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7.2%的预期年收益率，保利地产的保障房信托
“这款保障房信托感觉有点怪！”一直做信托理财的张先生对本刊记者表示，“一怪在于收益率忒低；二怪在于收益虽低但卖得火，1亿元信托1天卖完；三怪在于信托公司不管事，托管银行操盘！”
张先生所说的这款保障房信托，全称为“北京信托保障房系列集合资金信托计划之保利南沙河项目”（下称“保利南沙河信托计划”），该项目为保利地产（600048.SH）所有。该信托期限1年，预期年收益率为7.2%，受托人是北京国际信托有限公司，保管人是中信银行(601998.SH)，信托资金运作是用于受让保利南沙河项目收益权。
因资金紧张，一般，房企的商品房信托项目预期年收益率多在20%，保利南沙河项目收益率远低于业界平均水平；但一般保障房的回报率只有3%左右，而保利南沙河项目预期年收益率却高达7.2%。”一位信托业人士表示。
真假保障房
有投资者质疑，保利地产借道保障房信托，实为投向一个同一地块商品房。
在北京市土地整理储备中心网站上，本刊记者看到了保利地产的一则竞拍信息。该竞拍地块在2010年12月27日成交，买家是由两家房地产公司组成的联合体，分别是保利（北京）房地产开发有限公司（下称“北京保利”）、北京金成华房地产开发有限公司（下称“北京金成华”）。保利南沙河信托计划显示，北京金成华是保利地产为开发建设保利南沙河项目而设立的项目公司。
该竞拍成交公告显示，地块用地性质为R2二类居住用地。中房集团副总王浩介绍说，就是规定了这块地不能建别墅，只能用来建商品房。“土地出让变更”一栏中，规划用途显示为：居住、商业、综合。政府公示信息显示，该地块用作商品房开发。
在成功竞拍半个月后，即2011年1月12日，保利地产发布公告称，公司全资子公司北京保利和控股子公司北京金成华通过招标方式取得北京市昌平区沙河镇南一村居住地块（宗地编号京土整储招（昌）[2010]167号），成交总价88020万元，用地面积57753平米，规划建筑面积约为115506平方米，土地用途为居住用地。
王浩认为，从公告内容看，两者说的是同一块地。北京保利是否在拿地之后，更改规划，临时增加保障房项目用地？
北京市聚和律师事务所房地产事务部律师李建立表示，如果建设用地变性，在国土资源局应能查到土地变性的更告。但本刊记者在北京市国土资源局网站未看到该地块的土地变性公告。
本刊记者在实地调查中发现，这两个项目原本是一块地，以一条规划二路中线为界，南界为商品房，北界为保障房（见表1）。保利南沙河项目信托计划语焉不详，以致张先生误解——保利地产发保障房信托投资商品房建设。但保利地产在公告中，未提及该保障房项目信息。
而即将上市销售的项目——昌平区沙河镇南一村居住地块（推广案名：保利罗兰香谷）一直大做广告。保利罗兰香谷销售人员告诉本刊记者，保利罗兰香谷7月份预售，楼还没有出地面，该项目为11栋14-18层阳光薄板，主推60-140平米户型一居至四居。销售代表特别强调，保利罗兰香谷是纯商品房社区，没有保障房。
本刊记者在保利南沙河项目施工现场看到，保利罗兰香正在做地下作业，紧挨着北侧正在施工的项目即是保利南沙河项目，该工程称为“昌平新城5—1街区沙阳路南一村地块北区经适（含廉租）项目”，以经济适用房为主，含有少量廉租房。
王浩告诉本刊记者，“即便不算廉租房，经济适用房全部面向市场销售，其利润率只有3%，而保利南沙河项目信托计划的最低收益率是7.2%，如果加上3%的发行成本，保利南沙河项目的亏损至少也有7.2%。”王浩称，“即使保利地产愿意做亏本买卖，投资者难道愿意买低不买高？”
蹊跷的低收益
年收益率7.2%是什么概念？
目前，开发商贷款利率普遍上浮50%，如果以1年期利率6.31%计算，开发商贷款融资成本要达到9.47%。
根据用益信托工作室统计，自2010年至2011年上半年，13家信托公司参与保障房项目建设的平均收益率为9.07%。用益信托研究室研究员岳婷告诉本刊记者，“眼下信托融资成本看涨，比如6月份重庆的公租房信托年化收益率为9.2%。公租房信托的融资成本已经这么高，经济适用房融资成本至少要比重庆公租房信托融资成本要高。”
