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上海市房地产登记的法律依据主要是《上海市房地产登记条例》（以下简称《登记条例》）。《登记条例》修订的同时，上海的房地产登记机构对于登记错误的纠正方式也历经变化。在现行《登记条例》下，由于仅有更正登记一种纠错手段，较难纠正登记实践中存在的诸多房地产登记错误情形，因此引起诸多相关的纠纷和诉讼，也启发我们对房地产登记纠错方式的讨论和思考。我们认为，尽管上海的地方性法规《登记条例》中没有规定房地产登记机构可以依职权撤销错误的房地产登记，但是行政法的基本法理表明，行政主体有权撤销、变更自己作出的具体行政行为，因此在登记实务中有必要增设“登记机构撤销登记”这一纠错手段，来补充更正登记适用范围过窄、纠错不足的局限，从而完善上海的房地产登记纠错制度。
一、更正登记的概念及其适用范围
更，字典中的解释为“改变，改换”；正，解释为“改正，纠正（错误）”。更正，顾名思义，也就是纠正错误的意思。更正登记作为纠正房地产登记错误的一种方式和手段被明文列入房地产登记法律法规中，在国家层面和上海出现的时间并不同步，其内涵和适用范围也不尽一致。
（一）国家层面的规定
《物权法》出台之前，我国国家层面的登记规章《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）中仅规定了登记机关以注销房屋权属证书的方式纠正不实登记的纠错制度，尚未出现“更正登记”的概念。
2007年颁行的《物权法》作为规范财产关系的民事基本法律，在其“不动产登记”一节正式将“更正登记”作为纠正不动产登记簿记载错误的手段和方法，予以了明确。
《物权法》第19条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
配合《物权法》的施行而出台的《房屋登记办法》（建设部令第168号）则通过第74、75条两个条文对更正登记的具体适用条件、申请材料和更正程序作了详细的规定。
从《物权法》和《房屋登记办法》的规定来看，国家层面的更正登记适用范围广泛，既可以依当事人（权利人、利害关系人）的申请进行更正，也可以由登记机构自行更正，而且两种更正方式均适用于所有的“不动产（房屋）登记簿记载的事项错误”，包括房屋物理状况的记载错误，也包括权利人、权利状况等涉及房屋权利归属和内容的记载错误。
（二）《上海市房地产登记条例》中的立法沿革
上海在1995年制定地方性房地产登记法规《上海市房地产登记条例》，从1996年开始实行“房地合一”的登记模式。这一版《登记条例》中也未出现更正登记的概念，直至2002年《登记条例》修订，增立第18条，创设了更正登记纠错制度。该版《登记条例》下，不论依权利人申请更正，还是登记机构依职权采取更正，只要“发现房地产登记册的记载有误”，就可以进行更正，因此在登记实务中应用广泛。
《登记条例》在2008年再次被修订，延续了2002年《登记条例》的更正纠错制度，但是更正登记的适用范围被大大限制了：对于当事人申请的更正登记，如果房地产权利人不同意更正，那么只有生效法律文件证明登记簿记载的权利归属确有错误的才能更正；而登记机构的依职权更正，则仅限于登记簿的记载出现了与原申请文件不一致的情形。
《登记条例》第61条：房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的，可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的，有关权利人应当共同申请。
房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起20日内完成审核。经审核，有下列情形之一的，房地产登记机构应当予以更正，并书面通知有关当事人：第一，房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；第二，房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。
