,原先所付租金可冲抵部分购房款,待租户付足余款,即获得该房的完全产权。通过这种方式,开发商可以消除购房者对所欲购房产信息的不充分了解的顾虑,使得购房者在购房之前通过租住房屋即可对房产信息有充分、完全了解,购房者也避免了购房中可能出现的广告误导和质理欺诈所带来的风险。从根本上解决了两者之间的信息不对称问题。
3、规范房地产中介机构,严厉打击房地产中介坑骗瞒害消费者的经纪行为。
国内的房地产中介机构目前有2万多家,数量过多,规模过小。政府应清理、撤销一批无证经营、违规操作的规模偏小的房地产中介机构。同时也要进一步完善房地产中介服务方面的法律法规,打击房地产中介服务经营中坑害蒙骗消费者的经营行为,使房地产中介服务的流程式,消除房地产中介机构与购房者(承担方)之间的信息不对称问题,促进整个房地产三级市场的健康有序发展。