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房地产市场由开发进入了存量时代，城市化进程的加快推动着租赁住房市场的发展，长租公寓具有的优势使其很快成为具有住房需求之人的首选，但是在实际推动其发展的过程中，融资成为众多房地产企业的难题。碧桂园租赁住房类REITs、保利租赁住房类REITs以及旭辉领寓类REITs推动了长租公寓在融资难问题上跨越了一大步。本文在借鉴美国实施长租公寓运行模式经验的基础上，通过介绍旭辉领寓REITs探究其对房地产企业发展的意义。
一、美国的长租公寓市场
（一）美国长租公寓市场概述
根据相关机构调查，由于人口流动、工作机会增加等因素，年轻人对租房的需求加大，但由于其在生活和收入不稳定以及观念的原因，年轻人更愿意选择租而非买房子。美国的长租公寓房源大部分集中在交通方便、经济发达、生活舒适度高的都市区，目标客户是在都市工作的精英白领一族，尤其是科技创新发展的城市，相应的，需求高导致长租公寓的房租也为最高的。
（二）美国长租公寓REITs发展的条件
美国长租公寓REITs发展态势良好，主要是由于以下四方面的原因：
第一，市场环境良好。税收优惠激发了REITs投资者的积极性。一定情况下，不需要缴纳个人所得税。同时，美国的信用体系、风险识别、风险披露和防范机制以及专业化的团队管理为REITs的发展打下了基础。
第二，收益率非常稳定。REITs的收益主要依靠基础资产的租金收入。从美国近15年发展趋势来看，租金上升趋势维持在每年3%的比例，房屋空置率则维持在5%左右。
第三，租赁需求不断上升。随着美国房价收入比的升高，美国年轻一代更愿意选择租赁。
第四，长租公寓符合年轻人选择。长租公寓设施齐全，开放的公共住宅区更符合年轻人休闲需求。跨区域的人才流动强度，为公寓发展提供了动力。
（三）美国长租公寓REITs对我国的启示
除现金、债券、股票之外，REITs成为美国大众第四个投资方向。根据相关机构统计，截止到2018年8月30日，美国REITs的总规模达到了15020亿美元，其中长租公寓REITs占总规模的20%左右。随着我国租赁住房的发展，发展REITs专项计划成为当下热点，因此，美国长租公寓REITs的成功经验值得借鉴。
1.政府强力支持。1960年，美国颁布了针对REITs的税收法案之后，同年，颁布《房地产投资信托法案》，虽然在70年代受到打击，但在之后的20多年里为REITs的发展打下了基础。除此之外，相关法规不断完善。
2.宏观环境鼓励创新。租赁市场的繁荣发展，对长租公寓REITs在交易形式、交易结构、标的资产等方面不断进行创新完善，只有这样，才能与时俱进，推动我国在住房租赁市场上实现跨越发展。
3.吸收机构投资者参与。在REITs专项计划中，如果能够广泛吸引机构投资者，有利于对REITs有效性进行监督，有利于REITs市场表现，从而为吸引到更多的中小投资者参与，保障了REITs资金来源。
二、REITs应用于旭辉领寓的实例
（一）旭辉领寓项目简介
2017年12月，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持專项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了民企长租公寓资产证券化新篇章，旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿，涉及10-15个项目，获准在2年内分期完成发行，首期发行底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。
（二）旭辉领寓REITs上市交易情况
旭辉领寓此次发起的中国首单民营长租公寓储架式权益类REITs，规模为30亿，其增信措施方面，包括为物业净租金超额对证券期间利息覆盖、物业处置收入对证券本金超额覆盖以及优先级/次级分层。退出安排方面，最主要是为未来公募REITs退出作出准备：即在R-90前任一日（R日为专项计划设立之日其届满3年之日）。关于其物业资产情况，此次专项计划的标的资产为上海浦江国际博乐诗服务公寓及上海浦江国际柚米国际社区。原始权益人及差额补足义务人分别式上海领昱以及旭辉股份。计划管理人为中信证券，基金管理人是晨曦基金，基金管理人为高和资本。
（三）此项REITs专项计划发行对旭辉的意义
1.有利于旭辉集团抢先布局租赁市场。旭辉集团近年提出构建全球租房生活服务平台，企业战略重心在于打造长租公寓。众所周知，十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，将租赁住房市场确立为2018年工作重心，鼓励相关金融产品的开发。旭辉领寓类REITs有利于提升旭辉集团融资能力，布局租赁市场。截至2017年6月30日，旭辉股份总资产812.28亿元，股东权益合计171.94亿元，2017年1-6月营业收入64.92亿元，净利润15.17亿元。最新评级，旭辉股份最新主体评级为AA+，企业发展态势良好。
