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【摘 要】产业地产是我国工业地产的新兴形态，文章从产业地产对河南省工业化、城镇化、农业现代化的促进角度进行分析和研究。
【关键词】产业地产；河南三化
一、产业地产概述
产业地产是以产业为依托，根据制造业的微笑曲线，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，地产为载体，以企业为最终服务对象的，以推动产业聚集、转移、升级为最终目的的新型业态。产业地产历经百历程，是近代和现代化国家实现工业化的必由之路。产业地产脱胎于工业地产，工业地产概念起源于19世纪末工业化国家如英美等，是简单工业厂房聚集区。恩格斯所指出的“帝国主义时代社会化大生产”的具体载体其实是工业地产园区，如德國的鲁尔区、美国的底特律等，1945年以后，简单的工业地产已经不能满足发展所需，随着新科技革命的推动，工业地产综合集成了生产、研发、制造、创意、服务等多种功能，成为“产业地产”。印度的班加罗尔、法国的安蒂波利斯、日本的筑波、台湾的新竹甚至美国的硅谷，都是产业园区。产业地产是国民经济的发展有着重大的意义和作用。据统计，日本的产业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国产业地产占全世界的27%，对本国GDP贡献也超出了30%。产业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱，因为其整合产业资源、社会资源、经济资源、公共服务资源的高度效应，被日美等强国列为国家政策。
二、产业地产的发展对于河南三化建设的作用
（1）产业地产是工业化的载体和助推器。产业地产的发展有利于提高河南省的工业化水平和质量。首先，产业地产是承接东部地区产业转移的首要载体。《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》中明确指出，“中西部地区要发挥资源丰富、要素成本低、市场潜力大的优势，积极承接国内外产业转移，在全国范围内优化产业分工格局”，但是东部地区企业进行转移不仅仅考虑成本优势，更关注配套和载体。后者才是转移企业关注的首要问题。我们纵观长三角、珠三角、环渤海地区的发展，第一步是承接制造业进行产业转移，而这个载体就是产业地产，因此，在河南省创造优秀的产业园区，有利于实现转移的快速对接，有利于引进东部地区的先进经验和管理技术等，同时弥补河南战略性新兴产业的不足，为工业发展奠定腾飞基础。其次，产业地产有助于提高河南省工业发展水平和质量。目前，河南工业化率为57.8%，但是仍然存在着发展方式单一，增长方式粗放等问题，而通过产业园区吸引和聚集企业进驻，更容易形成特色产业和产业集群，发挥主导产业的优势，比如洛阳的装备制造业、信阳的饲料加工和养殖业、漯河的食品饮料产业等，不仅要做大，更要做强，这些都要依托产业的聚集效应和规模效应和互补效应，促进互相学习和交流交易，因此，产业地产对提高产业增长的质量有着深刻意义。再次，产业地产有助于河南工业发展的速度和效率。河南省因为地处中部，信息相对不畅，导致大批优质和高成长企业迟迟未能对接资本市场，实现跨越发展。以新政的奥星实业为例，一直到2010年才实现上市。产业地产因为企业资源的富集，容易规模化的利用外界资源和资本，用资本的力量推动实体企业的跨越式发展。以郑州台湾科技园为例，目前国内领先的创投公司清华紫光创投看好园区富集的高成长企业，正拟出资与台科置业共同建立一支10亿元左右规模的产业引导基金，一方面加快河南省高成长企业海内外上市、对接资本市场的步伐；另一方面以资本的力量吸引东部地区入驻中原。（2）产业地产是城镇化的发动机和助燃剂。产业地产的发展有利河南省城镇化的速度和效率。城镇化表面上看是农村人口转化为城镇人口，城镇规模、功能的不断发展与完善的过程，实质上是人们生活方式、生产方式转变的过程。