“史上最严厉调控”再次遭遇“软着陆”,市场观望情绪渐浓而房价仍然居高不下,2010年的楼市,在中央与地方的利益博弈中,显得扑朔迷离。新“国十条”颁布已经两个多月,中国楼市上空依然是大雾弥漫。2010年下半年的楼市将会呈现一个什么样的局面?主流的观点是:不容乐观。
　　
　　“史上最严厉调控”或被稀释?
　　
　　时至今日,新“国十条”颁布已两个月有余。按照国务院的部署,各地结合本地实际情况的执行细则也已经陆续颁布。然而,除了北京等个别省市出台的房产新政细则堪称“严厉”之外,绝大多数省市的细则都被冠上了“温和”的定语。
　　“国十条”楼市新政广州细则5月21日出台,仔细观察可以发现,细则中并没有规定限制购房套数、征收房产税、停止三套房贷等严厉的政策。
　　而深圳版的“楼市十三条”中,也没有传言的“比中央更严厉”的措施,相比北京的“限购令(1套新房)”,“深十三条”显得很温和。“深十三条”着重落实房贷政策:一方面在贯彻落实中央坚决遏制房价过快上涨的精神;另一方面也会促使银行更加切实有力地执行贷款政策。
　　重庆公布的楼市调控细则,也未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。重庆细则调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等,没有对三套房停贷作出限制,同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助,有保有压的调控措施,被业内普遍认为是在“温和调控”。
　　厦门版的细则中明确指出“第三套房贷大幅度提高首付款比例和利率水平,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”,在一定程度上来说,购买第三套房子与第二套无太大区别。
　　河南也不例外。
　　5月26日,河南省住房和城乡建设厅出台促进房地产市场平稳健康发展的通知(简称“省八条”)。 之所以称其为“省八条”,是因为全文由8个部分组成,每个部分着重说明一项内容。
　　这8条内容包括了房地产开发秩序、商品房预售和交易、调整房产供应结构等方面。但这份通知,并没有涉及打击房产投机、提高缴款比例等配套措施,也没有规定利用税收等杠杆调节楼市的内容。此外,通知强调了“住房市场化的基本方向”。
　　从总体上看,这8条内容和现行的有关规定及国家此前发布的措施大致相同,而且缺少对于诸如“捂盘惜售”、“未获预售许可就提前认购”等行为该如何处罚等内容,因此该新政显得相对比较温和。
　　地产新政再次遭遇地方政府的“温柔一刀”,有关专家表示:“史上最严厉的调控”有可能被稀释。
　　各地楼市细则缘何比预想的温柔?
　　按照广州官方给出的解释,首先是新政实施以来,楼市运行已出现了积极的变化,市场成交量已出现较大幅度萎缩,市场观望气氛浓厚,新政“抑投机、遏房价”的成效初显。因此,预期投机性需求将会得到有效抑制。
　　其实,这样的解释,对于各地的楼市都是适用的。但是,采访中,有关专家也表示,这并非地方政府为细则做减法的全部动因,“地方政府对于土地财政的依赖,是其暧昧态度的根源”。“楼市调控了,土地成交价格和成交量就会锐减,地方政府的财政就会捉襟见肘,而银行的信贷资金安全又会受到影响,地方政府转而态度暧昧——几年来的楼市调控路径,一直在上演这种循环博弈的大戏。”采访中,有关人士透露,据说很多地方原本准备和北京一样,出台限制一家人只能买一套房的严厉规定,但是这个规定在出台前临时被删掉。其背后的地方政府利益诉求昭然若揭。
　　“土地财政依赖症决定地方政府没有动力从严出台措施,另外想动真格也未必有这个能力,”河南财经政法大学一位长期从事房地产研究的教授认为,“分税制不改革,这种楼市的调控就难以逃出循环的怪圈。”
　　不过也有专家指出,楼市新政的软着陆实际上也有其客观原因,因为倘若过于严厉,市场会进入极度萎缩,这不仅对未来楼市的发展不利,也会伤害到实体经济。
　　国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松也表示,在今年严厉的调控下,在一些房价过高的地区,可能会有一个幅度较大的回调,但是这并不意味着房地产市场会暴跌下去,如果出现暴跌,或者宏观经济出现二次探底,房地产新政有可能再次被中止。
　　
　　楼市陷入“量跌价涨”的泥潭
　　
　　虽然此前不少业内专家表示5月将会成为房地产市场的分水岭,但是从目前的市场表现来看,开发商对于房价的坚定超出了人们的预料,房价并没有出现预期中的下降,反而人们开始质疑房价的“数据性下降”和“被下降”。
　　国家统计局发布的数据显示,尽管国家宏观调控的措施密集,力度空前,但全国房价依旧坚挺保持同比上涨态势。虽然商品房销售面积和销售额均继续下降,全国房地产开发景气指数也继续下降,但5月全国房价同比涨幅达到12.4%,仅次于4月份的历史高位。
　　郑州同样如此。5月份,郑州市的商品住宅新增供应61.13万平方米,环比下降11.98%,同比上涨166.48%,而成交量为55.95万平方米,环比下降36.99%,同比下降30.14%,是今年以来首次出现供过于求的局面,也成为2006年以来5月份成交量最低的一次,“红五月”光彩不见。
　　相对成交量的暗淡,郑州市房价却仍然一枝独秀,房价逆势再度上扬近500元,商品住宅成交均价达到5506元/平方米,再次出现“量跌价涨”的“滞涨”局面。
　　是报复性反弹,还是结构性因素使然?