《登记条例》第62条：房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
二、上海市房地产登记纠错制度的局限和解决途径
（一）房地产登记错误的类型
依据造成登记错误的不同原因，房地产登记错误可以划分为不同的类型，举例而言有以下几类。
1.书写错误类
案例：2003年2月9日，A公司向某区登记处申请办理某地块的土地使用权初始登记，并提交了登记申请书、建设用地批准书、建设工程规划许可证、竣工验收证明等材料，其中建设用地批准书上载明“土地所有权性质”为“集体”，A公司自填的登记申请书中对土地权属性质勾选的也是“集体”，但是登记人员办理初始登记时在登记信息系统中却误将土地状况的“权属性质”选为了“国有”，并因此向A公司核发了土地权属性质记载为“国有”的房地产权证。
2.认定事实有误类
案例一：某套房屋的原产权人为黄某，2009年2月，黄某的弟弟假冒其兄，又另找他人假冒自己，至某区登记处申请将该房屋过户至自己名下，并提交了一份虚假的房地产买卖合同，区登记处向黄某的弟弟颁发了产证。2010年7月，黄某向法院提起行政诉讼，庭审中查明了上述造假事实。
案例二：某套房屋的产权人为干某，2009年11月，干某的儿子找人假冒其父，与石某签订了抵押借款合同，将干某的房屋抵押给石某借得95万元，其后假干某与石某共同至区登记处申请办理干某房屋的抵押权登记，区登记处向石某核发了抵押登记证明。2011年12月，区法院作出生效刑事判决，确认干某之子的上述诈骗事实。
3.登记申请文件事后被撤销或确认无效类
案例：某房屋原系公有住房，承租人为项某。2007年1月，项某的外孙女王某在未经其家人协商一致的情况下，代其家人在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字，约定房屋归项某、王某两人共同共有，并据此与公房公司签订公有住房出售合同，办理了产权转移登记。2008年5月，项某等三人向法院提起民事诉讼，法院判决确认了项、王与公房公司签订的公有住房出售合同无效。 4.登记权利人的主体不适格类
案例：某公房原来由张某承租，1996年10月，张某与市房管局签订《公有住房出售合同》购买了产权，并由其代理人填写了产权登记申请书，但因故直至1999年11月区登记处才受理该房屋的转移登记，并于1999年12月向张某核发了房地产权证。2010年3月，张某的孙子提起行政诉讼主张撤销张某的产证，并提供了张某的死亡证明，证明张某于1997年12月已经报死亡。
5.程序不当类
案例：某房屋原登记在杨某及其母亲名下，共有形式为共同共有。2009年12月，杨某及其妻子二人至区登记处申请配偶间变更登记，并代替其母在登记申请书上签字，其后区登记处向杨某及其母、妻三人颁发了房地产权证，记载房地产权利为按份共有，杨某夫妻各占1/4，杨母占1/2。2011年3月，杨母向法院提起行政诉讼，庭审中，杨某夫妻承认办理上述登记时杨母未到场。
（二）增设“登记机构撤销登记”的必要性分析
上海从2002年版《登记条例》施行以来，就以“更正登记”这一登记种类作为纠正房地产登记错误的唯一手段和途径。由于该版《登记条例》下更正登记的适用范围相当广泛，因此只要“房地产登记册的记载有误”，无论依房地产权利人的申请还是登记机构依职权均可以更正，不论造成错误的原因为何，也不论该错误的性质是否涉及房地产权利的归属和内容，并且《登记条例》对证明房地产登记册记载有误的证明文件形式也没有强制性规定，因此，更正登记在登记实践中被大量运用，基本上保证了房地产登记纠错工作的需要，提高了房地产登记册记载内容的正确性。