产业地产能大力推动城镇经济产业结构的转化。产业园区位于城市近郊或城乡结合部，聚集的都是制造企业、服务企业，以第二三产业为主，自身的体量、创造的产值、主导产业的不同会深刻影响城镇经济结构，促进城乡经济从以农业为主转变为以第二第三产业为主。产业地产能拉动就业，推动人口就业结构的改变。产业园区劳动力需求巨大，要求门槛不高而工资收入又相当可观，这就会大量吸引农村人口转化为产业工人，以郑州台湾科技园为例，园区占地两千亩、总建筑面积200万平方米，按照100平米5个工人计算，郑州台湾科技园就能提供10万个就业岗位，不但能够解决大量农村富余劳动力和未就业大学生的就业问题，而且离土不离乡，促使他们从农民转变为产业工人，产业地产巨大的吸纳能力和引导能力会推动农村人口就业结构根本性的改变。产业地产能有效推动城乡空间结构的变迁。产业地产园区一般在城市近郊或者城乡结合部，生活与商务配套设施相对滞后。通过产业地产开发，能有效提升所在区域的产业配套环境，带动生活、娱乐、文化等相关产业的发展，由农民转化而来的产业工人的工资收益，又会转化为当地消费，促进消费结构的升级和与产业地产的良性互动，达到藏富于民，进而推动农村和城乡从居住习惯、思维习惯到消费习惯、建筑风格一系列深刻的变革。对于推动城镇化进程具有深刻意义。（3）产业地产可以加快河南农业现代化的步伐并获得腾挪空间。一方面可以直接作用于土地，规模化高效率的开展现代农业。产业地产可以针对资源禀赋专业开发示范性农业产业园，以现代工业、现代科学技术和现代经济管理方法武装土地，提高土地的利用效率和直接单产，实现土地的规模化经营，使农业生产力的由落后的传统农业日益转化为当代世界先进水平的农业。另一方面，产业地产可以解放农民，摆脱单个低效率的农户种植，缓解土地瓶颈约束，有助于农业规模化经营和社会化服务体系。河南省尽管农户数量众多，但是除有限的国有农场和极少数农村实行规模经营外，基本上是一家一户的小农经济，难以形规模经济，单位产量少，劳动生产率低。而产业地产对于富余劳动力甚至直接农业劳动力有较强的吸引和吸纳作用，他们因为收益的关系，可以转租自己的土地，使用农业用地得以实现规模化经营有了可能，有利于提高农业的生产效率和现代化速度。第三方面，产业地产可以改善民生，有利于主管部门实现城乡统筹协调，推进农业结构战略性调整。2011年，河南省工业化率为57.8%，城镇化率仅39.5%，相差18.3个百分点。原因在于第三产业的发展程度滞后于工业化进程，财政税源保障力度不够，不能真正有效的解决如何吸纳人口、留住人口的问题。产业地产的高就业需求、稳定收入来源、高工业产值、高土地利用效率可以帮助有关主管部门在工农城乡利益协调机制、土地节约集约利用机制和农村人口有序转移机制上获得腾挪空间和经济基础，在统筹城乡发展上有了基础和底气。总之，产业地产完全不同于一般的别墅、洋房等消费性地产，能对河南的三化建设起到积极作用，它是支撑型地产，服务对象完全是实体制造企业或服务企业，为区域经济发展提供重要的实体支撑，不会浮躁、不易被炒作，是税源型地产。以郑州台湾科技园为例，园区占地两千亩、总建筑面积200万平方米，每年的税收就能达到10亿元左右，而且会持续45年以上，是民生型地产，产业地产带来的就业持续，能够避免农业周期性好坏，同时，集约化规模化的开发土地，能够最大限度的减少单个企业单独拿地的土地浪费和重复建设，提高土地的利用效率和单产。
总之，产业地产是全球发展的趋势，也是东部崛起的重要手段和措施，结合每年长三角、珠三角产业转出额在3～5万亿，河南省仅承接产业转移和升级就还需至少2.5亿方产业地产的供应，因此，大力发展产业地产，不仅是河南省实现“三化”的抓手和推动力，还将直接有利于产业结构的升级和调整，更会惠及到政府财政收入的宽裕和百姓民生的改善。
参 考 文 献
[1]周起业等.区域经济学[M].中国人民大学出版社，1989