显然，保利南沙河项目融资成本低于银行的开发贷利率，且远低于目前保障房信托的平均收益率。
“如果单纯从算账上看，即便是这么低的融资，保利南沙河保障房项目也将是亏本无疑。”但王浩反问本刊记者，“保利地产会这么做吗？结合目前市场行情看，不排除保利地产将这笔钱用在一条规划路之隔的保利罗兰香谷项目上，目前信托资金还不存在专款专用监款。”
王浩所说的行情，是指开发商资金紧张，融资困难。SOHO中国（0410.HK）董事长潘石屹称，房地产开发商主要融资路径——银行贷款、信托融资和股权融资,现在均受到不同程度的压制，作为资金密集型行业，房地产市场已提前进入“更年期”。
房地产企业要想避免进入“更年期”，只能积极地在市场上找钱。新华联副总吕行告诉本刊记者，从银行融资仍然是开发商首选，但开发贷额度越来越紧，银行只挑品牌房企和优质项目贷款。
银行除了挑企业，挑项目，在贷款发放的抵押物上也发生了较大变化。目前，保利罗兰香谷工程还没有出地面。根据要求，房地产开发贷款必须用在建工程而非土地作抵押。仅此一条，就不符合银行发放开发贷的条件。
王浩分析，保利地产将保利南沙河保障房信托资金转给保利罗兰香谷也不是没有可能，也就是说，保障房可能会亏本，但通过保障房的信托渠道为商品房融资，也算是全盘打算，综合算账。
保利北京营销策划部接受本刊记者采访称，他并不知晓该项目融资事宜。而保利地产对本刊记者的书面采访也未答复。
亦有一种看法是，保利在做委托贷款业务。委托贷款其实质就是银行表外业务，即银行和信托合作发售信托理财产品。南开大学金融学博士刘杉告诉本刊记者，保利南沙河项目有可能是委托贷款，通过银行发行的一款信托产品，借助信托平台。
但是委托贷款利率要求远高于7.2%，“仅有7.2%的年化收益率实在太低了，如果没有其他附加条件，我不会买。”张先生向本刊记者表示。
“有没有人买，要看是谁发的信托，还有信托产品说明书具体有哪些披露，否则很难下结论。”王皓表示。
“这款保障房信托感觉有点怪！”一直做信托理财的张先生对本刊记者表示，“一怪在于收益率忒低；二怪在于收益虽低但卖得火，1亿元信托1天卖完；三怪在于信托公司不管事，托管银行操盘！”
张先生所说的这款保障房信托，全称为“北京信托保障房系列集合资金信托计划之保利南沙河项目”（下称“保利南沙河信托计划”），该项目为保利地产（600048.SH）所有。该信托期限1年，预期年收益率为7.2%，受托人是北京国际信托有限公司，保管人是中信银行(601998.SH)，信托资金运作是用于受让保利南沙河项目收益权。
因资金紧张，一般，房企的商品房信托项目预期年收益率多在20%，保利南沙河项目收益率远低于业界平均水平；但一般保障房的回报率只有3%左右，而保利南沙河项目预期年收益率却高达7.2%。”一位信托业人士表示。
真假保障房
有投资者质疑，保利地产借道保障房信托，实为投向一个同一地块商品房。
在北京市土地整理储备中心网站上，本刊记者看到了保利地产的一则竞拍信息。该竞拍地块在2010年12月27日成交，买家是由两家房地产公司组成的联合体，分别是保利（北京）房地产开发有限公司（下称“北京保利”）、北京金成华房地产开发有限公司（下称“北京金成华”）。保利南沙河信托计划显示，北京金成华是保利地产为开发建设保利南沙河项目而设立的项目公司。
该竞拍成交公告显示，地块用地性质为R2二类居住用地。中房集团副总王浩介绍说，就是规定了这块地不能建别墅，只能用来建商品房。“土地出让变更”一栏中，规划用途显示为：居住、商业、综合。政府公示信息显示，该地块用作商品房开发。
在成功竞拍半个月后，即2011年1月12日，保利地产发布公告称，公司全资子公司北京保利和控股子公司北京金成华通过招标方式取得北京市昌平区沙河镇南一村居住地块（宗地编号京土整储招（昌）[2010]167号），成交总价88020万元，用地面积57753平米，规划建筑面积约为115506平方米，土地用途为居住用地。