但是，2008年修订的《登记条例》对更正登记的适用条件做了很大的调整，特别是登记机构的自为更正，为了约束房地产登记机构，防止其滥用行政职权，《登记条例》第62条规定，房地产登记机构仅在发现“房地产登记簿与原申请登记文件不一致”时，才可以“依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正”，也就是说，登记机构的依职权更正仅限于纠正登记人员的书写错误，对其他登记错误均无能为力。依当事人申请的更正，也视权利人是否同意而设定了不同条件，其中权利人同意更正的条件虽然较为宽松，但此种更正绝大多数情况下仅能纠正有关房地产自然状况的记载错误，对于涉及房地产权利归属和内容的错误，则仅在有“证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误”的生效法律文件（从严解释的话，仅指确认房地产权利归属的民事裁判文书）时才能启动。因此，诸多涉及房地产权利归属的登记错误，例如申请人骗取登记的、登记申请文件事后被撤销或者确认无效的、登记权利人先于登记死亡的等，即使登记机构已经掌握了错误事实，但如果没有对房地产权利归属直接予以确认的法律文书，都难以适用《登记条例》第61、62条纠正错误，从而严重影响了房地产登记簿的正确性，也不利于保护真正物权人的合法权益。
登记实践中，由于现行《登记条例》下更正登记的适用局限，引发了不少的登记纠纷和信访矛盾，不少利害关系人也因此提起撤销房地产登记的行政诉讼。司法机关普遍认为：如果登记行为本身存在瑕疵，欠缺合法要件，应当予以撤销；虽然《登记条例》没有规定“撤销登记”这一纠错途径，但是从行政法的基本法理分析，行政主体有权撤销、变更自己作出的具体行政行为，因此登记机构有权自行纠正错误，撤销自己作出的登记行为。鉴此，我们认为有必要增设“登记机构撤销登记”这一纠错手段，补充适用于现行《登记条例》下“更正登记”无力纠正的房地产登记错误情形，从而形成更加完善的房地产登记纠错制度。
三、登记机构撤销登记的法理基础及其与更正登记的比较分析
（一）登记机构撤销登记的法理基础
从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门在其职权范围内实施的具体行政行为。行政行为在法律上具有公定性，即行政行为一旦成立，原则上接受合法推定，无论是行政行为的相对人，还是第三人乃至国家机关，都必须将其作为有效的行为加以尊重。行政行为的这种公定力，是由行政行为的本质属性和使命所决定的，但是，行政行为的公定力并不是最终的确定力，而只是暂且推定其为合法。换言之，如果行政行为不具备相应的条件，就不能也不该发生预期的效力。这些条件，就是行政行为的合法要件，包括主体要件、内容要件、程序要件、形式要件和时间要件。
对于房地产登记机构将房地产权利以及相关事项记载于房地产登记簿的登记行为而言，其合法性的判断主要取决于内容要件和程序要件（含时间要件）。内容合法，首先要求房地产登记机构在认定事实方面不存在缺陷。也就是说，登记申请不存在欺诈、隐瞒等情况，当事人申请相关登记的意思表示是真实的、合法的；同时，登记依据的相关文件必须是合法有效的。内容合法，其次还要求登记行为的相对人资格无瑕疵，即相对人必须具有接受登记行为法律效果的合适资格。程序合法，要求登记行为符合行政程序的基本原则，认真遵循法定的登记程序，履行法定的一系列步骤，按照法定的方式、顺序，在法定的时限内完成。
欠缺了合法要件的房地产登记行为是有瑕疵的行政行为，不能完全发生预期的效力，其效力有赖于有权机关作出判断。由于房地产登记行为是登记机构严格依照登记相关法规、规章作出的羁束行政行为，因此对于违法的登记行为，有权机关只能予以撤销。这里的有权机关，不仅包括行政复议机关和法院，而且包括作出登记行为的行政机关，这是由行政权的基本权能决定的。最高人民法院在其2003年11月17日作出的《关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（法释[2003]17号）中明确指出“房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为”，这正是对房地产登记机构有权自我撤销登记的最好注释。
（二）更正登记与登记机构撤销登记的比较分析
1.联系