[2]张红.房地产经济学讲义[M].清华大学出版社，2004
[3]河南统计网http：//www.ha.stats.gov.cn__
【关键词】产业地产；河南三化
一、产业地产概述
产业地产是以产业为依托，根据制造业的微笑曲线，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，地产为载体，以企业为最终服务对象的，以推动产业聚集、转移、升级为最终目的的新型业态。产业地产历经百历程，是近代和现代化国家实现工业化的必由之路。产业地产脱胎于工业地产，工业地产概念起源于19世纪末工业化国家如英美等，是简单工业厂房聚集区。恩格斯所指出的“帝国主义时代社会化大生产”的具体载体其实是工业地产园区，如德國的鲁尔区、美国的底特律等，1945年以后，简单的工业地产已经不能满足发展所需，随着新科技革命的推动，工业地产综合集成了生产、研发、制造、创意、服务等多种功能，成为“产业地产”。印度的班加罗尔、法国的安蒂波利斯、日本的筑波、台湾的新竹甚至美国的硅谷，都是产业园区。产业地产是国民经济的发展有着重大的意义和作用。据统计，日本的产业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国产业地产占全世界的27%，对本国GDP贡献也超出了30%。产业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱，因为其整合产业资源、社会资源、经济资源、公共服务资源的高度效应，被日美等强国列为国家政策。
二、产业地产的发展对于河南三化建设的作用
（1）产业地产是工业化的载体和助推器。产业地产的发展有利于提高河南省的工业化水平和质量。首先，产业地产是承接东部地区产业转移的首要载体。《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》中明确指出，“中西部地区要发挥资源丰富、要素成本低、市场潜力大的优势，积极承接国内外产业转移，在全国范围内优化产业分工格局”，但是东部地区企业进行转移不仅仅考虑成本优势，更关注配套和载体。后者才是转移企业关注的首要问题。我们纵观长三角、珠三角、环渤海地区的发展，第一步是承接制造业进行产业转移，而这个载体就是产业地产，因此，在河南省创造优秀的产业园区，有利于实现转移的快速对接，有利于引进东部地区的先进经验和管理技术等，同时弥补河南战略性新兴产业的不足，为工业发展奠定腾飞基础。其次，产业地产有助于提高河南省工业发展水平和质量。目前，河南工业化率为57.8%，但是仍然存在着发展方式单一，增长方式粗放等问题，而通过产业园区吸引和聚集企业进驻，更容易形成特色产业和产业集群，发挥主导产业的优势，比如洛阳的装备制造业、信阳的饲料加工和养殖业、漯河的食品饮料产业等，不仅要做大，更要做强，这些都要依托产业的聚集效应和规模效应和互补效应，促进互相学习和交流交易，因此，产业地产对提高产业增长的质量有着深刻意义。再次，产业地产有助于河南工业发展的速度和效率。河南省因为地处中部，信息相对不畅，导致大批优质和高成长企业迟迟未能对接资本市场，实现跨越发展。以新政的奥星实业为例，一直到2010年才实现上市。产业地产因为企业资源的富集，容易规模化的利用外界资源和资本，用资本的力量推动实体企业的跨越式发展。以郑州台湾科技园为例，目前国内领先的创投公司清华紫光创投看好园区富集的高成长企业，正拟出资与台科置业共同建立一支10亿元左右规模的产业引导基金，一方面加快河南省高成长企业海内外上市、对接资本市场的步伐；另一方面以资本的力量吸引东部地区入驻中原。（2）产业地产是城镇化的发动机和助燃剂。产业地产的发展有利河南省城镇化的速度和效率。城镇化表面上看是农村人口转化为城镇人口，城镇规模、功能的不断发展与完善的过程，实质上是人们生活方式、生产方式转变的过程。产业地产能大力推动城镇经济产业结构的转化。