2.储架发行有利于企业实现重资产发展循环。旭辉领寓类REITs实行储架发行机制，意味着在将来的一定的期限内，旭辉领寓可以将符合资产池标准的房地产分批次发行，不仅在发行机制上减少了手续，而且有利于企业在短时间内融资。符合旭辉集团整体重资产配置，为租赁住房资产证券化提供了创新的思路。（作者单位为江西师范大学财政金融学院）
基金项目：江西师范大学研究生创新基金项目（项目编号YJS2018102）。
一、美国的长租公寓市场
（一）美国长租公寓市场概述
根据相关机构调查，由于人口流动、工作机会增加等因素，年轻人对租房的需求加大，但由于其在生活和收入不稳定以及观念的原因，年轻人更愿意选择租而非买房子。美国的长租公寓房源大部分集中在交通方便、经济发达、生活舒适度高的都市区，目标客户是在都市工作的精英白领一族，尤其是科技创新发展的城市，相应的，需求高导致长租公寓的房租也为最高的。
（二）美国长租公寓REITs发展的条件
美国长租公寓REITs发展态势良好，主要是由于以下四方面的原因：
第一，市场环境良好。税收优惠激发了REITs投资者的积极性。一定情况下，不需要缴纳个人所得税。同时，美国的信用体系、风险识别、风险披露和防范机制以及专业化的团队管理为REITs的发展打下了基础。
第二，收益率非常稳定。REITs的收益主要依靠基础资产的租金收入。从美国近15年发展趋势来看，租金上升趋势维持在每年3%的比例，房屋空置率则维持在5%左右。
第三，租赁需求不断上升。随着美国房价收入比的升高，美国年轻一代更愿意选择租赁。
第四，长租公寓符合年轻人选择。长租公寓设施齐全，开放的公共住宅区更符合年轻人休闲需求。跨区域的人才流动强度，为公寓发展提供了动力。
（三）美国长租公寓REITs对我国的启示
除现金、债券、股票之外，REITs成为美国大众第四个投资方向。根据相关机构统计，截止到2018年8月30日，美国REITs的总规模达到了15020亿美元，其中长租公寓REITs占总规模的20%左右。随着我国租赁住房的发展，发展REITs专项计划成为当下热点，因此，美国长租公寓REITs的成功经验值得借鉴。
1.政府强力支持。1960年，美国颁布了针对REITs的税收法案之后，同年，颁布《房地产投资信托法案》，虽然在70年代受到打击，但在之后的20多年里为REITs的发展打下了基础。除此之外，相关法规不断完善。
2.宏观环境鼓励创新。租赁市场的繁荣发展，对长租公寓REITs在交易形式、交易结构、标的资产等方面不断进行创新完善，只有这样，才能与时俱进，推动我国在住房租赁市场上实现跨越发展。
3.吸收机构投资者参与。在REITs专项计划中，如果能够广泛吸引机构投资者，有利于对REITs有效性进行监督，有利于REITs市场表现，从而为吸引到更多的中小投资者参与，保障了REITs资金来源。
二、REITs应用于旭辉领寓的实例
（一）旭辉领寓项目简介
2017年12月，中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持專项计划（下称“旭辉领寓类REITs”）获得上海证券交易所审议通过，开创了民企长租公寓资产证券化新篇章，旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿，涉及10-15个项目，获准在2年内分期完成发行，首期发行底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。
（二）旭辉领寓REITs上市交易情况
旭辉领寓此次发起的中国首单民营长租公寓储架式权益类REITs，规模为30亿，其增信措施方面，包括为物业净租金超额对证券期间利息覆盖、物业处置收入对证券本金超额覆盖以及优先级/次级分层。退出安排方面，最主要是为未来公募REITs退出作出准备：即在R-90前任一日（R日为专项计划设立之日其届满3年之日）。关于其物业资产情况，此次专项计划的标的资产为上海浦江国际博乐诗服务公寓及上海浦江国际柚米国际社区。原始权益人及差额补足义务人分别式上海领昱以及旭辉股份。计划管理人为中信证券，基金管理人是晨曦基金，基金管理人为高和资本。
（三）此项REITs专项计划发行对旭辉的意义
1.有利于旭辉集团抢先布局租赁市场。旭辉集团近年提出构建全球租房生活服务平台，企业战略重心在于打造长租公寓。众所周知，十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，将租赁住房市场确立为2018年工作重心，鼓励相关金融产品的开发。旭辉领寓类REITs有利于提升旭辉集团融资能力，布局租赁市场。截至2017年6月30日，旭辉股份总资产812.28亿元，股东权益合计171.94亿元，2017年1-6月营业收入64.92亿元，净利润15.17亿元。最新评级，旭辉股份最新主体评级为AA+，企业发展态势良好。
2.储架发行有利于企业实现重资产发展循环。旭辉领寓类REITs实行储架发行机制，意味着在将来的一定的期限内，旭辉领寓可以将符合资产池标准的房地产分批次发行，不仅在发行机制上减少了手续，而且有利于企业在短时间内融资。符合旭辉集团整体重资产配置，为租赁住房资产证券化提供了创新的思路。（作者单位为江西师范大学财政金融学院）
基金项目：江西师范大学研究生创新基金项目（项目编号YJS2018102）。