第一，更正登记和登记机构撤销登记，都是房地产管理部门纠正房地产登记错误的手段和方式。两者的目的相同，都是为了消除登记权利与真正权利不一致的状态，从而保证房地产登记簿记载的正确性，保护房地产权利人的合法利益。 第二，更正登记和撤销登记针对的都是有瑕疵的登记行为，只不过瑕疵的大小和造成瑕疵的原因有所不同，不论更正登记还是撤销登记，都是对原登记效力的否定，一旦某房地产登记被撤销或者被更正，都相当于作了无效宣告，丧失了行政行为的正确性推定效力，因此从这一点来讲，更正登记和撤销登记都可认为是对原登记的涂销登记。
2.区别
第一，纠正的错误内容不同。从法理上看，更正登记适用于一切纳入登记的内容，包括房地产自然状况记载错误、权利人记载错误、权利状况记载错误等，而撤销登记通常是为了纠正房地产权利归属的错误。
第二，发起的方式不同。更正登记有两种发起方式：一种是依申请更正，即经权利人以及利害关系人申请的更正；另一种是自为更正，即登记机构依职权进行的更正。撤销登记，则是登记机构自我纠错的体现，只由登记机构依职权采取。
第三，造成原登记瑕疵的原因不同。更正登记有相当一部分针对的是登记机构工作人员的书写错误，即房地产登记簿的记载与原申请登记文件（原始凭证）之间的不一致，纠正书写错误其实仅仅是对原登记内容的部分否定，更正后的登记赖以存在的基础仍然是原登记申请文件；撤销登记，则往往是由于登记申请人的不正当行为（如骗取登记）或者登记依据的原始凭证效力被否定造成的，登记的基础已经丧失，因此撤销登记是对原登记的根本否定和彻底推翻。
第四，法律后果不同。更正登记，顾名思义，不仅仅是对原登记的涂销，还应产生一个新的登记从而覆盖原登记，而撤销登记，仅仅表现为对原登记的涂销，撤销的后果应当是恢复原登记之前的登记簿记载状态。
四、登记机构撤销登记的实务研究
（一）登记机构撤销登记的立法例
其实，从国务院部门规章到一些地方性法规，都已有关于登记机构撤销登记的明文立法，举例如下。
《房屋登记办法》第81条：司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
《无锡市房屋登记条例》（第七章第四节撤销登记）第66条：有下列情形之一的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，但影响房屋上已设定的其他权利或者房屋所有权已由善意第三人取得的除外：第一，司法机关、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以非法手段获取房屋登记的；第二，因房屋登记机构的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；第 三，登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的；第四，法律、法规规定的其他情形。
《无锡市房屋登记条例》（第七章第四节撤销登记）第67条：撤销房屋登记的，房屋登记机构应当书面告知权利人，收回房屋权属证书或者房屋登记证明；无法收回的，房屋登记机构应当公告作废，并在房屋登记簿上记载其尚未收回的事实。
《无锡市房屋登记条例》（第七章第四节撤销登记）第68条：房屋登记撤销后，房屋登记簿信息调整为原登记状态。
（二）对登记机构撤销登记实务问题的基本认识
1.适用范围
撤销登记的法理基础在于原登记行为欠缺合法要件，因此只要登记行为在内容和程序上存在严重的瑕疵，妨碍其发生应有的效力，都可以通过撤销登记予以纠正。具体而言，登记机构撤销登记可以适用于以下情形：第一，当事人以隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取登记的；第二，登记申请文件被依法撤销或确认无效的；第三，登记权利人在登记前已经丧失民事权利主体资格的；第四，登记认定事实有误，通过更正登记不能纠正的；第五，登记程序不当，影响当事人实体权利的。
2.工作程序探索