王浩认为，从公告内容看，两者说的是同一块地。北京保利是否在拿地之后，更改规划，临时增加保障房项目用地？
北京市聚和律师事务所房地产事务部律师李建立表示，如果建设用地变性，在国土资源局应能查到土地变性的更告。但本刊记者在北京市国土资源局网站未看到该地块的土地变性公告。
本刊记者在实地调查中发现，这两个项目原本是一块地，以一条规划二路中线为界，南界为商品房，北界为保障房（见表1）。保利南沙河项目信托计划语焉不详，以致张先生误解——保利地产发保障房信托投资商品房建设。但保利地产在公告中，未提及该保障房项目信息。
而即将上市销售的项目——昌平区沙河镇南一村居住地块（推广案名：保利罗兰香谷）一直大做广告。保利罗兰香谷销售人员告诉本刊记者，保利罗兰香谷7月份预售，楼还没有出地面，该项目为11栋14-18层阳光薄板，主推60-140平米户型一居至四居。销售代表特别强调，保利罗兰香谷是纯商品房社区，没有保障房。
本刊记者在保利南沙河项目施工现场看到，保利罗兰香正在做地下作业，紧挨着北侧正在施工的项目即是保利南沙河项目，该工程称为“昌平新城5—1街区沙阳路南一村地块北区经适（含廉租）项目”，以经济适用房为主，含有少量廉租房。
王浩告诉本刊记者，“即便不算廉租房，经济适用房全部面向市场销售，其利润率只有3%，而保利南沙河项目信托计划的最低收益率是7.2%，如果加上3%的发行成本，保利南沙河项目的亏损至少也有7.2%。”王浩称，“即使保利地产愿意做亏本买卖，投资者难道愿意买低不买高？”
蹊跷的低收益
年收益率7.2%是什么概念？
目前，开发商贷款利率普遍上浮50%，如果以1年期利率6.31%计算，开发商贷款融资成本要达到9.47%。
根据用益信托工作室统计，自2010年至2011年上半年，13家信托公司参与保障房项目建设的平均收益率为9.07%。用益信托研究室研究员岳婷告诉本刊记者，“眼下信托融资成本看涨，比如6月份重庆的公租房信托年化收益率为9.2%。公租房信托的融资成本已经这么高，经济适用房融资成本至少要比重庆公租房信托融资成本要高。”
显然，保利南沙河项目融资成本低于银行的开发贷利率，且远低于目前保障房信托的平均收益率。
“如果单纯从算账上看，即便是这么低的融资，保利南沙河保障房项目也将是亏本无疑。”但王浩反问本刊记者，“保利地产会这么做吗？结合目前市场行情看，不排除保利地产将这笔钱用在一条规划路之隔的保利罗兰香谷项目上，目前信托资金还不存在专款专用监款。”
王浩所说的行情，是指开发商资金紧张，融资困难。SOHO中国（0410.HK）董事长潘石屹称，房地产开发商主要融资路径——银行贷款、信托融资和股权融资,现在均受到不同程度的压制，作为资金密集型行业，房地产市场已提前进入“更年期”。
房地产企业要想避免进入“更年期”，只能积极地在市场上找钱。新华联副总吕行告诉本刊记者，从银行融资仍然是开发商首选，但开发贷额度越来越紧，银行只挑品牌房企和优质项目贷款。
银行除了挑企业，挑项目，在贷款发放的抵押物上也发生了较大变化。目前，保利罗兰香谷工程还没有出地面。根据要求，房地产开发贷款必须用在建工程而非土地作抵押。仅此一条，就不符合银行发放开发贷的条件。
王浩分析，保利地产将保利南沙河保障房信托资金转给保利罗兰香谷也不是没有可能，也就是说，保障房可能会亏本，但通过保障房的信托渠道为商品房融资，也算是全盘打算，综合算账。
保利北京营销策划部接受本刊记者采访称，他并不知晓该项目融资事宜。而保利地产对本刊记者的书面采访也未答复。
亦有一种看法是，保利在做委托贷款业务。委托贷款其实质就是银行表外业务，即银行和信托合作发售信托理财产品。南开大学金融学博士刘杉告诉本刊记者，保利南沙河项目有可能是委托贷款，通过银行发行的一款信托产品，借助信托平台。
但是委托贷款利率要求远高于7.2%，“仅有7.2%的年化收益率实在太低了，如果没有其他附加条件，我不会买。”张先生向本刊记者表示。
“有没有人买，要看是谁发的信托，还有信托产品说明书具体有哪些披露，否则很难下结论。”王皓表示。