　　一位不愿透露姓名的开发商坦言:之所以会出现这种局面,是因为推动房价上涨的两个根本因素,楼市新政一个都没有解决。
　　他说,中国楼市疯狂的最根本原因,在于房地产市场的垄断。在中国的房地产市场,实际上已经形成政府和开发商联合垄断的格局,这是房价疯狂上涨和难以打压的最大推手。
　　而老百姓对于商品房的刚性需求,是拉动房价疯涨的另一大原因,同样没有得到解决。中国目前正处于城市化的高潮期,老百姓对于房子有着庞大的刚性需求。在垄断的房地产市场,除了开发商提供的商品房外,百姓购买其他房的选择很少,加上买的人多了,自然刺激房价上涨。
　　此外,他认为,楼市新政推出的一些措施,实际上暗含推动房价上涨的因素。“比如,增加二套房首付比例,无疑会使更多的人转向租房,从而刺激房租上涨。而每次房租上涨之后,就是房价的上涨。而事实上,1~5月,绝大部分大城市的租房价格上涨幅度十分惊人。包括有可能即将推出的物业税,十之八九又会羊毛出在羊身上,刺激房价的上涨。”
　　因此,他预测,像5月份这种“量缩价涨”的走势仍将持续。“目前,房价居高不下与商品房供应结构失衡有关,中高端商住房供应成交居多,中低端商住房供应成交量较少,估计短期内商住房供应结构不会有明显改观。”
　　
　　下半年不容乐观
　　
　　尽管如此,不少开发商对下半年的楼市走势充满担忧。
　　在北区一家楼盘的销售中心,笔者坐了整整一上午,发现前来咨询买房的消费者屈指可数。在与该楼盘的营销负责人沟通过程中,该负责人坦承,这种情况已经持续了将近一个月的时间。
　　“我们非常焦急,但一时又没有更好的办法来促进销售。”她说,“这种情况不止我们一家,据我们的了解,郑州有相当一部分楼盘都是这种情况。”
　　她认为,这种情况将持续很长一段时间,“预计到年底之前,楼市都会相当冷”。
　　对于下半年的楼市走势,她认为“不会太理想”。她透露,从她接触的楼盘看,很多楼盘原本的意向登记客户还是比较多的,但是有些客户是二套房或者多套房,受到了政策的影响而进入犹豫阶段。而且目前国家的政策调控仍没有调整到位,其实现在不只是购房者在观望,政府也在看政策调整后整个楼市的走向,“如果下半年房价不出现波动,调控政策可能还会更加严厉。”
　　而众多专家也认为,中央的政策不会就此停歇,若是房价依旧失控,政府或将出台更多的组合措施。
　　河南财经政法大学教授刘社在接受媒体采访时认为,尽管价格仍无明显下跌,但房价过快上涨的势头已基本得到遏制。以后政府也一定会继续调控,直到驯服这匹曾经失控的“烈马”。而未来一段时间,政府的调控重点会放在落实新“国十条”的相关细则和地方政府的监督上来,同时也会更加关注上下游产业的经营风险和银行信贷资产的风险暴露程度,防止房地产市场调整幅度过大给国民经济带来长期不利影响。
　　对于有舆论渲染房地产调控即将转向,调控新政策即将松动的消息,正道地产顾问总经理李跃林并不赞同。
　　他说,目前,在系列调控政策的作用下,调控政策开始显效,但由于新政出台才两个多月,在短短的两个多月内,积病难除、负重难脱的房价问题不可能就能解决,全部政策的调控效果不可能完全显现,新“国十条”不可能迅速彻底逆转房价走势。尤其是,这场由中央政府部署的房地产调控,国务院召开了两次常务会议,还出台了新“国十条”,但只有短短的两个多月就“变天”,这有可能吗?
　　据笔者了解到的情况,持上述观点的开发商不在少数。正是基于这样的判断,不少楼盘都加紧了推盘的速度,意在调控效果完全显现之前快速回笼资金,为即将到来的“冬天”准备“棉衣”。