行政行为必须经过一系列的程序作出，这是现代行政程序法的基本原理。虽然限于上海的《登记条例》没有关于登记机构撤销登记的相关规定，但这并不意味着登记机构撤销登记可以随意作出。我们认为，登记机构撤销登记应当经过内部的审批，并履行告知当事人的义务。
3.后果分析
撤销的效力以溯及既往为原则，即被撤销的行为从其成立时起就丧失法律上的效力，因此撤销登记应当使房地产登记簿恢复至未作出被撤销登记行为之前的状态，也就是说，如果登记信息系统中存在前手登记，登记机构撤销登记的同时应当恢复前手登记。
注：本文获中房协房地产市场专委会华东片工委2012年年会优秀论文评选一等奖。
李美婷/见习编辑
一、更正登记的概念及其适用范围
更，字典中的解释为“改变，改换”；正，解释为“改正，纠正（错误）”。更正，顾名思义，也就是纠正错误的意思。更正登记作为纠正房地产登记错误的一种方式和手段被明文列入房地产登记法律法规中，在国家层面和上海出现的时间并不同步，其内涵和适用范围也不尽一致。
（一）国家层面的规定
《物权法》出台之前，我国国家层面的登记规章《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）中仅规定了登记机关以注销房屋权属证书的方式纠正不实登记的纠错制度，尚未出现“更正登记”的概念。
2007年颁行的《物权法》作为规范财产关系的民事基本法律，在其“不动产登记”一节正式将“更正登记”作为纠正不动产登记簿记载错误的手段和方法，予以了明确。
《物权法》第19条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
配合《物权法》的施行而出台的《房屋登记办法》（建设部令第168号）则通过第74、75条两个条文对更正登记的具体适用条件、申请材料和更正程序作了详细的规定。
从《物权法》和《房屋登记办法》的规定来看，国家层面的更正登记适用范围广泛，既可以依当事人（权利人、利害关系人）的申请进行更正，也可以由登记机构自行更正，而且两种更正方式均适用于所有的“不动产（房屋）登记簿记载的事项错误”，包括房屋物理状况的记载错误，也包括权利人、权利状况等涉及房屋权利归属和内容的记载错误。
（二）《上海市房地产登记条例》中的立法沿革
上海在1995年制定地方性房地产登记法规《上海市房地产登记条例》，从1996年开始实行“房地合一”的登记模式。这一版《登记条例》中也未出现更正登记的概念，直至2002年《登记条例》修订，增立第18条，创设了更正登记纠错制度。该版《登记条例》下，不论依权利人申请更正，还是登记机构依职权采取更正，只要“发现房地产登记册的记载有误”，就可以进行更正，因此在登记实务中应用广泛。
《登记条例》在2008年再次被修订，延续了2002年《登记条例》的更正纠错制度，但是更正登记的适用范围被大大限制了：对于当事人申请的更正登记，如果房地产权利人不同意更正，那么只有生效法律文件证明登记簿记载的权利归属确有错误的才能更正；而登记机构的依职权更正，则仅限于登记簿的记载出现了与原申请文件不一致的情形。
《登记条例》第61条：房地产权利人、利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误的，可以持有关证据申请更正登记。申请更正登记的事项涉及第三人房地产权利的，有关权利人应当共同申请。
房地产登记机构应当自受理更正登记申请之日起20日内完成审核。经审核，有下列情形之一的，房地产登记机构应当予以更正，并书面通知有关当事人：第一，房地产登记簿记载的权利人书面同意更正，且房地产登记簿记载事项确有错误的；第二，房地产登记簿记载的权利人不同意更正，但有行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的。
《登记条例》第62条：房地产登记机构发现房地产登记簿记载与原申请登记文件不一致的，应当书面通知有关的房地产权利人办理更正登记手续。当事人无正当理由不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。
二、上海市房地产登记纠错制度的局限和解决途径