产业园区位于城市近郊或城乡结合部，聚集的都是制造企业、服务企业，以第二三产业为主，自身的体量、创造的产值、主导产业的不同会深刻影响城镇经济结构，促进城乡经济从以农业为主转变为以第二第三产业为主。产业地产能拉动就业，推动人口就业结构的改变。产业园区劳动力需求巨大，要求门槛不高而工资收入又相当可观，这就会大量吸引农村人口转化为产业工人，以郑州台湾科技园为例，园区占地两千亩、总建筑面积200万平方米，按照100平米5个工人计算，郑州台湾科技园就能提供10万个就业岗位，不但能够解决大量农村富余劳动力和未就业大学生的就业问题，而且离土不离乡，促使他们从农民转变为产业工人，产业地产巨大的吸纳能力和引导能力会推动农村人口就业结构根本性的改变。产业地产能有效推动城乡空间结构的变迁。产业地产园区一般在城市近郊或者城乡结合部，生活与商务配套设施相对滞后。通过产业地产开发，能有效提升所在区域的产业配套环境，带动生活、娱乐、文化等相关产业的发展，由农民转化而来的产业工人的工资收益，又会转化为当地消费，促进消费结构的升级和与产业地产的良性互动，达到藏富于民，进而推动农村和城乡从居住习惯、思维习惯到消费习惯、建筑风格一系列深刻的变革。对于推动城镇化进程具有深刻意义。（3）产业地产可以加快河南农业现代化的步伐并获得腾挪空间。一方面可以直接作用于土地，规模化高效率的开展现代农业。产业地产可以针对资源禀赋专业开发示范性农业产业园，以现代工业、现代科学技术和现代经济管理方法武装土地，提高土地的利用效率和直接单产，实现土地的规模化经营，使农业生产力的由落后的传统农业日益转化为当代世界先进水平的农业。另一方面，产业地产可以解放农民，摆脱单个低效率的农户种植，缓解土地瓶颈约束，有助于农业规模化经营和社会化服务体系。河南省尽管农户数量众多，但是除有限的国有农场和极少数农村实行规模经营外，基本上是一家一户的小农经济，难以形规模经济，单位产量少，劳动生产率低。而产业地产对于富余劳动力甚至直接农业劳动力有较强的吸引和吸纳作用，他们因为收益的关系，可以转租自己的土地，使用农业用地得以实现规模化经营有了可能，有利于提高农业的生产效率和现代化速度。第三方面，产业地产可以改善民生，有利于主管部门实现城乡统筹协调，推进农业结构战略性调整。2011年，河南省工业化率为57.8%，城镇化率仅39.5%，相差18.3个百分点。原因在于第三产业的发展程度滞后于工业化进程，财政税源保障力度不够，不能真正有效的解决如何吸纳人口、留住人口的问题。产业地产的高就业需求、稳定收入来源、高工业产值、高土地利用效率可以帮助有关主管部门在工农城乡利益协调机制、土地节约集约利用机制和农村人口有序转移机制上获得腾挪空间和经济基础，在统筹城乡发展上有了基础和底气。总之，产业地产完全不同于一般的别墅、洋房等消费性地产，能对河南的三化建设起到积极作用，它是支撑型地产，服务对象完全是实体制造企业或服务企业，为区域经济发展提供重要的实体支撑，不会浮躁、不易被炒作，是税源型地产。以郑州台湾科技园为例，园区占地两千亩、总建筑面积200万平方米，每年的税收就能达到10亿元左右，而且会持续45年以上，是民生型地产，产业地产带来的就业持续，能够避免农业周期性好坏，同时，集约化规模化的开发土地，能够最大限度的减少单个企业单独拿地的土地浪费和重复建设，提高土地的利用效率和单产。
总之，产业地产是全球发展的趋势，也是东部崛起的重要手段和措施，结合每年长三角、珠三角产业转出额在3～5万亿，河南省仅承接产业转移和升级就还需至少2.5亿方产业地产的供应，因此，大力发展产业地产，不仅是河南省实现“三化”的抓手和推动力，还将直接有利于产业结构的升级和调整，更会惠及到政府财政收入的宽裕和百姓民生的改善。
参 考 文 献
[1]周起业等.区域经济学[M].中国人民大学出版社，1989
[2]张红.房地产经济学讲义[M].清华大学出版社，2004
[3]河南统计网http：//www.ha.stats.gov.cn__