（一）房地产登记错误的类型
依据造成登记错误的不同原因，房地产登记错误可以划分为不同的类型，举例而言有以下几类。
1.书写错误类
案例：2003年2月9日，A公司向某区登记处申请办理某地块的土地使用权初始登记，并提交了登记申请书、建设用地批准书、建设工程规划许可证、竣工验收证明等材料，其中建设用地批准书上载明“土地所有权性质”为“集体”，A公司自填的登记申请书中对土地权属性质勾选的也是“集体”，但是登记人员办理初始登记时在登记信息系统中却误将土地状况的“权属性质”选为了“国有”，并因此向A公司核发了土地权属性质记载为“国有”的房地产权证。
2.认定事实有误类
案例一：某套房屋的原产权人为黄某，2009年2月，黄某的弟弟假冒其兄，又另找他人假冒自己，至某区登记处申请将该房屋过户至自己名下，并提交了一份虚假的房地产买卖合同，区登记处向黄某的弟弟颁发了产证。2010年7月，黄某向法院提起行政诉讼，庭审中查明了上述造假事实。
案例二：某套房屋的产权人为干某，2009年11月，干某的儿子找人假冒其父，与石某签订了抵押借款合同，将干某的房屋抵押给石某借得95万元，其后假干某与石某共同至区登记处申请办理干某房屋的抵押权登记，区登记处向石某核发了抵押登记证明。2011年12月，区法院作出生效刑事判决，确认干某之子的上述诈骗事实。
3.登记申请文件事后被撤销或确认无效类
案例：某房屋原系公有住房，承租人为项某。2007年1月，项某的外孙女王某在未经其家人协商一致的情况下，代其家人在《职工家庭购买公有住房协议书》上签字，约定房屋归项某、王某两人共同共有，并据此与公房公司签订公有住房出售合同，办理了产权转移登记。2008年5月，项某等三人向法院提起民事诉讼，法院判决确认了项、王与公房公司签订的公有住房出售合同无效。 4.登记权利人的主体不适格类
案例：某公房原来由张某承租，1996年10月，张某与市房管局签订《公有住房出售合同》购买了产权，并由其代理人填写了产权登记申请书，但因故直至1999年11月区登记处才受理该房屋的转移登记，并于1999年12月向张某核发了房地产权证。2010年3月，张某的孙子提起行政诉讼主张撤销张某的产证，并提供了张某的死亡证明，证明张某于1997年12月已经报死亡。
5.程序不当类
案例：某房屋原登记在杨某及其母亲名下，共有形式为共同共有。2009年12月，杨某及其妻子二人至区登记处申请配偶间变更登记，并代替其母在登记申请书上签字，其后区登记处向杨某及其母、妻三人颁发了房地产权证，记载房地产权利为按份共有，杨某夫妻各占1/4，杨母占1/2。2011年3月，杨母向法院提起行政诉讼，庭审中，杨某夫妻承认办理上述登记时杨母未到场。
（二）增设“登记机构撤销登记”的必要性分析
上海从2002年版《登记条例》施行以来，就以“更正登记”这一登记种类作为纠正房地产登记错误的唯一手段和途径。由于该版《登记条例》下更正登记的适用范围相当广泛，因此只要“房地产登记册的记载有误”，无论依房地产权利人的申请还是登记机构依职权均可以更正，不论造成错误的原因为何，也不论该错误的性质是否涉及房地产权利的归属和内容，并且《登记条例》对证明房地产登记册记载有误的证明文件形式也没有强制性规定，因此，更正登记在登记实践中被大量运用，基本上保证了房地产登记纠错工作的需要，提高了房地产登记册记载内容的正确性。
但是，2008年修订的《登记条例》对更正登记的适用条件做了很大的调整，特别是登记机构的自为更正，为了约束房地产登记机构，防止其滥用行政职权，《登记条例》第62条规定，房地产登记机构仅在发现“房地产登记簿与原申请登记文件不一致”时，才可以“依据原申请登记文件对房地产登记簿的记载予以更正”，也就是说，登记机构的依职权更正仅限于纠正登记人员的书写错误，对其他登记错误均无能为力。依当事人申请的更正，也视权利人是否同意而设定了不同条件，其中权利人同意更正的条件虽然较为宽松，但此种更正绝大多数情况下仅能纠正有关房地产自然状况的记载错误，对于涉及房地产权利归属和内容的错误，则仅在有“证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误”的生效法律文件（从严解释的话，仅指确认房地产权利归属的民事裁判文书）时才能启动。因此，诸多涉及房地产权利归属的登记错误，例如申请人骗取登记的、登记申请文件事后被撤销或者确认无效的、登记权利人先于登记死亡的等，即使登记机构已经掌握了错误事实，但如果没有对房地产权利归属直接予以确认的法律文书，都难以适用《登记条例》第61、62条纠正错误，从而严重影响了房地产登记簿的正确性，也不利于保护真正物权人的合法权益。
登记实践中，由于现行《登记条例》下更正登记的适用局限，引发了不少的登记纠纷和信访矛盾，不少利害关系人也因此提起撤销房地产登记的行政诉讼。司法机关普遍认为：如果登记行为本身存在瑕疵，欠缺合法要件，应当予以撤销；虽然《登记条例》没有规定“撤销登记”这一纠错途径，但是从行政法的基本法理分析，行政主体有权撤销、变更自己作出的具体行政行为，因此登记机构有权自行纠正错误，撤销自己作出的登记行为。鉴此，我们认为有必要增设“登记机构撤销登记”这一纠错手段，补充适用于现行《登记条例》下“更正登记”无力纠正的房地产登记错误情形，从而形成更加完善的房地产登记纠错制度。
三、登记机构撤销登记的法理基础及其与更正登记的比较分析
（一）登记机构撤销登记的法理基础
从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门在其职权范围内实施的具体行政行为。行政行为在法律上具有公定性，即行政行为一旦成立，原则上接受合法推定，无论是行政行为的相对人，还是第三人乃至国家机关，都必须将其作为有效的行为加以尊重。行政行为的这种公定力，是由行政行为的本质属性和使命所决定的，但是，行政行为的公定力并不是最终的确定力，而只是暂且推定其为合法。换言之，如果行政行为不具备相应的条件，就不能也不该发生预期的效力。这些条件，就是行政行为的合法要件，包括主体要件、内容要件、程序要件、形式要件和时间要件。
对于房地产登记机构将房地产权利以及相关事项记载于房地产登记簿的登记行为而言，其合法性的判断主要取决于内容要件和程序要件（含时间要件）。内容合法，首先要求房地产登记机构在认定事实方面不存在缺陷。也就是说，登记申请不存在欺诈、隐瞒等情况，当事人申请相关登记的意思表示是真实的、合法的；同时，登记依据的相关文件必须是合法有效的。内容合法，其次还要求登记行为的相对人资格无瑕疵，即相对人必须具有接受登记行为法律效果的合适资格。程序合法，要求登记行为符合行政程序的基本原则，认真遵循法定的登记程序，履行法定的一系列步骤，按照法定的方式、顺序，在法定的时限内完成。
欠缺了合法要件的房地产登记行为是有瑕疵的行政行为，不能完全发生预期的效力，其效力有赖于有权机关作出判断。由于房地产登记行为是登记机构严格依照登记相关法规、规章作出的羁束行政行为，因此对于违法的登记行为，有权机关只能予以撤销。这里的有权机关，不仅包括行政复议机关和法院，而且包括作出登记行为的行政机关，这是由行政权的基本权能决定的。最高人民法院在其2003年11月17日作出的《关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（法释[2003]17号）中明确指出“房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为”，这正是对房地产登记机构有权自我撤销登记的最好注释。
（二）更正登记与登记机构撤销登记的比较分析
1.联系
第一，更正登记和登记机构撤销登记，都是房地产管理部门纠正房地产登记错误的手段和方式。两者的目的相同，都是为了消除登记权利与真正权利不一致的状态，从而保证房地产登记簿记载的正确性，保护房地产权利人的合法利益。 第二，更正登记和撤销登记针对的都是有瑕疵的登记行为，只不过瑕疵的大小和造成瑕疵的原因有所不同，不论更正登记还是撤销登记，都是对原登记效力的否定，一旦某房地产登记被撤销或者被更正，都相当于作了无效宣告，丧失了行政行为的正确性推定效力，因此从这一点来讲，更正登记和撤销登记都可认为是对原登记的涂销登记。
2.区别
第一，纠正的错误内容不同。从法理上看，更正登记适用于一切纳入登记的内容，包括房地产自然状况记载错误、权利人记载错误、权利状况记载错误等，而撤销登记通常是为了纠正房地产权利归属的错误。
第二，发起的方式不同。更正登记有两种发起方式：一种是依申请更正，即经权利人以及利害关系人申请的更正；另一种是自为更正，即登记机构依职权进行的更正。撤销登记，则是登记机构自我纠错的体现，只由登记机构依职权采取。
第三，造成原登记瑕疵的原因不同。更正登记有相当一部分针对的是登记机构工作人员的书写错误，即房地产登记簿的记载与原申请登记文件（原始凭证）之间的不一致，纠正书写错误其实仅仅是对原登记内容的部分否定，更正后的登记赖以存在的基础仍然是原登记申请文件；撤销登记，则往往是由于登记申请人的不正当行为（如骗取登记）或者登记依据的原始凭证效力被否定造成的，登记的基础已经丧失，因此撤销登记是对原登记的根本否定和彻底推翻。
第四，法律后果不同。更正登记，顾名思义，不仅仅是对原登记的涂销，还应产生一个新的登记从而覆盖原登记，而撤销登记，仅仅表现为对原登记的涂销，撤销的后果应当是恢复原登记之前的登记簿记载状态。
四、登记机构撤销登记的实务研究
（一）登记机构撤销登记的立法例
其实，从国务院部门规章到一些地方性法规，都已有关于登记机构撤销登记的明文立法，举例如下。
《房屋登记办法》第81条：司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
《无锡市房屋登记条例》（第七章第四节撤销登记）第66条：有下列情形之一的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，但影响房屋上已设定的其他权利或者房屋所有权已由善意第三人取得的除外：第一，司法机关、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文书证明当事人以非法手段获取房屋登记的；第二，因房屋登记机构的原因导致登记事项错误，通过更正登记不能纠正的；第 三，登记原因证明文件被依法认定无效或者被撤销的；第四，法律、法规规定的其他情形。
《无锡市房屋登记条例》（第七章第四节撤销登记）第67条：撤销房屋登记的，房屋登记机构应当书面告知权利人，收回房屋权属证书或者房屋登记证明；无法收回的，房屋登记机构应当公告作废，并在房屋登记簿上记载其尚未收回的事实。
《无锡市房屋登记条例》（第七章第四节撤销登记）第68条：房屋登记撤销后，房屋登记簿信息调整为原登记状态。
（二）对登记机构撤销登记实务问题的基本认识
1.适用范围
撤销登记的法理基础在于原登记行为欠缺合法要件，因此只要登记行为在内容和程序上存在严重的瑕疵，妨碍其发生应有的效力，都可以通过撤销登记予以纠正。具体而言，登记机构撤销登记可以适用于以下情形：第一，当事人以隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取登记的；第二，登记申请文件被依法撤销或确认无效的；第三，登记权利人在登记前已经丧失民事权利主体资格的；第四，登记认定事实有误，通过更正登记不能纠正的；第五，登记程序不当，影响当事人实体权利的。
2.工作程序探索
行政行为必须经过一系列的程序作出，这是现代行政程序法的基本原理。虽然限于上海的《登记条例》没有关于登记机构撤销登记的相关规定，但这并不意味着登记机构撤销登记可以随意作出。我们认为，登记机构撤销登记应当经过内部的审批，并履行告知当事人的义务。
3.后果分析
撤销的效力以溯及既往为原则，即被撤销的行为从其成立时起就丧失法律上的效力，因此撤销登记应当使房地产登记簿恢复至未作出被撤销登记行为之前的状态，也就是说，如果登记信息系统中存在前手登记，登记机构撤销登记的同时应当恢复前手登记。
注：本文获中房协房地产市场专委会华东片工委2012年年会优秀论文评选一等奖。
李美婷/见习编辑